Mieterhöhung

Mieterhöhung; Orientierungshilfe; Bad; mobile Duschkabine mit Handpumpe in ehemaliger Speisekammer

Eine mobile Duschkabine mit Handpumpe in einer Speisekammer ist kein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2009.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung über die aktuellen entrichteten 184,79 € (nettokalt) nicht zu, §§ 535, 557 Abs. 3, 558 Abs. 1, 558 b ff. BGB.

Es ist davon auszugehen, dass eine über 3,97 €/m2, den aktuellen Mietzins, hinausgehende Miete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen würde. [...] Dabei war davon auszugehen, dass die Wohnung des Bekl. zutreffenderweise nicht in das Mietspiegelfeld D2, sondern in das Feld D1 einzuordnen ist. Denn die Räumlichkeiten sind nicht mit „Sammelheizung, Bad und Innen-WC", also kumulativ allen drei Ausstattungsmerkmalen, ausgestattet, sondern lediglich mit einer Sammelheizung und einem WC innerhalb der Wohnung. Von dem Vorhandensein eines Bades kann nicht ausgegangen werden.

Unstreitig gibt es in der Wohnung eine unbeheizte Speisekammer mit einer mobilen Duschkabine mit Handpumpe. Ferner weisen die Räumlichkeiten einen kleinen, ebenfalls unbeheizten Raum auf, in dem sich eine Toilettenschüssel mit Druckspüler befindet; ein Waschbecken ist hier - wie auch in der Speisekammer - nicht vorhanden. Der letztgenannte Raum erfüllt das Merkmal eines Innen-WC. Die Dusche in der Speisekammer begründet demgegenüber nicht das zusätzliche Vorliegen eines „Bades". Nach den Erläuterungen des Mietspiegels zu den einzelnen Ausstattungsmerkmalen (Ziffer 6.3) ist unter einem „Bad" ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche und einem Badeofen oder Durchlauferhitzer oder einem ausreichend großen Wasserspeicher ausgestattet ist. Die Versorgung mit Warmwasser kann auch durch eine zentrale Anlage (auch Fernwarmwasser) geschehen. Diese Begriffsbestimmung macht deutlich, dass es sich um einen Raum handeln muss, der seiner endgültigen Bestimmung nach (und nicht nur provisorisch) bestimmt und geeignet ist, eine unkomplizierte Ganzkörperwäsche zu ermöglichen. Ein solcher Raum weist im Regelfall - dies folgt aus der in der Orientierungshilfe erfolgten Nennung entsprechender wohnwertmindernder Merkmale - ein Handwaschbecken, eine Lüftungsmöglichkeit, eine Beheizbarkeit und eine überwiegende Verfliesung der Wände auf. Zwar wird bei Fehlen einzelner dieser Merkmale - dies folgt aus der Wertung als wohnwertmindernde Merkmale - nicht von vornherein das Merkmal eines „Bades" entfallen. Genauso wie jedoch eine Mehrzahl wohnwerterhöhender Merkmale die Sondermerkmale „modernes Bad" und „moderne Küchenausstattung" begründen können, kann die Anhäufung von negativen Ausstattungsmerkmalen, die für sich gesehen zunächst lediglich wohnwertmindernde Merkmale begründen, letztendlich auch die Eigenschaft eines Raumes als „Bad" als (für die Bestimmung des einschlägigen Mietspiegelfeldes maßgebliches) Ausstattungsmerkmal entfallen lassen.

So verhält es sich vorliegend. Bei dem Raum, in dem die Duschkabine aufgestellt ist, handelt es sich seiner ursprünglichen grundrissmäßigen Anordnung nach um die - hinter der Küche liegende - Speisekammer. Diese weist eine Beheizung ebenso wenig auf wie eine Verfliesung. In ihr ist lediglich eine mobile Duschkabine aufgestellt, deren Abwasser nicht automatisch abfließt, sondern individuell veranlasst mit einer Handpumpe aus einem naturgemäß begrenzten Abwasserreservoir unter der Duschtasse in die abwasserführenden Leitungen entleert werden muss. Allein der Umstand, dass sich der Nutzer in die Kabine begeben und dort seinen ganzen Körper abduschen kann, begründet nicht die Eigenschaft dieses Raumes als Bad (-ezimmer). Dies gilt jedenfalls dann, wenn wie vorliegend der die mobile Kabine umgebende Raum in keiner Weise - etwa durch eine besondere Gestaltung (etwa: Verfliesung) der Wände, die Schaffung einer Beheizungsmöglichkeit oder die Installation eines zusätzlichen Waschbeckens - den üblichen Eigenschaften eines Badezimmers angepasst wird, sondern völlig unverändert bleibt. Der Umstand, dass im Mietvertrag bei der Nennung der vermieteten Räume auch „1 Dusche" angegeben ist, ändert hieran nichts. Denn zum einen ist von einem „Bad" nicht die Rede, sondern lediglich von einer „Dusche". Zudem kommt dieser vorformulierten Formulierung nicht die Eigenschaft einer Vereinbarung der Parteien bezüglich der rechtlichen Eingruppierung der Speisekammer zu. Hierfür fehlt es bei der völlig lapidaren Nennung - der in der Tat vorhandenen Dusche = Duschkabine - an einem hinreichenden Erklärungsinhalt, §§ 145, 311 BGB.

