Mieterhöhung

Mieterhöhung; Orientierungsmerkmale; Berliner Mietspiegel; unzutreffendes Mietspiegelfeld; falsches Mietspiegelfeld; Stichtag; Veröffentlichung; Nachtstromspeicherheizung als Sammelheizung; Nachtstromspeicheröfen; Heizung vom Vormieter; Negativmerkmal; fehlender Platz für Waschmaschine in Bad oder Küche; bevorzugte City-Lage

1. Die Einordnung der Wohnung in ein unzutreffendes Mietspiegelfeld steht der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht entgegen.

2. Für die Anwendbarkeit des Mietspiegels kommt es auf dessen Stichtag an, nicht auf die Veröffentlichung.

3. Nachtspeicheröfen sind Sammelheizungen i. S. d. Mietspiegels.

4. Für die Zuordnung einer vom Vormieter eingebauten Heizungsanlage, für die der Mieter an den Vormieter keine Zahlung geleistet hat, kommt es darauf an, wer bei Mietbeginn den wirtschaftlichen Nutzen an der Heizung für sich beansprucht hat. Auf die Eigentumslage kommt es nicht an.

5. Stellt der Mieter eine Spülmaschine in die Küche, kann er nicht geltend machen, eine Waschmaschine lasse sich nicht in der Küche oder im Bad aufstellen.

6. Bei der Niebuhrstraße handelt es sich wegen der Nähe zum attraktiven Teil des Kurfürstendamms und wegen der zahlreichen kleineren Läden und Cafés um eine bevorzugte Citylage.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Parteien streiten um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

Der Bekl. mietete mit Vertrag vom 30. April 1979 die im Hause Niebuhrstraße gelegene Wohnung. In § 5 Ziffer 1) des Mietvertrags wurden bei Vertragsschluss die Bestimmungen in § 5 Ziffer 1) bis 5) über die Sammelheizung gestrichen. Der Vormieter hatte in der Wohnung auf eigene Kosten mit Zustimmung der Hausverwaltung Nachtspeicheröfen installiert. Mit Schreiben vom 11. Oktober 2000 wurden dem Bekl. 208,80 DM von einer Firma für Elektrotechnik für die Reparatur der Nachtspeicherheizung in Rechnung gestellt.

Die Wohnung verfügt über eine Speisekammer und über keinen Balkon. In dem Gebäude ist ein abschließbarer Fahrradabstellraum vorhanden.

Die Kl. hat das Grundstück im Jahre 2006 erworben und ist am 22. Mai 2006 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen worden. In den in der Zeit vom Mietvertragsschluss bis zum Erwerb des Grundstücks durch die Kl. ergangenen Mieterhöhungsverlangen ordneten die Vermieter die Wohnung als Wohnung ohne Sammelheizung ein.

Am 1. Januar 2006 betrug die Nettokaltmiete 324,57 € und erhöhte sich zum 1. September 2006 auf 350 €.

Mit Schreiben vom 30. Oktober 2008, welches dem Bekl. am 31. Oktober 2008 zugestellt wurde, verlangte die Kl. von dem Bekl. die Zustimmung zu der Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 39,12 € auf 389,12 € ab dem 1. Januar 2009. In dem Zustimmungsverlangen nimmt die Kl. Bezug auf den Berliner Mietspiegel 2007 und zwar auf das Mietspiegelfeld L 2.

Der Bekl. gab die Zustimmungserklärung nicht ab.

Die Kl. trägt vor, richtigerweise sei die Wohnung in das Mietspiegelfeld K 2 einzuordnen. Der Bekl. verfüge über die Möglichkeit, an den rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss, der bis zu seiner Wohnung reiche, angeschlossen zu werden. Die Wohnung verfüge über schönen Stuck in gutem Zustand. Der Eingangsbereich sei repräsentativ und hochwertig saniert. Die Wohnung befinde sich in bevorzugter Citylage.

Der Bekl. trägt vor, die Erhöhungserklärung sei formal unwirksam, da die Wohnung in ein fehlerhaftes Mietspiegelfeld eingeordnet worden sei. Zutreffend sei allein das Mietspiegelfeld K 1, da es sich um eine Wohnung ohne das Merkmal „Sammelheizung" handele. Die Wohnung sei von dem vorherigen Vermieter und der Verwaltung als Ofenheizungswohnung angesehen worden; bei Abschluss des Mietvertrags habe der damalige Verwalter St. erklärt, die in der Wohnung befindliche Nachtspeicherheizung werde vom Eigentümer nicht als Teil der Mietsache behandelt. Daher sei der Mieter für die Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich und sei die entsprechende Passage in § 5 Ziffer 1) des Vertrages gestrichen worden.

