Mieterhöhung

Mieterhöhung; ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel; Beweismittel

Der Berliner Mietspiegel 1994 ist auch für jüngere Baujahre ohne Einschränkung als Beweismittel zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet.

Die Berufung der Kl. ist unbegründet, denn sie hat keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 2 MHG.

Das Erhöhungsverlangen vom 17. Mai 1994 ist zwar formell wirksam, aber unbegründet, da die verlangte Miete den ortsüblichen Vergleichsmietzins übersteigt, § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG. Die Kammer stützt ihre im Wege der freien Beweiswürdigung gewonnene Überzeugung auf die allgemeinkundlichen Werte des Berliner Mietspiegels 1994. Das maßgebliche Feld F 8 des Berliner Mietspiegels 1994 für Wohnungen der Baualtersklasse 1956 - 1964 mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung und einer Wohnfläche von 40 - 60 qm in guter Wohnlage weist bei einem Mittelwert von 9,28 DM/qm eine Spanne von 7,56 DM/qm bis 13,31 DM/qm auf, so daß bereits die gezahlte Miete von 15 DM/qm außerhalb der Spanne liegt. Die Kammer geht davon aus, daß die ortsübliche Vergleichsmiete einer Wohnung als statistisch exakter Wert im Rahmen eines Rechtsstreits mit vertretbarem Aufwand praktisch nicht feststellbar ist, sondern vom Gericht im Wege einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO nach pflichtgemäßem Ermessen bestimmt werden muß. Zur Schaffung der Grundlagen dieser Schätzung kommen grundsätzlich alle gesetzlichen Beweismittel in Betracht, in erster Linie aber die Anwendung des Mietspiegels als Wiedergabe allgemeinkundlichen Zahlenmaterials (vgl. KG, GE 91, 725) und die Einholung eines Sachverständigengutachtens. Dabei ist der Mietspiegel grundsätzlich das geeignetste Hilfsmittel (LG Berlin, GE 92, 209; 93, 585, 749). Dies entspricht dem Willen des Gesetzgebers, der in der Aufstellung von Mietspiegeln das beste Mittel zum Nachweis des üblichen Entgelts gesehen hat und verstößt auch nicht gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (BVerfG, Beschluß vom 3. April 1990, NJW 92, 1377). Denn zur Bestimmung des allgemeinen Mietniveaus ist der Mietspiegel wegen der in aller Regel größeren Menge des verarbeiteten Datenmaterials dem Sachverständigengutachten überlegen (vgl. Urteil der Kammer vom 4. Februar 1992, GE 92, 209; LG Berlin, Zivilkammer 66, GE 93, 749). Der Sachverständige kann regelmäßig nur die ihm im Laufe seiner Tätigkeit bekanntgewordenen sowie die ihm von Dritten zur Verfügung gestellten Daten von Vergleichswohnungen heranziehen, wobei deren Repräsentativität nicht nachprüfbar ist.

Die für die früheren Mietspiegel geltende Ansicht der Kammer, daß diese für Wohnungen mit einer Baualtersklasse nach 1949 wegen der zu geringen Erhebungsdichte zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht anwendbar sind, wird für den Berliner Mietspiegel 1994 nicht aufrechterhalten. Dieser ist nach der Überzeugung der Kammer vielmehr auch für jüngere Baujahre ohne Einschränkung anwendbar. Denn im Gegensatz zum Neubaumietspiegel 1991 und dem Mietspiegel 1992 beruht der Mietspiegel 1994 auf einer wesentlich breiteren Datenbasis. Das hier maßgebliche Feld F 8 enthält mit 115 erhobenen Wohnungen den gleichen Umfang an Datenmaterial wie die entsprechenden Felder älterer Baualtersklassen (GEWOS Bericht zum Mietspiegel 1994 S. 23).

Auch das Argument, der Mietspiegel sei zu pauschal, ist dann nicht mehr zwingend, wenn für das betreffende Feld eine genügend große Zahl von Wohnungsdaten zugrunde gelegt wird, denn je mehr Daten in die Berechnung des Durchschnitts eingehen, desto näher kommt dieser Wert einem repräsentativen Durchschnitt. Die Kammer sieht sich daher an der Anwendung des Mietspiegels auch nicht durch das in einem Vorverfahren für die hier betroffene Wohnung erstattete Sachverständigengutachten des Sachverständigen K. gehindert, das für das Jahr 1990 einen ortsüblichen Mietzins von 13,80 DM/qm ausweist. Denn erstens läßt sich aus einem Wert aus dem Jahr 1990 nichts für den ortsüblichen Mietzins im Jahr 1994 herleiten, denn eine Schätzung der Mietsteigerung für diese Wohnung ist nicht möglich. Zum anderen beruht der wesentlich höhere Ansatz des Sachverständigen nicht auf einer unterschiedlichen Bewertung der Wohnung, sondern darauf, daß die vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen bereits vor über vier Jahren ein im Vergleich zum Mietspiegel deutlich höheres Mietniveau aufweisen.

Etwas anderes gilt nur, wenn von den Parteien substantiiert vorgetragen wird, daß es sich bei der betreffenden Wohnung um keine Durchschnittswohnung handelt, diese vielmehr hinsichtlich der Lage oder der Ausstattung Vorzüge aufweist, die sie über den Durchschnitt der in das entsprechende Mietspiegelfeld fallenden Wohnungen heraushebt.

Nach dem Vortrag der Parteien und dem Gutachten des Sachverständigen K. weist die hier im Streit stehende Wohnung jedoch keine Besonderheiten auf, die sie grundsätzlich aus anderen Wohnungen ihrer Baualtersklasse heraushebt. Es handelt sich bei dem 1960 errichteten Gebäude um ein Wohn- und Geschäftshaus in geschlossener Bauweise mit normalem Instandhaltungszustand und normaler Ausstattung. Allein die bevorzugte Lage am S-Platz läßt nicht den Schluß zu, daß eine Vergleichbarkeit mit anderen Wohnungen in guten Wohnlagen daher ausgeschlossen ist, denn selbst der Sachverständige kommt in dem Gutachten zum Ergebnis, daß die Zu- und Abschläge für die Wohnwertmerkmale sich die Waage halten.

Beim Streit über eine Mieterhöhung nach § 2 MHG muß der Vermieter die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete beweisen. Viele Gerichte stützen sich dabei auf die "allgemeinkundlichen Werte" des Mietspiegels. So auch das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 3. März 1995.

Die 65. Kammer gab dabei auch ihre einschränkende Rechtsprechung hinsichtlich Neubauwohnungen auf. Der Berliner Mietspiegel 1994 enthalte so umfassendes Datenmaterial, daß er auch für solche Wohnungen als Beweismittel geeignet sei.