Für die streitbefangene Wohnung weist der Mietspiegel in dem hiernach maßgeblichen Mietspiegelfeld D1 einen Oberwert von 4,30 €, einen Unterwert von 3,14 € und einen Mittelwert von 3,51 €, jeweils nettokalt pro Quadratmeter, aus.

Zur Bestimmung, auf welchen Betrag innerhalb der Spanne sich die ortsübliche Miete von der konkreten Beklagtenwohnung vergleichbaren Wohnungen beläuft, war ergänzend die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung heranzuziehen (LG Berlin, MM 2003, 337 [ZK 65]).

Um einen über den aktuellen entrichteten Mietzins von 3,97 €/m2 hinausgehenden ortsüblichen Vergleichsmietzins zu begründen, hätte es des Überwiegens wohnwerterhöhender Merkmale in drei Merkmalsgruppen bedurft. Denn bei dem Vorliegen positiver Merkmale in zwei Merkmalsgruppen wäre eine ortsübliche Vergleichsmiete von nur 3,83 € begründet; erst bei drei positiven Merkmalsgruppen wäre ein Betrag von 3,98 € begründet, also ein Betrag, der 0,01 € über dem aktuell maßgeblichen Wert liegt.

Davon, dass die klägerseits vermieteten Räumlichkeiten in der Gesamtschau ein Überwiegen wohnwerterhöhender Merkmale in drei Merkmalsgruppen aufweisen, kann indes nicht ausgegangen werden. (wird ausgeführt)

Eine in einer Speisekammer aufgestellte mobile Duschkabine mit Handpumpe zur Entfernung des Abwassers stellt kein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2009 dar.

Die Parteien stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens über das Merkmal „Bad". Die unbeheizte Speisekammer der Wohnung wies eine mobile Duschkabine mit Handpumpe auf. Ferner befand sich in einem weiteren unbeheizten Raum der Wohnung eine Toilettenschüssel mit Druckspüler; ein Waschbecken war dort – ebenso wie in der Speisekammer – nicht vorhanden. Der Mieter wendete deshalb ein, es fehle das Ausstattungsmerkmal „Bad".

Das AG Wedding gab ihm recht. Für ein „Bad" sei es nicht ausreichend, dass der Nutzer sich in die Duschkabine in der Speisekammer begeben und dort abduschen könne. Vielmehr müsse der die Duschkabine umgebende Raum durch eine besondere Gestaltung (etwa: Verfliesung) der Wände, zusätzliche Beheizungsmöglichkeit oder die Installation eines zusätzlichen Waschbeckens den üblichen Eigenschaften eines Badezimmers angepasst sein, was hier nicht der Fall gewesen sei.

Zwar reicht nach Ziffer 6.3. der Erläuterungen des Berliner Mietspiegels für das Ausstattungsmerkmal „Bad" ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung aus, der mit einer Badewanne oder Dusche und einem Badeofen oder Durchlauferhitzer oder einem ausreichend großen Wasserspeicher ausgestattet ist, ohne dass der Raum eine weitere Gestaltung – wie bei einem „modernen Bad" (vgl. dazu GE 2011, 164) – aufweisen muss. Gleichwohl ist dem AG Wedding im Ergebnis zuzustimmen, da zu einem Bad gehört, dass das Wasser selbständig abläuft, ohne dass der Mieter dazu eine Handpumpe bedienen muss. Weitere Rechtsprechung dazu:

1. Ein Bad als gesonderter Raum innerhalb der Wohnung liegt nur dann vor, wenn eine Abtrennung vorhanden ist (KG, Urteil vom 12. November 2009 - 8 U 106/09 -, GE 2009, 60).

2. Ist das Bad mit mindestens einem normalen Handwaschbecken und Warmwasserversorgung ausgestattet, ist es unerheblich, dass das davon getrennte WC nur ein kleines Handwaschbecken und keine Warmwasserversorgung aufweist (LG Berlin, Urteil vom 22. Januar 2010 - 63 S 256/09 -, GE 2010, 981).

3. Das innenliegende Bad, das durch ein Fenster oberhalb des neben dem Badezimmer liegenden Abstellraums mit abgehängter Decke belüftet werden kann, ist kein „Bad mit WC ohne Fenster" (AG Wedding, Urteil vom 10. Mai 2010 - 22b C 224/09 -, GE 2010, 1349).