Mieterhöhung

Mieterhöhung; Grundmiete; Betriebskostenumlageerhöhung; Mieterhöhungserklärung; Ehegatten

1. Zu den Anforderungen an eine Mieterhöhung aufgrund der GrundmietV und der BetriebskostenumlageV.

2. Aus der Mieterhöhungserklärung muß bei juristischen Personen stets die handlungsberechtigte Person erkennbar sein.

3. Wurde in den neuen Bundesländern eine Wohnung noch unter Geltung des ZGB an ein Ehepaar vermietet, so ist eine Mieterhöhungserklärung an beide Ehegatten zu richten, auch wenn nur einer den Mietvertrag unterschrieben hat.

In der rechtlichen Würdigung geht der Kl. davon aus, daß das Mieterhöhungsverlangen wegen der fehlenden Unterschrift unwirksam sei. Dagegen behauptet die Bekl., daß bei automatisch gefertigten Mieterhöhungserklärungen es ausreiche, wenn sich der Erklärende daraus genügend erkennen lassen würde. Dies sei bei diesen Mieterhöhungsverlangen der Fall, so daß die Mieterhöhungsverlangen deshalb wirksam seien. Der Auffassung der Bekl. kann von seiten des Gerichts nicht gefolgt werden. Das Miethöhegesetz ist gemäß § 11 Absatz 2 des Gesetzes durch den Einigungsvertrag für anwendbar erklärt worden. Mit der ersten Verordnung über die Erhöhung der Grundmieten vom 17. Juni 1991 wurde gemäß § 11 Absatz 3 Ziffer 1 Miethöhegesetz der höchstzulässige Mietzins bestimmt. Gleiches erfolgte für die Betriebskosten mit der Betriebskostenumlageverordnung vom 17. Juni 1991 gemäß § 11 Absatz 3 Ziffer 2 Miethöhegesetz. Gemäß Absatz 4 des § 11 konnte der Vermieter gegenüber dem Mieter schriftlich erklären, daß der Mietzins um einen bestimmten Betrag, bei Betriebskosten um einen bestimmbaren Betrag des nach der ersten Grundmietenverordnung erhöhten Betrages erhöht werden kann. Hat der Vermieter seine Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, so bedarf es nicht seiner eigenhändigen Unterschrift. Letzteres ist inhaltlich identisch mit § 8 Miethöhegesetz. Wenn die Bekl. vorträgt, daß es sich bei der Rechtsauffassung des Kl. um eine Mindermeinung handelt, daß auch eine handlungsberechtigte Person gemäß des Urteils des Landgerichts Essen vom 12.7.1978 in MDR 1/1979 erkennbar sein muß, so wird offensichtlich verkannt, daß § 8 und § 11 Miethöhegesetz lediglich per Gesetz eine Ausnahme zur allgemeinen Bestimmung des Wesens einer Urkunde gemäß § 126 BGB festgeschrieben haben. Nach § 8 und § 11 Miethöhegesetz ist lediglich die Eigenhändigkeit der Unterschrift abdingbar. Bei juristischen Personen oder Handelsgesellschaften muß der handlungsberechtigte Vertreter erkennbar sein. Die bloße Firmenbezeichnung reicht nicht als Unterschrift aus (Landgericht Essen MDR 1979, 57). Daß es sich dabei nicht um eine Mindermeinung handelt, sei anhand der nachfolgend zitierten Fundstellen nachgewiesen: (Mit identischer Erklärung des schon zitierten Rechtssatzes in Miet- und Wohnungsrecht vom 29.5.1987, Dr. Michael J. Schmid zu § 8 Randnummer 3). Zu beachten ist, daß nach dem klaren Gesetzestext nur die Eigenhändigkeit der Unterschrift, nicht die Unterschrift überhaupt entbehrlich ist. Man wird daher eine Erhöhungserklärung, die keine Unterschrift enthält, wohl auch dann als unwirksam ansehen müssen, wenn der Erklärende eindeutig daraus hervorgeht (zum Beispiel aus dem Briefkopf). Zumindest muß die handlungsberechtigte Person (Aussteller) in der Erklärung genannt sein (Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, Werner-Verlag, 4. Auflage 1990, Seite 520 Rdnr. 7). Bei juristischen Personen, insbesondere Wohnungsunternehmen bzw. Genossenschaften, muß stets die handlungsberechtigte Person erkennbar sein (Schade/Schubart/Wienicke, Wohn- und Mietrecht, Kommentator-Verlag, Teil 1, Stand März 1991, Seite 158). Selbst die von der Bekl. angegebene Quelle bei Schmidt-Futterer/Blank, 5. Auflage 1984, Rdnr. C 368, Seite 709 geht davon aus, daß nur die eigenhändige Unterschrift erübrigt werden kann und es nicht ausreicht, wenn sich der Erklärende aus dem Schreiben in keiner Weise erkennen läßt. Auch hier wird Bezug genommen auf die Entscheidung des Landgerichts Essen.

e von der Bekl. angegebene Quelle bei Schmidt-Futterer/Blank, 5. Auflage 1984, Rdnr. C 368, Seite 709 geht davon aus, daß nur die eigenhändige Unterschrift erübrigt werden kann und es nicht ausreicht, wenn sich der Erklärende aus dem Schreiben in keiner Weise erkennen läßt. Auch hier wird Bezug genommen auf die Entscheidung des Landgerichts Essen. Im Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete von 1989, Bub/Treier, Seite 498, Rdnr. 384, wird es als nicht ausreichend erachtet, wenn der Aussteller lediglich aus dem Briefkopf des Erhöhungsschreibens ersichtlich ist.

