Mieterhöhung

Mieterhöhung; Mietspiegel 2013; Sternchenfeld; Orientierungshilfe; wohnwerterhöhendes Merkmal „abschließbarer Fahrradabstellraum“; Schätzungsgrundlage

1. Ein Sternchenfeld des Berliner Mietspiegels 2013 reicht als Schätzungsgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete aus, ohne dass ein Sachverständigengutachten einzuholen ist.

2. Für das wohnwerterhöhende Merkmal „abschließbarer Fahrradabstellraum" kommt es grundsätzlich nicht auf die Größe des Raums und dessen Erreichbarkeit an.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. sind Vermieter, der Bekl. ist Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Wohnung hat eine Fläche von 57,39 m2. Seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 1999 beträgt die Miete monatlich 410, 80 € nettokalt.

Das Bad der Wohnung hat kein Fenster und ist mit hochwertigen Fliesen, einem wandhängenden WC und einer Einhebelmischbatterie versehen.

Die mehr als 14 m2 große Küche ist mit einer Einbauküche einschließlich Kühlschrank und Geschirrspüler ausgestattet.

In der Wohnung sind 1998 Isolierglasfenster eingebaut worden. Die Heizungsrohre sind unter Putz verlegt.

Im Gebäude ist ein abschließbarer Fahrradabstellraum vorhanden. Für den Boden- und Wandbelag im Eingangsbereich sind Granitsteinplatten verwendet worden.

Die Kl. ließen den Bekl. durch ihre Hausverwaltung mit Schreiben vom 9.8.2013 - zugegangen am 13.8.2013 - um Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 472,32 € (8,23 €/m2) bitten. Sie nahmen Bezug auf den Berliner Mietspiegel 2013, dort das Mietspiegelfeld D7, das einen Mittelwert von 6,97 €/m2/Monat und eine Obergrenze von 8,96 €/m2/Monat beinhaltet. Der Bekl. stimmte der Erhöhung nicht zu.

Die Kl. behaupten, das Bad weise eine hochwertige Ausstattung auf. Im Gebäude seien einbruchshemmende Wohnungs- und Eingangstüren vorhanden. Im Gebäude befinde sich ein Trockenraum. Der Instandhaltungszustand sei überdurchschnittlich. Der Energieverbrauchskennwert des Gebäudes liege bei 85 kWh/(m2a). Der Fahrradabstellraum biete Platz für 133 Fahrräder. Das Grundstück sei mit Sitzbänken, gepflegten Grünflächen und Wegebefestigungen aufwendig gestaltet. Es liege an einer besonders ruhigen Straße. Die auf dem Grundstück befindliche Müllstandsfläche sei sichtbegrenzend gestaltet und nur den Mietern zugänglich. Die Kl. sind der Ansicht, dass sich das Grundstück in bevorzugter Citylage befinde.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Den Kl. steht aus § 558 BGB i.V.m. dem Mietvertrag ein Anspruch auf Zustimmung des Bekl. zu der begehrten Mieterhöhung zu. Die verlangte Miete entspricht der erstüblichen Vergleichsmiete.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Berliner Mietspiegel 2013. Zwar basiert das einschlägige Mietspiegelfeld auf geringerer Anzahl der erfassten Werte, so dass dieses Feld nicht von der Qualifizierung des Mietspiegels gemäß § 558 d BGB umfasst ist. Jedoch können die Werte ebenso wie die Orientierungshilfe als Schätzgrundlage des Gerichts angewendet werden (KG, Beschluss vom 26.3.2009, 8 U 10/09, GE 2009, 1044; BGH, Urteil vom 20.4.2005, VIII ZR 110/04, GE 2005, 663).

Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt danach mindestens 80 % über dem Mittelwert. Alle Merkmalgruppen sind im Ergebnis überwiegend mit wohnwerterhöhenden Merkmalen ausgestattet.

