Mieterhöhung

Mieterhöhung; öffentlich geförderter Wohnraum; steuerbegünstigter Wohnraum; Auslaufen der Förderung

Der Vermieter einer als steuerbegünstigt anerkannten und nach §§ 88 ff. II. WoBauG durch Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse geförderten Wohnung kann für die Zeit nach dem Wegfall der Förderung nicht allein aufgrund einer Neuberechnung der Miete einen erhöhten Mietzins verlangen, und zwar auch dann nicht, wenn der Mietvertrag einen Hinweis oder eine Vereinbarung darüber enthält, daß die zu zahlende Miete durch die Förderungsmittel ermäßigt ist und sich entsprechend deren Abbau erhöhen wird. Es bedarf vielmehr einer Mieterhöhung nach den Vorschriften des nach dem Auslaufen der Förderung geltenden Miethöhegesetzes.

Die Bekl. haben von den Kl. eine als steuerbegünstigt aner-kannte und nach den §§ 88 ff. II. WoBauG durch Aufwendungszuschüsse und Aufwendungsdarlehen der WBK geförderte Wohnung gemietet. Der Mietvertrag enthält u.a. folgende Vereinbarung: "Die in § 3 genannte Ko-stenmiete in Höhe von 16 DM/qm verringert sich für den Zeitraum der Bewilligung von Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüssen aus Haushaltsmitteln des Landes Berlin.

In den ersten drei Jahren ab mittlerer Bezugsfertigkeit beträgt die Subventionierung durch AD/AZ jeweils monatlich 9,10 DM/qm Wohnfläche ... Die vom Mieter zu tragende Kaltmiete vermindert sich dadurch auf 6,90 DM/qm Wohnfläche.

Die Subventionierung verringert sich

nach Ablauf des 3. Förderungsjahres um 1,60 DM/qm,

nach Ablauf des 6. Förderungsjahres auf 0,80 DM/qm,

nach Ablauf des 9. Förderungsjahres auf 1,80 DM/qm

und kommt nach Ablauf des 12. Förderungsjahres ganz in Fortfall."

Die Kl. haben den Bekl. vor dem Auslaufen der Förderung eine neue Be-rechnung der Miete für die Zeit nach dem Wegfall der Förderung mitgeteilt. Sie meinen, es handele sich dabei nicht um eine Mieterhöhung; vielmehr seien die Mieter von Anfang an zur Zahlung der erhöhten Miete verpflichtet gewesen, die sich lediglich für den Zeitraum der Förderung je nach der Höhe der Förderung ermäßigt habe. Sie berufen sich dabei auf die vorstehend zitierte Zusatzvereinbarung.

1. Die Bekl. ist zur Zahlung eines über den bisherigen Mietzins von monatlich 671,67 DM hinausgehenden Mehrbetrages von monatlich 671,67 DM hinausgehenden Mehrbetrages von monatlich 276,97 DM nicht gemäß § 535 S. 2 BGB aufgrund Ziffer 2 der Anlage zum Miet vertrag verpflichtet:

Ziffer 2 der Anlage zum Mietvertrag ist lediglich als Hinweis der Kl. zu ver-stehen, daß die mietvertraglich vereinbarte Kostenmiete ohne Berücksichtigung der Aufwendungsdarlehen und -zuschüsse aus Haushaltsmitteln des Landes Berlin eigentlich 16 DM pro qm betragen würde und sich die von der Bekl. zu entrichtende Kostenmiete entsprechend dem stufenweisen Abbau der Förderungsmittel erhöhen wird. Die Vereinbarung eines Mietzinses in Höhe von 16 DM pro qm kann darin schon deshalb nicht lie-gen, weil die Bekl. bei Beginn des Mietverhältnisses unstreitig zur Zahlung eines Mietzinses in Höhe von monatlich lediglich 344,72 DM (bei 50,36 qm der von der Bekl. innegehaltenen Wohnung: 6,85 DM pro qm) verpflichtet war. Erkennbar gingen auch die Kl. bei Abschluß des Mietvertrages selbst davon aus, daß die Bekl. einen aufgrund der Förderungsmittel verringerten Mietzins in Höhe von 344,72 DM zu zahlen hatte, der sich erst im Laufe der Mietzeit je nach Rückgang der Förderung erhöhen sollte. Denn im letzten Absatz der Ziffer 2 der Anlage heißt es: "Von den Terminen ab, zu denen die Subventionierungen sich jeweils verringern, bzw. nach 12 Jahren ganz entfallen, ist der Mieter ohne besondere Kündigung verpflichtet, die sich dadurch für ihn entsprechend erhöhte Kostenmiete zu zahlen" .