Die von der Klägerseite zitierte Entscheidung des Landgerichts Essen findet sich auch im Münchener Kommentar zum BGB, Band 3, 1. Halbband, 2. Auflage 1988, Seite 1013 wieder. Nach Münchener Kommentar ist abweichend von § 126 BGB die eigenhändige Unterschrift nicht erforderlich. Die handlungsberechtigte Person muß aber erkennbar sein, zum Beispiel bei einer juristischen Person, der oder die Vertretungsberechtigten. Ein Vertreter ist bei der Abgabe der schriftlichen Willenserklärung Aussteller der Urkunde. Er unterzeichnet deshalb mit seinem Namen. Seine Vertreterstellung muß sich aus einem Vermerk bei der Unterschrift oder aus dem Text der Urkunde ergeben. Da Namensunterschrift verlangt ist, können alle Unterzeichnungen, die keinen Namen bedeuten, die Form nicht wahren. Nicht ausreichend ist demnach die Unterzeichnung mit beispielsweise Verwandtschaftsangaben wie Vater, Onkel, Bruder oder Titeln oder Rechtsstellungen (Vorstand, Direktor); dazu Münchener Kommentar BGB § 126 Seite 921 bis 924. Die Standardkommentierung zum Zivilrecht Palandt nimmt auf Seite 2437 in der 51. Auflage ebenfalls auf das Urteil des Landgerichts Essen Bezug und stellt fest, die handelnde Person muß erkennbar sein. Zum § 126 findet man im Palandt, daß die die Urkunde räumlich abschließende Unterschrift, nicht als Namensunterschrift gewertet werden kann mit der Unterzeichnung mit einem Titel oder einer Rechtsstellung. Abschließend dazu sei erwähnt, daß auch im Handkommentar BGB Ermann, Aschendorf-Verlag, 8. Auflage 1989, Seite 221 festgestellt ist, daß es unzureichend ist, wenn mit einer Rechtsstellung oder einem Titel unterschrieben wird. Wird die formbedürftige Erklärung durch einen Vertreter abgegeben, so muß dieser als Aussteller der Urkunde mit seinem Namen unterzeichnen. Allerdings muß sich die Vertreterstellung erkennen lassen. Die Nutzungsgebührenänderungserklärung vom 16.8.1991 ist unterschrieben mit "Vorstand GWG 'Stadt Cottbus'". Der Begriff "Vorstand GWG 'Stadt Cottbus'" bezeichnet eine Rechtsstellung und stellt nicht einen Namen dar. Nach den benannten Zitatstellen und den angeführten Standardkommentaren kann nicht davon ausgegangen werden, daß es sich bei der Meinung des Kl. um eine juristische Mindermeinung handelt. Die Nutzungsgebührenänderungserklärung hätte die ausstellende Person erkennen lassen müssen. Der räumliche Abschluß der Nutzungsgebührenänderungserklärung mit "Vorstand GWG 'Stadt Cottbus'" ist keine Unterschrift im Sinne des § 126 BGB. Da gemäß § 8 und § 11 Absatz 4 Miethöhegesetz aber lediglich die Eigenhändigkeit der Unterschrift abdingbar ist, ist die Nutzungsgebührenänderungserklärung vom 16.8.1991 allein aus diesem Grunde unwirksam. Die Nutzungsgebührenänderungsklärung vom 21.9.1991 enthält als Unterschrift die Namen des Vorstandsvorsitzenden und eines Vorstandsmitglieds. Jedoch verletzt diese Erklärung § 11 Absatz 5 Miethöhegesetz. Der Mieter schuldet den erhöhten Mietzins von dem Beginn des dritten Kalendermonats ab, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt. Da das Schreiben erst vom 21.9.1991 datiert, kann also nicht ab 1. Oktober 1991 ein erhöhter Mietbetrag gefordert werden.

Bei der rechtlichen Beurteilung des Sachverhalts wird nur vom Antrag des Kl. ausgegangen, und es werden nur die rechtlichen Betrachtungen angestellt, die sich auf den Zeitraum Oktober 1991 beziehen, da nur für diesen Zeitraum die Miete zurückverlangt wird, die über die bisherige Miethöhe bis zum 1. Oktober 1991 hinausgeht.

Da allein wegen der fehlenden Unterschrift unter dem Mieterhöhungsverlangen vom 16.8.1991 dieses unwirksam ist, brauchen weitere Gründe, die gegebenenfalls eine Unwirksamkeit dieses als auch des Mieterhöhungsverlangens vom 21.9.1991 begründen würden, nicht abgegeben zu werden.