In dem Bad sei bei Einzug des Bekl. kein Handwaschbecken vorhanden gewesen; hierfür hat der Bekl. Beweis durch Vernehmung des Zeugen P. angetreten. Die Wohnung sei schlecht belichtet und habe einen schlechten Schnitt, da eine Waschmaschine weder in das Badezimmer noch in die Küche zu stellen sei. Die Wohnung sei lärm- und schmutzbelastet. Der Fahrradabstellraum sei zu klein, da er nicht alle Fahrräder der Mieter aufnehmen könne. Die Wohnung verbrauche wegen ihrer Lage im Erdgeschoss besonders viel Heizenergie und verfüge über eine ungenügende Wärmedämmung. Der Keller weise Durchfeuchtungen auf. Die Müllstandsflächen seien ebenso wie die Treppenhäuser ungepflegt. Für letzteres hat der Bekl. Photos zu den Akten gereicht.

Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Im übrigen ist sie nicht begründet. Die Kl. hat gegen den Bekl. gemäß § 558 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 350 € um 14,14 € auf 364,14 € ab dem 1. Januar 2009.

Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Bekl. innerhalb der Frist des § 558 b BGB zugegangen, die Klage ist innerhalb der Frist des § 55815 Absatz 2 BGB erhoben worden. Die Miete war seit 15 Monaten unverändert und die Kappungsgrenze wurde eingehalten, § 558 Abs. 1, 3, 4 BGB.

Der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens steht auch nicht die Einordnung der Wohnung in ein unzutreffendes Mietspiegelfeld entgegen. Denn der Mieter kann anhand des Mietspiegels ohne weiteres prüfen, ob die Einordnung zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete in der betreffenden Spanne liegt (vgl. BGH, Urteil vom 11. März 2009, VIII ZR 316/07, GE 2009, 512). Dies gilt hier insbesondere für die fälschliche Einordnung in die Rubrik „L" statt „K", da ohne Schwierigkeiten festgestellt werden kann, dass die Niebuhrstraße in mittlerer Wohnlage liegt.

Sofern zwischen den Parteien Streit darüber besteht, ob die Wohnung in „K 1" oder „K 2" einzuordnen ist, bildete dies - aufgrund der Frage, ob die Wohnung über eine Sammelheizung verfügt - den Kern des vorliegenden Rechtsstreits. Der Kl. ist es daher zuzugestehen, ihre Auffassung auch in der Begründung zur Mieterhöhung durch die Einordnung in das Feld „K 2" zu vertreten. Dass es dem Bekl. ohne weiteres möglich war, eine davon abweichende Einordnung vorzunehmen und zu begründen, zeigt bereits die Klageerwiderung.

Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld „K 1" des Berliner Mietspiegels 2009 einzuordnen. Sofern der Bekl. der Auffassung ist, dieser Mietspiegel sei nicht einschlägig, da er zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens noch nicht veröffentlicht worden sei, folgt das Gericht dem nicht. Maßgebend ist, ob das Mieterhöhungsverlangen dem Bekl. nach dem Stichtag des Mietspiegels, hier dem 1. Oktober 2008, zugegangen ist, welches der Fall ist.

Die Einordnung in das Feld „K 1" war vorzunehmen, da die streitgegenständliche Wohnung nach der Überzeugung des Gerichts nicht als Wohnung zu werten ist, die über eine Sammelheizung verfügt. Zwar ist der Klägerseite darin zuzustimmen, dass auch Nachtspeicheröfen unter den Begriff der Sammelheizung zu fassen sind. Das Gericht geht jedoch nach dem Vortrag der Parteien davon aus, dass der wirtschaftliche Nutzen der Heizung nach der Vereinbarung des Bekl. und des früheren Vermieters nicht dem Vermieter zukommen sollte.

Keine der Parteien hat den Einbau der Heizung finanziert oder an die Vormieter des Bekl. einen finanziellen Ausgleich gezahlt. Das Gericht hält es ausgehend hiervon für entscheidend, wer bei Mietbeginn des Beklagen den wirtschaftlichen Nutzen an der Nachtspeicherheizung für sich beansprucht hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 22.2.2002, 63 S 257/01, GE 2002, 594). Dies ist nach Auffassung des Gerichts nicht die Vermieterseite, da sämtliche Anhaltspunkte dagegen sprechen; es ist vielmehr von einem entsprechenden Verzicht der Vermieterseite auszugehen. Dieser war nach dem bestrittenen Vortrag der Beklagtenseite ausdrücklich, ist jedoch nach Auffassung des Gerichts bereits konkludent gegeben.

