Mieterhöhung

Mieterhöhung; Beitrittsgebiet; Erhöhungserklärung; Mietminderung; fristlose Kündigung; Zahlungsverzug; Verschulden; Verwirkung; Umstandmoment; Zeitmoment

1. Wurde nach einer Mieterhöhung in den neuen Ländern der geforderte Mietzins vorbehaltlos 16 Monate lang gezahlt, kann sich der Mieter nach Treu und Glauben nicht auf die angebliche Unwirksamkeit der Erhöhungserklärung berufen.

2. Der schlichte Vortrag, das Dach sei undicht, reicht nicht zur Begründung einer Mietminderung.

3. Der Mieter muß sich über die Berechtigung seiner Einwendungen informieren, um nicht in Verzug zu kommen. Sonst ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.

Die Kl. ist seit Oktober 1994 Eigentümerin eines Hauses, in welchem die Bekl. eine Wohnung bewohnen. Ursprünglich betrug der monatliche Mietzins 41,90 DM. Mit Schreiben vom 1.8.1991, gerichtet an die Bekl. zu 2), wurde der Mietzins von der Rechtsvorgängerin der Kl. auf 154,66 DM, mit weiterem Schreiben vom 15.10.1992, ebenfalls an die Bekl. zu 2) gerichtet, auf 231,85 DM und mit Schreiben vom 1.11.1993, gerichtet an beide Bekl., auf 213,15 DM erhöht.

Bis einschließlich April 1994 wurde der Mietzins vorbehaltlos an die Rechtsvorgängerin der Kl. gezahlt. Danach erfolgten lediglich drei weitere Zahlungen an die Kl. in Höhe von 1.087,26 DM, 400 DM und 200 DM. Mit Schriftsatz vom 5.9.1995 wurde das Mietverhältnis von der Kl. wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt.

Die Bekl. bestreiten die Mietrückstände, da zum einen die Mieterhöhungserklärung vom 15.10.1992 unwirksam sei und zum anderen die Bekl. wegen Mängeln an Dach und Fassade des Hauses berechtigt seien, den Mietzins um 60 % zu mindern. Das Dach sei schon lange schadhaft, so daß es immer wieder zu Wassereinbrüchen gekommen sei. An der Fassade falle wegen der Durchfeuchtungen der Putz ab.

Die Klage ist im wesentlichen begründet. Die Bekl. sind verpflichtet, den von der Kl. begehrten monatlichen Mietzins in Höhe von 213,15 DM zu zahlen.

Es kann dahingestellt bleiben, ob die Mieterhöhungserklärung vom 15.10.1992 zum 1.1.1993 oder vorher erklärte Mieterhöhung unwirksam waren oder nicht. Die Bekl. haben jedenfalls ein etwaig bestehendes Recht, sich auf ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen berufen zu können, verwirkt. Sowohl der für eine Verwirkung geforderte Umstands- als auch der Zeitmoment sind gegeben. Bis einschließlich April 1994, also 16 Monate nach Wirksamwerden der Mieterhöhungserklärung vom 15.10.1992, haben die Bekl. den vollen geforderten Mietzins an den Vermieter entrichtet. Der Vermieter brauchte nicht mehr damit zu rechnen, daß die Bekl. eine mögliche Unwirksamkeit dieser Erklärung geltend machen würden. Die Bekl. sind auch nicht berechtigt, den von der Kl. geforderten Mietzins zu mindern. Der Vortrag der Bekl. ist nicht geeignet, einen Fehler i. S. des § 537 BGB erkennen zu lassen, der das Gericht in die Lage versetzen würde, eine Minderungsquote zuerkennen zu können. Die Behauptung, das Dach sei undicht, läßt zwar den Schluß zu, daß ein Mangel vorliegt. Jedoch tragen die Bekl. nicht vor, wie sich dieser Mangel auf die Gebrauchstauglichkeit ihrer Wohnung auswirkt. Dem Gericht ist es somit nicht möglich, auch nur annähernd eine Beeinträchtigung der Bekl. in der Gebrauchsausübung ihrer Wohnung feststellen zu können. Gleiches trifft auf den Vortrag bezüglich der Fassade zu. Abbröckelnder Putz allein ist nicht geeignet, zu einer Minderung des Mietzinses zu führen. Selbst wenn jedoch ein Fehler i. S. des § 537 BGB bejaht werden könnte, wäre eine Berufung auf diesen Fehler entsprechend § 539 BGB verwirkt. Die Bekl. tragen selbst vor, daß die behaupteten Mängel schon seit langem bestehen. Trotzdem haben sie vorbehaltlos den Mietzins in voller Höhe bis April 1994 entrichtet. Schon aufgrund dieses langen Zeitraumes sind die Bekl. mit der Berufung auf einen Mangel ausgeschlossen.

Die Bekl. waren auch zur Räumung der Wohnung zu verurteilen. Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 5.9.1995 beendet worden. Die Bekl. haben sich mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug befunden, § 554 BGB. Auch die Schuldhaftigkeit des Zahlungsrückstandes ist zu bejahen. Zwar ist den Bekl. zu folgen, daß der Streit über die Höhe einer Mietminderung nicht dazu führen kann, daß der bis dahin aufgelaufene Rückstand zu einer fristlosen Kündigung führen kann. Dies gilt aber nur dann, wenn der Mieter sich in einem entschuldbaren Irrtum über die Höhe der Mietminderung befunden hat. Ein solcher Irrtum ist bei den Bekl. nicht anzunehmen. Ihnen war zuzumuten, sich vor Ausübung des Minderungsrechtes darüber zu informieren, ob und ggf. in welcher Höhe ein Minderungsrecht in Betracht kommen würde. Den Bekl. hätte dann bewußt werden müssen, daß bei der vorbehaltlosen Zahlung des Mietzinses über einen solch langen Zeitraum sowohl das Recht zur Minderung als auch das Recht, eine etwaig unwirksame Mieterhöhung rügen zu können, verwirkt gewesen wäre. Ein unterlassener Rechtsrat kann sich nicht zu Lasten des Vermieters und damit der Kl. auswirken.

Der Vermieter hatte noch zu Zeiten der Preisbindung die Miete erhöht, was der Mieter zunächst akzeptierte und über 16 Monate lang vorbehaltlos zahlte. Später stellte er die Zahlungen ein, auch wegen eines vermeintlichen Minderungsrechts.

Auf die Kündigung des Vermieters verurteilte das AG Potsdam am 2. Mai 1996 zur Zahlung und zur Räumung. Die Einwendungen des Mieters gegen die Mieterhöhung seien verwirkt. Auf die sachliche Berechtigung der Mieterhöhung kam es also nicht mehr an. Dann wäre auch die Annahme einer Vertragsänderung durch mehrfache Zahlung in Betracht gekommen, was aber eben nicht gegen die Mietpreisbindung hätte verstoßen dürfen. Der Vortrag des Mieters zur Minderung (undichtes Dach) war derart pauschal (die Gerichte sagen immer: unsubstantiiert), daß auch dieser Einwand des Mieters nicht zog. Das Gericht bejahte auch einen (schuldhaften) Zahlungsverzug des Mieters, so daß die Kündigung berechtigt war. Grobe Überschreitungen der in Anspruch genommenen Mieterrechte sind nicht mehr entschuldbar, der Mieter muß sich informieren und darf nicht einfach Zahlungen einstellen.