Mieterhöhung

Mieterhöhung; Förderungsabbau; Subventionsabbau

Ist in einem Mietvertrag vorgesehen, daß wegen des jährlichen Abbaues der Fördermittel der WBK (IBB) sich die Miete entsprechend stufenweise erhöht, wird dadurch das Recht des Vermieters nicht ausgeschlossen, eine weitere Mieterhöhung nach § 2 MHG zu verlangen.

I. Die statthafte (§ 511 ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung ist zulässig. Der notwendige Wert der Beschwer (§ 511 a Abs. 1 ZPO) ist erreicht. Die Beschwer beurteilt sich nach § 9 ZPO (vgl. BVerfG, NJW 1996, 1531) und beträgt hier (42 Monate x 60,76 DM =) 551,92 DM.

II. In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg. Zu Recht hat das Amtsgericht den Bekl. verurteilt, einer Erhöhung der Kaltmiete von bisher 385,60 DM um 60,76 DM auf 320,60 DM zuzustimmen. Der Anspruch ist nach § 2 MHG begründet.

1 . Entgegen der Ansicht des Bekl. war das Recht der Kl. zur Mieterhöhung nach dem Mietvertrag nicht "bis 1998" ausgeschlossen (§ 1 Satz 3 MHG).

In § 23 "Sonstige Vereinbarungen" des Mietvertrages heißt es:

"Dieser Mietvertrag ist erstellt unter Berücksichtigung des Modernisierungsvertrages vom 30.3.1990 zwischen der Eigentümerin und dem Land Berlin. Die Förderungsmittel werden jährlich abgebaut und dadurch erhöht sich jährlich die Miete, wie in der Anlage aufgeführt ...".

In der Anlage heißt es dann unter der Überschrift "Förderabbau":

"Ihre Miete erhöht sich am 1. Juni 1992 um DM 13,20 monatlich. Sie zahlen dann einen qm-Preis von DM 5,70, der zumindest bis zum Jahre 1998 bindend ist, es sei denn, daß durch die WBK eine Änderung vorgenommen wird. Diese Terminsangabe wird unter Vorbehalt weitergegeben."

Bereits nach dem Wortlaut der Klausel in der Anlage zum Mietvertrag spricht mehr gegen eine verbindliche Festlegung der Miethöhe als dafür; denn in der Klausel ist nur von einer Bindung "unter Vorbehalt" die Rede. Die Bindung soll nur gelten, falls die WBK keine Änderung vornimmt. Insbesondere die Formulierung, daß eine Terminsangabe nur unter Vorbehalt weitergegeben werde, spricht dafür, daß die Kl. hier nur eine Information weitergeben wollte, nicht aber eine rechtsverbindliche Erklärung abgeben wollte.

Dieses Verständnis der Erklärung wird bestätigt, wenn man den Wortlaut des § 13 des Mietvertrages mit heranzieht. Danach ist der Mietvertrag erstellt unter Berücksichtigung des Modernisierungsvertrages vom 30.3.1990 zwischen der Kl. und dem Land Berlin. Die durch diesen Vertrag gewährten Förderungsmittel werden jährlich abgebaut, und dadurch soll sich jährlich die Miete "wie in der Anlage aufgeführt" erhöhen. Hieraus folgt, daß die Erklärung in der Anlage zum einen nicht ausgelegt werden kann, ohne den Inhalt des genannten Modernisierungsvertrages mit heranzuziehen, selbst wenn der Bekl. diesen Text bei Abschluß des Mietvertrages nicht gekannt haben sollte. Zum anderen wird deutlich, um was es in der Anlage zum Mietvertrag tatsächlich geht, nämlich um die zahlenmäßige Konkretisierung der Mieterhöhungen aufgrund Förderungsabbaus.

