Mieterhöhung

Mieterhöhung; nicht zu vertretende Maßnahme; Stadtgasumstellung; Modernisierungszuschlag

Der Austausch eines Gasgerätes infolge der Umstellung von Stadtgas auf Erdgas ist als eine vom Vermieter nicht zu vertretende bauliche Änderung anzusehen, die einen Zuschlag nach § 3 MHG rechtfertigt.

Die Berufung ist gemäß § 511 ZPO statthaft, auch die nach § 511 a ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Sie beträgt vorliegend 1.506,46 DM.

Bei einem Mieterhöhungsverlangen gemäß § 3 MHG ist für den Rechtsmittelstreitwert auf den dreifachen Jahresbetrag des Mieterhöhungsbetrages abzustellen. Dieser beläuft sich hier auf 51,24 DM, so daß der dreifache Jahresbetrag 1.690,92 DM ergibt.

Nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer wie auch des BGH (vgl. BGH, NJW-RR 1988, 689, 690 m. w. N.) ist bei der Bewertung von positiven Feststellungsklagen nach § 3 ZPO von dem Betrag, der sich bei einem entsprechenden Leistungsantrag ergäbe, ein Abschlag zu machen, und zwar in aller Regel in Höhe von 20 % der in Frage kommenden Forderung.

Diese Rechtsprechung beruht darauf, daß der Kl. mit einem Feststellungsurteil einen Titel erlangt, der nicht so weitgehende Wirkungen wie ein entsprechendes Leistungsurteil hat, weil der Feststellungstitel in der Hauptsache nicht vollstreckungsfähig ist. Somit verlangt der Kl. mit der Feststellungsklage vom Gericht einen Rechtsschutz, dessen Wirkungen nicht soweit gehen wie bei einer entsprechenden Leistungsklage. Dies muß in der Höhe des Streitwertes einen entsprechenden Ausdruck finden. Dieser Abzug erscheint auch dann als gerechtfertigt, wenn davon ausgegangen werden kann, daß der Bekl. freiwillig den erhöhten Mietzins zahlt.

Der 20 %ige Abschlag ist allerdings nur für einen Zeitraum von 33 Monaten vorzunehmen, was einem Betrag in Höhe von 1.352,74 DM entspricht. Für die Monate März bis Mai 1995 ist gleichzeitig ein Zahlungsantrag gestellt worden, der in voller Höhe zu berücksichtigen ist.

Zwar dürfen nach § 5 ZPO die Werte des Leistungs- und Feststellungsantrages nicht zusammengerechnet werden, da sie auf Grund der gegebenen wirtschaftlichen Identität denselben Streitgegenstand betreffen, für den Zeitraum von März bis Mai 1995 ist jedoch der höhere Wert des Leistungsanspruchs zugrunde zu legen (Thomas/Putzo, ZPO, 17. Aufl., § 5, Anm. 3 c bb). 153,72 DM (3 x 51,24 DM) für den Leistungs- und 1.352,74 DM für den Feststellungsantrag ergeben zusammen einen Gesamtstreitwert von 1.506,46 DM.

In der Sache hat die Berufung Erfolg.

Die Klage ist hinsichtlich des Antrages zu 2) unzulässig, soweit sie den Zeitraum März bis Mai 1995 betrifft, im übrigen aber zulässig und auch begründet.

Die Kl. hat einen Anspruch gegen die Bekl. auf Zahlung des um 51,24 DM erhöhten Kaltmietzinses ab März 1995 aus § 535 Satz 2 BGB.

Der Austausch des Gasherdes infolge der Umstellung von Stadtgas auf Erdgas ist nach Ansicht der Kammer als eine vom Vermieter nicht zu vertretende bauliche Änderung anzusehen, die einen Zuschlag gemäß § 3 MHG rechtfertigt.

Zwar hat der Mieter aus § 536 BGB grundsätzlich einen Anspruch gegen den Vermieter auf Austausch eines nicht auf Erdgas umstellbaren Gasgerätes, wenn dieses nach der Umstellung auf Erdgas die ihm zugedachte Funktion nicht mehr erfüllen kann. Denn nach § 536 BGB hat der Vermieter die vermietete Sache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.

Der dazu erforderliche Herstellungsaufwand ist aber gleichwohl das Resultat eines Umstandes, der zu einer Mieterhöhung nach § 3 Abs. 1 Satz 1 (4. Alt.) MHG berechtigt.

Der Austausch der Gastherme beruht nämlich auf "Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat". Die grundsätzliche Umlagefähigkeit der Umstellungskosten auf den Mieter über § 3 MHG ist insofern auch allgemein anerkannt (vgl. LG Berlin, GE 1995, 429; Sternel, MietR, 3. Aufl., III 780; Beuermann, GE 1993, 330; Kinne in Blömeke/Blümmel, Modernisierung B 34; Schubart/Kohlenbach, SozMietR, § 3 MHG, Anm. 5; Barthelmess, 4. Aufl., § 3 MHG, Rn. 12; Schultz in Bub/Treier, 2. Aufl., III A 576; Huber, GE 1991, 18; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, 6. Aufl., § 3 MHG, Rn. 12; MüKo-Voelskow, 3. Aufl., § 3 MHG, Rn. 11).

