Mieterhöhung

Mieterhöhung; Mietspiegel; Spanneneinordnung; Laminatfußboden

Laminatfußboden ist nur dann ein wohnwerterhöhendes Merkmal i. S. d. Berliner Mietspiegels 2011, wenn dieser aus dem obersten Preissegment stammt und seine Eigenschaften denen eines Parkettfußbodens gleichkommen.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit Schreiben vom 24.6.2011 forderte die Kl. über ihre Hausverwaltung den Bekl. zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 457,90 € auf.

Die Kl. behauptet, dass die Wohnung mit hochwertigem Bodenbelag ausgestattet sei. Es handele sich um hochwertigen Laminatboden, für dessen Verlegung die Kl. 24,50 €/m2 aufgewendet habe und dessen reiner Materialpreis 15 €/m2 betragen habe. In der Küche sei ein hochwertiger Fliesenboden vorhanden, für dessen Verlegung einschließlich Material die Kl. 89 €/m2 aufgewendet habe, wobei der reine Materialpreis 30 bis 35 €/m2 betrage.

Die Klage ist unbegründet. Die Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung von zur Zeit 425,36 € um 24,71 € auf 450,07 € gemäß §§ 558, 558 b BGB.

Denn die begehrte Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Wohnung des Bekl. ist unstreitig in das Mietspiegelfeld l 4 einzuordnen, das eine Nettomieten-Spanne von 4,68 € bis 7,10 €/m2 aufweist bei einem Mittelwert von 5,89 €/m2. Hinzu kommen 0,11 €/m2 wegen des unstreitigen Sondermerkmals „Modernes Bad". Für die Entscheidung kann die Einordnung der noch streitigen Merkmalsgruppen Küche und Wohnung dahin stehen. Denn auch wenn diese jeweils positiv wären, würde sich nur eine Miete von 6,97 €/m2 ergeben, mithin eine ortsübliche Vergleichsmiete von 419,82 €. Der Bekl. zahlt aber bereits jetzt 425,36 € und damit eine darüber liegende Miete.

Die begehrte Miete könnte sich nur daraus ergeben, dass das von der Kl. behauptete Sondermerkmal des hochwertigen Bodenbelags vorläge. Dies ist aber schon nicht hinreichend vorgetragen, Beweis war daher nicht zu erheben. Unstreitig ist in der Wohnung Laminat verlegt. Laminat ist bei der Beschreibung des Sondermerkmals „Hochwertiger Bodenbelag" im Mietspiegel 2011 (ebenso wie bereits im Mietspiegel 2009) aber nicht ausdrücklich als Beispiel aufgeführt, anders als noch im Mietspiegel 2007. Daher ist insoweit ab 2009 eine Abstufung vorgenommen worden, dass Laminat, anders als die ausdrücklich genannten Materialien „Parkett, Natur- oder Kunststein, Fliesen" gerade nicht per se hochwertig ist. Zwar kommt natürlich dennoch in Frage, Laminat als einen „gleichwertige(n) Boden/-belag" i.S.d. Sondermerkmals anzusehen. Dies bedeutet aber, dass das Laminat den genannten Bodenbelagsarten gleichwertig sein müsste, was aus dem Umstand folgt, dass durch das Sondermerkmal die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in wesentlichem Umfang von der für sonst vergleichbaren Wohnraum abweicht, hier um 0,50 €/m2, also gute 30 € monatlich. Gerade der Vergleich mit dem Parkettboden zeigt aber deutlich, dass der durchschnittliche Laminatboden hierzu negativ abweicht. Ein Parkettboden ist ein Naturprodukt unter Verwendung echten Holzes und in der Regel aufwendiger, optischer Verlegung, wodurch ein besonderes Raumklima entsteht. Zwar kann Laminat Parkett optisch nahe kommen, bereits die Oberflächenstruktur ist bereits eine ganz andere. Zudem kann ein Parkettboden abgeschliffen und versiegelt werden, was bei Laminat nicht möglich ist. Die Eigenschaften eines Parkettbodens werden danach von Laminatboden nur dann erreicht werden, wenn dieser aus dem obersten Preissegment stammt, weil er eine naturähnliche Oberfläche und überdurchschnittliche Qualität und Güte aufweist. Ähnliche Erwägungen geltend für einen Vergleich mit den anderen ausdrücklich genannten Materialien, welche allerdings ferner liegen, da Laminat gerade Parkett imitieren soll, nicht hingegen Schiefer o. Ä. Nach der Behauptung der Kl. beliefen sich die reinen Materialkosten des verlegten Laminats auf 15 €/m2. Damit mag es sich nicht um Laminat der billigsten Sorte handeln, welches gerichtsbekannt, wie vom Bekl. vorgetragen, im Baumarkt schon ab wenigen Euro pro Quadratmeter angeboten wird. Echtholzparkett für 15 €/m2 zu erwerben, erscheint demgegenüber unwahrscheinlich, die durchschnittlichen Preise hierfür liegen bekanntlich um ungefähr das Doppelte darüber. Eine Hochwertigkeit allein aufgrund des behaupteten Anschaffungspreises kann daher nicht erkannt werden, so dass über diese streitige Behauptung auch nicht Beweis erhoben werden muss. Besondere Eigenschaften des verlegten Laminats in Abgrenzung zum durchschnittlichen Laminat, welches wie dargelegt gerade keinen hochwertigen Bodenbeleg darstellt, hat die Kl. nicht behauptet. Sie hat insbesondere auch nicht die im eingereichten Angebot erwähnte Fabrikats- und Materialliste eingereicht, aus der sich überprüfbar die Eigenschaften (Dicke, Abrieb) des verlegten Laminats ergäben, obwohl der Bekl. hierauf ausdrücklich Bezug genommen hat.