2. Eine andere Auslegung der mietvertraglichen Vereinbarung über die Höhe des von der Bekl. zu entrichtenden Mietzinses ergäbe auch keinen Sinn. Die Wohnungsbau-Kreditanstalt - WBK , die die Förderungsmittel bewilligte, ist nicht Dritte im Sinne des § 267 Abs. 1 BGB, sie entrichtete al-so nicht einen Teil des von der Bekl. zu zahlenden Mietzinses an die Kl.

Wie sich aus § 88 des II. Wohnungsbaugesetzes - WoBauG - ergibt, kön-nen auf Antrag des Bauherrn für Wohnungen, die als steuerbegünstigt anerkannt worden sind, Aufwendungszuschüsse und Aufwendungsdarlehen gewährt werden. Dementsprechend wurden der aus den Kl. bestehenden Bauherrengemeinschaft H.-Str. 6 von der WBK gemäß den Bewilligungsbescheiden vom 7. Oktober 1976 die dort genannten Aufwendungsdarlehen und -zuschüsse gewährt. Die Förderungsmittel haben lediglich mittelbar die Verbilligung der Mieten zur Folge, weil sie den Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen verringern (vgl. § 18 Abs. 2 S. 1 der II. Berechnungsverordnung - BVO -) und der Bauherr in dem Zeitraum, in dem er die-se Mittel erhält, nur die Kosten, also eine die Deckung der laufenden Auf wendungen nicht übersteigende Miete, verlangen darf (§ 88 b Abs. 1 in Verbindung mit § 88 a Abs. 2 des II. WoBauG).

3. Würde man der Auffassung der Kl. folgen und in Ziffer 2 der Anlage zum Mietvertrag eine Mietzinsvereinbarung in Höhe von 16 DM pro qm sehen, so wäre diese Vereinbarung jedenfalls unwirksam.

Für die Zeit der Preisbindung wäre die Vereinbarung unwirksam, weil der Mietzins von 16 DM pro qm die unter Berücksichtigung der Förderungsmittel gemäß § 18 Abs. 2 S. 1 der II. BVO ermittelte Kostenmiete übersteigt (§ 88 b Abs. 2 II. WoBauG).

Für die Zeit nach Auslaufen der Förderungsmittel und dem damit verbundenen Wegfall der Preisbindung der Mieten (§ 88 b Abs. 1 i.V.m. § 88 a Abs. 2 des II. WoBauG) wäre die Vereinbarung ebenfalls unwirksam, da die Wohnungen dann den Vorschriften des Miethöhegesetzes - MHG - un-terliegen (vgl. Landgericht Berlin, ZK 62, GE 1988, S. 585). Denn die Ver-einbarung verstieße gegen § 10 Abs. 1 und 2 MHG. Insoweit kann auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen werden.

4. Dabei wird nicht verkannt, daß sich der Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen der Kl. für die Wohnung der Bekl. erhöht hat ab dem 1. Juli 1989 aufgrund des Wegfalls der Förderungsmittel und der von den Kl. von diesem Zeitpunkt an zu entrichtenden Zinsen und Tilgungen auf das ge-währte Aufwendungsdarlehen. Denn in § 18 Abs. 3 der II. BVO ist be stimmt, daß die Zinsen und Tilgungen, die planmäßig für Aufwendungsdarlehen zu entrichten sind, den Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen erhöhen. Diese Vorschrift hat jedoch nur für die Fälle Bedeutung, in denen mit dem Wegfall der Förderungsmittel nicht zugleich auch die Preisbindung entfällt, Zinsen und Tilgungen auf das Aufwendungsdarlehen also noch während der Zeit der Preisbindung entrichtet werden. Denn nur dann sind die Vorschriften über die einseitige Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten gemäß §§ 8 ff. WoBindG i.V.m. den Vorschriften der II. BVO anwendbar. Demzufolge kann über eine Zusatzberechnung zu der bisheri-gen Wirtschaftlichkeitsberechnung (§ 39 a der II. BVO) wegen gestiegener Kapitalkosten auch nur dann eine erhöhte Miete verlangt werden, wenn nach Wegfall der Förderung noch für einen gewissen Zeitraum die Preisbindung fortbesteht, wie etwa in den in § 15 WoBindG genannten Fällen. § 18 Abs. 3 S. 1 hat demnach keine Bedeutung, wenn nach Ablauf des För-derungszeitraumes die durch Aufwendungsdarlehen geförderten steuerbegünstigten Wohnungen nicht mehr preisgebunden sind, sondern den Vorschriften des MHG unterliegen (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Band 4, Anm. 3 b zu § 18 der II. BVO).

