Mieterhöhung

Mieterhöhung; Schiedsgutachten; Vergleichsobjekte

In einem Schiedsgutachten über die Vergleichsmiete können die verwerteten Vergleichsobjekte hinreichend genau angegeben sein, wenn sie nach Anschrift - jeweilige Straßenbezeichnung -, individuellen Beschaffenheitsmerkmalen und Mietpreisen ohne weitergehende Individualisierung offengelegt sind.

Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Die Revision hat im Endergebnis auch keine Aussicht auf Erfolg (vgl. § 554 b ZPO in der Auslegung des Beschlusses des BVerfG vom 11. Juni 1980 - 1 PBvU 1/79 - BVerfGE 54, 277).

Die Beurteilung des Berufungsgerichts, daß das Schiedsgutachten, dessen Ergebnis die Parteien nach § 5 Abs. 2 Satz 2 des Mietvertrages vorbehaltlos anerkennen wollten, nicht "offenbar unrichtig" sei(vgl. Senatsurteil vom 21. April 1993 - XII ZR 129/91 = NJW-RR 1993, 1034, 1035 m. w. N.; BGH Urteil vom 14. Juli 1986 - II ZR 249/85 = BGHR BGB § 319 Abs. 1 Schiedsgutachten 1), ist rechtlich nicht zu beanstanden. Das gilt insbesondere auch im Hinblick auf die nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung gebotene genaue Angabe der verwerteten Vergleichsobjekte (vgl. BGH Urteil vom 15. April 1994 - V ZR 286/92 = WM 1994, 1344, 1345; BVerfG NJW 1995, 40, 41). Diese sind in dem Gutachten des Sachverständigen K. nach Anschrift - jeweilige Straßenbezeichnung -, individuellen Beschaffenheitsmerkmalen und Mietpreisen in einer Weise hinreichend offengelegt, die eine sachgerechte Überprüfung der Angaben ermöglicht. Eine weitergehende Bezeichnung der einzelnen Objekte war nicht erforderlich. Die Revision behauptet nicht etwa, daß die genannten Straßen "Klosterstern, Mittelweg, Johnsallee, Magdalenenstraße" völlig unterschiedliche Wohnlagen aufwiesen, so daß aus diesem Grund auf eine nähere Kennzeichnung des jeweils herangezogenen Vergleichsobjekts nicht verzichtet werden könnte.

Die Berechnungsmethode, die der Schiedsgutachter zur Feststellung der angemessenen Miete angewandt hat, ist nachvollziehbar, insgesamt von der Sachkunde des Gutachters gedeckt und bietet keinen Anhaltspunkt für die Annahme einer offenbaren Unrichtigkeit, selbst wenn - wie die Revision geltend macht - auch anders hätte vorgegangen werden können.

Das angenommene Verhältnis der Nutzungsarten ist ebenfalls nicht offenbar unrichtig. Es entspricht der Feststellung im Tatbestand des von dem Kl. selbst mit der Klageschrift vorgelegten Urteils des Landgerichts Hamburg vom 27. September 1985.

Anmerkung: vgl. nachstehend die dem BGH-Beschluß zugrunde liegende Entscheidung des OLG Hamburg.

In einem Gewerberaummietvertrag war vereinbart, daß bei Streit über eine Mieterhöhung die angemessene Miete durch ein Schiedsgutachten festzustellen sei. Gegen ein solches Gutachten wandte sich später der Mieter und meinte, die Vergleichsobjekte seien nicht identifizierbar, da die Anschriften nicht mitgeteilt worden seien, sondern nur die Straßennamen.

Das Oberlandesgericht Hamburg meinte in seinem Urteil vom 22. Juni 1994 jedoch, die Anforderungen an ein Gutachten dürften schon aus Gründen des Datenschutzes nicht überspannt werden. Mit Beschluß vom 21. Juni 1995 bestätigte der Bundesgerichtshof diese Auffassung. Auch nach der neueren höchstrichterlichen Rechtsprechung (BVerfG, GE 1994, 1372; BGH, GE 1994, 754) müsse nicht stets der Gutachter den Namen und die Anschrift des Mieters der Vergleichswohnung angeben.