Mieterhöhung, Anforderungen an Sachverständigengutachten

Für die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs.2 Satz 2 MHRG ist es nicht erforderlich, daß der Sachverständige, der sich bei seiner Mietpreisschätzung auf ihm bekannte Vergleichswohnungen bezieht, einzelne vergleichbare Wohnungen konkret benennt.

Das LG hat dem Senat folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt: 1. Reicht es für die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 2 MHRG aus, daß vom Vermieter ein Gutachten vorgelegt wird, in dem sich der Sachverständige bei seiner Mietwertschätzung auf ihm bekannte Vergleichswohnungen bezieht, ohne diese konkret zu benennen? 2. Stellt die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens eine besondere Prozeßvoraussetzung dar? Die Voraussetzungen für den Erlaß eines Rechtsentscheids nach Artikel lll des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes liegen hinsichtlich der Frage zu 1. vor. Sie wird vom Senat dahin entschieden, daß in den Gründen des Sachverständigengutachtens, auf das der Vermieter sich gemäß § 2 Abs. 2 Satz 2

MHRG zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens beziehen kann,

nicht einzelne Vergleichswohnungen konkret benannt zu werden brauchen. Welche Anforderungen an das dem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Sachverständigengutachten zu stellen sind, ist umstritten. Das Gesetz schreibt lediglich vor, daß das Sachverständigengutachten mit Gründen versehen sein muß. Weder aus dem Wesen eines Sachverständigengutachtens noch aus der Fassung des Gesetzes und dem mit dem Gesetz verfolgten Zweck, dem Mieter die Überprüfung zu ermöglichen, ob das Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist, kann gefolgert werden, daß der Sachverständige bestimmte Wohnungen identifizierbar benennen muß (so Barthelmess, 2. WKSchG, 2. Aufl., Rdn. 86 zu § 2 MHRG; Schmidt-Futterer, Wohnraumschutzgesetze, 3. Aufl., Anm. C 98 zu § 2 MHRG; LG Traunstein, WM 1979, 81; Keyserlingk, ZMR 1979, 257, 258, 259; vgl. auch LG Hannover, MDR 1980,758 f. für das gerichtliche Sachverständigengutachten im Mieterhöhungsprozeß; a. A. Sternel, Mietrecht, 2. Auflage, lll, 168 S. 338 f.; Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, 12. Auflage, Rz 74 zu Artikel 3 WKSchG, § 2 MHRG: in aller Regel sei die Nennung mehrerer Vergleichswohnungen erforderlich; weitere Nachw. in der Fußnote). Das Gutachten muß allerdings - wie jedes andere Gutachten auch - im Ergebnis und in der Begründung nachvollziehbar sein. Das bedeutet jedoch nur, daß der Sachverständige in seinem Gutachten konkrete tatsächliche Grundlagen anführen muß, aus denen die Schlußfolgerung eines bestimmten Qudratmeterpreises als ortsüblich abgeleitet wird. Der Mieter braucht aber nicht in die Lage versetzt zu werden, eine oder mehrere bestimmte Wohnungen tatsächlich zu überprüfen. Daß der Sachverständige die Vergleichswohnungen nicht mit den Einzelangaben zu benennen braucht, die für die Angaben von drei Vergleichswohnungen durch den Vermieter erforderlich sind, folgt schon daraus, daß das Gesetz dem Vermieter die beiden Möglichkeiten der Begründung des Mieterhöhungsverlangens nebeneinander zur Wahl stellt (vgl. Palandt, BGB, 40. Auflage, Anmerkung 5 b zu § 2 WKSchG). Das wäre wenig sinnvoll, wenn der Sachverständige die Wohnungen in derselben Weise benennen müßte wie der Vermieter. Es kommt hinzu, daß der Sachverständige häufig nicht einmal berechtigt sein wird, die Wohnungen identifizierbar anzugeben, weil er die ihm im Rahmen seiner beruflichen oder gutachtlichen Tätigkeit anvertrauten Tatsachen nicht unbefugt offenbaren darf (vgl. dazu insbesondere Keyserlingk, a.a.O.). Daran wird schon deutlich, daß die Anforderungen an das Sachverständigengutachten des Vermieters überspannt werden, soweit die Angabe identifizierbarer Vergleichswohnungen verlangt wird. Wie das Bundesverfassungsgericht wiederholt betont hat, dürfen die Verfahrensregeln, die für das Mieterhöhungsverlangen gelten, nicht so gehandhabt werden, daß sie praktisch zu einem Mietpreisstopp und zu einer Beseitigung des gesetzlichen Anspruchs auf die materiell gerechtfertigte Vergleichsmiete führen (BVerfG, NJW 1980, 1617 f, NJW 1974, 1499). Es ist schon äußerst zweifelhaft, ob ein gerichtliches Sachverständigengutachten identifizierbare Vergleichswohnungen enthalten muß (verneinend LG Hannover, MDR 1980, 758 f.; nicht ganz eindeutig insoweit BGH, MDR 1977, 660, wonach bei einem Schiedsgutachten für Miet- oder Pachtzinsen bei gewerblichen Räumen ein Objekt "benannt" werden muß). Hier geht es aber nicht einmal um ein gerichtliches Gutachten als Grundlage einer gerichtlichen Entscheidung, sondern um ein Parteigutachten, das nur der Begründung eines

, 758 f.; nicht ganz eindeutig insoweit BGH, MDR 1977, 660, wonach bei einem Schiedsgutachten für Miet- oder Pachtzinsen bei gewerblichen Räumen ein Objekt "benannt" werden muß). Hier geht es aber nicht einmal um ein gerichtliches Gutachten als Grundlage einer gerichtlichen Entscheidung, sondern um ein Parteigutachten, das nur der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens dienen soll, dessen materielle Berechtigung notfalls erst nach Einholung eines gerichtlichen Gutachtens in einem Rechtsstreit zu klären ist. In der zweiten vom Landgericht vorgelegten Frage ergeht kein Rechtsentscheid, weil ihre Erheblichkeit mit der Beantwortung der ersten Frage auch nach der vom Landgericht vertretenen Auffassung entfällt.