Mieterhöhung/Altbau

Mieterhöhung/Altbau; Altbau/Mieterhöhung nach dem 15.11.1987; Übergangsrecht/Mieterhöhung nach dem 15.11.1987

Zur Frage, ob eine Mieterhöhung gem. § 18 I. BMG, welche dem Mieter nach dem 15.11.87 zugeht, Wirkung entfalten kann (hier bejaht).

Dem Kl. steht nach § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag vom 4. Oktober 1982 gegen den Bekl. lediglich ein Zahlungsanspruch von 22,77 DM zu.

Die Mieterhöhungserklärung vom 14. Dezember 1987 ist, soweit die Grundmiete um jeweils 2 %, das heißt um 2,43 DM, 2,53 DM und 2,63 DM monatlich erhöht worden ist, wirksam.

Zwar ist nach dem Gesetz zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnsituation im Land Berlin (GVWBln) vom 14. Juli 1987 ab 1. Januar 1988 eine Mieterhöhung nur noch gemäß dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe nach Maßgabe des GVWBln zulässig. Eine ausdrückliche Regelung bzw. Übergangsregelung zu dem vorliegenden Fall, nämlich die Erklärung einer Mieterhöhung nach altem Recht zum 1. Januar 1988, ist in dem GVWBln nicht erfolgt. Maßgeblich für die Entscheidung der Rechtsfrage ist somit, zu welchem Zeitpunkt die Mieterhöhungserklärung vom 14. Dezember 1987 wirksam geworden ist, ob mit Zugang an den Bekl., also vor dem 1. Januar 1988, oder aber erst zum 1. Januar 1988, das heißt dem Zeitpunkt, von dem an die Zahlung begehrt wird.

Nach Auffassung des Gerichts ist allein auf den Zeitpunkt abzustellen, an dem die Mieterhöhungserklärung dem Bekl. zugegangen ist, dies ist der 14. oder 15. Dezember 1987.

Wie sich aus § 18 I. BMG ergibt, unterscheidet das Gesetz zwischen dem Erhöhungsverlangen und der Fälligkeit. Die Mieterhöhungserklärung ist wirksam und berechtigt, wenn im Zeitpunkt ihres Zugangs beim Mieter die rechtlichen Voraussetzungen für das Mieterhöhungsverlangen vorliegen. Dementsprechend heißt es in § 18 Abs. 3 I.BMG ausdrücklich, daß durch die "Erklärung" des Vermieters an die Stelle der bisherigen vom 1. des folgenden Monats an die erhöhte Miete tritt. Das heißt aber, daß durch die am 1. Januar 1988 in Kraft getretene Gesetzesänderung ein nach altem Recht wirksam begründeter Anspruch des Vermieters nicht mehr entfallen kann (vgl. auch OLG Frankfurt NJW 84, 741 ff; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 6 GVWRz. 5). Nach altem Recht - § 1 der 2., 3. und 4. Verordnung über Mieterhöhungen nach dem 12. BMG - war der Kl. unstreitig berechtigt, die Grundmiete per 1. Januar 1985, 1. Januar 1986 und 1. Januar 1987 um 2 % zu erhöhen; dies hat der Kl. wirksam durch die Mieterhöhungserklärung vom 14. Dezember 1987 zum 1. Januar 1988 um 2,43 DM, 2,53 DM und 2,63 DM monatlich erhöht, dem Kl. mithin gegen den Bekl. für die Monate Januar bis März 1988 ein restlicher Mietzinsanspruch von 22,77 DM zusteht. Bedenken sind insoweit vom Bekl. auch nicht substantiiert vorgetragen worden.