Mieterhöhung

Mieterhöhung; preisgebundene Altbauwohnung; Preisbehörde (Preisstelle für Mieten)

1. Eine Mietvereinbarung für eine preisgebundene Altbauwohnung in Berlin ist vom 1. Januar 1997 an, also auch für die Zeit vom 1. Januar 1979 bis 30. November 1980, preisrechtlich zulässig geworden, selbst wenn sie nach dem bis zum 30. November geltenden Recht überhöht gewesen wäre.

Dies ergibt sich aus § 1 Abs. 1 Satz 1 des Ersten Bundesmietengesetzes(1. BMietG) in der Fassung des Artikels 4 Nr. 1 des Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin(2. MRÄndG Berlin) vom 24. Juli 1979 (BGBl. I. S. 1202/GVBl. f. Bln. S. 1344)

2. Von Nr. 1 bestehenden Ausnahmen.

a) Hat die Preisbehörde (Preisstelle für Mieten) die Miete, die sich aus der letzten vor dem 1. Januar 1979 zustande gekommenen Vereinbarung ergibt, herabgesetzt und ist diese Herabsetzung der Miete bis zum 1. Dezember 1980 unanfechtbar geworden, so gilt die herabgesetzte Miete (§ 1 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 1. BMietG (neu)).

b) Hat die Preisbehörde (Preisstelle für Mieten) auf Antrag des Mieters die nach § 1 Abs. 1 Satz 1 1. BMietG (neu) maßgebliche Miete, und zwar vom 1. Januar 1979 an oder dem sonst von der Preisstelle für Mieten bestimmten Zeitpunkt an.

c) War am 30. November 1980 über einen Antrag des Vermieters nach § 2 des Zehnten Bundesmietengesetzes auf Genehmigung einer Mieterhöhung aufgrund einer Ertragsberechnung noch nicht entschieden oder war die Entscheidung bis dahin noch nicht unanfechtbar geworden, so bleibt § 2 des Zehnten Bundesmietengesetzes anwendbar (Artikel 7 § 2 Abs. 1 2. MRÄndG Berlin)

d) War bei Inkrafttreten des Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin ein anderes als zu Buchst. c) erwähntes Änderungsverfahren bei der Preisbehörde (Preisstelle für Mieten) noch nicht entschieden oder deren Entscheidung noch nicht unanfechtbar geworden, so gilt unbeschadet der §§ 1 und 2 1. BMietG (neu) die bis zum 31. Juli 1979 gültige Rechtslage (Artikel 7 § 2 Abs. 2 2. MRÄndG Berlin). Insoweit ist anzunehmen (§ 36 der Altbaumietenverordnung Berlin vom 6. Mai 1981).