Bei den durch Aufwendungsdarlehen oder Aufwendungszuschüssen ge-förderten steuerbegünstigten Wohnungen nach § 88 Abs. 1 des II. WoBauG besteht die Preisbindung nach § 1 Abs. 3 der Neubaumietenverordnung 1970 in Verbindung mit § 88 b Abs. 1 des II. WoBauG hingegen nur so lange, wie die Zweckbestimmung besteht. Die Zweckbestimmung be-steht aber nach § 88 a Abs. 2 des II. WoBauG nur für den Zeitraum, für den sich durch die Gewährung der Aufwendungsbeihilfen die laufenden Aufwendungen vermindern (vgl. Pergande, a.a.O.; LG Berlin, a.a.O.).

5. Ob sich eine einseitige Erhöhung des Mietzinses auf § 5 des Miethöhegesetzes stützen ließe, kann dahinstehen. Insbesondere bedarf es keiner Entscheidung, ob dies bereits deshalb ausgeschlossen ist, weil der Anstieg der Kapitalkosten durch das Einsetzen der Verzinsung des Aufwendungsdarlehens, das im Gegensatz zu dem Aufwendungszuschuß bei der Prüfung der Voraussetzungen des § 5 MHG allein in Betracht zu ziehen wäre, bereits im Zeitpunkt der Aufnahme des Darlehens feststand und da-mit voraussehbar war (vgl. dazu OLG Karlsruhe, NJW 1982, 893 und Beu-ermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 5 MHG, Rn. 10 einerseits und Emmerich-Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., § 5 MHG, Rn. 15 andererseits). Denn jedenfalls erfüllen die Schreiben der Hausverwaltung und der Prozeßbevollmächtigten der Kl. vom 23. März 1989, 24. April 1989 und 21. Juli 1989 nicht die formellen Voraussetzungen, die nach § 5 Abs. 2 i.V.m. § 4 Abs. 2 S. 2 MHG an die Umlage erhöhter Kapitalkosten zu stellen sind. Es fehlt bereits an einem Vergleich der gesamten Kapitalkosten vor und nach Eintritt der Mehrbelastung unter Berücksichtigung des nach § 5 Abs. 1 Ziff. 1 b MHG maßgeblichen Stichtages (vgl.

Beuermann, a.a.O., Rn. 24; Sternel, Mietrecht, 3.Aufl., III. Rn. 840).

6. Die Einholung eines Rechtsentscheides nach Art. III des 3. Mietrechts-änderungsgesetzes kommt nicht in Betracht.

Denn wie oben unter I.1 ausgeführt, haben die Parteien den von den Kl. begehrten erhöhten Mietzins im Mietvertrag nicht vereinbart. Aber auch wenn der Mietvertrag eine solche Vereinbarung enthalten würde, käme es für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreites dennoch nicht auf die Rechtsfrage, ob eine solche Mieterhöhungsvereinbarung wirksam trotz der zum Zeitpunkt der Vereinbarung geltenden Preisbindung nach § 88 b Abs. 1 II. WoBauG hätte getroffen werden können, schon deshalb nicht an, weil diese Vereinbarung auch den Erfordernissen des § 10 Abs. 2 MHG nicht entspricht - wie im angefochtenen Urteil eingehend begründet - und bereits schon deshalb unwirksam wäre.

Anmerkung: Ebenso LG Berlin Urteil vom 19.2.1990 - 66 S 97/89 -. In dieser Ent scheidung führt die Kammer zusätzlich aus, daß im stufenweisen Abbau der Förderung auch nicht die Vereinbarung einer Staffelmiete nach § 10 Abs. 2 MHG gesehen werden könne. Zum einen entspreche der mietvertragliche Hinweis nicht den formellen Ansprüchen dieser Vorschrift, weil der Mietzins nicht im Sinne des § 10 Abs. 2 Satz 4 MHG betragsmäßig aus gewiesen sei, zum anderen wäre eine während der Preisgründung getroffene Staffelmietvereinbarung unwirksam.