Mieterhöhung

Mieterhöhung; Computer-Formalien

Eine Mieterhöhungserklärung ist wirksam, wenn sie mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt ist und die maschinenschriftliche Angabe des Namens des Geschäftsführers der Hausverwaltungs-GmbH ausweist.

Mit Schreiben der Hausverwaltung U. GmbH vom 7. März, 10. Juli und 4. September 1995 ist die Nettokaltmiete für die streitbefangene Wohnung ab dem 1. April 1995 auf insgesamt 767,30 DM erhöht worden.

Die Erklärungen gelten als solche der Kl. (§ 164 Abs. 1 BGB). Die Hausverwaltung hat ausdrücklich im fremden Namen gehandelt und war zur Abgabe der Willenserklärungen von der Kl. bevollmächtigt worden. Es kann dahinstehen, ob es für die formale Wirksamkeit der mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigten Erklärungen ausreichte (§ 10 Abs. 1 Satz 4 WoBindG), wenn lediglich ein Mitarbeiter der Hausverwaltung (maschinenschriftlich) unterschrieben hätte (so Landgericht Wiesbaden WuM 1996, 282). Im vorliegenden Fall weist die Unterschrift die Namen der Geschäftsführer der GmbH aus. Diese sind im Außenverhältnis vertretungsberechtigt (§ 35 Abs. 1 GmbHG, §§ 48 ff. HGB). Ob sie selbst die unmittelbaren und geistigen Urheber der Willenserklärung sind oder die Erklärung für die GmbH haben anfertigen lassen, ist dagegen ohne Bedeutung.

Nach § 8 MHG, der mit § 10 Abs. 1 Satz 4 WoBindG übereinstimmt, brauchen Mieterhöhungserklärungen, die mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt sind, nicht vom Vermieter eigenhändig unterzeichnet zu werden. Was das in der Praxis bedeutet, wenn eine Hausverwaltung, etwa eine GmbH, eingeschaltet ist, ist umstritten; die wohl überwiegende Rechtsprechung verlangt in diesem Fällen, daß die "handelnde Person" erkennbar sein müsse und versteht darunter den Namen des Mitarbeiters der Hausverwaltung (so etwa LG Wiesbaden, WuM 1996, 282). Übersehen wird dabei, daß im Rechtssinne der Erklärende einer Mieterhöhung nicht der Geschäftsführer einer GmbH ist, sondern die GmbH selbst, so daß die Angabe des Mitarbeiters oder der handlungsberechtigten Person nicht gefordert werden kann (so MüKo-Voelskow 3. Aufl. Rn. 1 zu § 8 MHG; Beuermann, Miete und Mieterhöhung Rn. 3 zu § 8 MHG; anderer Ansicht die wohl herrschende Meinung).

Mit Urteil vom 2. August 1996 meinte das LG Berlin, jedenfalls sei die maschinenschriftliche Unterschrift des Namens des Geschäftsführers der Hausverwaltungs-GmbH ausreichend, ohne daß es darauf ankäme, ob er selbst der unmittelbare und geistige Urheber der Mieterhöhungserklärung sei.