Die zitierte Fassung des § 3 Abs. 1 Satz 1 (4. Alt.) MHG geht auf eine Stel-lungnahme des Bundesrates zurück (BT-Drs. 7/2011, Anl. 2, Nr. 8) und ist dem § 11 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 der II. BV angeglichen. Gemeint sind bauliche Änderungen, die der Vermieter nicht aus eigenem freiem Willen vornimmt, sondern weil er dazu auf Grund einer Maßnahme der öffentlichen Hand gezwungen wird, z. B. die Umstellung von Stadtgas auf Erdgas.

Gerade in diesem Fall hat der Gesetzgeber bei der Schaffung des § 3 Abs. 1 Satz 1 (4. Alt.) MHG im Auge gehabt, wie sich aus der Begründung der Bundesregierung zu § 3 MHG ergibt (BT-Drs. 7/2011, Anl. 1 Satz 1). Dort ist der Fall der Umstellung auf Erdgas explizit erwähnt worden. Insofern ist davon auszugehen, daß der Gesetzgeber gewollt hat, daß die bei der Umstellung anfallenden Kosten nach § 3 MHG auf die Miete umgelegt werden können.

Nicht umlagefähig sind hingegen Kosten für fällige Instandsetzungsmaßnahmen (OLG Celle, WM 1981, 151; OLG Hamm, WM 1981, 129; OLG Hamburg, WM 1983, 13), worunter nach der dargestellten gesetzgeberischen Wertung nur solche Maßnahmen zu verstehen sind, die der Repara-tur anderer Mängel als der Nichtumstellbarkeit auf Erdgasbetrieb dienen.

Das Vorhandensein derartiger Mängel an der ausgetauschten Gastherme ist jedoch weder vorgetragen worden noch sonst ersichtlich. Vielmehr ist davon auszugehen, daß die Therme bis zu ihrem Austausch ohne Einschränkung funktioniert hat.

Seitens der Bekl. ist zwar behauptet worden, die Therme hätte in absehba rer Zeit ohnehin ausgetauscht werden müssen, aber woher sie dieses Wis-sen beziehen, haben sie nicht dargelegt. Irgendwelche Anhaltspunkte für einen konkreten Instandsetzungsbedarf der alten Therme sind jedenfalls nicht dargetan worden. Ebensowenig ist substantiiert worden, warum die Therme nur eine Lebensdauer von 10 bis 12 Jahren gehabt haben soll.

Soweit in der Entscheidung des Landgerichts Berlin, GE 1995, 431, eine tatsächliche Vermutung für den Bestand eines Instandsetzungsbedarfs mit dem Alter des ausgetauschten Gasgerätes ("mehrere Jahrzehnte") be-gründet worden ist, ist dies auf den hier zu beurteilenden Fall nicht über-tragbar, da das Alter der Therme noch nicht einmal ungefähr bekannt ist.

Fiktive Kosten künftig ersparter Instandsetzungsmaßnahmen sind bei der Berechnung des Mieterhöhungsanspruchs nicht abzuziehen (OLG Celle, Hamm, Hamburg, aaO.). Der Gesetzgeber hat in § 3 Abs. 1 MHG ausdrücklich festgelegt, was sich der Vermieter auf die Modernisierungskosten (als Ausgangswert für die Ermittlung der Mieterhöhung) anrechnen lassen muß. Über weitere Einschränkungen des ansetzbaren Kostenaufwandes schweigt das Gesetz.

Insbesondere ist nicht die Rede davon, daß dem Vermieter obendrein die aus der Instandhaltungspflicht erwachsene Kostenlast, wie sie ohne Modernisierung voraussichtlich entstanden wäre, erhalten bleiben müßte, gleichsam als eine Art unverletzlicher "Besitzstand" des Mieters.

Zudem wäre eine fiktive Kostenabrechnung kaum praktikabel. Ohne Einschaltung eines Sachverständigen ließe sie sich gar nicht erstellen. Sinnvollerweise müßte der Sachverständige auch bereits vor der Modernisierung zugezogen werden, wenn er überhaupt Brauchbares zu den Kosten sagen können soll, die in Zukunft zur Erhaltung der nicht modernisierten Wohnungssubstanz voraussichtlich entstehen werden. Eine solche hypothetische Rechnung wäre schwerlich vorausberechenbar und könnte sich aus der Sicht des Vermieters leicht als Zufallsergebnis darstellen. Damit wäre jedoch dem Ziel des § 3 MHG nicht gedient, eine vernünftige Modernisierung veralteter Wohnungen zu fördern.

Nach § 3 MHG können auch vom Vermieter nicht zu vertretende bauliche Maßnahmen zu einer Mieterhöhung führen.

Mit Urteil vom 27. November 1995 schloß sich das Landgericht Berlin der wohl herrschenden Auffassung an, wonach hierunter auch der notwendige Austausch eines Gasgerätes im Zuge der Umstellung auf Erdgas fällt. Dem Einwand des Mieters, die ebenfalls ausgetauschte Therme hätte ohnehin bald erneuert werden müssen, folgte das Gericht nicht. Es seien keine Anhaltspunkte für einen konkreten Instandsetzungsbedarf erkennbar, auch sei das Alter der Therme und damit die voraussichtliche Lebensdauer nicht bekannt.