Mieterhöhung

Mieterhöhung; Betriebskostenerhöhung; preisgebundener Altbau; Vorwegabzug; Betriebskostenabrechnung

1. Bei ehemals preisgebundenem Altbau in Berlin ist eine Mieterhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG wegen gestiegener Betriebskosten auch dann möglich, wenn eine Vereinbarung im Mietvertrag dazu fehlt.

2. Ein Vorwegabzug für Gewerbebetriebe im Haus ist nicht in jedem Fall nötig.

3. Die Umlage der Betriebskosten setzt nicht die Angabe der einzelnen Rechnungen und deren Daten voraus.

Ohne Erfolg wenden die Bekl. ein, daß Mieterhöhungen nach § 4 Abs. 2 MHG wegen gestiegener Betriebskosten grundsätzlich ausgeschlossen seien, weil dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag der Parteien vereinbart sei. Die Kammer nimmt insoweit auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Urteil Bezug, die der ständigen Rechtsprechung der Kammer entsprechen (vgl. hierzu auch Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 4 MHG, Rn 66-68; § 7 GVW, Rn 5 f.).

Auch soweit die Bekl. rügen, daß in der Mieterhöhungserklärung keine gesonderten Posten für die Gewerbebetriebe im Haus (Reisebüro und Architektenbüro) berücksichtigt worden seien, sind ihre Angriffe nicht begründet. Ein sog. Vorwegabzug von Betriebskosten, die nicht für Wohnräume anfallen, ist im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG - im Gegensatz zur Regelung in § 20 Abs. 2 Satz 2 NMV - nicht in jedem Fall zwingend erforderlich. Es ist nicht ersichtlich, daß für diese Räume gesonderte Kosten angefallen sind. Insoweit besteht auch keine negative Erläuterungspflicht der Kl. Denn aufgrund der Art der Nutzung als Laden bzw. Büro ist nicht ohne weiteres erkennbar, daß in bestimmten Bereichen gegenüber einer Nutzung als Wohnung überdurchschnittliche Mehrkosten anfallen und der von den Kl. gewählte einheitliche Umlegungsmaßstab schon deshalb unangemessen ist. Es liegt in der Natur der Sache, daß bei der Verteilung der Betriebskosten keine absolute Gerechtigkeit erreicht werden kann. Es kann nur eine relative Gerechtigkeit erzielt werden. Dabei muß eine sinnvolle Relation zwischen dem Aufwand des Vermieters einerseits und den schutzwürdigen Interessen der Mieter andererseits gewahrt bleiben (OLG Schleswig WuM 1991, 78).

Die Einwände der Bekl. in bezug auf die Grundsteuer sind nicht substantiiert, denn sie lassen nicht erkennen, daß hier tatsächlich insoweit höhere Steuern erhoben werden, obgleich sie nach Einsicht in die Belege der Kl. hierzu konkret hätten vortragen können. Hinzu kommt, daß die zur Begründung der Mieterhöhung herangezogene Anhebung der Grundsteuer auf der Erhöhung des Hebesatzes beruht, der nach dem Vorbringen der Bekl. von der Frage der gewerblichen Nutzung unabhängig ist.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist für die formelle Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung nach § 4 Abs. 2 MHG nicht erforderlich, daß die angefallenen Betriebskosten nach einzelnen Rechnungen und deren Daten aufgeschlüsselt werden. Es genügt nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer vielmehr eine Zusammenstellung nach einzelnen Betriebskostenarten und deren Gegenüberstellung zu den Beträgen des letzten Stichtags. Diese Angaben kann der Mieter dann bei einer Einsicht in die Unterlagen des Vermieters überprüfen. Dabei setzt die Kammer als selbstverständlich voraus, daß der Vermieter die Belege in einer geordneten Zusammenstellung vorlegt.

Mit Erfolg wenden sich die Bekl. indes gegen die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 24.5.1994. Zutreffend weisen sie darauf hin, daß aufgrund der Mieterhöhungserklärung der Kl. nach § 2 MHG vom 3.1.1990 und ihrer Verurteilung im Verfahren 15 C 278/90 des Amtsgerichts Schöneberg zwischen ihnen per 1.4.1990 eine Vereinbarung über die geschuldete Bruttokaltmiete zustande gekommen ist. Diese umfaßt auch Betriebskosten. Ausgangsmiete für spätere Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten ist danach der in dieser Miete enthaltene Betriebskostenanteil, d.h. die Betriebskosten zum Stichtag 1.4.1990 (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 4 MHG, Rn 71). Nur soweit sich diese erhöht haben, ist eine Mieterhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG gerechtfertigt. Der Mieterhöhungserklärung vom 24.5.1994 sind jedoch Betriebskostensteigerungen seit dem 10.12.1988 zugrunde gelegt. Da nicht ersichtlich ist, welche Betriebskosten sich erst nach dem 1.4.1990 erhöht haben, ist die Mieterhöhungserklärung auch nicht nur teilweise unwirksam und hat nicht zu einer Erhöhung der von den Bekl. geschuldeten Miete geführt.

Vielfach wird noch immer die Meinung vertreten, eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten sei nur dann möglich, wenn der Vermieter sich das Recht dazu im Mietvertrag vorbehalten hat. Daß dies mit § 4 Abs. 2 MHG nicht zu vereinbaren ist, in dem es heißt, der Vermieter sei berechtigt (also kraft Gesetzes), die gestiegenen Betriebskosten weiterzugeben, wird dabei übersehen. Um so mehr gilt dies für ehemals preisgebundenen Altbau in West-Berlin, für den auch der Gesetzgeber die Mieterhöhungsmöglichkeit in § 7 GVW vorsah.

Mit Urteil vom 14. Februar 1997 hat das LG Berlin die Mieterhöhungserklärung wegen gestiegener Betriebskosten für grundsätzlich wirksam angesehen. Es hielt auch den Einwand des Mieters für nicht berechtigt, für die Gewerbebetriebe im Haus hätten die Betriebskosten vorweg erfaßt werden müssen. Dies ist nur dann nötig, wenn die Gewerbemieter spürbar mehr verbrauchen als die anderen Mieter. Auch in formeller Hinsicht war die Erhöhungserklärung nicht zu beanstanden; insbesondere war nicht die Angabe der Einzelrechnungen und deren Daten nötig.