Das betrifft u. a. die Frage des Zugangs an tatsächlich alle Mieter der Wohnung, da gemäß § 100 Absatz 3 ZGB/DDR auch beide Ehegatten Mieter einer Wohnung sind, auch wenn nur einer der Ehegatten den Mietvertrag abgeschlossen hatte. Das Mieterhöhungsverlangen zur Mieterhöhung muß erkennen lassen, daß es an alle Mitmieter gerichtet ist. Selbst die Bestimmung "Herr/Frau" aus der Erklärung vom 21.9.1991 hat in dieser Hinsicht nicht die genügende Bestimmtheit. Hierbei handelt es sich offenbar um eine formularmäßige Verwendung der Bezeichnung "Herr/Frau", um alle Eventualitäten zu erfassen. Damit ist die exakte Bezeichnung der Vertragspartner, denen gegenüber man einseitig eine Erhöhung der Miete als auch der Nebenkostenpauschale anzeigt, nicht exakt genug bestimmt. An die Bezeichnung der Personen, an die man das Mieterhöhungsverlangen richtet, müssen strenge Anforderungen gestellt werden, da, abweichend von § 2 Absatz 2 Miethöhegesetz, die Erklärung des Vermieters die Wirkung hat, daß von dem Ersten des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats der erhöhte Mietzins an die Stelle des bisher entrichteten Mietzinses tritt. Wie schon erwähnt, waren gemäß § 100 Absatz 3 Zivilgesetzbuch/DDR beide Ehegatten Mieter eines Mietvertrages, auch wenn nur einer den Vertrag abgeschlossen hat. Diese Wirkung trat kraft Gesetzes ein. Gemäß Artikel 232 § 1 EGBGB ist für ein Schuldverhältnis, das vor dem Wirksamwerden des Beitritts entstanden ist, das bisherige Recht der DDR maßgebend. Damit wirkt auch die Mieterposition eines Ehegatten, der den Vertrag nicht unterzeichnet hat, über den 3.10.1990 hinaus fort. Nach § 2 richten sich Mietverhältnisse, die vor dem Wirksamwerden des Beitritts geschlossen worden sind, erst nach dem Beitritt nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches. Bestehen Mieter aus einer Mehrheit von Personen, so muß die Erklärung von oder gegenüber sämtlichen Vertragspartnern vorgenommen werden (Landgericht Aachen; WM 81, U 8 für Eheleute als Vermieter; Amtsgericht München, WM 82, 251), es sei denn, es liege eine Handeln in Vollmacht aller Vertragspartner vor. Ein Erhöhungsverlangen, das nur einem von mehreren Mietern zugeht, ist unwirksam (Landgericht Hamburg, ZMR 78, 311; Amtsgericht Köln, WM 77, 57). Deshalb muß das Erhöhungsverlangen auch an alle Mieter gerichtet sein (OLG Koblenz [RE] ZMR 84, 30). Eine Vertragsänderung durch einseitige Erklärung des Vermieters kann gemäß § 11 Absatz 5 Miethöhegesetz erst zustande kommen, wenn diese Erklärung auch tatsächlich an alle Mieter gerichtet ist. Dies trifft nach neuester Rechtsprechung in analoger Anwendung sogar dann zu, wenn im Formularmietvertrag eine Empfangsvollmacht für nur einen Mieter enthalten ist (Amtsgericht Neumünster, Urteil vom 12.4.1991 - 9 C 1872/90 - in WM 12/91, Seite 698). Dies gilt um so mehr, wenn nicht einmal eine solche Vollmacht vorhanden ist. Wenn der Vermieter sich nach dem 3.10.1990 nicht auf diese veränderte Rechtslage eingestellt hat und keine zumutbaren Maßnahmen ergriffen hat, um diesem Erfordernis Rechnung zu tragen, so kann das nicht zu Lasten des Mieters gehen. An die Maßnahmen zur Feststellung aller Mieter einer Wohnung sind sicher nicht so hohe Anforderungen zu stellen, daß damit der Vermieter überfordert sein könnte. Das mindeste, was man jedoch verlangen könnte, wäre, daß der Vermieter eine Erklärung des Mieters einholt, der sich in Person erkennbar aus dem schriftlichen Mietvertrag ergibt. Dieser wäre gemäß § 242 BGB in Ansehung der weiteren

ter einer Wohnung sind sicher nicht so hohe Anforderungen zu stellen, daß damit der Vermieter überfordert sein könnte. Das mindeste, was man jedoch verlangen könnte, wäre, daß der Vermieter eine Erklärung des Mieters einholt, der sich in Person erkennbar aus dem schriftlichen Mietvertrag ergibt. Dieser wäre gemäß § 242 BGB in Ansehung der weiteren Vertragsgestaltung unter Berücksichtigung der Veränderung der rechtlichen Situation mit der Einheit Deutschlands zur entsprechenden Mitwirkung verpflichtet.

Anmerkung: Die betroffene Wohnungsbaugenossenschaft will gegen die Entscheidung Verfassungsbeschwerde einlegen.