Mieterhöhung

Mieterhöhung; öffentlich geförderter Wohnraum

Die Erhöhung der Miete für preisgebundenen öffentlich geförderten Wohnraum setzt eine Mieterhöhungserklärung gem. § 10 Abs. 1 WoBindG voraus. Die dazu notwendige Berechnung und Erläuterung wird durch einen Prüfbericht der öffentlichen Förderstelle nicht ersetzt. Diese Voraussetzungen sind auch dann zu erfüllen, wenn der Mieter die verlangte Erhöhung längere Zeit zahlt.

Das Mietverhältnis ist nicht durch die mit Schreiben vom 1. Dezember 1995 ausgesprochene Kündigung wirksam beendet worden, denn die Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 BGB lagen nicht vor. Die Bekl. befanden sich nicht in einem die fristlose Kündigung rechtfertigenden Zahlungsrückstand.

Die Bekl. schuldeten ab Januar 1992 jedenfalls keinen höheren Mietzins als 710,06 DM. Dieser Mietzins ist zwischen den Parteien im Mietvertrag vom 17. Oktober 1983 vereinbart worden.

Die Kl. haben ihre höheren Mietzinsforderungen ab Januar 1992 mit den nach den Prüfberichten der Wohnungsbaukreditanstalt vom 23. Juni 1995 rückwirkend berechneten jeweils zulässigen Mietzinsen begründet.

Bei der von den Bekl. gemieteten Wohnung handelt es sich um öffentlich geförderten Wohnraum, so daß gemäß § 1 Abs. 1 WoBindG die nachfolgenden Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes Anwendung finden. Gemäß § 8 WoBindG ist die jeweilige Kostenmiete geschuldet.

Erforderlich für eine Anpassung des jeweiligen monatlichen Mietzinses an die Kostenmiete ist jedoch, daß eine Mieterhöhungserklärung vorliegt, die den Anforderungen des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG genügt, d. h. in hinreichendem Maße erläutert und berechnet ist. Einer solchen Mieterhöhungserklärung ist weiterhin gemäß § 10 Abs. 1 Satz 3 WoBindG eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug hieraus, aus dem die Höhe der laufenden Aufwendungen zu entnehmen ist, beizufügen.

Der Prüfbericht der Wohnungsbaukreditanstalt ersetzt eine Erläuterung und Berechnung der erhöhten Kostenmiete nicht (vgl. LG Stuttgart WuM 1984 S. 157; LG Berlin MM 1986, 115; LG Berlin GE 1997, 963), denn für den Mieter von öffentlich gefördertem Wohnraum soll klar erkennbar sein, wie sich die Kostenmiete zusammensetzt und berechnet.

Auch aus dem Umstand, daß die Bekl. unstreitig ab Juni 1992 bis Dezember 1994 eine jeweils über 710,06 DM liegende Miete gezahlt haben, obwohl es insoweit jeweils an einer wirksamen Erläuterung und Berechnung gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG gefehlt hat, genügt nicht für die Annahme einer wirksamen Mieterhöhungserklärung (vgl. LG Itzehoe WuM 1980 S. 60), denn die formellen Voraussetzungen des Wohnungsbindungsgesetzes können durch eine konkludente Zustimmung des Mieters durch Zahlung nicht abbedungen werden.

Ob die Kostenmiete höher ist als die mit den Bekl. vereinbarte Miete, braucht an dieser Stelle nicht abschließend entschieden zu werden, da sie nur monatlich 710,06 DM schuldeten (LG Berlin GE 1997, 963). Ausgehend von dieser Miete befanden sich die Bekl. zum Zeitpunkt der Kündigung durch die Kl. in einem Mietzinsrückstand von 168,91 DM. Dieser errechnet sich wie folgt: Unstreitig haben die Bekl. für die Monate Januar 1992 bis einschließlich Mai 1992 monatlich 677,01 DM und damit 33,05 DM weniger als 710,06 DM gezahlt (33,05 DM x 5 = 165,25). In den Monaten Januar 1995 bis Dezember 1996 haben die Bekl. jeweils 708,03 DM und damit 2,03 DM weniger bezahlt (2,03 DM x 12 = 24,36 DM). Von dieser Summe in Höhe von 189,61 DM ist das den Bekl. unstreitig zum Januar 1992 zustehende Guthaben in Höhe von 20,70 DM abzuziehen, so daß nur 168,91 DM, also weniger als eine Monatsmiete, verbleibt.

Der Vermieter einer Sozialwohnung hatte der Mieterhöhungserklärung den Prüfbericht der WBK beigefügt, aber keinen Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Mit Urteil vom 19. September 1997 schloß sich die 64. Kammer des Landgerichts Berlin der Meinung der 63. Kammer (GE 1997, 963) an, wonach dies nicht ausreicht, die Erhöhungserklärung zu erläutern und zu berechnen. Auch eine mehrfache Zahlung der erhöhten Miete ändere wegen der Unabdingbarkeit des Wohnungsbindungsgesetzes daran nichts.