Mieterhöhung

Mieterhöhung; Beschaffenheitszuschlag; Wartefrist

Eine nach § 16 MHG nachgeholte Mieterhöhung (Beschaffenheitszuschlag) löst die Wartefrist von einem Jahr nach § 2 MHG nicht aus.

Mit Schreiben vom 12. Juni 1996 erklärte die Kl. die Erhöhung des Mietzinses von 270,70 DM netto monatlich um 19,22 DM monatlich gemäß § 16 Abs. 1 MHG mit Wirkung ab dem 1.8.1996 mit der Begründung, die Fenster wiesen keine erheblichen Schäden mehr auf.

Mit Schreiben vom 22.7.1996 erhöhte die Kl. abermals den Mietzins gemäß § 16 Abs. 1 MHG um 19,22 DM monatlich mit der Begründung, die Fassade weise keine erheblichen Schäden auf.

Mit Schreiben vom 23.7.1996, den Bekl. zugegangen am 26.7.1996, verlangte die Kl. Zustimmung zu einer Mietzinserhöhung um 40,61 DM von 592,14 DM auf 632,75 DM brutto monatlich zum 1.9.1996. Zur Begründung führte sie an, keines der Beschaffenheitsmerkmale weise erhebliche Schäden auf.

Die Klage ist zulässig, insbesondere wurde sie fristgerecht gemäß § 2 Abs. 3 MHG erhoben. Zwar ist die Klageschrift erst nach Ablauf der Klagefrist am 6.12.1996 zugestellt worden, gemäß § 270 Abs. 3 ZPO ist die Klagefrist jedoch durch den rechtzeitigen Eingang der Klageschrift bei Gericht gewahrt, da die Zustellung - abgesehen von gerichtsinternen Verzögerungen - "demnächst" im Sinne der Vorschrift erfolgt ist.

Die Klage ist auch begründet. Die Kl. hat einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses um 15 % der Nettomiete ab 1.10.1996 aufgrund des Erhöhungsverlangens vom 23.7.1996 aus §§ 12 Abs. 1 Satz 1, 2 Abs. 1 Ziff. 1, 2 Abs. 2, 2 Abs. 4 MHG.

Das Mieterhöhungsverlangen ist formell nicht zu beanstanden. Unstreitig ist es den Bekl. vor Ablauf des Monats Juli 1996 zugegangen. Es ist ferner unstreitig, daß die Wohnung der Bekl. mit Zentralheizung und Badezimmer ausgestattet ist. Schließlich ist unstreitig, daß das Gebäude erhebliche Schäden an jedenfalls drei der fünf Gebäudemerkmale nicht aufweist.

Im Gegensatz zu der Auffassung der Bekl. haben die Mietzinserhöhungserklärungen gemäß § 16 Abs. 1 MHG vom 16. Juni und 22. Juli 1996 die einjährige Wartefrist des § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG nicht ausgelöst, weil diese auf Erhöhungen nach § 16 MHG keine Anwendung findet. § 16 Abs. 1 MHG enthält nämlich die zeitlich beschränkte Fortdauer der Erhöhungsmöglichkeit nach der in § 12 Abs. 4 MHG erwähnten Mietzinserhöhung gemäß der 2. Grundmietenverordnung (Beuermann, Miethöhegesetz und Mietenüberleitungsgesetz, 1995, § 16 Rn. 7). Soweit die Gegenmeinung aus der Tatsache, daß § 16 MHG als eigenständiger Erhöhungstatbestand bei den Ausnahmen von der Wartefrist in § 12 Abs. 4 genannt sei, die Auslösung der Wartefrist folgert, vermag dies nicht zu überzeugen (so beispielsweise Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. 1996, Rn. A 419). Denn zum einen erfolgt die Mietzinserhöhung gemäß § 16 Abs. 1 MHG "entsprechend" der 2. Grundmietenverordnung, so daß letztere nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers fortwirkt. Zum anderen bliebe es dem Vermieter nach der Gesetzeslage unbenommen, die Erhöhungen nach § 12 MHG und nach § 16 Abs. 1 MHG zeitgleich zu verlangen bzw. zu erklären. Wenn aber der Vermieter auf diesem Wege die erstrebte Mietzinserhöhung ohne Zeitverlust durch die Wartefrist durchsetzen kann, ist es sinnlos, das Vorgehen in umgekehrter Reihenfolge von einer Wartefrist abhängig zu machen.

Nach § 16 MHG kann der Vermieter entsprechend der 2. Grundmietenverordnung bis zum 31. Dezember 1997 den Beschaffenheitszuschlag nachholen. Streitig ist, ob dadurch die einjährige Wartefrist des § 2 MHG ausgelöst wird. Die wohl herrschende Meinung bejaht das.

Mit Urteil vom 4. September 1997 bestätigt das Landgericht Berlin die entgegenstehende Auffassung des Amtsgerichts Lichtenberg, wonach die Wartefrist in diesen Fällen nicht gilt. Es könne keinen Unterschied machen, ob der Vermieter zeitgleich die Erhöhungen nach §§ 2, 12 und 16 MHG geltend macht oder ob er zunächst den Beschaffenheitszuschlag verlangt.