Mieterhöhung

Mieterhöhung; Baualter; Kappungsgrenze; Dachraumwohnung; Zuschläge; Wohngebiet mit Einzelhandel/Kleingewerbetreibenden; Wohnwertvorteil; Erreichbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln

1. Für nach dem 31. Dezember 1980 fertiggestellte Dachraumwohnungen beträgt bei der Mieterhöhung nach § 2 MHG die Kappungsgrenze 30 %.

2. Zur Frage des Einflusses von Fluglärm auf die Höhe der ortsüblichen Miete.

3. Eine Entfernung von 400 bis 450 Meter zu Geschäften zur Deckung des Lebensbedarfes reicht aus, um das Merkmal "Wohngebiet mit Einzelhandel/Kleingewerbetreibenden" zu erfüllen und einen entsprechenden Zuschlag zu rechtfertigen.

4. Die gleichzeitige Erreichbarkeit von Bus, S- und U-Bahn stellt einen Wohnwertvorteil dar, auch wenn der Fußweg geringfügig länger als 500 Meter ist.

II. 2. Durch die begehrte Mieterhöhung um 402,82 DM von ursprünglich 1.385,56 DM auf 1.788,38 DM wird die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG (30 %) nicht überschritten. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß sich der Mietzins, abgesehen von Änderungen gem. §§ 3-5 MHG, seit dem 1. Oktober 1990 nicht verändert hat. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts war die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG (20 %) nicht maßgeblich, weil es sich unstreitig um den Ausbau eines zuvor nicht zu Wohnzwecken geeigneten Dachgeschosses aus den Jahren 1988/89 handelt, so daß die Fertigstellung des "Wohnraums" erst zu diesem Zeitpunkt erfolgte (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl. 1994, § 2 MHG Rn. 60 a).

3. Der verlangte Mietzins in Höhe von 1.788,38 DM (brutto/kalt) übersteigt nicht den ortsüblichen Vergleichsmietzins im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG. Dies steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung der Kammer fest. Die Kammer folgt dem Gutachten des Sachverständigen B., das in sich schlüssig und nachvollziehbar ist. (wird ausgeführt)

Die von dem Bekl. gegen das Gutachten gerichteten Angriffe führten zu keiner abweichenden Würdigung des Gutachtens.

a) Soweit die Bekl. geltend gemacht haben, es sei nicht hinreichend be-rücksichtigt worden, daß sich das Haus in der Einflugschneise des Flugha-fens Tempelhof befinde, ist die Kammer nach der Anhörung des Sachverständigen davon überzeugt, daß die Bewertung mit acht Bewertungseinheiten angemessen ist. Insbesondere hat der Sachverständige in glaubhafter Weise ausgeführt, daß die Wohnung, die sich im übrigen in einer sehr ruhigen Gegend befindet, lediglich punktuell vormittags und abends von Fluglärm betroffen werde. Anhand des Stadtplanes wurde ermittelt, daß das Haus nicht unmittelbar unter der Einflugschneise liegt. Schließlich starten und landen die Flugzeuge den Feststellungen des Sachverständigen nach vorwiegend von der den Kl. abgewandten Seite.

b) Ferner ist die Kammer davon überzeugt, daß die in der Herrmannstraße befindlichen Geschäfte zur Deckung des Lebensbedarfes ausreichen. Auch nach nochmaliger Überprüfung hat der Sachverständige lediglich ei-ne Entfernung von 400 Metern bis 450 Metern zu diesen Geschäften er-mittelt, so daß die Bewertung des Gutachtens von der Kammer geteilt wird.

c) Hinsichtlich der Verkehrsanbindungen schließt sich die Kammer den Ausführungen des Sachverständigen in der Anhörung an. Die gleichzeitige Erreichbarkeit von Bus, S- und U-Bahn stellt einen Vorteil der Wohnung auch dann dar, wenn der Fußweg geringfügig weiter als 500 Meter ist. Die Entfernung der Kindertagesstätte wurde bei der Anhörung des Sachverständigen anhand eines Stadtplanes auf weniger als 500 Meter festgestellt, so daß auch insoweit die Angriffe der Bekl. gegen das Sachverständigengutachten keinen Erfolg hatten.

d) Soweit sich die Bekl. ferner darauf berufen, der Wartheplatz diene als Kinderspielplatz und sei daher zur Erholung nicht geeignet, steht hier der Berücksichtigung als wohnwerterhöhendes Merkmal nichts entgegen, weil auch die Spielmöglichkeit für Kinder in unmittelbarer Nähe den Wohnwert steigert.

e) Die Einwendung der Bekl., im Treppenhaus befänden sich Wasserflecken, es läge dort Müll und die Luft leide an einem Mangel an Sauerstoff, ist für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete irrelevant, denn der insoweit maßgebliche Wohnwert eines Gebäudes wird lediglich durch die dauerhaften Eigenschaften bestimmt, so daß Mängel keine Berücksichtigung finden (Beuermann, Miete und Mieterhöhung, 2. Aufl. 1994, § 2 MHG, Rn. 41).

Die Vermieter einer Dachgeschoßwohnung hatten von ihren Mietern Erhöhungen von bisher knapp 1.400 DM um rd. 400 DM auf rd. 1.800 DM gefordert.

Das AG hatte die Klage im wesentlichen abgewiesen, weil es sich in erster Linie nach dem Berliner Mietspiegel richtete. Die Berufungsinstanz hatte durch Einholen eines Sachverständigengutachtens Beweis erhoben und gab der Klage in vollem Umfang statt.

Wesentlich an dem Fall waren folgende Feststellungen des Landgerichts Berlin:

1. Bei ausgebauten Dachgeschoßwohnungen gilt als Baujahr der Wohnung nicht etwa das Baujahr des Gebäudes, sondern das Fertigstellungsjahr eben dieses Dachgeschoßausbaus. Das hat mehrere Konsequenzen: Zum einen erhält man damit eine andere Baualtersklasseneinstufung für die Ermittlung der ortsüblichen Miete, zum anderen aber entgeht man in den allermeisten Fällen der niedrigen Kappungsgrenze von 20 % Mieterhöhung in drei Jahren; statt dessen gilt - für Wohnungen, die nach dem 31. Dezember 1980 bezugsfertig geworden sind (vgl. § 2 Abs. 1 Nr. 3) - generell die Kappungsgrenze von 30 % in drei Jahren, unabhängig von der Höhe des Nettomietzinses.

2. Das LG hat die vom Sachverständigen vorgetragene Einschätzung, daß auch eine Entfernung von 400 bis 450 Metern zu Geschäften, die der Deckung des Lebensbedarfes dienen, ausreicht, um eine Besserbewertung vorzunehmen; Gleiches gilt für die Feststellung, daß die gleichzeitige Erreichbarkeit von Bus, S- und U-Bahn einen Wohnwertvorteil darstellt, wenn bis dahin ein Fußweg von etwas mehr als 500 Metern zurückzulegen ist.