Sämtliche vorgetragenen Mieterhöhungen seit Mietbeginn 1987 wurden bezüglich einer Wohnung ohne Sammelheizung verlangt; der Mieter trug die Kosten anfallender Instandsetzungs- und Wartungsarbeiten. Schließlich hat der Bekl. substantiiert vorgetragen, dass die Wohnung auch bei Verkauf des Objekts unmissverständlich in der Weise bezeichnet wurde, dass der wirtschaftliche Nutzen aus der Heizung nicht den Vermietern zukommt.

Angesichts dieser Ausgangslage war die Klägerseite dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass die Nachtspeicherheizung als Ausstattung im Sinne des Mietspiegels mitvermietet wurde, d. h. als Ausstattung, deren wirtschaftlicher Nutzen der Vermieterseite zukommt.

Einen diesbezüglichen Vortrag hat die Klägerseite nicht getätigt; sofern sie sich darauf bezieht, dass ein Eigentum des Bekl. an der Heizung nicht begründet worden sei, hat sie damit keinen Erfolg; denn dieses ist nicht erheblich, da es ausreichend ist, dass der Vermieter nach der Überzeugung des Gerichts den wirtschaftlichen Nutzen der Heizung nicht für sich beansprucht hat.

Der Mittelwert für die streitgegenständliche Wohnung beträgt danach 3,15 €/m2, mit einer Spanne von 2,91 €/m2 bis 3,61 €/m2. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 3,33 €/m2, da drei Merkmalsgruppen (III bis V) positiv zu bewerten sind und jeweils eine (II) ausgeglichen ist bzw. negativ (I) zu bewerten ist. Dies führt zu einem Aufschlag von 40 % auf den Mittelwert, mithin von 0,18 €/m2, insgesamt zu 3,33 €/m2 (3,15 €/m2 + 0,18 €/m2).

Die Merkmalsgruppe I (Badezimmer) ist negativ zu bewerten. Das Gericht ist aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass sich bei Einzug des Bekl. kein Handwaschbecken in dem Badezimmer befand. Der Zeuge P. hat die damalige Beschaffenheit des Bades in dem entscheidenden Punkt detailliert beschrieben, aber auch offen Erinnerungslücken eingeräumt.

Die Merkmalsgruppe II (Küche) ist unstreitig neutral zu bewerten.

Die Merkmalsgruppe Ill (Wohnung) ist positiv zu bewerten. Die Wohnung verfügt unstreitig über einen Abstellraum. Sofern der Bekl. als wohnwertmindernde Merkmale die schlechte Belichtung und einen schlechten Schnitt der Wohnung vorgetragen hat, so hat er damit keinen Erfolg. Denn die schlechte Belichtung ist in dem Mietspiegel 2009 nicht mehr als wohnwertminderndes Merkmal aufgeführt; den schlechten Schnitt hat der Bekl. nicht substantiiert. Sofern er vorgetragen hat, die Waschmaschine lasse sich nicht in Küche oder Bad stellen, hat er den Vortrag der Klägerseite , er habe die Waschmaschine in der Abstellkammer untergebracht und eine Spülmaschine in die Küche gestellt, nicht bestritten. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob zudem die wohnwerterhöhenden Merkmale des schönen Stucks und des rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses vorliegen.

Die Merkmalsgruppe IV (Gebäude) ist ebenfall positiv zu bewerten. Denn in dem Gebäude steht den Mietern unstreitig ein abschließbarer Fahrradabstellraum zur Verfügung. Sofern der Bekl. einwendet, dieser sei für die Fahrräder der Mieter nicht ausreichend groß, ist dieser Vortrag trotz entsprechenden Vortrags der Klägerseite und einem Hinweis des Gerichts nicht hinreichend substantiiert worden. Sofern der Bekl. vorgetragen hat, das Treppenhaus und der Eingangsbereich seien ungepflegt, so folgt das Gericht dem nach der Vorlage der betreffenden Fotos nicht. Denn diese zeigen einen durchschnittlichen Zustand, der zwar verbesserungsfähig ist, jedoch nicht ungepflegt erscheint.

Der Bekl. hat die weiteren vorgetragenen wohnwertmindernden Merkmale der unzureichenden Wärmedämmung und des schlechten Instandhaltungszustandes des Hauses trotz eines entsprechenden Hinweises des Gerichts nicht weiter substantiiert. Der allgemeine Hinweis auf die Lage der Wohnung im Hochparterre und die große Anzahl der Außenwände bzw. einer allgemeinen Behauptung, der Keller sei feucht, sind nicht ausreichend.

Die Merkmalsgruppe V (Wohnumfeld) ist ebenfalls positiv zu bewerten. Denn die Wohnung liegt in er bevorzugter Citylage. Die Niebuhrstraße ist gerichtsbekannt. Das Merkmal ist dadurch erfüllt, dass eine große Nähe zu dem attraktiven Teil des Kurfürstendamms gegeben ist und sich zahlreiche kleinere Läden und Cafés sowie weitere Einkaufsmöglichkeiten in Laufnähe finden und eine gute Verkehrsanbindung besteht.

