Mieterhöhung

Mieterhöhung, Sondermerkmal „Aufzug im Haus“

1. Gehört laut Mietvertrag „1 Kammer" zur Mietsache, reicht dies zum Nachweis des wohnwerterhöhenden Merkmals „Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung" aus.

2. Sofern der Abstellraum durch Umbaumaßnahmen des Mieters beseitigt worden sein sollte, führt das nicht zum Wegfall des wohnwerterhöhenden Merkmals.

3. Abnutzungserscheinungen (übliche Gebrauchsspuren) stehen dem wohnwerterhöhenden Merkmal „repräsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/Treppenhaus" nicht entgegen.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Parteien streiten um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Die Bekl. sind aufgrund des Mietvertrags vom 1. November 1987 bzw. der Zusatzvereinbarung vom 20. Mai 1994 die Mieter der Wohnung im Hause ..., der Kl. ist in die Vermieterstellung zum 31. März 1994 eingetreten.

Die streitgegenständliche Wohnung war vor 1918 bezugsfertig und hat zwei Zimmer, Sammelheizung, Bad mit Innen-WC sowie eine Wohnfläche von 52,43 m2. Im Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 56 m2 angegeben. Nach § 1 des Mietvertrages gehört zur Mietsache eine Kammer. Die Wohnung verfügt über einen wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler, wobei die Mieter diesbezüglich keine Kosten für Miete oder Leasing im Rahmen der Betriebskosten zu tragen haben, und über keinen Balkon. Die beiden Zimmer sind mit Parkett ausgestattet. Das Gebäude verfügt über einen Aufzug im Gebäude sowie zwei abschließbare Fahrradabstellräume. In dem Eingangsbereich des Treppenhauses sind Marmortreppenstufen, Sisalbelag, Stuck, ein Spiegel und ein Kronleuchter, Parkett sowie Bleiverglasung vorhanden. Der Energieverbrauchskennwert beträgt nach dem Energieausweis 154 kWh/(m2•a). Die Heizanlagentechnik wurde 1999 eingebaut.

Die Nettokaltmiete betrug seit dem 1. Februar 2012 und beträgt derzeit 330,62 € monatlich.

Mit Schreiben vom 12. November 2014 forderte der Kl. die Bekl. auf, ihre Zustimmung zu einer Mieterhöhung um monatlich 36,91 € auf monatlich 367,53 € mit Wirkung ab dem 1. Februar 2015 zu erklären.

Der Kl. trägt vor, der Eingangsbereich und das Treppenhaus des Gebäudes seien repräsentativ. Das Gebäude befinde sich wegen der Erneuerung des Daches, der Be- und Entwässerungsleitungen, der Balkone und der Regenrinnen in einem überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand. Die Wohnung befinde sich in einer bevorzugten Citylage sowie in einer besonders ruhigen Straße. Das Parkett in den beiden Räumen sei hochwertig.

Der Kl. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die von ihnen innegehaltene Wohnung im Hause ... von bisher monatlich 330,62 € um monatlich 36,91 € auf monatlich 367,53 € mit Wirkung ab dem 1. Februar 2015 zuzustimmen.

Die Bekl. beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Bekl. tragen vor, das Bad sei bereits vor 15 Jahren sanierungsbedürftig und unansehnlich gewesen. Die Bekl. hätten dies mit Genehmigung der damaligen Vermieterin auf eigene Kosten zu einem Preis von 7.000 DM sanieren lassen. In der Küche sei kein Geschirrspüler anschließbar. In der Wohnung sei keine Kammer vorhanden. Die Heiz- und Wasserrohre seien überwiegend über Putz verlegt. Das Mietobjekt sei nicht wärmegedämmt, so dass ein erheblicher Heizungsbedarf bestehe. Der Eingangsbereich und das Treppenhaus würden starke Abnutzungserscheinungen aufweisen und seien nicht als repräsentativ zu bewerten. Der Instandhaltungszustand sei nicht überdurchschnittlich, da das Dach vor etwa 20 Jahren und die Regenrinnen sowie die Be- und Entwässerungsleitungen vor etwa 15 Jahren letztmalig erneuert worden seien. Das Parkett sei bereits vor Jahren in einer Weise abgenutzt gewesen, dass die Bekl. im Jahre 2011 auf eigenen Kosten neuen Parkettboden hätten verlegen lassen.

Die zulässige Klage ist in vollem Umfang begründet. Der Kl. hat gegen die Bekl. gemäß §§ 558 ff. BGB einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um monatlich 36,91 € auf monatlich 367,53 € mit Wirkung ab dem 1. Februar 2015. Die verlangte Miete entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Das Mieterhöhungsverlangen ist formal ordnungsgemäß erfolgt. Die Sperrfrist wurde eingehalten. Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld F 1 des Berliner Mietspiegels 2015 einzuordnen. Dieser ist einschlägig, da das Mieterhöhungsverlangen den Bekl. nach dessen Stichtag vom 1. September 2014 zugegangen ist. Danach beträgt der Mittelwert 6,51 €/m2, der untere Spannenwert 5,62 €/m2 und der obere Spannenwert 8,28 €/m2.

