Mieterhöhung

Mieterhöhung; Berliner Mietspiegel; Mieterhöhungsverlangen; Hinweis auf Berliner Mietspiegel; Hinweis; auf Berliner Mietspiegel als Voraussetzung für Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel; Hinweis (Erhöhungsverlangen); Vergleichsmiete (ortsübliche)

1. Der Hinweis auf den Berliner Mietspiegel verbunden mit der Angabe der Miet preisspanne reicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens aus; die entsprechende Tabelle des Mietspiegels braucht in Berlin nicht beigefügt zu werden.

2. Der Berliner Mietspiegel versteht unter dem Begriff der Sammelheizung auch eine Gasetagenheizung und unter dem Begriff des Bades auch eine mit einer Duschwanne ausgebaute Toilette.

I) Die Klage ist zulässig. Die Kl. hat in ihrem Mieterhöhungsverlangen gemäß Schreiben vom 7. Januar 1988 auf den Berliner Mietspiegel Bezug ge-nommen und zugleich die Mietpreisspanne mit 3,78 DM bis 5,31 DM angegeben. Sie hat damit ihr Mieterhöhungsverlangen hinreichend im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 1 Miethöhegesetz begründet. Dahingestellt sein kann, ob sie den Berliner Mietspiegel ihrem Erhöhungsverlangen beigegeben hat. Zur Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens ist die Bezugnahme auf die entsprechende Tabelle im Erhöhungsschreiben erforderlich, während das Tabellenwerk als solches nicht beigefügt zu werden braucht, soweit es allgemein zugänglich ist (Schmidt-Futterer/Blank, C 94). Dies ist aber beim Berliner Mietspiegel der Fall.

Entgegen der Auffassung der Bekl. hat die Kl. das Mietspiegelfeld auch hinreichend bezeichnet. Das Mieterhöhungsverlangen benennt zwar nur die Eckdaten der Miet-preisspanne, ohne das Mietspiegelfeld (hier G 3) selbst ausdrücklich zu bezeichnen. Auch enthält das Mieterhöhungsverlangen keine weiteren Angaben zur Wohnung der Bekl., etwa das Baujahr. Insoweit genügt aber, wenn die Angaben des Vermieters es dem Mieter ermöglichen, in der Tabelle diejenige Vergleichsmiete aufzufinden, wel-che dem Erhöhungsverlangen zahlenmäßig zugrunde liegt (Schmidt-Futterer/Blank C 94 a). Die mitgeteilten Eckdaten ermöglichen es aber bereits dem Mieter, aus dem Mietspiegel denjenigen Tabellenwert herauszufinden, der dem Mieterhöhungsverlangen zugrunde liegt, da die Mietpreisspanne nur einmal im Mietspiegel zu finden ist. Die Kl. hat ihre Klage schließlich fristgemäß gemäß § 2 Abs. 3 MHG erhoben.

II) Die Klage ist auch begründet. Die Kl. kann von der Bekl. gemäß § 2 Abs. 1 Ziffer 2 MHG die Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf monatlich 263,50 DM mit Wirkung ab dem 1. April 1988 verlangen.

Nach dem unstreitigen Vortrage der Kl., der sich auch aus der Mitteilung der Miet-preisspanne des Berliner Mietspiegels ergibt sowie der Bekl. selbst, bewohnt diese eine 80 qm große, vor 1918 errichtete Altbauwohnung, die mit einer Gasetagenheizung und einem Toilettenraum mit eingebauter Dusche ausgestattet ist.

Der Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen gibt als Mietpreisspanne für Altbauwohnungen mit vergleichbaren Ausstattungsmerkmalen entgegen der Einordnung der Kl. sogar einen Betrag von 4,22 bis 6,67 (G 4). Da der Berliner Mietspiegel für Alt-bauwohnungen von verschiedenen Vermieter- und Mieterorganisationen sowie dem Senator für Bau- und Wohnungswesen unter Mitwirkung der Geschäftsstelle des Gut-achterausschusses für Grundstückswerte in Berlin sowie öffentlich bestellter und ver-eidigter Sachverständiger für Mieten erstellt und am 17. November 1987 vom Senat von Berlin anerkannt worden ist, ist das darin enthaltene Zahlenwerk im vorliegenden Rechtsstreit als offenkundige Tatsache gemäß § 291 BGB verwertbar, ohne daß es hierüber einer weiteren Beweiserhebung bedürfte, zumal die Bekl. die im Mietspiegel enthaltenen Zahlenwerke nicht bestritten hat (Schmidt-Futterer/Blank, C 151 a; Sternel 1988, III 743).

Entgegen der Auffassung der Bekl. fällt unter den Begriff der Sammelheizung auch eine Gasetagenheizung sowie unter den Begriff des Bades auch eine mit einer Duschwanne ausgebaute Toilette (vgl. dazu: Amtsblatt für Berlin, Teil 1, Seite 1851).

Soweit die Bekl. schließlich unstreitig vorträgt, daß ihre Wohnung diverse Merkmale aufweist, die sie als "wohnwertmindernd" beurteilt, kann dies dahingestellt sein. Bei vorgegebenen Mietpreisspannen dienen nämlich wohnwertmindernde bzw. -erhöhende Merkmale lediglich der sachgerechten Einordnung der Wohnung innerhalb der angemessenen Preisspanne, die das Gericht ggf. im Wege freier Beweiswürdigung nach § 287 Abs. 2 ZPO vornehmen darf. Gemäß § 2 Abs. 1 des "Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin" (GVW) kann die Kl. als Vermieterin allenfalls die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses um 5% der ein Jahr vor Wirksamwerden der Mieterhöhung gezahlten Miete verlangen. Nach dem unstreitigen Vortrage der Kl. betrug die monatliche Miete bereits zu diesem Zeitpunkte DM 250,90 und damit 250,90 DM geteilt durch 80 qm = 3,14 DM/qm. Entsprechend ihrem Antrage kann die Kl. deshalb jedenfalls die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 3,14 DM pro qm plus 5% = 3,29 DM pro qm verlangen, ohne daß es hierzu noch weiterer Feststellungen über etwaige wohnwertmindernde Merk-male bedürfte. Der erhöhte Mietzins von 3,29 DM pro qm liegt nämlich deutlich unter der Mietpreisspanne von 4,22 bis 6,67 DM pro qm.