Mieterhöhung

Mieterhöhung; Zustimmungsverlangen; Aufstellung von Vergleichswohnungen

Für die gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG erforderliche schriftliche Begründung des Erhöhungsverlangens reicht es im Falle des Hinweises auf die Miete von Vergleichswohnungen (Abs. 2 Satz 4) aus, wenn der Vermieter in dem Schreiben, in dem er gegenüber dem Mieter seinen Anspruch auf Erhöhung des Mietzinses geltend macht, auf eine diesem Schreiben beigefügte Aufstellung von Vergleichswohnungen Bezug nimmt, die nicht unterschrieben ist, mit dem Schreiben des Erhöhungsverlangens keine auf Dauer angelegte Verbindung hat und keine Bezugnahme auf das Erhöhungsverlangen enthält.

I. Die Kl. begehrt von den Bekl. nach § 2 MHG die Zustimmung zu einer Erhöhung des Kaltmietzinses ab 1. Juli 1982 für die von den Bekl. durch Mietvertrag vom 10. Mai 1979 gemietete Neubauwohnung. Das Mietverhältnis der Parteien ist inzwischen zum 31. Mai 1983 beendet worden.

In dem an den Bekl. zu 1) gerichteten, maschinell gefertigten und mit Faksimileunterschrift versehenen Schreiben der Kl. vom 24. März 1982 heißt es u. a.:

"Unter Bezugnahme auf die beigefügte Aufstellung von Vergleichswohnungen möchten wir daher eine Mieterhöhung auf einen Mietzins von DM 11 pro qm Wohnfläche vornehmen ..."

Dem Schreiben war im selben Briefumschlag ein gleichfalls maschinell gefertigter, jedoch nicht unterschriebener Drucktext mit der Aufstellung von Vergleichswohnungen nebst Erläuterungen beigefügt.

Die Bekl. halten die Mieterhöhungserklärung der Kl. für unwirksam, indem sie geltend machen, daß es an der Vergleichbarkeit der in der Aufstellung aufgeführten Wohnungen mit ihrer Mietwohnung fehle, die Namen der Mieter und die Anzahl der Zimmer der aufgeführten Vergleichswohnungen nicht angegeben seien und die Kl. die Mieterhöhungserklärung nur an den Bekl. zu 1) gerichtet habe. Sie bestreiten, daß die angegebenen Vergleichsmieten gezahlt werden, und behaupten, daß die von ihnen zuletzt gezahlte Miete der ortsüblichen Miete entsprochen habe.

Das Amtsgericht Charlottenburg hat durch sein am 31. August 1 983 verkündetes Urteil der Klage aufgrund eines in einer Parallelsache eingeholten Sachverständigengutachtens teilweise stattgegeben. Hiergegen haben beide Parteien Berufung eingelegt.

Die Bekl. berufen sich weiterhin auf die Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 24. März 1982 und beanstanden zusätzlich, daß nur die Mieterhöhungserklärung selbst mit einer maschinell gefertigten Unterschrift versehen sei, nicht dagegen die Anlage mit der Aufstellung der Vergleichswohnungen.

Das mit der Berufung befaßte Landgericht ist der Auffassung, daß es an einer schriftlichen Begründung des Erhöhungsverlangens vom 24. März 1982 fehle, weil die in Bezug genommene Anlage nicht unterschrieben sei und im übrigen auch nicht erkennen lasse, daß sie zu dem die Mieterhöhungserklärung enthaltenden Schreiben gehöre; das bloße Zusammenfügen der Anlage mit dem Schreiben vom 24. März 1982 in einem Briefumschlag stelle keine auf Dauer angelegte körperliche Verbindung mit diesem dar, so daß Schreiben und Anlage keine Gesamturkunde seien.

Nach Art. III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 hat das Landgericht dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Ist ein Anspruch aus Abs. 1 des § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) schriftlich geltend gemacht und begründet worden, wenn in dem Zustimmungsverlangen zwar auf eine beigefügte Aufstellung von Vergleichswohnungen Bezug genommen wird, diese Aufstellung selbst aber nicht unterschrieben ist, mit dem Zustimmungsverlangen nicht in einer auf Dauer angelegten Weise verbunden ist, sondern diesem nur in einem gemeinsamen Briefumschlag beigefügt war, und sie auch sonst nicht erkennen läßt, daß sie zu dem Zustimmungsverlangen gehört?

