Mieterhöhung

Mieterhöhung; preisgebundener Altbauwohnraum; Instandhaltungszuschlag; Wertverbesserungszuschläge

1. Wertverbesserungszuschläge konnten nur aufgrund einer den Erfordernissen des § 18 I. BMG entsprechenden Mieterhöhungserklärung gefordert werden. Diese mußte die für die einzelne Wohnung aufgewendeten Kosten aufschlüsseln sowie die Verteilerschlüssel und den daraus ermittelten Anteil des Mieters ausweisen. Die Vereinbarung einer Mietpreisgleitklausel entband den Vermieter nicht von der Einhaltung dieser Formerfordernisse.

2. Auch zur Geltendmachung des Instandhaltungszuschlages bedurfte es einer Mieterhöhungserklärung gem. § 18 I. BMG, in der ausgewiesen werden mußte, für welche Art von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen an welchen Teilen der Mietsache in welchem Umfang zu welchen Zeitpunkten welche Beträge an welche Handwerksbetriebe gezahlt worden sind.

Für die Erhebung von Modernisierungs- und Instandsetzungszuschlägen ist der Kl. an die Formerfordernisse des § 18 Abs. 1 I. BMG für entsprechende Mietzinserhöhungen gebunden. Grundsätzlich können Modernisierungszuschläge nur dann als vereinbart angesehen werden, wenn sich aus dem Mietvertrag ein Hinweis ergibt, daß in dem vereinbarten Mietzins bereits Wertverbesserungszuschläge enthalten sind; denn nur wenn ein Wertverbesserungszuschlag im Mietzins vereinbart ist, kann im Falle eines Rechtsstreits der Wertverbesserungszuschlag der Höhe nach mit der Differenz zwischen der vereinbarten und preisrechtlich zulässigen Miete als vereinbart angesehen werden (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 19. Juni 1978 - 12.0.34/78 - GE 1978 625 f.). Wertverbesserungszuschläge können auch nicht aufgrund der Mietpreisgleitklausel in § 3 des schriftlichen Mietvertrages verlangt werden. Denn bei diesen Zuschlägen handelt es sich nicht um Erhöhungen, die ausgehend vom Mietzins prozentual errechnet werden können (Landgericht Berlin - ZK 12 - aaO).

Die den Bekl. zugegangenen Schreiben erfüllen nicht die Anforderungen des § 18 Abs. 1 I. BMG. Danach ist eine Mieterhöhungserklärung nur dann formell wirksam, wenn in ihr der Grund für die Zulässigkeit der Mieterhöhung bezeichnet wird und die Berechnung mitgeteilt wird. Diese Berechnung hat so zu erfolgen, daß sich auch ein durchschnittlich begabter Mieter aus der Erklärung selbst ein hinreichend deutliches Bild über die Berechtigung des Erhöhungsverlangens machen kann. Diesen Anforderungen genügt die Mieterhöhungserklärung des Kl. vom 30.8.1987 mit ihren Anlagen nicht. Diese Erklärung enthält keine nachvollziehbare Berechnung der für die Wohnung der Bekl. in Anspruch genommenen Wertverbesserungszuschläge. Die Erhöhungserklärung ist dadurch nicht hinreichend berechnet und erläutert. Die Mieterhöhungserklärung wäre nur dann wirksam gewesen, wenn die für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufgeschlüsselt worden wären (LG Berlin - Urteil vom 3. Juli 1984 - 29 S 18/84 - MM 1984 Heft 9 S. 13) sowie die Verteilerschlüssel und der daraus ermittelte Anteil des Mieters dargelegt worden wäre (LG Berlin - Urteil vom 3. Juli 1986 - 62 S 216/83 - MM 1986, 363). Dies gilt gerade in Fällen der vorliegenden Art, in denen in dem Miethaus eine Vielzahl unterschiedlicher Arbeiten über einen langen Zeitraum hinweg vorgenommen wurden, die sich für die einzelnen Wohneinheiten jeweils unterschiedlich auswirken können. Die vom Kl. im nachhinein vorgelegten Berechnungen erschöpfen sich darin, daß lediglich Modernisierungsarbeiten begrifflich wiedergegeben werden, aus diesen aber nicht die erbrachten Einzelleistungen der jeweiligen Gewerke erkennbar sind. Aus den jeweils angegebenen Summen ist nicht zu erkennen, ob in den Modernisierungskosten nicht auch möglicherweise Instandsetzungskosten für Reparaturarbeiten, welche im Zusammenhang mit den Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind, enthalten sind. Erst bei Angabe der Einzelarbeiten (jeweiliges Gewerk mit Einzelpreis) ist es für einen Mieter möglich, die Arbeiten nach Gegenstand, Umfang und Preis zu überprüfen. Mögen die vom Kl. errechneten Wertverbesserungszuschläge auch rechnerisch richtig ermittelt worden sein, so fehlen doch die zuvor geschilderten diesbezüglichen Anspruchsvoraussetzungen (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 3.7.1986 - 62 S 216/83 - MM 1986, 369). Soweit der Kl. zur Substantiierung der Modernisierungsarbeiten lediglich Schätzungen angibt, können diese Beträge ohnehin nicht berücksichtigt werden.

Die Mietpreisgleitklausel im Mietvertrag findet nach ständiger Rechtsprechung des Landgerichts Berlin bei Modernisierungszuschlägen keine Anwendung (vgl. u.a. Landgericht Berlin, Urteil vom 3.7.1984 - 29 S 18/84 - MM 1984, 225).