Mieterhöhung

Mieterhöhung; Arbeitgeber; Dienstverhältnis; Mietvergünstigung; Vergünstigung

Der Grundstückserwerber ist an durch Zusatzvereinbarung eingeräumte Mietvergünstigung gebunden, die der Veräußerer als Arbeitgeber des Mieters gewährt hat, solange das Arbeitsverhältnis fortbesteht.

Die Bekl. ist seit dem 1.3.1978 Mieterin der Wohnung. Ursprüngliche Vermieterin war die X. Bank, deren Angestellte die Bekl. ist. Im Juli 1995 erwarb die Kl. die Wohnung.

Zwischen den ursprünglichen Mietparteien wurde eine Zusatzvereinbarung geschlossen, wonach aufgrund des Dienstverhältnisses zur X.-Bank der Mietpreis begünstigt sei. Die X.-Bank behielt sich vor, den Mietpreis der allgemeinen Miete anzupassen, wenn die Bekl. die Mietwohnung nicht mehr bewohnt oder aus dem Dienstverhältnis ausscheidet.

Die Kl. hat Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf monatlich 882 DM ab dem 1.7.1996 eingereicht.

Die Kl. hat einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf monatlich 867,91 DM netto mit Wirkung ab dem 1.10.1996. Dieser Anspruch folgt aus § 2 Abs. 1 MHG.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, daß für die von der Bekl. bewohnte Wohnung ab dem 1.10.1996 ein monatlicher Nettomietzins in Höhe von 11,25 DM pro qm zuzüglich eines Fenstermodernisierungszuschlags von monatlich 50 DM ortsüblich ist, wobei die Wohnung der Bekl. eine Wohnfläche von 89 qm aufweist.

Die Kl. kann jedoch nicht eine Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Miete von der Bekl. verlangen. Insoweit ist sie gemäß § 571 BGB auch an die Zusatzvereinbarung v. 31.3.1981 gebunden, wonach der Bekl. das Recht auf einen begünstigten Mietpreis zusteht. Da die Bekl. nach wie vor bei der X.-Bank angestellt ist, konnte sie darauf vertrauen, daß ihr dieses Recht auch bei einem Weiterverkauf des Hauses, in dem ihre Wohnung liegt, nicht verloren geht.

Nach der Feststellung des Sachverständigen aufgrund seiner (korrigierten) Berechnung lagen die von der Bekl. bisher gezahlten Mieten im Durchschnitt 30,45 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es wurde allerdings von ihr zum 1.1.1989 auch ein Mietzins akzeptiert, der lediglich 18,3 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Insoweit ist es gerechtfertigt, daß die Bekl. auch bei einem Mieterhöhungsverlangen der Kl. eine Unterschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 18,3 % als "begünstigte" Miete im Sinne der Zusatzvereinbarung akzeptiert. Eine Orientierung an der durchschnittlichen Unterschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete von 30,45 % erscheint dem Gericht nicht angemessen, da nach den Feststellungen des Sachverständigen eine Gesetzmäßigkeit in der Bestimmung der tatsächlich gezahlten Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Miete ausschließlich darin erkennbar war, daß die effektiv gezahlten Mieten zu allen Stichtagen mehr oder weniger deutlich unter der ortsüblichen Miete angesiedelt waren und die Abschlagsquoten starke Unterschiede aufwiesen.