II. Die Vorlage ist zulässig (Art. III Abs. 1 2. Halbsatz des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980).

Sie bezieht sich auf eine Rechtsfrage aus einem Mietverhältnis über Wohnraum, denn die Rechtsfrage hat ihren Ursprung in dem Mietrechtsverhältnis der Parteien. Für die Zulässigkeit der Vorlage ist es nicht erforderlich, daß das Mietverhältnis der Parteien noch besteht (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, Kommentar, 4. Aufl., Rdn. G 5 S. 819, 820). Zu den das Mietverhältnis betreffenden Rechtsfragen zählen auch solche, die sich aus der Auslegung des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) ergeben (vgl. Schmidt Futterer/Blank a. a. O. G 7, S. 820). Das ist bezüglich der Vorlagefrage der Fall. Sie beschränkt sich nicht auf die Auslegung der §§ 125, 126 BGB. Vielmehr hängt die Beantwortung der Frage, inwieweit das Erfordernis der Schriftform zu beachten ist und welche Anforderungen diesbezüglich im einzelnen an das Erhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG zu stellen sind, von dem Sinn und Zweck der Vorschrift ab, die das Formerfordernis aufstellt. Damit betrifft die Vorlagefrage auch die Auslegung des § 2 Abs. 2 MHG.

Die Vorlagefrage ist bisher durch Rechtsentscheid nicht entschieden worden.

Sie ist von grundsätzlicher Bedeutung:

Dies ergibt sich zwar nicht daraus, daß bei der vorlegenden Kammer des Landgerichts eine große Anzahl gleichgelagerter Fälle anhängig ist, zumal es sich, wie aus den Verfahrensakten ersichtlich, dabei offensichtlich ausschließlich um Rechtsstreitigkeiten der Kl. bzw. eines Schwesterunternehmens der Kl. gegen deren Mieter handelt. Die grundsätzliche Bedeutung kann auch nicht allein daraus hergeleitet werden, daß die von der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin zur Auslegung des § 2 MHG vertretene Rechtsauffassung mit der Ansicht des Amtsgerichts Charlottenburg nicht übereinstimmt und das Urteil der Zivilkammer 61 vom 13. Juni 1983 im Schrifttum Kritik erfahren hat (vgl. hierzu Gelhaar in GE 1983, S. 1040 ff.).

Der Begriff der "grundsätzlichen Bedeutung" ist identisch mit dem in § 546 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZPO verwendeten Tatbestandsmerkmal, so daß auf die insoweit dort entwickelten Grundsätze zurückgegriffen werden kann (Schmidt-Futterer/Blank a. a. O. G 11 S. 821). Hiernach kommt es auf das Vorliegen einer klärungsbedürftigen, vorbehaltlich enger Ausnahmen bisher höchstrichterlich nicht entschiedenen Frage von grundsätzlicher und damit allgemeiner Bedeutung an. Unter "allgemeiner Bedeutung" ist zu verstehen, daß sich die Auswirkungen der Entscheidung in quantitativer Hinsicht nicht in einer Regelung der Beziehungen der Parteien (auch über das eigentliche Streitobjekt hinaus) oder in einer von vornherein überschaubaren Anzahl gleichgelagerter Angelegenheiten erschöpfen dürfen. Vielmehr müssen die Auswirkungen eine bestimmte Vielzahl von Fällen betreffen. Es reicht nicht aus, wenn sich die Auswirkungen der Entscheidungen nur auf tatsächlichem Gebiet bewegen; für die Bedeutung einer zu entscheidenden Rechtsfrage genügt es daher nicht, wenn von deren Beantwortung lediglich ein größerer Personenkreis unter gleichgelagerten Voraussetzungen betroffen wird (vgl. Vogel in NJW 1975, S. 1297, 1300; Schade/Schubart, Soziales Miet- und Wohnrecht, Komm., Anhang A, Drittes Änderungsgesetz Art. III, Anm. 3; Baumbach-Albers, ZPO, 42. Aufl., Anhang § 544 ZPO Anm. 2, § 546 ZPO Anm. B; Grunsky in Stein-Jonas, ZPO, § 546 II. Anm. 5).

Die durch die Vorlage aufgeworfene Rechtsfrage ist bisher, soweit ersichtlich, nur durch die Entscheidungen des Landgerichts (GE 1983, S. 817 und 917), die entgegenstehende Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg (GE 1983, S. 1069) sowie durch den Aufsatz von Gelhaar, der sich mit diesen Entscheidungen befaßt (a. a. O.), behandelt worden. Dennoch ist damit zu rechnen, daß durch die Entscheidung der Vorlagefrage eine Vielzahl von Fällen betroffen wird.

