Mieterhöhung

Mieterhöhung; Mietermehrheit; Vollmachtsklausel; Formularklausel

Die Formularklausel in einem Mietvertrag, wonach Erklärungen des Vermieters gegenüber allen Mietern gelten, auch wenn sie nur einem Mieter gegenüber abgegeben werden, ist jedenfalls für eine einseitige Mieterhöhung (hier: § 4 Abs. 2 MHG) unwirksam.

Durch die Erhöhungserklärung vom 9. Dezember 1993, mit der die Kl. gemäß § 4 Abs. 2 MHG die Erhöhung der Betriebskosten auf den Mietzins umgelegt haben, hat sich der Mietzins ab Januar 1994 nicht erhöht, denn diese Erklärung ist unwirksam. Dies folgt allerdings nicht aus der von den OLG Karlsruhe (WuM 1981, 56) und Zweibrücken (WuM 1981, 153) vertretenen Ansicht, daß bei Vereinbarung einer Inklusivmiete im Zweifel das Erhöhungsrecht gem. § 4 Abs. 2 MHG ausgeschlossen sein soll, denn die Parteien haben in § 3 Ziffer 5 des Mietvertrages eine Umlage von Betriebskostenerhöhungen vorgesehen. Die Erhöhungserklärung ist unwirksam, weil sie nur an die Bekl. zu 1 gerichtet war. Grundsätzlich müssen Erklärungen, die das Mietverhältnis betreffen, bei einer Mehrheit von Mietern gegenüber allen Mietern abgegeben werden. Die Klausel in § 19 Ziffer 2 des Mietvertrages, wonach Erklärungen des Vermieters gegenüber allen Mietern gelten sollen, auch wenn sie nur einem von mehreren Mietern gegenüber abgegeben werden, ändert hieran nichts, denn diese Klausel verstößt gegen § 9 AGBG und ist daher unwirksam. Die Klausel benachteiligt, jedenfalls wenn vertragsändernde Erklärungen betroffen sind, den Mieter unangemessen. Der Rechtsentscheid des Kammergerichts (WuM 1985, 12), der die Klausel in bezug auf Erhöhungserklärungen nach § 2 MHG für wirksam hält, stützt seine Ansicht unter anderem gerade darauf, daß durch eine Zustimmungsaufforderung des Vermieters nach § 2 MHG eine Änderung des Vertrages noch nicht herbeigeführt wird und die Mieter bei der Entscheidung, ob sie ihr Sonderkündigungsrecht wahrnehmen, sich in der Regel ohnehin verständigen müssen. Bei Erhöhungserklärungen gem. § 4 Abs. 2 MHG, deren vertragsändernde Wirkungen bereits mit Zugang beim Vertragspartner eintreten, liegt der Fall jedoch anders. Eine Erstreckung der Wirkung der Erklärung auch auf denjenigen Mieter, an den die Erklärung gar nicht gerichtet ist und der unter Umständen gar keine Kenntnis von ihr hat, würde den Mieter unangemessen benachteiligen. In diesem Zusammenhang ist es unerheblich, ob der Bekl. zu 2 noch in der Wohnung wohnte und ob seine neue Adresse den Kl. bekannt war, denn dies wäre nur für den Fall des Zugangs einer Erklärung, die an beide Mieter gerichtet war, erheblich. Daß der Bekl. zu 2 aus dem Mietverhältnis ausgeschieden ist, tragen die Kl. nicht vor.

In vielen Mietverträgen findet sich die Regelung, daß es bei einer Mehrheit von Mietern ausreicht, wenn eine Erklärung des Vermieters nur einem der Mieter zugeht. Solche Klauseln sind jedenfalls dann unwirksam, wenn sie auch den Fall einer Kündigung regeln sollen. Im übrigen ist hier vieles streitig. Das Kammergericht hatte hier bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG angenommen, es handele sich nicht um eine Vollmachtsklausel, sondern um eine Wirksamkeitserstreckung, die möglich sei.

Mit Urteil vom 29. August 1997 vertritt das Landgericht Berlin die Auffassung, das könne für eine einseitige Mieterhöhung nicht gelten, die also nicht der Zustimmung des Mieters bedarf. Es hielt deshalb eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 Abs. 2 MHG für unwirksam, die nur an einen der beiden Mieter gerichtet war.