I. Mit dem schriftlichen Vertrag vom 4. Dezember 1976 hat die Kl. den Bekl. eine 4-Zimmer-Wohnung in ihrem Hause Berlin 31 (Wilmersdorf), vermietet. Ein etwa 15 m2 großes Zimmer gilt als freifinanzierter neugeschaffener Wohnraum; im übrigem handelt es sich bei der Wohnung um Altbauwohnraum. Im Mietvertrag ist der monatliche Mietzins mit 674,08 DM zuzüglich eines weiteren Mehrbelastungszuschlags vereinbart. Nach den Angaben der Kl. hat sich der vereinbarte Mietzins auf monatlich 711,81 DM belaufen. Die Bekl. hatten ab April 1978 monatlich nur 300,00 DM an Miete gezahlt, weil sie der Meinung sind, daß die vereinbarte Miete preisrechtlich unzulässig sei. Im Januar 1978 haben sie bei der zuständigen Preisstelle für Mieten beantragt, die preisrechtlich zulässige Höhe des Wertverbesserungszuschlags (§ 11 AMVOB) festzustellen. Dieses Verfahren ist noch nicht abgeschlossen. Das mit dem Preisstellenverfahren zusammenhängende Verwaltungsstreitverfahren VG 3 A 43/80 des Verwaltungsgerichts Berlin ist im Sommer 1980 ohne eine Entscheidung in der Sache für erledigt erklärt worden. Mit der im Mai 1979 erhobenen Klage hat die Kl. die Bekl. auf Zahlung der Mietdifferenz von (711,81 - 300,00 =) 411,81 DM für die dreizehn Monate April 1978 bis April 1979, zusammen auf Zahlung von (13 x 411.81 =) 5353,53 DM nebst Prozeßzinsen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht Charlottenburg hat die Bekl. antragsgemäß zur Zahlung verurteilt. Dagegen richtet sich die Berufung der Bekl. In der Berufungsinstanz haben sie die Berufung in Höhe von (13 x 82,05 =) 1066,65 DM nebst anteiligen Zinsen zurückgenommen. Im Berufungsrechtszug streiten die Parteien noch, ob in den genannten dreizehn Monaten der monatliche Mietzins 711,81 DM beträgt (so die Kl.) oder nur 382,05 DM (so die Bekl.). Die Parteien haben sich im Berufungsverfahren dahin geeinigt, daß der anteilige Mietzins für das preisbindungsfreie Zimmer 170,00 DM beträgt. Mit dem Beschluß vom 13. Mai 1980 hat das Landgericht Berlin den Rechtsstreit bis zum rechtskräftigen Abschluß des Verwaltungsstreitverfahrens VG 3 A 43/80 ausgesetzt. Inzwischen war das Zweite Gesetz zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin (2. MRÄndG Berlin) vom 24. Juli 1979 (BGBl. I S. 1 202/GVBl. f. Bln. S. 1344) erlassen worden, dessen Artikel 4 das Erste Bundesmietengesetz (1. BMietG) änderte. Durch Artikel 4 Nr. 1 erhielt § 1 1. BMietG eine neue Fassung, die am 1. Dezember 1 980 in Kraft getreten ist (vgl. Artikel 9 Abs. 2 2. MRÄndG Berlin). § 1 1. BMietG (neu) bestimmt, daß die Miete für preisgebundenen Altbauwohnraum in der Höhe preisrechtlich zulässig ist, die sich aus der letzten vor dem 1. Januar 1979 zustande gekommenen Vereinbarung ergibt; ist diese Miete bis zum 1. Dezember 1980 durch die Preisbehörde herabgesetzt worden, so tritt an ihre Stelle die herabgesetzte Miete. War eine Mietvereinbarung, die sich aus der letzten vor dem 1. Januar 1979 zustande gekommenen Vereinbarung ergibt, preisrechtlich unzulässig, so steht dieser Umstand vom 1. Januar 1979 an der Wirksamkeit nicht entgegen, es sei denn, daß die Miete nach der Vereinbarung herabgesetzt worden ist. Durch Artikel 4 Nr. 2 2. MRÄndG Berlin wurde auch der § 2 1. BMietG neu gefaßt; die neue Fassung dieses § 2 ist am 1. August 1979 in Kraft getreten (vgl. Artikel 9 Abs. 1 2. MRÄndG Berlin). § 2 1. BMietG (neu) bestimmt, daß die nach § 1 Abs. 1 Satz 1 1. BMietG (neu) maßgebliche Miete auf Antrag des Mieters von der Preisbehörde bis zu der