Dies ergibt sich aus Folgendem: Die Frage der Einhaltung der erforderlichen Form gemäß § 2 Abs. 2 MHG ist Gegenstand zahlreicher gerichtlicher Entscheidungen geworden. Dabei hat sich der Streit in den veröffentlichten Entscheidungen bisher nicht auf die Einhaltung der Schriftform bezogen, sondern auf den formalen Inhalt des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG, dem eine besondere Bedeutung zukommt (vgl. hierzu Schmidt Futterer/Blank a. a. O. Anm. C 89; BVerfGE 37, 132 = NJW 1974, S. 1499; BVerfGE in NJW 1979, S. 31, 32; BVerfGE 53, 352; BGHZ 84, 392; Bundestagsdrucksache 7/2011 S. 10, Bundesratsdrucksache 161/74 S. 4). So ist in der Literatur und auch in der Rechtsprechung anerkannt, daß die Einhaltung der Formvorschriften gemäß § 2 Abs. 2 MHG insoweit eine Doppelfunktion hat, als sie sowohl verfahrensrechtliche Voraussetzung für die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist als auch materielle Anspruchsvoraussetzung (vgl. Schmidt-Futterer/Blank a. a. O. Anm. C 109, C 112; Barthelmess, 2. Wohnraum-Kündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, Komm., 2. Aufl., § § 2 MHG, Rdn. 63, 65 a; a. A.: BVerfGE 53, 352, 361, das in dem schriftlichen Begründungszwang nur eine Prozeßvoraussetzung, nicht dagegen eine materielle Anspruchsvoraussetzung sieht). Die angeführten Entscheidungen und auch die Begründung des Gesetzentwurfs sowie die Stellungnahme des Bundesrats hierzu (vgl. BTDrucks. und BRDrucks. a. a. O.) zeigen, daß in der Praxis nicht nur die Ermittlung der Vergleichsmiete erhebliche Schwierigkeiten bereitet, sondern bereits der in dem Zustimmungsverlangen gemäß § 2 Abs. 2 MHG vorgesehene Begründungszwang immer wieder zu Auslegungsschwierigkeiten geführt hat. Dies steht im Widerspruch zu dem vom Gesetzgeber mit dem Begründungszwang gemäß § 2 Abs. 2 MHG verfolgten Zweck; die Verpflichtung zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens soll die Möglichkeit einer außergerichtlichen Einigung bei dem Mieterhöhungsbegehren fördern und die Vermeidung überflüssiger Zustimmungsklagen bewirken (vgl. Schmidt-Futterer/Blank a. a. O. C 88). Außerdem ist der Begründungszwang vom Gesetzgeber eingeführt worden, um im Rahmen der Verhandlungen über das Mieterhöhungsverlangen die Rechtssicherheit im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter zu erhöhen.

Dieses Ziel ist gefährdet, wenn die Vorlagefrage ungeklärt bleibt. Im Hinblick auf die nunmehr veröffentlichten, gegensätzlichen Entscheidungen bezüglich des Schriftformerfordernisses des Begründungszwangs ist damit zu rechnen, daß nicht nur gelegentlich, sondern in größerem Umfangs seitens der auf Mieterhöhung in Anspruch genommenen Mieter die formelle Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens unter Berufung auf die fehlende Schriftform die zur Darlegung der Vergleichsmiete gegebenen Hinweise geltend gemacht wird. Dabei besteht die Gefahr, daß die inzwischen veröffentlichten gegenseitigen Standpunkte zu unterschiedlichen Entscheidungen der mit dieser Rechtsfrage befaßten lnstanzgerichte führen.

Die Klärungsbedürftigkeit der aufgeworfenen Rechtsfrage ergibt sich schließlich auch daraus, daß die Vorlagefrage sich nicht unmittelbar anhand des Gesetzes beantworten läßt. Denn einerseits liegt eine ausdrückliche Verweisung des § 2 Abs. 2 MHG auf die §§ 125, 126 BGB nicht vor; andererseits hat der Gesetzgeber in § 8 MHG eine Ausnahmeregelung geschaffen, die für zahlreiche Großvermieter (Wohnungsbaugesellschaften u. ä. Unternehmen) wegen des Einsatzes rationell arbeitender bürotechnischer Einrichtungen unentbehrlich ist. Gerade im Hinblick auf die Regelung des § 8 MHG liegt es nahe, daß von einem Mieterhöhungsverlangen derartiger Großvermieter (wie auch im Vorlagefall) zugleich zahlreiche Mieter betroffen werden, so daß Zweifel an der formellen Wirksamkeit der Mieterhöhungsverlangen eine Häufung von Rechtsstreitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien zur Folge haben.

