Mieterhöhung

Mieterhöhung; Gewerbezuschlag

Der Vermieter kann einen Gewerbezuschlag nicht einseitig erhöhen; er hat nur Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung auf einen einheitlichen ortsüblichen Mietzins nach § 2 MHG.

Das allein in der Berufung noch streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen des Kl. vom 27. Mai 1994 ist unschlüssig und deshalb unwirksam, so daß die Überlegungsfrist für die Bekl. nach § 2 Abs. 3 MHG nicht in Gang gesetzt worden ist (vgl. Palandt/Putzo, BGB, 53. Aufl., § 2 MHG, Rz. 30 a. E.). Deren Ablauf als besondere Prozeßvoraussetzung der Zustimmungsklage nach § 2 Abs. 1 und 3 MHG (vgl. Palandt/Putzo, aaO., Rz. 37) kann somit nicht festgestellt werden.

Die Parteien haben mit Mietvertrag vom 14. Juni 1973 ein Mischmietverhältnis begründet, nämlich die entgeltliche Überlassung der Doppelhaushälfte zur Benutzung als Wohnung und als Praxisräume vereinbart. Mangels anderer Anhaltspunkte ist angesichts der Bewertung der Anteile für den Wohnteil einerseits und den Praxisteil andererseits in § 3 Nr. 5 des Mietvertrages ein von den Parteien gewolltes Überwiegen der Wohnraummiete anzunehmen, so daß insgesamt Wohnraummietrecht zur Anwendung kommt (vgl. BGH, WuM 1986, 274). Daraus folgt, daß der Kl. zur Erhöhung des Mietzinses insgesamt der Zustimmung der Bekl. bedarf, weil auf das Mietverhältnis allein das Miethöheregelungsgesetz (MHG) anzuwenden ist. Auch für den Gewerbeteil des Hauses kann der Kl. deshalb den Mietzins daher nicht gesondert, zumal nicht einseitig erhöhen. Hieran ist das Mieterhöhungsverlangen vom 27. Mai 1994 zu messen. Dort splittet der Kl. jedoch entgegen der vertraglichen Regelung den bisherigen und den neu verlangten Mietzins in einen Wohn- und in einen Gewerbeteil auf. Hinsichtlich des Gewerbeteils verweist er nicht auf § 2 MHG, sondern setzt dafür ausdrücklich die nach seiner Ansicht zulässige neue Miete in Höhe von 400 DM pro Monat einseitig fest. Dieses Vorgehen setzte die Überlegungsfrist nicht in Lauf. Denn nach den obigen Ausführungen kann der Kl. nur einen einheitlichen ortsüblichen Mietzins beanspruchen (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG), weshalb sein Erhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG auf Zustimmung zu solchem Mietzins hätte gerichtet sein und einen solchen Mietzins nach Maßgabe des § 2 Abs. 2 Satz 2 bis 4 MHG hätte begründen müssen. An beidem fehlt es. Das mit einer Begründung versehene Verlangen auf Zustimmung betrifft erkennbar nur den zu Wohnzwecken vermieteten Teil (einschließlich Garagennutzung), denn allein darauf bezieht sich das zur Begründung des Zustimmungsbegehrens in Bezug genommene Gutachten des Sachverständigen. Dementsprechend behandelt der Kl. in den Nr. 1 bis 4 des Erhöhungsverlangens die begehrte 20 %ige Erhöhung des Grundmietzinses, wohingegen der Kl. in Nr. 5 seines Verlangens vom 27. Mai 1994, ohne dies zu begründen, einen Teil des vereinbarten Mietzinses gesondert und einseitig gestaltend von 150 DM auf 400 DM monatlich erhöht.

Das Mieterhöhungsverlangen könnte mithin nicht dahin verstanden werden (§ 133 BGB), daß der Kl. "eigentlich" Zustimmung zur Erhöhung auf den in Nr. 5 des Verlangens angegebenen Endbetrag von 3.310 DM be-gehrt. Dies hat der Kl. selbst nicht so gesehen, wie seinen Klageanträgen in der ersten Instanz zu entnehmen ist. Denn hinsichtlich des von ihm ver-langten Mietzinses für die gewerblich genutzten Räume von 400 DM pro Monat klagt er - nach dem Schreiben vom 27. Mai 1994 insoweit konsequent - nicht etwa auf Zustimmung nach § 2 Abs. 1 MHG, sondern sogleich auf Zahlung. Ob und inwieweit ein vorprozessuales Zustimmungsbegehren überhaupt einer Auslegung zugänglich sein kann, bleibt daher im Er gebnis dahingestellt.

Ein Mieter hatte eine Doppelhaushälfte zur Benutzung als Wohnung und als Praxisräume gemietet. Der Vermieter verlangte nach § 2 MHG eine höhere Miete, wobei er statt bisher 150 DM 400 DM als Zuschlag für die gewerbliche Nutzung verlangte.

Mit Urteil vom 3. Juli 1995 wies das Landgericht Berlin die Klage als unzulässig ab, da es an einem wirksamen Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG fehle. Ohne nähere Begründung wendet das Landgericht Wohnraummietrecht an, weil der Schwerpunkt des Vertrages darauf liege. Das kann allerdings bei einem Mieter, der Praxisräume gemietet hat und dort seinem Gewerbe nachgeht, durchaus zweifelhaft sein. Maßgeblich sind aber letztlich die Vereinbarungen der Parteien. Wenn dann allerdings die Wohnraumnutzung überwiegt, ist auf das gesamte Mietverhältnis das MHG anzuwenden mit der Folge, daß auch ein Gewerbezuschlag nur nach diesem Gesetz erhöht werden darf. Der Vermieter muß dann also eine ortsübliche Mischmiete (Wohnung zuzüglich Gewerbeanteil) darlegen; das wird letztlich ohne Sachverständigengutachten nicht möglich sein.

Ob es zulässig ist, wie das Bayerische Oberste Landesgericht vor einigen Jahren gemeint hat, daß im Mietvertrag eine einseitige Festlegung des Gewerbezuschlags durch den Vermieter geregelt wird, ist zweifelhaft.