Mieterhöhung

Mieterhöhung; Mietspiegelwerte; Sammelheizung

1. Eine Sammelheizung im Sinne des Berliner Mietspiegels setzt nicht voraus, daß jeder Raum einer Wohnung mit einem Heizkörper ausgerüstet sein muß (hier: Fehlen in Kammern und Küche).

2. Kein Anspruch des Mieters auf nachträglichen Einbau eines Heizkörpers in der Küche.

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch in der von dem Amtsgericht errechneten Höhe begründet. Hinsichtlich der 30 % betragenden Kappungsgrenze hat das Amtsgericht richtig die bereits im Jahre 1993 vorgenommene Mieterhöhung um 30,75 DM berücksichtigt. Die Wohnung der Bekl. ist auch in das Mietspiegelfeld K 3 einzuordnen. Insbesondere liegt entgegen der Ansicht der Bekl. auch das Merkmal Sammelheizung vor, wenn lediglich die Küche und eine der Kammern nicht beheizbar sind. Die Bekl. behaupten nicht, daß dies eines der vermieteten vier Zimmer be-trifft, denn nach dem Inhalt des Mietvertrages verfügt die Wohnung neben vier Zimmern auch über zwei Kammern. Diese Räume werden in der Regel auch nur zum Abstellen benutzt, so daß hier das Fehlen einer Beheizungsmöglichkeit keine entscheidende Rolle spielt, da Kammern nicht zum ständigen Aufenthalt von Menschen vorgesehen sind. Jedenfalls ist im Ergebnis dem Amtsgericht darin zuzustimmen, daß eine Sammelheizung vorliegt, wenn mehrere Wohnungen eines Hauses von einer zentralen Stelle aus beheizt werden, die im Gebäude selbst oder außerhalb davon untergebracht ist. Das Merkmal setzt jedoch nicht voraus, daß jeder Raum einer Wohnung mit einem Heizkörper ausgerüstet sein muß.

Allerdings ist die Nichtbeheizbarkeit der Küche und der Kammer ein jeweils wohnwertminderndes Merkmal in der Merkmalgruppe 2 und 3, so daß ein Abschlag von 40 % vom Mittelwert gerechtfertigt ist.

Dem Amtsgericht ist ferner darin zu folgen, daß der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch der Bekl. auf Einbau einer Heizmöglichkeit in Küche und Kammer nicht besteht.

Nach dem Mietvertrag hat die Wohnung eine Größe von insgesamt 123,90 m2, während die beheizte Fläche nur mit 91,3 m2 angegeben ist. Schon daraus ist zu schließen, daß die Küche und die neben der Küche gelegene Kammer von Beginn des Mietverhältnisses an keine Heizquelle hatten.

Nach dem Vorbringen des Bekl. zu 2. in der mündlichen Verhandlung vom 10. Dezember 1996 befand sich in der Küche ursprünglich eine sogenannt Kochmaschine, die aber bereits vor längerer Zeit entfernt worden ist.

Es kann dahinstehen, ob hier ein Anspruch aus § 536 BGB überhaupt unter dem Gesichtspunkt eines nicht vertragsgemäßen Gebrauches der Mietsache besteht, wenn Küche und Kammer nicht beheizbar sind. Die Bekl. haben in keiner Weise vorgetragen, daß die Räume wegen der fehlenden Heizmöglichkeit nicht nutzbar sind, insbesondere ein zumindest kurzzeitiger Aufenthalt weder in Küche noch Kammer möglich ist.

Selbst bei Bestehen einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung der Kl. zum Einbau eines Heizkörpers in der Küche, würde dies keinen Anspruch aus § 536 BGB rechtfertigen, wenn die Räume vertragsgemäß zu nutzen sind.

Jedenfalls ist hier der Mängelbeseitigungsanspruch nach § 242 BGB ausgeschlossen. Denn das nunmehr im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens geltend gemachte Begehren der Bekl. stellt sich als unzulässige Rechtsausübung dar. Wenn die Mieter seit 1972 nicht auf die Durchsetzung des ihrer Meinung nach vorliegenden Mangels gedrungen haben, ist dieser Anspruch nunmehr als verwirkt anzusehen.

Nach dem Berliner Mietspiegel sind unter einer Sammelheizung alle Heizungsarten zu verstehen, bei denen die Wärme- und Energieerzeugung von einer zentralen Stelle aus geschieht. Gleichzusetzen ist eine Etagenheizung, die sämtliche Wohnräume sowie Küche und Bad angemessen erwärmt.

In dem vom Landgericht Berlin am 21. Februar 1997 entschiedenen Fall war die Altbauwohnung mit einer Zentralheizung ausgestattet; Speisekammer und Küche hatten jedoch keinen Heizkörper. In der Küche war früher eine sogenannte Kochmaschine, die für die Beheizung sorgte.

Das Landgericht meinte, eine solche Wohnung sei mit einer Sammelheizung ausgestattet und in das entsprechende Mietspiegelfeld einzuordnen. Die Nichtbeheizbarkeit der Küche und der Kammer sei lediglich als wohnwertminderndes Merkmal in der Orientierungshilfe zu berücksichtigen. Nach Auffassung des Landgerichts ist offenbar die Kammer in der Merkmalgruppe 3 einzuordnen, obwohl diese mit "Wohn-/Schlafräume" überschrieben ist und das Landgericht auch selbst zutreffend ausführt, daß eine Abstellkammer nicht zum ständigen Aufenthalt von Menschen vorgesehen ist.

Auch die Widerklage des Mieters auf nachträglichen Einbau eines Heizkörpers wies das Landgericht ab. Zwar bestehe möglicherweise eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Vermieters, was jedoch keinen Anspruch für den Mieter begründe. Jedenfalls sei ein solcher Anspruch hier verwirkt. In der Tat kann die Behörde nach § 3 Abs. 2 Wohnungsaufsichtsgesetz in Verbindung mit den Ausführungsvorschriften vom 19. Juni 1990 (Nr. 22) in solchen Fällen gegen den Vermieter vorgehen. Es heißt dort wörtlich: "Die ersatzlose Entfernung von Feuerstätten und Heizmöglichkeit steht einer unterlassenen Instandhaltung gleich. Diese Fälle sind häufig in Küchen vorzufinden."

Ob wirklich zivilrechtlich im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter erlaubt ist, was öffentlich-rechtlich im Verhältnis zwischen Vermieter und Behörde verboten ist, erscheint immerhin zweifelhaft.