Die Vorlagefrage ist auch entscheidungserheblich. Wenn das Erhöhungsverlangen der Kl. vom 24. März 1982 wegen mangelnder Schriftform unwirksam ist, müßte die Klage aufgrund der Berufung der Bekl. abgewiesen werden.

III. Die Vorlagefrage wird von dem Senat, wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich, beantwortet.

Das Landgericht geht zu Recht davon aus, daß die Bestimmungen über die Schriftform nach den §§ 125, 126 BGB in ihrer Anwendung nicht auf die Normen des BGB beschränkt sind; sie gelten vielmehr für jede Norm, nach der die Schriftform vorgeschrieben ist (vgl. hierzu Palandt-Heinrichs, BGB, 42. Aufl., § 125 Anm. 2). Dies wird bezüglich des Schrifterfordernisses der Mieterhöhungserklärung nach § 2 MHG allgemein angenommen (vgl. Sternel, a. a. O., III Anm. 152, S. 328; Barthelmess, a. a. O., § 2 MHG Rdn. 63, 295; Voelskow in MünchKomm., Anh. zu § 564 b Anm. 30; Schmidt-Futterer/Blank a. a. O. C 82, S. 394; a. A.: Schultz in ZMR 1983, S. 289, 294, der insoweit eine differenzierte Betrachtungsweise vorschlägt).

Eine weitere Frage ist, in welchem Umfang die Erfordernisse der Schriftform im Sinne von § 126 BGB bei den einzelnen Bestandteilen der Erklärung des Mieterhöhungsverlangens einzuhalten sind.

Der Senat ist der Auffassung, daß die "Hinweise" auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen gemäß § 2 Abs. 2 MHG keiner Unterschrift gemäß § 126 BGB bedürfen.

Dies ergibt sich aus Folgendem: Die Schriftform wird in der Regel nur für Willenserklärungen vorgeschrieben, was daraus folgt, daß § 125 BGB an ein Rechtsgeschäft anknüpft. Das Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG ist zwar eine derartige Willenserklärung. Soweit der Gesetzgeber jedoch eine Begründung des Mieterhöhungsverlangens vorschreibt, handelt es sich nicht um eine auf einen bestimmten Rechtserfolg gerichtete verbindliche Erklärung, sondern lediglich um Tatsachenbehauptungen des Vermieters, die im Streitfall des Beweises bedürfen. Aus dem Sinn der Regelung der §§ 125, 126 BGB versteht es sich daher nicht von selbst, daß dieser Teil der Mieterhöhungserklärung ebenfalls in vollem Umfang dem Formzwang unterliegen soll und bei mangelnder Form zur Nichtigkeit der gesamten Mieterhöhungserklärung führt.

Da sich das Gebot der Schriftform aus einer Norm ergibt, die einerseits eine Willenserklärung und andererseits die Aufstellung bestimmter Tatsachenbehauptungen im Falle der Vergleichsmiete voraussetzt, kann die Frage, in welchem Umfangs die Vorschriften für die Schriftform hierbei zu beachten sind, nur nach dem Wortlaut und dem Sinn der das Formerfordernis vorschreibenden Norm beantwortet werden.

Die grammatische Auslegung ergibt, daß das Wort "schriftlich" in § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG sich sowohl auf "geltend zu machen" als auch auf "zu begründen" bezieht. Der weitere Wortlaut des Gesetzes läßt aber erkennen, daß damit nicht zwingend alle Einzelheiten der Begründung schriftlich abgefaßt sein müssen. So ist eine bloße Verweisung auf ein vorliegendes Sachverständigengutachten nach § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG möglich; außerdem kann auf einen bereits bestehenden Mietspiegel Bezug genommen werden (§ 2 Abs. 2 Satz 3 MHG). Hinsichtlich der Begründung der Vergleichsmiete mit dem Hinweis auf die Miete bestimmter anderer Wohnungen spricht das Gesetz in § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG von der "Benennung" der Wohnungen.