Das Bad (Merkmalgruppe 1) weist unstreitig hochwertige Fliesen, ein wandhängendes WC sowie eine Einhebelmischbatterie auf. Letztere muss nicht besonders hochwertig sein. Der entsprechende Vortrag des Bekl. ist daher unerheblich. Gegen die drei wohnwerterhöhenden Merkmale kann der Bekl. nur ein wohnwertminderndes, nämlich das Fehlen eines Fensters, entgegensetzen. Dass die Badewanne keine Duschabtrennung hat, ist ebenfalls nach der Orientierungshilfe kein negatives Merkmal. Daher überwiegen die Positivmerkmale.

Die Küche (2) ist mit drei wohnwerterhöhenden Merkmalen versehen, nämlich einer Einbauküche, einem Kühlschrank und der Größe über 14 m2. Dass der Kühlschrank hochwertig oder energiesparend sein müsste, ergibt sich aus der Orientierungshilfe nicht. Unerheblich ist auch, dass keine Abzugshaube vorhanden ist, denn dies stellt nur bei ihrem Vorhandensein ein wohnwerterhöhendes Merkmal dar. Wohnwertmindernde Merkmale hat der Bekl. nicht vorgetragen.

Die Wohnung (3) ist positiv, denn unstreitig liegen die Heizungsrohre unter Putz. Ob daneben auch noch eine moderne Isolierverglasung gegeben ist oder nicht, d. h. ob der U-Wert eine bestimmte Größe nicht überschreiten darf, damit dieses Merkmal angenommen werden kann, muss an dieser Stelle nicht entschieden werden, denn der Bekl. hat keinen wohnwertmindernden behauptet. Somit reicht ein einziges wohnwerterhöhendes Merkmal aus, um die ganze Merkmalgruppe positiv erscheinen zu lassen.

Das Gebäude (4) weist mindestens ein wohnwerterhöhendes Merkmal auf, nämlich den abschließbaren Fahrradabstellraum. Dies ist unstreitig. Auf die Größe des Raumes und die Frage, wie leicht der Raum erreicht werden kann, kommt es nicht entscheidend an. Insbesondere ist nicht erforderlich, dass für alle Mieter mindestens ein Fahrradplatz in dem Raum vorhanden ist. Sicherlich würde sich die Frage der Größe stellen, wenn bei mehr als 200 Mietparteien ein kleiner Raum, in dem weniger als 10 Räder abgestellt werden können, zur Verfügung gestellt wird. Denn dann bestünde faktisch kaum eine Chance, sein Fahrrad jemals im Abstellraum unterzubringen. Bei den vorhandenen 133 Plätzen - der Bekl. hat diese Größenangabe nicht in erheblicher Weise, nämlich durch Angabe einer abweichenden Größe, bestritten - kann aber mehr als jeder zweite Mieter ein Rad unterstellen. Geht man davon aus, dass nicht jeder Mieter ein Fahrrad besitzt, besteht bei diesen Verhältnissen eine reelle Möglichkeit, regelmäßig ein Rad im Keller abzustellen. Ob die Treppe eventuell etwas steil ist, ist ebenfalls unerheblich. Jemand, der ein Rad benutzt, wird in der Regel auch sportlich genug sein, das Fahrrad eine Treppe hinauf- oder hinunter zu bugsieren. Zudem dürfte auch kein Benutzungszwang bestehen, so dass derjenige, dem die Treppe zu steil ist, das Rad im Hof abstellen kann. Da auch in dieser Gruppe keine wohnwertmindernden Merkmale behauptet wurden, kommt es auf die weiteren von den Kl. angegebenen Merkmale (Trockenraum, repräsentativer Eingangsbereich etc.) nicht an.

Auch das Wohnumfeld (5) ist im Ergebnis positiv. Ob sich die Wohnung in bevorzugter Citylage und in einer besonders ruhigen Lage befindet, kann dahingestellt bleiben. Denn es liegen die Merkmale „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück" und „gepflegte Müllstandfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung; nur den Mietern zugänglich" vor. Die Kl. haben beide Merkmale vorgetragen, der Bekl. hat diesen Vortrag nicht bestritten. Der Vortrag gilt daher gem. § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden. Es kann folglich auch unentschieden bleiben, ob die weitere Umgebung eine vernachlässigte ist. Selbst dann würden noch die positiven Merkmale überwiegen (2 +, 1 -).

