Mieterhöhung

Mieterhöhung; Mietspiegelwerte; Betriebskostenanteil; Mieterhöhungsklage; Gebührenstreitwert

1. Verlangt der Vermieter Zustimmung zur Erhöhung einer Nettokaltmiete unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel, sind die durchschnittlichen Betriebskosten von den Mietspiegelwerten abzuziehen.

2. Das gilt auch dann, wenn die tatsächlichen Betriebskosten erheblich niedriger sind als die Pauschalbeträge für Betriebskosten.

3. Der Gebührenstreitwert einer Mieterhöhungsklage ist nach dem Jahresbetrag der Mieterhöhung zu berechnen.

Die Bekl. sind Mieter einer Neubauwohnung mit Sammelheizung, Bad und WC. Sie zahlen eine Nettokaltmiete zuzüglich einem Betriebskostenvorschuß von 0,39 DM/m2. Unter Bezugnahme auf das Mietspiegelfeld H 12 verlangten die Vermieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 1.002,60 DM monatlich um 83,75 DM monatlich. Das Amtsgericht gab der Klage statt, wobei es die Mietspiegelwerte zugrunde legte und davon den tatsächlich gezahlten Betriebskostenvorschuß der Mieter zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete abzog. Die Berufung blieb erfolglos.

Die Berufung der Bekl. ist unbegründet, denn der von den Kl. verlangte Mietzins von 13 DM/m2 netto-kalt liegt nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Abweichend von der Berechnung durch das Amtsgericht ist der ortsübliche Vergleichsmietzins allerdings auf der Grundlage der Nettokaltmiete zu berechnen, d. h. von dem Mittelwert des Mietspiegelfeldes H 12 ist ein Betriebskostenanteil von 2,03 DM/m2 abzuziehen, da dieser Betrag in den Werten des Mietspiegels durchschnittlich als Betriebskostenanteil enthalten ist. Der Mittelwert der Nettokaltmiete liegt deshalb bei 10,39 DM/m2. Unstreitig verfügt die Wohnung aber über drei Sondermerkmale, denn sie ist mit Teppichboden ausgelegt, das Haus hat einen Fahrstuhl und dem Bekl. ist zusätzlich gegen Entgelt ein Tiefgaragenplatz vermietet worden. Zum Mittelwert sind daher die folgenden Zuschläge zu machen: 1,55 DM für den Teppichboden, 0,95 DM wegen des Fahrstuhls und 0,73 DM wegen des zusätzlich vermieteten Einstellplatzes. Dies ergibt eine ortsübliche Vergleichsmiete von 13,62 DM. Da die von den Kl. geforderte Miete noch darunter liegt, ist ihr Erhöhungsverlangen in vollem Umfang begründet.

Die von den Bekl. mit Schriftsatz vom 18. Oktober 1993 geltend gemachten wohnwertmindernden Merkmale können zu keinem anderen Ergebnis führen, da es sich um behebbare Mängel handelt, die bei der Berechnung der ortsüblichen Miete unberücksichtigt bleiben.

Beschluß: Der Streitwert für die 2. Instanz wird auf 1.005 DM festgesetzt (Jahresbetrag der Mieterhöhung, d. Redaktion).

Der Berliner Mietspiegel geht bekanntlich von einer Bruttokaltmiete aus, die also Betriebskostenanteile enthält. Wenn ein Vermieter abweichend davon eine Nettokaltmiete vereinbart hat, bei der also Betriebskostenvorauszahlungen nach § 4 Abs. 1 MHG vereinbart sind, über die jährlich abzurechnen ist, sind die Mietspiegelwerte bei einer Mieterhöhung nach § 2 MHG nicht ohne weiteres heranzuziehen. Sie müssen vielmehr um den Betriebskostenanteil bereinigt werden, wofür der Mietspiegel Erfahrungssätze angibt.

In seinem Urteil vom 19. Oktober 1993 meinte das Landgericht Berlin, dies müsse auch dann gelten, wenn die tatsächlich gezahlten Betriebskosten erheblich niedriger als die Erfahrungssätze liegen. Der Ansatzpunkt des Landgerichts ist für den Regelfall sicher richtig; zu anderen Berechnungen bei Ausnahmen siehe den Beitrag von Beuermann, GE 1993, 1296.

Von Bedeutung ist im übrigen auch der Streitwertbeschluß des Landgerichts, der als offensichtlich keiner Begründung für wert erachtet wurde. Der Beschwerdewert, nach dem sich also die Zulässigkeit der Berufung berechnet, beträgt das 36fache des Mieterhöhungsbetrages, während der Kostenstreitwert, wonach u. a. die Rechtsanwaltsgebühren zu berechnen sind, nur das Zwölffache beträgt. Auch in der Praxis werden diese verschiedenen Streitwertbegriffe immer wieder durcheinandergebracht.