Mieterhöhung

Mieterhöhung; Modernisierung; Erläuterung der Modernisierungserhöhung; Berechnung der Modernisierungserhöhung

1. Die Zustimmung des Mieters zu Modernisierungsmaßnahmen stellt eine einverständliche Abänderung des Mietvertrages bezüglich des Mietgegenstandes dar.

2. Zu den Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung wegen durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen.

3. Zur Schadensminderungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen.

Es kann dahinstehen, ob die Modernisierungsmaßnahmen hier ordnungsgemäß angekündigt worden sind und der Bekl. zur Duldung verpflichtet war; denn der Bekl. hat den Modernisierungsmaßnahmen mit Erklärung vom 24. September 1984 zugestimmt. Zwar ist im Hinblick auf die zu erwartende Mieterhöhung eine Zustimmung des Mieters zu Modernisierungsmaßnahmen weder für Mieterhöhung nach § 11 AMVOB noch nach § 3 MHG erforderlich; aber hieraus folgt nicht, daß eine ausdrücklich vom Mieter gegebene Zustimmung rechtlich ohne Bedeutung wäre. Denn hat der Mieter erst einmal seine Zustimmung zur Durchführung der Modernisierungsarbeiten gegeben, kommt es, was den Anspruch auf Mieterhöhung angeht, nicht mehr darauf an, ob er sodann die Modernisierungsmaßnahmen auch geduldet hat. Mit der Zustimmung des Mieter haben die Parteien des Mietvertrages das Mietverhältnis einverständlich dahin geändert, daß Mietgegenstand künftig die durch die Modernisierungsmaßnahme veränderte Mietsache ist (siehe Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 1. September 1988 - 8 RE - Miet 4048/88 - GE 1988, 993 ff.).

Zu Unrecht ist das Amtsgericht auch davon ausgegangen, daß dem Kl. kein Anspruch auf rückständigen Mietzins für die Monate Januar bis August 1986 zusteht, weil keine den Anforderungen des § 18 Abs. 1 I. Bundesmietengesetz genügende Mieterhöhungserklärung vorliege. Zwar ist nach § 18 Abs. 1 I. Bundesmietengesetz (jetzt gemäß § 6 Abs. 2 bzw. 7 Abs. 2 GVW in Verb. mit § 3 MHG) die Mieterhöhungserklärung nur dann formell wirksam, wenn in ihr die Gründe für die Zulässigkeit der Mieterhöhung bezeichnet und die Berechnung mitgeteilt wird. Diesen Anforderungen entspricht aber die vom 7. Juni 1985 datierende Mieterhöhungserklärung. Zwar hat die Ehefrau des Kl., Frau F., die Mieterhöhungserklärung abgegeben, ohne dabei klarzustellen, daß sie die Erklärung für den Kl. abgab. Da aber den Mietern beim Wechsel der Eigentümer mitgeteilt wurde, daß Frau F. das Haus künftig für den Kl. verwaltet, ergeben die Umstände, daß die Mieterhöhung im Namen des Kl. erfolgen sollte (§ 164 Abs. 1 BGB). Zwar hat die Ehefrau des Kl. außerdem eine Vollmacht nicht beigefügt; dieser Umstand hätte aber unverzüglich gerügt werden müssen (§ 174 Satz 1 BGB), was nicht erfolgt ist. Die Mieterhöhungserklärung vom 7. Juni 1985 enthält die Modernisierungskosten, die insgesamt für die Wohnung des Bekl. aufgewandt worden sind, und schlüsselt die Gesamtkosten dann in die angefallenen Einzelkosten pro durchgeführter Arbeitsleistung auf. Soweit im 1. Absatz der Mieterhöhungserklärung von einer "vorläufigen Zusammenstellung" die Rede ist, bezog sich dies erkennbar nur auf die noch nicht errechneten und damit nicht Gegenstand der Mieterhöhungserklärung gewordenen sogenannten Allgemeinkosten. Dagegen sind die auf die Wohnung des Bekl. im besonderen entfallenden Modernisierungskosten im einzelnen derart abschließend aufgeschlüsselt und erläutert, daß sich auch der wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildete Mieter aus der Erklärung selbst ein hinreichend deutliches Bild über die Berechtigung des Erhöhungsverlangens machen kann. Der Wertverbesserungszuschlag ist auch insoweit fällig, als er von der Preisstelle für Mieten mit Bescheid vom 7. Oktober 1988 auf 310,73 DM monatlich festgesetzt worden ist. Daß der feststellende Preisstellenbescheid noch nicht bestandskräftig geworden ist, steht der Fälligkeit der Zahlungsverpflichtung nicht entgegen, denn bei einem Preisstellenverfahren gemäß § 11 Abs. 6 AMVOB haben sowohl Widerspruch als auch Anfechtungsklage gegen den Bescheid keine aufschiebende Wirkung (§ 18 Abs. 5 I. Bundesmietengesetz).

Dem Bekl. steht kein aufrechenbarer Gegenanspruch zu, denn der von ihm behauptete Schaden ist nicht nachvollziehbar. Der Bekl. gibt weder eine Erklärung dafür, wo er in der Zeit von Januar bis Mai 1985 gewohnt hat, noch weshalb er die in der Wohnung befindlichen und nach seinem Vortrag nach Durchführung der Baumaßnahmen verschwundenen oder beschädigten Gegenstände nicht aus der Wohnung entfernt hat. Soweit ihm der Kl. Ersatzwohnraum für die Dauer der Modernisierungsmaßnahmen angeboten hatte, war der Bekl. zwar nicht verpflichtet diesen anzunehmen; aber er verstößt eindeutig gegen seine Schadensminderungspflicht, wenn er sich nunmehr auf die fehlende Nutzbarkeit der Wohnung während der Baumaßnahmen beruft, und dies zum Anlaß nimmt, den von ihm gezahlten Mietzins zurückzufordern. Ebenso war der Bekl. im Rahmen seiner Schadensminderungspflicht gehalten, sein in der Wohnung befindliches Mobiliar vor dem Zugriff Dritter zu schützen. Im übrigen fehlt es an jeder nachvollziehbaren Angabe zum Wert der einzelnen Gegenstände, so daß der Schadensersatz auch der Höhe nach nicht dargetan ist. Insbesondere fehlt es auch an Angaben, die dem Gericht eine Schätzung ermöglichen (§ 287 ZPO).