Die Sternchenfelder des Berliner Mietspiegels 2013 gehören zwar nicht zum (inzwischen umstrittenen) Geltungsbereich des Berliner Mietspiegels, formal begründen kann man eine Mieterhöhung damit allemal. Nach Ansicht des AG Mitte reichen sie sogar als Schätzungsgrundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zustimmungsprozess aus. Für das wohnwerterhöhende Merkmal „abschließbarer Fahrradabstellraum" kommt es grundsätzlich nicht auf die Größe des Raums und dessen Erreichbarkeit an.

Die Mietvertragsparteien stritten im Rahmen eines Zustimmungsprozesses darüber, ob ein Sternchenfeld des Berliner Mietspiegels 2013 als Schätzungsgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete ausreicht, und ob es für das wohnwerterhöhende Merkmal „abschließbarer Fahrradabstellraum" auf die Größe des Raums und dessen Erreichbarkeit ankommt.

Das AG Mitte entschied, dass ein Sternchenfeld des Berliner Mietspiegels 2013 als Schätzungsgrundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausreicht. Zwar basiere das einschlägige Mietspiegelfeld auf einer geringerer Anzahl

der erfassten Werte, so dass dieses Feld nicht von der Qualifizierung des Mietspiegels gemäß § 558 d BGB umfasst sei. Jedoch könnten die Werte ebenso wie die Orientierungshilfe als Schätzgrundlage vom Gericht herangezogen werden (KG, Beschluss vom 26. März 2009, 8 U 10/09, GE 2009, 1044; BGH, Urteil vom 20. April 2005, VIII ZR 110/04, GE 2005, 663).

Für das wohnwerterhöhende Merkmal „abschließbarer Fahrradabstellraum" komme es grundsätzlich nicht auf die Größe des Raums und dessen Erreichbarkeit an. Daher reichten – wie im vorliegenden Fall – bei 200 Mietparteien 133 Stellplätze aus; anders könne es sei, wenn bei 200 Mietern nur Raum für zehn Fahrräder sei. Unerheblich sei auch, dass die Treppe zum Fahrradkeller etwas steil sei.

Ob ein Sternchenfeld des Berliner Mietspiegels 2013 als Schätzungsgrundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete ausreicht, ist bei den gegen den Mietspiegel 2013 erhobenen Bedenken (vgl. dazu GE 2014, 763 ff.) fraglich. Zuzustimmen ist dagegen der Auffassung, dass es für das wohnwerterhöhende Merkmal „abschließbarer Fahrradabstellraum" grundsätzlich nicht auf die Größe des Raums und dessen Erreichbarkeit ankommt, da der Mietspiegel insoweit keine Einschränkungen vorsieht. Mangels einer Wertungsmöglichkeit ist der Wortlaut maßgebend.

Rechtsprechungsübersicht

• LG Berlin, Urteil vom 26. April 2013, 63 S 335/12, GE 2013, 812 – Der Fahrradraum ist nicht abschließbar i.S.d. Berliner Mietspiegels 2011, wenn er nur von innen verschlossen werden kann.

• LG Berlin, Urteil vom 23. Juni 2011, 67 S 561/10, GE 2011, 1230 – Entspricht die Nutzung eines Abstellraums zum Abstellen eines Fahrrades nicht der mietvertraglichen Vereinbarung, liegt das entsprechende wohnerhöhende Merkmal nicht vor.

• LG Berlin, Urteil vom 6. Juni 2011 - 67 S 516/09, GE 2011, 1231 – Ist der zusätzliche Nutzraum (hier: Fahrradkeller) schimmelig und feucht, ist er nicht angemessen nutzbar.