Welche vom Inhalt der Begründung unabhängigen formellen Anforderungen an die "Benennung" der Wohnungen zu stellen sind, ist bisher in der Rechtsprechung und Literatur kaum erörtert worden. Die bisherigen Auseinandersetzungen bezüglich der Auslegung des vorgeschriebenen Begründungszwangs in § 2 Abs. 2 MHG haben sich, wie bereits dargelegt, auf die inhaltlichen Anforderungen der Benennung von Vergleichsmietwohnungen beschränkt. Die vorliegende Frage ist demnach, soweit ersichtlich, mit Ausnahme der bereits zitierten Entscheidungen des Landgerichts Berlin und Amtsgerichts Charlottenburg in der veröffentlichten Rechtsprechung nicht behandelt worden. In der Literatur befassen sich ausdrücklich hiermit nur Barthelmess und Sternel (vgl. Barthelmess a. a. O. Rdn. 63, S. 296; Sternel a. a. O. Fn. 152, S. 328, 329). Während Sternel mit dem Argument, daß die Begründung wesentlicher Bestandteil des Mieterhöhungsverlangens sei, fordert, daß diese mit dem Erhöhungsverlangen eine einheitliche Erklärung im Sinne von § 126 BGB bilde und daß demgemäß ein enger räumlicher und zeitlicher Zusammenhang der beiden Erklärungsbestandteile erforderlich sei, um nach der Verkehrsanschauung von einer einheitlichen Urkunde im Rechtssinne ausgehen zu können, hält Barthelmess die strengen Anforderungen an die Einheitlichkeit einer Urkunde (wie sie z. B. vom Bundesgerichtshof im Falle der Mietvertragsverlängerung gefordert werden, vgl. BGHZ 40, 255, 263), nur für die eigentliche Mieterhöhungserklärung anwendbar. Er verweist auf den Zweck der Begründungspflicht und deren Charakter als bloße Unterrichtung des Mieters über die "Beweismittel des Vermieters", woraus sich auch die vom Gesetz selbst zugelassene bloße Bezugnahme auf einen Mietspiegel und die Verweisung auf ein Sachverständigengutachten erklären läßt.

Der Senat folgt der zuletzt genannten Ansicht.

Zu unterscheiden ist zwischen dem Sinn und dem Zweck der Formvorschriften im allgemeinen und dem der Normen, die die Wahrung einer bestimmten Form vorschreiben.

Das Bürgerliche Gesetzbuch geht von dem Grundsatz der Formfreiheit aus und regelt nur die Ausnahmefälle, in denen Gesetz oder Rechtsgeschäft eine bestimmte Form vorschreiben. Dementsprechend sind sowohl die Formvorschriften als auch die Normen, die eine bestimmte Form vorschreiben, eng auszulegen (vgl. Dilcher in Staudinger BGB, 12. Aufl., § 125 Rdn. 2 ff.). Soweit das BGB selbst einen Formzwang vorschreibt oder zuläßt, werden damit mehrere Ziele verfolgt. Es soll die Grenze zwischen bloßen Vorverhandlungen und dem Abschluß eines bestimmten Rechtsgeschäftes klar unterscheidbar werden. Der Zwang zur Formwahrung dient der Kennzeichnung einer eingetretenen rechtsgeschäftlichen Bindung. Er dient dem Interesse an der Beweisführung und der Offenlegung des Geschäftsinhalts. Darüber hinaus zwingt er zum Überdenken des Erklärungsinhalts, so daß der Erklärende vor Übereilungen bewahrt wird (Dilcher a. a. O. Rdn. 3).

Da die Mieterhöhungserklärung des Vermieters nach § 2 Abs. 2 MHG eine einseitige Willenserklärung ist, die dem Vermieter lediglich Vorteile bringen kann und soll, und darüber hinaus eine Bindung des Vermieters nicht eintritt, weil er von seinem Mieterhöhungsverlangen jederzeit Abstand nehmen kann, kommt dem Formzwang in diesem Zusammenhang ausschließlich insoweit eine Bedeutung zu, als das Interesse an der Beweisführung und Offenlegung des Geschäftsinhalts betroffen ist. Die Schriftform ist insbesondere im Hinblick auf die vom Gesetz vorgesehenen Fristen gemäß § 2 Abs. 3 MHG erforderlich. Diese Erwägung gilt jedoch nur für das eigentliche Erhöhungsverlangen, denn nur dieses kann einen "Geschäftsinhalt" haben. Die Begründung des Erhöhungsverlangens ist demgegenüber keine Willenserklärung, sondern nur ein in diesem Falle vom Gesetz besonders vorgeschriebenes Hilfsmittel, das dazu dienen soll, aufgrund bestimmter Behauptungen und Vorlage bestimmter Beweismittel den Erklärungsempfänger zur Abgabe der gewünschten Zustimmungserklärung zu bewegen. Aus Gründen der Rechtssicherheit kommt es hiernach ausschließlich darauf an, daß die rechtsgeschäftliche Erklärung zum Inhalt einer späteren Beweisführung schriftlich abgegeben wird. Hinsichtlich der zum Zwecke der Überzeugung des Erklärungsempfängers abgegebenen Begründung ist dies nicht der Fall.