rden ist. Durch Artikel 4 Nr. 2 2. MRÄndG Berlin wurde auch der § 2 1. BMietG neu gefaßt; die neue Fassung dieses § 2 ist am 1. August 1979 in Kraft getreten (vgl. Artikel 9 Abs. 1 2. MRÄndG Berlin). § 2 1. BMietG (neu) bestimmt, daß die nach § 1 Abs. 1 Satz 1 1. BMietG (neu) maßgebliche Miete auf Antrag des Mieters von der Preisbehörde bis zu der nach den bisherigen Vorschriften preisrechtlich zulässigen Miete herabgesetzt werden kann, wenn sie diese um mehr als 5 vom Hundert übersteigt. Der Antrag kann bis zwölf Monate nach dem 1. Dezember 1980 gestellt werden Anfang Januar 1982 bat die Kl., das Berufungsverfahren fortzusetzen. Dabei hat sie vorgetragen, daß ein "Stichtagsmietenverfahren" nicht anhängig sei, also daß die Bekl. einen Antrag nach § 2 1. BMietG (neu) auf Herabsetzung der Miete nicht gestellt hätten. Hierauf gestützt, vertritt die Kl. die Ansicht, daß der Ausgang des Preisstellenverfahrens für die Entscheidung des Landgerichts zumindest insoweit nicht mehr vorgreiflich sei, als es um die Miete für die Zeit ab 1. Januar 1979 geht. Nach erneuter Verhandlung hat das Landgericht mit dem Beschluß vom 3. Mai 1982 aufgrund des Artikels III Abs. 1 Satz l des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (3. MRÄndG) vom 21. Dezember 1967 (BGBL. I S.1248/GVBL. f. Bln. 1968 S.263) in der Fassung des Änderungsgesetzes vom 5. Juni 1980 (BGBL. I S. 657/GVBL. f. Bln. S.1131) dem Kammergericht folgende Rechtsfrage zum Erlaß eines Rechtsentscheids vorgelegt: Ist eine Mietzinsvereinbarung für eine preisgebundene Altbauwohnung für die Zeit zwischen dem 1. Januar 1979 und dem 30. November 1980 mit dem Inkrafttreten des Artikels 4 Nr. 1 des Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 24. Juli 1979 - neue Stichtagsmiete - preisrechtlich zulässig geworden, wenn sie nach dem bis zum 30. November 1980 geltenden Recht preisrechtlich überhöht wäre? Dazu hat das Landgericht ausgeführt: Die Kl. vertrete die Auffassung, daß mit dem Inkrafttreten des § 1 1. BMietG (neu) am 1. Dezember 1980 das Verwaltungsgerichtsverfahren für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht mehr vorgreiflich sei, soweit es um die Miete für die Zeit ab 1. Januar 1979 gehe. Diese Auffassung der Kl. sei aber nur dann richtig, wenn die Regelung in § 1 1. BMietG (neu) auch den Zeitraum erfasse, der zwischen dem 1. Januar 1979 und dem 30. November 1980 (Inkrafttreten der Neufassung) liege. Diese Rechtsfrage sei von grundsätzlicher Bedeutung; ihre Beantwortung sei in der bisherigen Rechtsprechung umstritten. Nachdem das Kammergericht mit der Verfügung vom 22. Juli 1982 dem Landgericht Gelegenheit gegeben hat, den Vorlagebeschluß vom 3. Mai 1982 zu überprüfen, hat das Landgericht ihn mit dem Beschluß vom 2. August 1982 aufrechterhalten und dazu ausgeführt: Im Falle der Rückwirkung der am 1. Dezember 1980 in Kraft getretenen Neufassung des § 1 1. BMietG auf den 1. Januar 1979 wäre die Mietvereinbarung der Parteien in jedem Falle von diesem Zeitpunkt an preisrechtlich zulässig geworden, und zwar unabhängig von dem Ausgang des Verwaltungsgerichtsverfahrens über den Wertverbesserungszuschlag und der Frage einer Rückwirkung der Verwaltungsgerichtsentscheidung. Die Frage der Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage hänge nicht davon ab, ob die Kammer eine Rückwirkung des §1 Abs. 3 1. BMietG für verfassungsgemäß halte. Vielmehr sei Gegenstand der Vorlage die Frage, ob die Neufassung Rückwirkung habe oder