Nach dem Vortrag der Parteien ist das Gericht davon überzeugt, dass die Gesamtwertung der fünf Merkmalsgruppen zumindest als ausgeglichen zu bewerten ist und das Sondermerkmal „Aufzug im Haus" gegeben ist, mit der Folge, dass auf den Mittelwert von 6,51 €/m2 ein Aufschlag von 0,64 €/m2 vorzunehmen ist und sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 7,15 €/m2 ergibt. Die verlangte Miete von 367,53 € nettokalt, mithin 7 €/m2 bezogen auf die tatsächliche Wohnfläche von 52,43 m2, bzw. 6,56 €/m2 bezogen auf die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche von 56 m2, ist daher ortsüblich.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Merkmalsgruppen 1 (Bad) und 2 (Küche) - wie die Bekl. vortragen - negativ zu bewerten sind. Denn selbst wenn man dies unterstellte, würde sich bei der Gesamtwertung der fünf Merkmalsgruppen eine ausgeglichene Bewertung, mithin der Mittelwert ergeben, so dass kein Beweis erhoben werden musste.

Denn die Merkmalsgruppe drei (Wohnung) ist, selbst wenn man den Bekl.-vortrag unterstellt, als mindestens ausgeglichen zu bewerten, und die Merkmalsgruppen 4 (Gebäude) und 5 (Wohnumfeld) sind positiv einzuordnen.

Selbst wenn unterstellt wird, dass die Be- und Entwässerungsleitungen überwiegend über Putz liegen und das Merkmal „kein Balkon" gegeben ist, stehen diesen negativen Merkmalen unstreitig die positiven Merkmale des wohnungsbezogenen Kaltwasserzählers sowie der Abstellraum mit Sichtschutz gegenüber. Denn auch wenn die Bekl. bestreiten, dass ein solcher Abstellraum derzeit noch vorhanden ist, ist es unstreitig, dass dieser nach dem Mietvertrag zur Mietsache gehörte. Dies reicht zum Nachweis des wohnwerterhöhenden Merkmals aus. Sofern der Abstellraum durch Umbaumaßnahmen der Bekl. beseitigt worden sein sollte, führt dies nicht zum Wegfall.

Die Merkmalsgruppe 4 (Gebäude) ist positiv zu bewerten. Denn es liegen die positiven Merkmale der abschließbaren Fahrradabstellräume, des repräsentativen Eingangsbereichs sowie der Einbau einer modernen Heizungsanlage nach 1994 vor. Sofern die Bekl. vortragen, das zweite Merkmal sei nicht gegeben, da starke Abnutzungserscheinungen vorlägen, überzeugt dies nicht. Es sind unstreitig Ausstattungsmerkmale gegeben, die einen repräsentativen Charakter begründen (Spiegel, Marmor, exklusive Beleuchtung, Bleiverglasung). Die von den Bekl. vorgetragenen Abnutzungserscheinungen gehen über übliche Gebrauchsspuren nicht hinaus und sind daher nicht geeignet, den repräsentativen Charakter des Eingangsbereichs zunichte zu machen. Diesen beiden positiven Merkmalen steht lediglich negativ das Merkmal der nicht vorhandenen Gegensprechanlage entgegen. Dass eine unzureichende Wärmedämmung vorliegt, ist nach dem seitens des Kl. vorgelegten Energieausweis auszuschließen.

Die Merkmalsgruppe 5 (Wohnumfeld) ist nach dem Vortrag beider Parteien unstreitig positiv zu bewerten.

Ob das Sondermerkmal des hochwertigen Parketts in der überwiegenden Anzahl der Räume vorliegt, kann ebenso dahingestellt bleiben wie die Frage, ob auf die tatsächliche Wohnfläche von 52,43 m2 oder die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche von 56 m2 abzustellen ist.

Denn es ist das Sondermerkmal eines Aufzugs im Gebäude vorhanden, so dass auf den Mittelwert von 6,51 €/m2 ein Aufschlag von 0,64 €/m2 vorzunehmen ist und sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 367,53 € nettokalt, mithin 7 €/m2 bezogen auf die tatsächliche Wohnfläche von 52,43 m2, bzw. 6,56 €/m2 bezogen auf die mietvertraglich vereinbarte Wohnfläche von 56 m2, ergibt.

Auch wenn die alte Pracht schon ein wenig abgenutzt ist, kann – sofern die Abnutzungserscheinungen nicht über übliche Gebrauchsspuren hinausgehen – das nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel wohnwerterhöhende Merkmal eines repräsentativen oder hochwertig sanierten Eingangsbereichs/Treppenhauses vorliegen. Ein im Mietvertrag aufgeführter Abstellraum zählt bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete auch dann noch, wenn er durch Umbaumaßnahmen des Mieters untergegangen ist.

