Mieterhöhung

Mieterhöhung; Orientierungshilfe; schlechter Schnitt; Durchgangszimmer; Fahrradkeller; Müllstandsfläche

1. Ein Durchgangszimmer allein führt noch nicht zu einem wohnwertmindernden schlechten Schnitt der Wohnung.

2. Ein Fahrradkeller ist auch dann wohnwerterhöhend, wenn in dem Haus 24 Mietparteien wohnen.

3. Rankgitter allein reichen für das Merkmal „sichtbegrenzende Müllstandsfläche" auch dann nicht aus, wenn sie nur stellenweise berankt sind.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat nur Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf 5,42 €/m2 nettokalt nach § 558 BGB, weil dies der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Auf den Mittelwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes I 5 ist nur ein Zuschlag von 60 % zu machen, weil die Merkmalsgruppen Bad und Wohnumfeld neutral und die drei anderen Gruppen positiv sind.

Zu den Merkmalsgruppen 1 bis 4 wird auf die vollumfänglich zutreffenden Ausführungen im angegriffenen Urteil Bezug genommen. Die Argumente der Bekl. greifen nicht. Zu den Merkmalsgruppen 1 und 2 führt das Alter des Bades weder zu einer negativen Bewertung noch steht das Alter der Einbauküche der Einordnung als positives Merkmal entgegen.

Die Gruppe 3 - Wohnung - ist schon wegen des rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses und des Einbauschranks positiv. Diese Merkmale muss die Kl. entgegen der Ansicht der Bekl. nicht näher substantiieren, weil sie unstreitig und nicht ausfüllungsbedürftig sind. Entgegen der Ansicht der Bekl. genügt ein Durchgangszimmer noch nicht, um einen schlechten Schnitt der Wohnung anzunehmen. Daher kommt es nicht darauf an, ob die Fenster der Wohnung mit Isolierglas ausgestattet sind, da im Ergebnis jedenfalls zwei positive Merkmale überwiegen.

Die Gruppe 4 - Gebäude - ist wegen des unstreitig vorhandenen Fahrradkellers positiv. Dem können die Bekl. nicht mit dem Argument begegnen, der Keller sei zu klein, weil er nicht für 96 Fahrräder ausreiche, die bei 24 Mietparteien zu verlangen wären. Da nach dem Vortrag der Bekl. gerade nicht zu erkennen ist, dass der Fahrradkeller so unterdimensioniert ist, dass er nicht als positives Merkmal genügt, bleibt es bei der positiven Bewertung des Amtsgerichts. Auf das Bestreiten eines ausreichend großen Trockenraums, von dem auch das Amtsgericht nicht ausgegangen ist, kommt es daher nicht an.

Zur Gruppe 5 - Wohnumfeld - besteht entgegen der Ansicht der Kl. jedoch kein positives Merkmal einer sichtbegrenzenden Gestaltung der Müllstandsfläche. Grundsätzlich ist die Kl. darlegungs- und beweispflichtig für von ihr behauptete wohnwerterhöhende Merkmale. Soweit das Amtsgericht das bloße Bestreiten der Bekl. für unsubstantiiert hielt, ist das angesichts des ebenso unsubstantiierten Vortrags der darlegungspflichtigen Kl. nicht zutreffend. Soweit die Parteien nunmehr unter Einreichung von Fotos die Müllstandsfläche näher beschrieben haben, ist die Gestaltung unstreitig, wenn auch nicht die Bewertung. Im Ergebnis genügt die Umschließung mit Rankgittern noch nicht zur Sichtbegrenzung. Zwar muss nur eine Sichtbegrenzung vorliegen, kein Unsichtbarmachen der Müllstandsfläche. Es kann jedoch nicht ausreichen, ein Gitter mit dünnen Stäben aufzustellen, durch das man die Mülltonnen nahezu ungehindert und vollständig sehen kann. Die wenigen stellenweise vorhandenen Rankpflanzen beeinträchtigen die Sicht nicht in erheblicher Weise.

Ein Durchgangszimmer führt noch nicht zu schlechtem Schnitt, ein Fahrradkeller ist auch bei 24 Mietparteien wohnwerterhöhend, ein Rankgitter reicht als Sichtbegrenzung der Müllstandsfläche nicht aus.

Der Vermieter nahm den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch. Der Mieter monierte u. a., die Wohnung sei wegen des vorhandenen Durchgangszimmers schlecht geschnitten, der vorhandene Fahrradkeller sei für die 24 Mietparteien mit 96 Rädern zu klein, das vorhandene Rankgitter um die Müllstandsfläche sei keine ausreichende Sichtbegrenzung. Erstinstanzlich hatte der Vermieter vollumfänglich Erfolg.

Die ZK 63 gab der Berufung des Mieters insoweit statt, als er die Sichtbegrenzung der Müllstandsfläche durch das Rankgitter als ungenügend gerügt hatte. Das Gitter sei für die nach Mietspiegel nötige Sichtbegrenzung nicht ausreichend, weil man die Mülltonnen durch die dünnen Gitterstäbe nahezu ungehindert und vollständig sehen könne. Daran würden die vereinzelten Rankpflanzen nichts ändern. Im Übrigen wurde die Berufung zurückgewiesen. Ein Durchgangszimmer allein führe noch nicht zu einem wohnwertmindernden schlechten Schnitt der Wohnung. Der Fahrradkeller sei auch dann wohnwerterhöhend, wenn in dem Haus 24 Mietparteien wohnten, denn nach dem Vortrag des Mieters sei nicht zu erkennen, dass der Keller unterdimensioniert sei.

Für das neue Merkmal „sichtbegrenzende Müllstandsfläche" des Berliner Mietspiegels 2009 reicht zwar eine hüfthohe Hecke aus (AG Lichtenberg, Urteil vom 4. Mai 2010, 6 C 442/09, GE 2010, 851), nach Ansicht der ZK 63 aber nicht ein Rankgitter, das noch nicht überwiegend berankt ist. Zuzugeben ist, dass allein dünne Gitterstäbe die Sicht auf die Müllstandsfläche zu wenig verstellen, als dass man von einer Sichtbegrenzung sprechen könnte. Aber ab welchem Vegetationsstand wird die Rechtsprechung eine Sichtbegrenzung bejahen? Zum Fahrradkeller und zum Zuschnitt der Wohnung, der bei einem „gefangenen" Zimmer noch nicht schlecht ist, ist der Entscheidung zuzustimmen. Das KG (Beschluss vom 16. März 2009, 8 U 216/08, GE 2009, 905) hat sogar bei zwei Durchgangszimmern das wohnwertmindernde Merkmal „schlechter Schnitt" verneint, wenn von diesen nur eines als Durchgangszimmer genutzt werden musste, so dass die Mieter bei der Nutzung flexibel waren. Nach dem Mietspiegel 2009 ist erst mehr als ein gefangenes Zimmer wohnwertmindernd.