Mieterhöhung

Mieterhöhung; Mietpreisgleitklausel; Stellplatzmietenerhöhung für Sozialwohnungen; Garagenmieterhöhung

Die üblichen mietvertraglichen Mietpreisgleitklauseln decken bei öffentlich geförderten Wohnungen auch die Mieterhöhung für eine Garage, die sich aufgrund der Auflage der Bewilligungsstelle ergibt.

Die Kl. hat die Miete für den Stellplatz der Bekl. erhöht. Hintergrund war eine Forderung der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin nach einer Anhebung der Garagenmiete, weil aufgrund gestiegener Kapitalkosten die Bewilligung höherer Aufwendungszuschüsse nicht zu einer Subventionierung der Garagen führen sollte (vergleiche dazu ausführlich Sellner, GE 1991, 482). Die Bekl. weigerten sich, die Mieterhöhung zu bezahlen. Die Zahlungsklage hatte Erfolg.

Die Klage ist begründet. Der Kl. steht gegenüber den Bekl. ein Anspruch auf Zahlung von 488,72 DM zu. Der Anspruch folgt aus § 535 BGB und hat Mietrückstände für einen Kfz-Einstellplatz von monatlich 61,09 DM hinsichtlich des Zeitraums September 1991 bis einschließlich April 1992 zum Gegenstand.

Der Mietzins für den benannten Stellplatz hat sich nach Maßgabe der Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 12. August 1992 von 43,39 DM auf 104,48 DM erhöht. Die Mieterhöhung erweist sich als wirksam.

Dabei war zunächst festzustellen, daß es sich vorliegend um eine Mieterhöhung im Wege des § 10 WoBindG handelt, da der Kfz Stellplatz anläßlich der Vermietung von öffentlich gefördertem Wohnraum entgeltlich überlassen wurde, in dessen Folge die Kl. berechtigt ist, hierfür gemäß § 27 NMV eine angemessene - nicht an der Kostenmiete orientierte - Vergütung zu verlangen.

Im Rahmen dieser Zulässigkeit erlaubt die im Mietvertrag unter § 5 Ziff. 3 enthaltene Regelung eine Mieterhöhung, soweit diese durch gesetzliche oder behördliche Regelungen zugelassen sind.

Den formellen Anforderungen des § 10 WoBindG wird die Erhöhungserklärung gerecht. Denn in Ansehung der "Anlage zur Mietänderung vom 12. August 1991" enthält die Mieterhöhungserklärung eine ausreichende Erläuterung, daß sich der Mietzins für den Kfz-Einstellplatz aufgrund einer Auflage der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin anläßlich der Bewilligung von Aufwendungszuschüssen auf 100 DM monatlich - ohne Betriebskosten - erhöht. Die veränderte Kostenposition hat dabei auch Eingang in die beigefügte Wirtschaftlichkeitsberechnung zum 1. September 1991 gefunden, d. h. im Rahmen der Kostenmiete wurden die - nunmehr - erhöhten Erträge aus der Garagen /Stellplatzvermietung in Ansatz gebracht. Weitergehender Erläuterungen bedurfte es hierbei nach Maßgabe des § 10 WoBindG nicht.

Die Kl. war unter Berücksichtigung der Regelung in § 5 Ziff. 3 des Mietvertrages auch zu einer entsprechenden Erhöhung des Mietzinses berechtigt. Denn im Rahmen der Bewilligung von Förderungsmitteln seitens der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin wegen höherer laufender Aufwendungen im Bereich der Kapitalkosten, die notwendigerweise auch die anteiligen Kosten für die Errichtung der Stellplätze umfassen, begegnet es keinen Bedenken, wenn sich diese nicht allein auf die Wohnraummiete, sondern - insbesondere im Interesse von Mietern ohne Stellplatz - auch auf die Garagenmiete auswirken. Soweit die Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin demgemäß i. S. d. § 31 II. BV nachhaltig erzielbare Erträge in Höhe von 100 DM in Anlehnung an Neubewilligungen für das Wohnungsbauprogramm 1991 für angemessen erachtet, erweist sich dies nicht nur als nachvollziehbar, sondern nach Maßgabe der vertraglichen Vereinbarung auch als zulässig. Denn diese rechtfertigt eine Mieterhöhung schon dann, wenn ihr eine behördliche Regelung vorausgeht.

Wir hatten im Mai letzten Jahres darüber berichtet, daß die Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin im Zusammenhang mit der Bewilligung von Aufwendungszuschüssen für zinsbedingte Mietsteigerungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau von den Vermietern verlangt, vorhandene Garagenmieten anzuheben. Und zwar für Bauvorhaben innerhalb des innerstädtischen S-Bahn-Ringes auf 100 DM und für Bauvorhaben außerhalb des S-Bahn-Ringes auf 70 DM. Eine weitere Anhebung dieser Beträge in den nächsten Jahren ist durchaus denkbar. Und natürlich gab es auch Mieter, die nach wie vor daran festhalten wollten, sich auch ihre Garagenstellplätze mit öffentlichen Subventionen verbilligen zu lassen.

Doch ist die Erhöhung der Garagenmiete im öffentlich geförderten Wohnungsbau auf Verlangen der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin gerechtfertigt, befand das Amtsgericht Charlottenburg durch Entscheidung vom 13. Juli 1992. Es verurteilte leistungsunwillige Mieter zur Zahlung.

Das Gericht: Für einen Kfz-Stellplatz im öffentlich geförderten Wohnungsbau dürfe nach § 27 der Neubaumietenverordnung eine angemessene Vergütung verlangt werden. Die Forderung der WBK sei nachvollziehbar, die Mieterhöhung auch gerechtfertigt. Als Anspruchsgrundlage sah das Gericht die im Mietvertrag vereinbarte Mietpreisgleitklausel, wonach durch gesetzliche oder behördliche Regelung allgemein oder im einzelnen Fall zugelassene Mieterhöhungen vom Zeitpunkt der Zulässigkeit an als vereinbart gelten.