Mieterhöhung

Mieterhöhung; preisgebundener Altbauwohnraum; Mietspiegel; Sammelheizung; Nachtstromspeicherheizung

1. Die Kammer hält an ihrer Auffassung fest, daß der Berliner Mietspiegel für die Prüfung der Begründetheit der vom Vermieter verlangten Mieterhöhung heranzuziehen ist.

2. Der Vermieter, der sich auf das Merkmal "Sammelheizung" beruft, muß dieses im einzelnen darlegen.

3. Auch eine Nachtstromspeicherheizung ist als "Sammelheizung" i. S. des Berliner Mietspiegels anzusehen.

4. Weitere Voraussetzung für das feldbestimmende Merkmal "Sammelheizung" ist aber, daß durch sie alle Aufenthalts-, Wasch- und Aborträume ausrei chend erwärmt werden können. Dazu ist nicht notwendig, daß sich in den Wasch- und Aborträumen auch Heizkörper befinden.

Der Kl. hat keinen Anspruch gem. § 2 MHG auf Zustimmung der Bekl. zu der verlangten Mieterhöhung, da er nicht dargetan hat, daß die von den Bekl. gezahlte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete unterschreitet. Die Kammer hält an ihrer in ihrem Urteil vom 17. März 1989 - 64 S 438/88 - GE 1989, 509 - in Überein-stimmung mit der Zivilkammer 62 (Urteil vom 19. Dezember 1988 - 62 S 330/88 - GE 1989, 145) vertretenen Auffassung fest, daß der Berliner Mietspiegel für die Prüfung der Begründetheit einer vom Vermieter verlangten Mieterhöhung heranzuziehen ist; auf dieses Urteil der Kammer wird verwiesen.

In Übereinstimmung mit dem angefochtenen Urteil geht die Kammer davon aus, daß die Wohnung der Bekl. nicht, wie vom Kl. geltend gemacht, dem Feld J 4, sondern dem Feld J 3 zuzuordnen ist, da nicht dargelegt ist, daß die nicht mit Heizkörpern ver sehenen Toiletten mit einer Größe von 0,80 m x 3,30 m sowie die nicht mit Heizkör-pern versehene Küche durch die anderen Räume angemessen erwärmt wird, so daß von einer Sammelheizung ausgegangen werden könnte. Bei der Interpretation des Begriffes "Sammelheizung", der als kennzeichnendes Merkmal für die Einordnung in das Feld J 4 der bis 1918 bezugsfertig gewordenen Wohnungen verwendet wird, ist davon auszugehen, daß der in dem Mietspiegel verwendete Begriff sich an den in den Bundesmietengesetzen verwendeten Begriff anlehnt, wenn er nicht sogar mit diesen dort verwendeten Begriffen identisch ist. Da nach § 3 Abs. 2 Satz 3 III. BMG als Sam-melheizung eine betriebsfähige Zentral- oder Etagenheizung anzusehen ist, bestehen keine Bedenken, auch eine Nachtstromspeicherheizung grundsätzlich als Sam-melheizung im Sinne des vom Mietspiegel verwendeten Begriffs anzusehen. Dies wird bestätigt durch die in § 9 Abs. 3 Satz 2 der Ertragsberechnungsverordnung zum XI. BMG enthaltene Definition des Begriffs "Sammelheizung". Schließlich ist in § 2 Abs. 3 Satz 2 XII. BMG ausdrücklich auch die Nachtstromspeicherheizung als Sam melheizung aufgeführt.

Gemäß dieser Bestimmung gilt aber eine Zentral- oder Etagenheizung - ebenso wie eine Nachtstromspeicherheizung - nur dann als Sammelheizung, wenn durch sie alle Aufenthalts-, Wasch- und Aborträume ausreichend erwärmt werden können. Diese weitere Voraussetzung muß auch nach den Vorbemerkungen zum Mietspiegel unter 3. "Gliederung des Mietspiegels" erfüllt sein, wonach unter einer Sammelheizung alle Heizungsarten zu verstehen sind, bei denen die Wärme- und Energieerzeugung von einer zentralen Stelle aus geschieht und eine Etagenheizung, aber auch eine Woh nungsheizung - also auch eine Nachtstromspeicherheizung -, die sämtliche Wohnräume sowie Küche und Bad erwärmt. Da davon auszugehen ist, daß bei der Abfas-sung des Mietspiegels die in § 2 Abs. 3 Satz 2 XII. BMG enthaltene Definition der "Sammelheizung" Vorbild war, ist Voraussetzung für die Annahme des feldbestimmenden Merkmals "Sammelheizung", daß diese auch Küche und Bad ausreichend erwärmt. Dazu ist nicht notwendig, daß sich in diesen Räumen auch Heizkörper be finden müssen. Küche und Bad sowie Aborträume "können" auch dann "ausreichend erwärmt" werden, wenn die durch die geheizten Räume, die daneben liegen, diffun-dierende Wärme zu einer angemessenen Erwärmung der Küche, der Bäder und Ab-orträume führt. Wenn man dies nicht annehmen würde, wäre nicht verständlich, war-um auch für die in das Feld J 4 einzuordnenden Wohnungen als wohnwertminderndes Merkmal zu berücksichtigen sein kann, daß Bad/WC und Küche nicht beheizbar sind. Da jedoch nach Auffassung der Kammer zunächst der Vermieter für die Einord-nung der Wohnung in das von ihm seinem Mieterhöhungsverlangen zugrundegelegte Rasterfeld darlegungs- und beweispflichtig ist, obliegt es demjenigen Vermieter, der die Miete für eine Wohnung mit Nachtstromspeicherheizung erhöhen will, in der in Küche und Bad keine Heizkörper vorhanden sind, das Merkmal der "ausreichenden Erwärmung" substantiiert darzulegen. Dazu reicht die Behauptung, aufgrund der bauphysikalischen Gegebenheiten und der Lage von Bad und Küche würden auch diese stets angemessen erwärmt, nicht aus, wenn der Mieter dies bestreitet und die Räume eine Lage bzw. Größe aufweisen, bei der nicht ohne weiteres von einer der-artigen angemessenen Erwärmung auszugehen ist. Angesichts der Grundfläche der beiden Toiletten von 0,80 m x 3,30 m und ihrer Lage zur Straße kann nicht ohne wei-teres davon ausgegangen werden, daß sie durch die daneben liegenden Räume an gemessen erwärmt werden. Dies gilt um so mehr, als der davor liegende Flur auch keinen Heizkörper aufweist. Auch die größere Küche, die zum Hof hinaus liegt, kann nicht ohne weiteres als durch das daneben liegende Bad mit erwärmt angesehen wer-den, zumal auch die Küche an einem längeren Flur liegt. Zudem liegt die Küche auch noch an dem Treppenhaus, wird also nicht von beheizten Wohnräumen eingeschlossen. Ob der Eigentümer des Wohnhauses auf den Einbau von Heizkörpern in den Toiletten verzichtet hat, weil er diese Räume als durch die daneben liegenden Räume angemessen miterwärmt ansah, kann ebenso dahinstehen, wie ob die Bekl. als Mie-ter von dem Vermieter den Einbau der Heizkörper gefordert haben. Denn insoweit kommt es auf den objektiven Maßstab an, nicht auf die Vorstellungen der Parteien oder deren Rechtsvorgänger.