rbesserungszuschlag und der Frage einer Rückwirkung der Verwaltungsgerichtsentscheidung. Die Frage der Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage hänge nicht davon ab, ob die Kammer eine Rückwirkung des §1 Abs. 3 1. BMietG für verfassungsgemäß halte. Vielmehr sei Gegenstand der Vorlage die Frage, ob die Neufassung Rückwirkung habe oder nicht. Die Parteien haben Gelegenheit gehabt, zum Vorlagebeschluß Stellung zu nehmen. II. Der Vorlagebeschluß ist zulässig. Das Landgericht hat dargelegt, daß die Entscheidung des Rechtsstreits, soweit es um den Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Zahlung weiterer Miete für die Zeit ab 1. Januar 1979 geht, von der Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage abhängt. Diese Auffassung des Landgerichts ist vertretbar. Die Entscheidungserheblichkeit der Rechtsfrage ist daher im Rahmen der Prüfung der Zulässigkeit des Vorlagebeschlusses zugrunde zu legen. Ergibt sich aus der Neufassung des §1 1. BMietG, daß für die Zeit ab 1. Januar 1979 die etwaige preisrechtliche Unzulässigkeit der Mietvereinbarung der Parteien - hier vom 4. Dezember 1976 - vom 1. Januar 1979 an der Wirksamkeit der Vereinbarung nicht mehr entgegensteht, müßte die Berufung der Bekl. insoweit zurückgewiesen werden. Die Kl. vertritt diese Ansicht, für sie geht es erkennbar nicht nur um angebliche Mietrückstände für die dreizehn Monate April 1978 bis April 1979, sondern auch um die von ihr zu beanspruchende Miete für die folgenden Monate. Der Zulässigkeit des Vorlagebeschlusses steht nicht entgegen, daß das Landgericht für seine Entscheidung noch weitere Punkte als entscheidungserheblich zu beachten haben wird. III. Die vorgelegte Rechtsfrage ist wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich zu bescheiden. Die hier maßgebliche neue Fassung des § 1 1. BMietG ist am 1. Dezember 1980 in Kraft getreten. Die den Mieter einer preisgebundenen Altbauwohnung möglicherweise belastende Regelung findet sich in Absatz 3 des § 1 1. BMietG (neu). Nach dieser Vorschrift steht eine etwaige preisrechtliche Unzulässigkeit der letzten vor dem 1. Januar 1979 zustande gekommenen Vereinbarung vom 1. Januar 1979 an der Wirksamkeit der Vereinbarung nicht (mehr) entgegen, es sei denn, daß die Miete nach der Vereinbarung durch die Preisbehörde herabgesetzt worden ist, dabei muß der hier erwähnte Herabsetzungsbescheid der Preisbehörde bis zum 1. Dezember 1980 unanfechtbar geworden sein, wie der Senat in seinem Rechtsentscheid vom 9. August 1982 - 8 W RE Miet 4905/81 - (GE 1982,785,791 = Müller-Oske-Becker-Blümmel, Rechtsentscheide im Mietrecht S. 700, 713) bereits ausgesprochen hat. Der Gesetzgeber hat mit der neuen Fassung des § 1 1. BMietG dieser Rechtsvorschrift eine Rückwirkung beigelegt, weil eine bis zum 30. November 1980 an sich bestehende preisrechtliche Unzulässigkeit einer Mietvereinbarung zu Lasten des Mieters bereits vom 1. Januar 1979 an für unbeachtlich erklärt wird. Diese Rechtsfolge ergibt sich eindeutig aus der Fassung des § 1 l. BMietG (neu) und entspricht dem Sinn und Zweck der insoweit vom Gesetzgeber gewollten und zum Ausdruck gebrachten Normierung. Der Senat hat in seinem Rechtsentscheid vom 9. August 1982 die Entstehungsgeschichte des § 1 1. BMietG (neu) wiedergegeben; darauf wird verwiesen. Gegen die in § 1 1. BMietG (neu) normierte Rückwirkung bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken; das Rechtsstaatsprinzip (Artikel 20 Abs. 3 GG) ist nicht verletzt. Für den Gesetzgeber können sich soziale Verhältnisse ergeben, zu deren Erfassung und