Etwas anderes werde nur gelten, wenn der Inhalt der Begründung für die Zulässigkeit der Klage maßgebend wäre. Nach dem Gesetz "genügt" jedoch zur Begründung die Benennung von drei Wohnungen. Weitergehende Anforderungen dürfen an die Begründung des Erhöhungsverlangens nicht gestellt werden, weil dem Vermieter die Durchsetzung seines berechtigten Anspruchs auf Mietzinserhöhung nicht übermäßig erschwert werden soll. Das Erhöhungsverlangen ist aus diesem Grunde "ausnahmsweise" mangels Begründung nur in solchen Fällen unwirksam, in denen der Vermieter entweder ganz auf eine Begründung verzichtet oder lediglich eine Begründung gibt, die schon auf den ersten Blick das Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG nicht zu rechtfertigen vermag, indem sie von falschen Voraussetzungen ausgeht (vgl. hierzu Emmerich-Sonnenschein, Miete, Handkommentar, Art. III WKSchG § 2 MHG Rdn. 25; BGHZ 84, 392; BVerfGE 53, 352, 361). Im übrigen stehen dem Vermieter zur gerichtlichen Durchsetzung seines Erhöhungsverlangens alle Beweismittel offen (vgl. BTDrucks. 7/2011, S. 10 und S. 20; Schmidt-Futterer/Blank a. a. O. Anm. C 138; Voelskow a. a. O. Anm. 31). Es ist zwar nicht auszuschließen, daß, wie im vorliegenden Fall und aus den eingangs zitierten Entscheidungen ersichtlich, der Mieter zur Begründung seiner Weigerung, dem Erhöhungsverlangen des Vermieters zuzustimmen, auch künftig die Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung unter Hinweis auf eine mangelhafte Begründung geltend macht. In diesem Zusammenhang kommt dem Inhalt der Begründung des Mieterhöhungsverlangens jedoch allenfalls insoweit eine Beweisfunktion zu, als zwischen den Parteien streitig werden könnte, welche oder ob überhaupt eine Begründung gegeben worden ist. Diese Fallgestaltung dürfte aber zu den Ausnahmen gehören. Sollte der Mieter geltend machen, daß dem Mieterhöhungsschreiben überhaupt keine Begründung beigelegen habe bzw. die in Bezug genommene Anlage nicht beigefügt gewesen sei, träfe den Vermieter die Beweislast dafür, daß sein Erhöhungsschreiben ausreichend begründet gewesen ist. Dies wäre aber nicht anders, wenn die Anlage mit der Aufstellung der Vergleichswohnungen vom Vermieter zusätzlich unterschrieben worden wäre. Im übrigen ist der auf Mieterhöhung in Anspruch genommene Mieter gegen Überraschungen im Hinblick auf die Begründung des Erhöhungsverlangens seitens des Vermieters ausreichend durch § 93 ZPO geschützt, da er, sofern der Vermieter im Prozeß andere Begründungen nachschiebt, nicht gehindert ist, den auf Zustimmung gerichteten Anspruch im ersten Termin zur mündlichen Verhandlung sofort anzuerkennen (vgl. hierzu BVerfGE 37, 140; Sternel a. a. O. Rdn. 153; Schmidt-Futterer/Blank a. a. O. Rdn. C 138).

Dem Landgericht ist zwar darin zuzustimmen, daß die gesetzliche Schriftform in § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG wie die gemäß § 566 BGB auch der Beweissicherung dient, da das Erhöhungsverlangen gleichfalls zugunsten des Erwerbers im Sinne von § 571 BGB gilt, und daß die Schriftform der Rechtssicherheit dient, weil das Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG letztlich ein Angebot zur Änderung des Mietvertrages ist (vgl. LG Berlin in GE 1983, S. 817 re. Sp.). Diese Erwägungen gelten jedoch aus den oben angeführten Gründen für das Erhöhungsverlangen nur insoweit, als der von der Willenserklärung des Vermieters erfaßte Teil betroffen ist. Die Begründung des Erhöhungsverlangens hat keine eigenen Rechtswirkungen und ist nur insoweit von Bedeutung, als ihr völliges Fehlen oder eine offenbare Mangelhaftigkeit der Begründung dem Fristablauf nach § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG entgegenstehen. Zu Recht weist Schultz darauf hin, daß das hiernach noch theoretisch mögliche Bedürfnis der Beweissicherung hinsichtlich des Inhalts der Begründung nicht von einer solchen Bedeutung ist, wie dies hinsichtlich des Inhalts langfristiger Mietverträge anzunehmen ist (vgl. Schultz in ZMR 1983, S. 406, 407).