Laminatfußboden ist nur dann ein wohnwerterhöhendes Merkmal i.S.d. Berliner Mietspiegels 2011, wenn der Belag aus dem obersten Preissegment stammt und seine Eigenschaften denen eines Parkettfußbodens gleichkommen.

Die Parteien stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens darüber, ob der von dem Vermieter in der Wohnung verlegte Laminatfußboden, dessen reine Materialkosten 15 €/m2 betrugen, wohnwerterhöhend sei.

Das AG Charlottenburg hielt den Laminatfußboden nicht für wohnwerterhöhend, weil dieser nicht aus dem obersten Preissegment stamme und der Vermieter nicht dargelegt habe, dass dessen Eigenschaften denen eines Parkettfußbodens gleichkämen. Die durchschnittlichen Preise für Parkettfußboden lägen bei dem Doppelten des Materialpreises des verlegten Laminatfußbodens. Da der Vermieter auch nicht die Eigenschaften (Abrieb, Dicke) dieses Fußbodens dargelegt habe, sei auch nicht nachprüfbar, ob der Laminatfußboden insoweit einem Parkettfußboden gleichkomme.

Das Urteil ist bereits insoweit angreifbar, als das AG den Materialpreis für Parkettfußboden als bekannt angesehen und insoweit von einer Beweisaufnahme abgesehen hat. Diese wäre nur dann entbehrlich gewesen, wenn dieser Preis bei dem Gericht offenkundig gewesen wäre (§ 291 ZPO), wofür Anhaltspunkte fehlen. Im Übrigen hat sich das AG nicht mit der entgegenstehenden Rechtsprechung des LG Berlin (GE 2006, 849) auseinandergesetzt, wonach auch ein Laminatfußboden durchschnittlicher Qualität wohnwerterhöhend ist. Da aber in der Rechtsprechung auch eines weiteren Amtsgerichts (AG Mitte, MM 2007, 39; AG Mitte, MM 2005, 335) ein Laminatfußboden durchschnittlicher Qualität nicht wohnwerterhöhend sein soll, ist der Vermieter gut beraten, nicht nur zum Materialpreis des verlegten Laminatfußbodens, sondern auch zu seinen sonstigen Eigenschaften vorzutragen, damit die Vergleichbarkeit mit dem Parkettboden nachvollziehbar wird.