Mieterhöhung

Mieterhöhung; Berliner Mietspiegel; wohnwertminderndes Merkmal „Verkehrslärmbelastung

Das wohnwertmindernde Merkmal „hohe Verkehrslärmbelastung" liegt, auch wenn die Adresse des Hauses im Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel als lärmbelastet aufgeführt ist, nicht vor, wenn die Wohnung im Seitenflügel, ausgerichtet zum ruhigen Hof, etwa 10 bis 20 Meter entfernt von der als lärmbelastet bezeichneten Straße liegt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens darüber, ob die Wohnung stark lärmbelastet ist. Die Wohnadresse ist im Straßenverzeichnis zum Mietspiegel als stark lärmbelastet ausgewiesen, die Wohnung selbst liegt im Seitenflügel, ausgerichtet zum ruhigen Hof. Das Gericht hat einen Ortstermin durchgeführt.

Der Kl. hat gegen den Bekl. Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von 360 € um 7,20 € auf 367,20 € ab dem 1.1.2010. Bei der Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses geht das Gericht vom Mittelwert des hier unstreitig einschlägigen Mietspiegelfeldes H 2 auf und kommt aufgrund des Vortrags der Parteien sowie aufgrund des Ortstermins vom 13.1.2011 zu folgendem Ergebnis:

Die Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) ist wegen des fehlenden Handwaschbeckens, der nicht vom Vermieter stammenden Verfliesung sowie der frei stehenden, nicht verblendeten alten Badewanne negativ.

In der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) überwiegen unstreitig die wohnwerterhöhenden Merkmale, so dass sie positiv zu bewerten ist.

Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist nach Auffassung des Gerichts neutral zu bewerten. Beim Ortstermin konnte keine überdurchschnittliche Lärmbelästigung in der im Seitenflügel des Hauses gelegenen Wohnung des Bekl. festgestellt werden. Ein Blick in das Straßenverzeichnis des Berliner Mietspiegels 2009 zeigt, dass tatsächlich nur diejenigen Gebäude als besonders lärmbelastet gelten, die direkt an der Straße Alt‑Moabit liegen (inklusive die Eckhäuser). Die Gebäude hingegen, die - wie die Wohnung des Bekl. - von der Straße Alt-Moabit etwas (vielleicht 10-20 Meter) entfernt liegen, wie die Häuser Spenerstraße 2, Calvinstraße 2 + 32 sowie Wilsnacker Straße 2, sind nicht mit einem Stern gekennzeichnet.

Nach alledem kann dahinstehen, ob die Merkmalgruppe 2 (Küche) positiv oder neutral und die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) als negativ oder aber neutral zu bewerten ist. Denn die nunmehr geforderte monatliche Teilinklusivmiete von 5,16 €/m2 Wohnfläche, die nach Abzug der auf die Wohnung entfallenden tatsächlichen Betriebskosten in Höhe von 0,59 €/m2 einem Nettobetrag in Höhe von 4,57 €/m2 entspricht, liegt in jedem Fall im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Ferner war festzustellen, dass der Rechtsstreit in Höhe von 280,80 € in der Hauptsache erledigt ist, nachdem der Bekl. am 31.3.2010 und am 7.4.2010 jeweils 140,40 € an den Kl. gezahlt hat. Der Kl. war nämlich berechtigt, von dem Bekl. eine Nachzahlung in Höhe von (6 x 46,80 € =) 280,80 € klageweise zu verlangen. Nach im Anfechtungsschreiben vom 13.10.2009 gem. § 119 BGB wirksam erklärter Anfechtung des ursprünglich irrtümlich abgegebenen Mietreduzierungsverlangens vom 1.7.2009 auf 313,20 € betrug der Mietzins wieder 360 €. Die fristgerecht erklärte Anfechtung, welche dem Bekl. am 15.10.2009 zugegangen ist, beseitigte die Mietreduzierung gem. § 142 Abs. 1 BGB rückwirkend. Der Bekl. befand sich jedenfalls ab dem 5. November 2009 mit der Nachzahlung für Oktober 2009 bzw. Zahlung für November 2009 in Verzug. Eines weiteren Mahnschreibens bedurfte es gem. § 286 Abs. 2 Ziffer 1 BGB nicht.

„Hohe Verkehrslärmbelastung" ist ein wohnwertminderndes Merkmal nach der Orientierungshilfe zu den Berliner Mietspiegeln. Entscheidend dafür ist aber nicht, ob ein Gebäude als lärmbelastet im Straßenverzeichnis eingestuft wird, sondern die Lage der konkreten Wohnung im Gebäude. Lärmbelästigung ist nicht anzunehmen, wenn die Wohnung im Seitenflügel, ausgerichtet zum ruhigen Hof, etwa 10-20 Meter entfernt von der als lärmbelastet bezeichneten Straße liegt.

Die Parteien stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens darüber, ob die Wohnung stark lärmbelastet sei. Der Beklagte verwies darauf, dass die Wohnadresse im Straßenverzeichnis zum Mietspiegel als stark lärmbelastet ausgewiesen sei, der Kläger machte demgegenüber geltend, die Wohnung liege im Seitenflügel.

Das Amtsgericht Tiergarten konnte bei einem durchgeführten Ortstermin keine überdurchschnittliche Lärmbelastung feststellen. Da die Wohnung im Seitenflügel, ausgerichtet zum ruhigen Hof, etwa 10 bis 20 Meter entfernt von der als lärmbelastet bezeichneten Straße liege, sei nicht die Wohnadresse des im Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel als lärmbelastet bezeichneten Hauses maßgebend.

Die Verkehrslärmbelastung nach dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel ist nur eine Orientierungshilfe. Auch wenn es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, der die Vermutung begründet, dass die darin bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben, ist dieser nicht schematisch, sondern nach Sinn und Zweck zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuwenden. Nach deren Definition kommt es aber auf die (tatsächliche) Lage der betroffenen Wohnung an, nicht auf die Wohnadresse. Daher erscheint es – jedenfalls bei tatsächlichen Feststellungen des entscheidenden Gerichts (hier: durch „Ohrenscheinseinnahme" im Ortstermin) – durchaus vertretbar, hinsichtlich der Verkehrslärmbelastung von der Einstufung der Wohnung nach der Wohnadresse abzuweichen und auf die tatsächlichen Gegebenheiten abzustellen.