Es besteht jedenfalls kein Grund zur Befürchtung, daß durch Zeitablauf eine für den Inhalt des Mieterhöhungsverlangens erforderliche Beweisführung erschwert wird. Unabhängig davon, ob der Mieter dem Erhöhungsverlangen des Vermieters zustimmt oder nicht, besteht kein besonderer Grund für eine Beweissicherung. Wenn der Mieter innerhalb der Überlegungsfrist nach § 2 Abs. 2 MHG die gewünschte Zustimmung erteilt, gilt die erhöhte Miete als vereinbart, so daß es in diesem Falle auf die vom Vermieter überreichte Liste der Vergleichswohnungen nicht mehr ankommt. Stimmt der Mieter dagegen der Mieterhöhung nicht zu, muß der Vermieter, wenn er sein Erhöhungsverlangen durchsetzen will, die Klagefrist nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG einhalten; versäumt er sie, wird das Erhöhungsverlangen ohnehin unwirksam und es kommt auf den Inhalt der Begründung nicht mehr an. Erhebt der Vermieter dagegen fristgerecht Klage, so ist alsbald mit einer gerichtlichen Erörterung der Begründung des Erhöhungsverlangens und der Prüfung der nachgeschobenen Gründe des Vermieters zu rechnen. Daran wird deutlich, daß das Formerfordernis nach § 2 Abs. 2 MHG nicht die gleiche Bedeutung haben kann wie die Formvorschrift des § 566 BGB, die verhindern soll, daß bei langfristigen Mietverträgen infolge Zeitablaufs Unklarheit hinsichtlich des Inhalts der vertraglichen Regelung aufkommt.

Da der Begründung des Erhöhungsverlangens gemäß § 2 Abs. 2 MHG keine derartige Bedeutung zukommt, können die Grundsätze, die von Literatur und Rechtsprechung zur Einheitlichkeit der Urkunde aus Gründen der Rechtssicherheit gefordert werden, nicht ohne weiteres auf den Begründungszwang des Mieterhöhungsverlangens nach dem Miethöhegesetz übertragen werden. Dies gilt insbesondere für die Rechtsprechung des BGH, auf die sich das Landgericht beruft. Der BGH hat in seiner grundlegenden Entscheidung BGHZ 40, 255 ausgesprochen, daß im Falle der Bezugnahme auf weitere, von den Parteien des Mietvertrages nicht unterzeichnete Urkunden zur Erfüllung der Schriftform eine derartig beschaffene Verbindung der unterzeichneten Urkunde mit den in Bezug genommenen Urkunden erforderlich ist, daß entweder die Auflösung dieser Verbindung nur unter teilweiser Substanzzerstörung möglich oder die körperliche Verbindung jedenfalls als dauernd gewollt erkennbar ist und ihre Lösung Gewaltanwendung erfordert. Der BGH hat andererseits eine bloße Bezugnahme ausreichen lassen, sofern die in Bezug genommene Urkunde von denselben Vertragsparteien errichtet wurde und sich aus der neuen, von den Parteien unterzeichneten Urkunde die wesentlichen Geschäftsbestandteile ergeben (vgl. BGHZ 42, 333 [338, 339]), wobei die Bestimmbarkeit eines Teils des Geschäftsinhalts aufgrund der in Bezug genommenen Urkunden ausreicht (vgl. BGHZ 52, 25 [29]). Dabei hat der BGH jeweils auf den Zweck der Formvorschrift - es handelte sich um § 566 BGB - abgestellt und hiernach den Maßstab des Formerfordernisses bestimmt; er hat darauf abgestellt, daß es ausschließlich auf die zuverlässige Unterrichtung des Grundstückserwerbers, der gemäß § 571 BGB in bestehende Mietverträge eintrete, ankomme.