Rechtlich handelt es sich dabei nicht um "Mieterhöhungen" im eigentlichen Sinne. Vielmehr haben die Mietvertragsparteien ursprünglich eine höhere Miete vereinbart, auf die die öffentliche Kreditanstalt Aufwendungsbeihilfen zahlt. Die Kreditanstalt zahlt dabei gemäß § 267 BGB als Dritte auf die Mietschuld des Mieters (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 718). Werden diese Beihilfen gekürzt, muß der Mieter eine größere Eigenleistung erbringen. Denn von dritter Seite werden jetzt nur noch geringere Zahlungen auf seine Mietschuld geleistet. Dies hat zur Folge, daß die von ihm zu erbringende Mietzinszahlung steigt, obwohl tatsächlich der vereinbarte Mietzins derselbe bleibt. Daß die Parteien dies hier nicht in dieser Form im Vertrag ausdrücklich geregelt haben, sondern einen um die Aufwendungsbeihilfen verminderten Mietzins und automatische Erhöhungen dieses Mietzinses vereinbart haben, ist unerheblich. Entscheidend ist, was die Parteien tatsächlich gewollt, nicht wie sie es rechtlich eingeordnet haben.

Hieraus folgt, daß die Kl. die Erklärung in der Anlage zum Mietvertrag auch ihrem objektiven Sinn nach nicht mit Rechtsbindungswillen abgeben wollte. Vielmehr sollte nur erläutert werden, welche Zuschüsse zum vereinbarten Mietzins die WBK in den folgenden Jahren zahlen werde. Daß die Erklärung im Zusammenhang mit dem Förderabbau stand, zeigt auch schon die diesbezügliche Überschrift.

Schließlich wird diese Auslegung auch durch die vorgelegte Anlage zum Modernisierungsvertrag bestätigt. Nach dieser vertraglichen Regelung sollte die Kl. zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG berechtigt sein, wenn auch mit Einschränkungen. Rechtlich sind diese Einschränkungen als Verzicht auf bestehende Mieterhöhungsmöglichkeiten einzuordnen, auf den sich der Mieter berufen kann, da der Vermieter den Verzicht zu seinen Gunsten erklärt hat (§ 328 BGB). Der in der Anlage zum Mietvertrag genannte Betrag von 13,20 DM, um den sich die Miete ab 1. Juni 1992 erhöhen soll, ergibt sich aus Abschnitt C "Subventionsabbau". Danach wird die Wohnung bei Bezug mit 0,24 DM/qm subventioniert. Bei einer Wohnfläche von 54,99 qm ergibt das den Betrag von 13,20 DM. Bei dem in der Anlage zum Modernisierungsvertrag angegebenen Betrag von 13,13 DM handelt es sich erkennbar um einen Rechenfehler.

2. Die übrigen Voraussetzungen des § 2 MHG liegen vor.

a) Der Nettomietzins war seit 1.9.1993 unverändert.

b) Vorliegend gilt gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 MHG eine Kappungsgrenze von 30 %, da der alte Mietzins unter 8 DM/qm lag und der neue Mietzins sogar mit Betriebskostenanteil monatlich 9,60 DM/qm nicht übersteigt. Die Kappungsgrenze ist eingehalten. Auch bei Anrechnung der Mieterhöhungen durch Förderungsabbau, zu der die Kl. sich in dem Modernisierungsvertrag zu verpflichten hatte, erreicht der um die Betriebskostenerhöhungen vom 1.6.1992 und 1.7.1993 (24,69 DM + 4,89 DM) bereinigte Mietzins von 446,36 DM gerade die 30 %ige Kappungsgrenze.

In einem Mietvertrag hieß es, daß die Fördermittel der WBK jährlich abgebaut werden und sich die Miete entsprechend erhöhen sollte. Der Quadratmeterpreis sollte bis zum Jahre 1998 bindend sein, wenn die WBK keine Änderung vornehme. Der Mieter hielt deshalb ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG für unzulässig, weil die Mieterhöhung vertraglich ausgeschlossen sei.

Durch Urteil vom 11. März 1997 gab das Landgericht Berlin dem Vermieter recht und meinte, rechtlich handele es sich nicht um Mieterhöhungen im eigentlichen Sinne. Vielmehr hätten die Parteien von Anfang an eine hohe Miete vereinbart, die lediglich zu Anfang durch die Aufwendungsbeihilfen verringert worden sei. Auf die Problematik des § 10 Abs. 2 MHG geht das Gericht nicht ein, denn eine solche Vereinbarung könnte durchaus als Staffelmietvereinbarung angesehen werden. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist aber jede Mieterhöhung, von Betriebskostensteigerungen abgesehen, ausgeschlossen.