Die streitgegenständliche Wohnung war vor 1918 bezugsfertig und verfügt über zwei Zimmer, Sammelheizung sowie Bad mit Innen-WC. Die Wohnfläche beträgt 52,43 m². Laut Mietvertrag gehört zur Mietsache eine Kammer. Das Gebäude verfügt über einen Aufzug sowie zwei abschließbare Fahrradabstellräume, aber keine Balkone. Im Eingangsbereich des Treppenhauses sind Marmortreppenstufen, Sisalbelag, Stuck, ein Spiegel und ein Kronleuchter, Parkett sowie Bleiverglasung vorhanden. Der Energieverbrauchskennwert beträgt nach dem Energieausweis 154 kWh/m².

Der Vermieter verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung um monatlich 36,91 € auf monatlich 367,53 €. Er trägt u. a. vor, der Eingangsbereich und das Treppenhaus des Gebäudes seien repräsentativ. Die Wohnung befinde sich in einer bevorzugten Citylage sowie in einer besonders ruhigen Straße.

Der Mieter trägt vor, das Bad sei bereits vor 15 Jahren sanierungsbedürftig und unansehnlich gewesen. Er habe es mit Genehmigung der damaligen Vermieterin auf eigene Kosten zu einem Preis von 7.000 DM sanieren lassen. In der Küche sei kein Geschirrspüler anschließbar. In der Wohnung sei auch keine Kammer vorhanden.

Die Heiz- und Wasserrohre seien überwiegend über Putz verlegt. Das Mietobjekt sei nicht wärmegedämmt, so dass ein erheblicher Heizungsbedarf bestehe. Der Eingangsbereich und das Treppenhaus würden starke Abnutzungserscheinungen aufweisen und seien nicht als repräsentativ zu bewerten. Der Instandhaltungsbedarf sei nicht überdurchschnittlich, da das Dach vor etwa 20 Jahren und die Regenrinnen sowie die Be- und Entwässerungsleitungen vor etwa 15 Jahren letztmalig erneuert worden seien.

Das Parkett sei bereits vor Jahren in einer Weise abgenutzt gewesen, dass er 2011 auf eigene Kosten einen neuen Parkettboden habe verlegen lassen.

Das AG Charlottenburg gab der Zustimmungsklage vollumfänglich statt. Die Wohnung sei in das Mietspiegelfeld F 1 des Berliner Mietspiegels 2015 einzuordnen. Danach betrage der Mittelwert 6,51 €/m², der untere Spannenwert 5,62 €/m² und der obere Spannenwert 8,28 €/m². Die verlangte Miete betrage 7 €/m² und sei daher ortsüblich. Nach dem Vortrag der Parteien sei das Gericht davon überzeugt, dass die Gesamtwertung der fünf Merkmalsgruppen zumindest als ausgeglichen zu bewerten sei und das Sondermerkmal „Aufzug im Haus" gegeben sei mit der Folge, dass auf den Mittelwert ein Aufschlag von 0,64 €/m² vorzunehmen sei und sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 7,15 €/m² ergebe.

Selbst wenn man unterstelle, dass die Be- und Entwässerungsleitungen überwiegend über Putz lägen und das Merkmal „kein Balkon" gegeben sei, stünden diesen Negativmerkmalen unstreitig die positiven Merkmale der wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler sowie der Abstellraum mit Sichtschutz gegenüber. Denn auch wenn der Mieter bestreite, dass ein solcher Abstellraum derzeit noch vorhanden sei, sei es unstreitig, dass dieser nach dem Mietvertrag zur Mietsache gehörte. Dies reiche zum Nachweis des wohnwerterhöhenden Merkmals aus. Sofern der Abstellraum durch Umbaumaßnahmen des Mieters beseitigt worden sein sollte, führe das nicht zum Wegfall.

Sofern der Mieter vortrage, dass starke Abnutzungserscheinungen im Eingangsbereich vorlägen, überzeuge das nicht. Es seien Ausstattungsmerkmale gegeben, die einen repräsentativen Charakter begründen würden. Die Abnutzungserscheinungen gingen über übliche Gebrauchsspuren nicht hinaus und seien daher nicht geeignet, die Annahme eines repräsentativen Eingangsbereichs zunichte zu machen. Dass eine unzureichende Wärmedämmung vorliege, sei nach dem vom Vermieter vorgelegten Energieausweis auszuschließen. Ob das Sondermerkmal des hochwertigen Parketts in der überwiegenden Anzahl der Räume vorliege, könne dahingestellt bleiben, da das Sondermerkmal eines Aufzugs im Gebäude vorhanden sei.