In derartiger Sicherungszweck zugunsten des Erwerbers ist jedoch im Falle des Mieterhöhungsverlangens gemäß § 2 MHG nur von untergeordneter Bedeutung, was sich bereits daraus ergibt, daß das Mieterhöhungsverlangen des Veräußerers den Erwerber in keiner Weise bindet, denn ebenso wie der Vermieter grundsätzlich sein Mieterhöhungsverlangen korrigieren kann, bleibt es dem Grundstückserwerber überlassen, von sich aus ein neues Mieterhöhungsverlangen zu stellen, wobei lediglich die Frist gemäß § 2 Abs. 3 MHG erst von der Abgabe des neuen Mieterhöhungsverlangens läuft.

Der Zweck des Begründungszwanges gemäß § 2 Abs. 2 MHG besteht darin, den Mieter über die Mietpreislage zu informieren und ihm Anhaltspunkte für ein sachliches Gespräch mit dem Ziel einer gütlichen Einigung zu liefern (vgl. Sternel a. a. O. III Rdn. 153, S. 329, Barthelmess a. a. O. § 2 MHG, Rdn. 62; Schmidt-Futterer/Blank a. a. O. Anm. C 68). Dementsprechend hat auch das Bundesverfassungsgericht wiederholt darauf hingewiesen, der Zweck des Begründungszwanges erschöpfe sich darin, daß der Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung erhalten solle, um sich anhand der ihm mitgeteilten Daten darüber schlüssig zu werden, ob er dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustimmen will oder nicht (BVerfGE 37, 132, 146; 49, 244 [249 ff.]; 53, 352 [358]; BVerfG in NJW 1979, S. 31).

Diesem Zweck wird die Verfahrensweise der Kl. bei Abfassung ihrer Mieterhöhungsschreiben hinreichend gerecht. In dem eigentlichen Mieterhöhungsschreiben, das die Faksimileunterschrift trägt, wird ausdrücklich auf die beigefügte Aufstellung der Vergleichswohnungen Bezug genommen. Damit ist der Sinn der Anlage des Mieterhöhungsschreibens klar erkennbar. Dies wird noch besonders deutlich durch die Überschrift der Anlage "Angabe ähnlicher Wohnungen mit höherer, vergleichbarer Miete". Sofern die Parteien des Mietvertrages sich im Rahmen dieser Verfahrensweise redlich verhalten, können hierdurch keine Unklarheiten entstehen. Die Rechtssicherheit wird nicht dadurch gefährdet, daß die Anlage mit den Vergleichswohnungen nicht fest mit dem Mieterhöhungsschreiben verbunden ist und keine Unterschrift trägt.

Diese Auslegung entspricht auch den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Das Bundesverfassungsgericht hat in den angeführten Entscheidungen, die sich auf die Anforderungen des Inhalts der Begründung gemäß § 2 Abs. 2 MHG beziehen, darauf hingewiesen, daß eine zu formale Handhabung der Voraussetzungen der Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens auch unter dem Gedanken des im Gesetz bewußt verankerten Mieterschutzes nicht einsichtig ist und den sich aus Art. 14 Abs. 1 GG ergebenden Rechtsschutzanspruch des Vermieters in verfassungswidriger Weise reduziert (vgl. BVerfGE in NJW 1979, S. 31 [32]). Nach dem Verfassungsrecht überwiegt die Frage, ob das Begehren des Vermieters materiellrechtlich begründet ist, wozu der Vermieter im Prozeß die erforderlichen Tatsachen darzulegen und zu beweisen hat. Deshalb darf der durch Art. 14 GG geschützte Anspruch des Vermieters auf Zahlung des ortsüblichen Mistzinses nicht dadurch verkürzt oder aufgehoben werden, daß die Anforderungen an den Begründungszwang überdehnt werden und der Vermieter somit weitgehend von einer sachlichen Nachprüfung seines geltend gemachten Anspruchs auf Erhöhung des Mietzinses ausgeschlossen wird (vgl. BVerfGE 53, 352, 357; BGHZ 84, 392 ff.).

Diese für den Inhalt der Begründung des Erhöhungsverlangens geltenden Erwägungen müssen erst recht für die äußere Form des Erhöhungsverlangens gelten. Der Gesetzgeber hat im übrigen selbst zu erkennen gegeben, daß er dem Schrifterfordernis des Erhöhungsverlangens gemäß § 2 MHG nur eine eingeschränkte Bedeutung beimißt, indem er zugunsten des Vermieters den Formzwang durch die Regelung des § 8 MHG eingeschränkt hat.