Sofern der Bekl. die wohnwertmindernden Merkmale der Lärmbelastung und der ungepflegten Müllstandsfläche vorträgt, hat er dies trotz eines entsprechenden Hinweises des Gerichts nicht ausreichend substantiiert.

Die Mieterhöhungserklärung ist trotz Einordnung in ein unzutreffendes Mietspiegelfeld formell wirksam. Maßgebend ist der Stichtag des Mietspiegels. Nachtspeicheröfen sind Sammelheizungen. Stellt der Mieter eine Spülmaschine in der Küche auf, kann er sich nicht darauf berufen, dass diese nicht aufstellbar sei. Die Niebuhrstraße gehört zur bevorzugten Citylage.

Die Parteien stritten über die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens des Klägers vom 30./31. Oktober 2008 für die von dem Beklagten gemietete Wohnung in der Niebuhrstraße, in dem Bezug auf den das Mietspiegelfeld L/2 des Mietspiegels 2007 genommen worden war. In dem Mietvertrag wurden bei Vertragsschluss die Bestimmungen über die Sammelheizung gestrichen, weil der Vormieter die Nachtspeicheröfen mit Zustimmung der Hausverwaltung auf eigene Kosten installiert hatte. Der Beklagte meinte daher, die Wohnung sei in das Mietspiegelfeld K 1 einzuordnen und hielt die Mieterhöhungserklärung wegen der falschen Einordnung für unwirksam. Ferner beanstandete er, dass eine Spülmaschine weder im Bad noch in der Küche aufgestellt werden könne, obwohl er eine solche in der Küche aufgestellt hatte. Schließlich stritten die Parteien über weitere Orientierungsmerkmale.

Das AG Charlottenburg gab der Klage überwiegend statt. Die Mieterhöhungserklärung sei trotz Einordnung in ein unzutreffendes Mietspiegelfeld formell wirksam. Maßgebend sei der Mietspiegel 2009, weil das Mieterhöhungsverlangen nach dem Stichtag dieses Mietspiegels zugegangen sei, ohne dass es auf das Datum der Veröffentlichung ankommen. Zwar seien die Nachtspeicheröfen grundsätzlich als Sammelheizungen anzusehen. Da diese jedoch der Vormieter ohne finanziellen Ausgleich des Vermieters eingebaut habe, seien sie nicht als dessen Ausstattung zu berücksichtigen. Der Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, dass eine Spülmaschine weder im Bad noch in der Küche aufstellbar sei, weil er selbst eine Spülmaschine in der Küche aufgestellt habe. Zusätzlich wohnwerterhöhend sei zu berücksichtigen, dass die Niebuhrstraße zur bevorzugten Citylage gehöre.

Dass maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Zugang des Erhöhungsverlangens beim Mieter ist und es insoweit auf den Erhebungsstichtag des Mietspiegels ankommt, ist einhellige Meinung (vgl. zuletzt KG, Urteil v. 12. November 2009, 8 U 106/09, WuM 2009, 748 = GE 2010, 60; LG Berlin, Urteil vom 4. Dezember 2009, 63 S 97/09, GE 2010, 61). Ferner sind nur diejenigen Wohnwert- und Orientierungsmerkmale zu berücksichtigen, die vom Vermieter stammen. Hat der Mieter – und nicht der Vermieter – z. B. die vorhandene Spüle und den Herd selbst gestellt, ist die Küche als ohne Kochmöglichkeit und ohne Spüle ausgestattet anzusehen (AG Köpenick, Urteil vom 28. Oktober 2008, 7 C 220/08, GE 2008, 1629). Leistet der Vermieter dagegen beachtlichen Zuschuss zum Kauf von Orientierungsmerkmalen, gelten sie als im Sinne der Orientierungshilfe damit ausgestattet (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21. Juli 2008, 20 C 103/08, GE 2008, 1199).

Ersetzt der Mieter einen vermieterseits gestellten (auch defekten) Küchenherd durch einen eigenen (besseren), ist die Wohnung mietspiegelmäßig ebenfalls als mit einer vorhandenen Kochmöglichkeit ausgestattet zu behandeln (LG Berlin, Urteil vom 11. Juli 2008, 63 S 400/07, GE 2008, 1258).

Der Vermieter ist schließlich darlegungs- und beweispflichtig für die Behauptungen, er habe die Wohnung mit wohnwerterhöhenden Merkmalen ausgestattet (vgl. LG Berlin, Urteil vom 9. Januar 2009, 63 S 189/08, ZMR 2010, 37 - insoweit nicht abgedruckt in GE 2009, 383).

Harald Kinne