t 1982 die Entstehungsgeschichte des § 1 1. BMietG (neu) wiedergegeben; darauf wird verwiesen. Gegen die in § 1 1. BMietG (neu) normierte Rückwirkung bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken; das Rechtsstaatsprinzip (Artikel 20 Abs. 3 GG) ist nicht verletzt. Für den Gesetzgeber können sich soziale Verhältnisse ergeben, zu deren Erfassung und rechtlicher Bewältigung der Erlaß von Gesetzen auch mit echter Rückwirkung erforderlich oder doch geboten ist. Das gilt auch für den Bereich des Mietrechts und Mietpreisrechts. Der Senat hat zu dieser Frage bereits in dem genannten Rechtsentscheid vom 9. August 1982 und in dem Rechtsentscheid vom 29. Januar 1982 - 8W REMiet 4902/81 -(NJW 1982, 2077, 2078 = GE 1982, 425, 427 = ZMR 1982, 241, 243 = Müller-Oske-Becker-Blümmel, a. a. O., S. 499, 505 f. = Thieler-Frantzioch-Uetzmann, Rechtsentscheide Band 1, Kammergericht, 29. Januar 1982, S. 5) eingehend Stellung genommen. Darauf wird verwiesen. Bei der Bestimmung des § 1 1. BMietG (neu) ist im übrigen zu berücksichtigen, daß sie im Zusammenhang mit § 2 1. BMietG (neu) steht; hier hatte das Gesetz dem Mieter die Möglichkeit eröffnet, durch einen Antrag bei der Preisbehörde auf Herabsetzung der vereinbarten Miete auf die nach den bisherigen Vorschriften preisrechtlich zulässige Miete die ihn sonst etwa - rückwirkend bis zum 1. Januar 1979 - treffende Belastung zu verhindern. Die sich aus § 1 1. BMietG ergebende rückwirkende Belastung des Mieters war somit nur bedingt. Der Mieter hatte es in der Hand, durch den rechtzeitig (bis zum 30. November 1981) gestellten Antrag bei der Preisstelle für Mieten eine sonst eintretende Belastung auszuschalten. Die vom Gesetzgeber gewollte Folge des §1 1. BMietG (neu) ist die, daß für die Zeit ab 1 Januar 1979 die etwaige preisrechtliche Unzulässigkeit der maßgeblichen Mietvereinbarung grundsätzlich nicht mehr geltend gemacht werden kann, also daß der Mieter auch nicht einwenden kann, in der vereinbarten Miete sei ein (bezifferter oder nicht bezifferter) Wertverbesserungs-/Modernisierungszuschlag (§ 11 AMVOB) zu hoch angenommen worden. Hiervon bestehen jedoch Ausnahmen (dazu IV.). IV. Die wichtigste Ausnahme ist die, daß der Mieter mit Erfolg den Herabsetzungsantrag nach § 2 Abs. 1 1. BMietG gestellt hat. Eine weitere Ausnahme besteht dann, wenn die Preisbehörde die Miete durch einen bis zum 1. Dezember 1980 unanfechtbar gewordenen Bescheid herabgesetzt hat (§ 1 Abs. 1 Satz 2, Abs. 21. BMietG (neu)). Eine dritte Ausnahme kann sich aufgrund des Artikels 7 § 2 Abs. 2 2. MRÄndG Berlin ergeben. Hiernach gilt für Änderungsverfahren bei der Preisbehörde, die bei Inkrafttreten des Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin noch nicht entschieden sind oder deren Entscheidung noch nicht unanfechtbar geworden ist, unbeschadet des Artikels 4 2. MRÄndG Berlin - also unbeschadet des § 1 1. BMietG (neu) - die bis zum 31. Juli 1979 gültige Rechtslage. Insoweit ist der 1. Dezember 1980 als Zeitpunkt des Inkrafttretens des genannten Gesetzes anzunehmen (§ 26 der Altbaumietenverordnung Berlin in der Fassung der Zweiten Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung Berlin vom 6. Mai 1981 (BGBl. I S. 411/GVBL. f. Bln. S. 623)). Eine vierte Ausnahme gilt für den Fall, daß der Vermieter nach § 2 des Zehnten Bundesmietengesetzes (10. BMietG) vom 17. November 1975 (BGBL. I S. 2867/GVBL. f. Bln. S. 2718) bei der Preisbehörde (Preisstelle für Mieten) die Genehmigung einer

ung zur Änderung der Altbaumietenverordnung Berlin vom 6. Mai 1981 (BGBl. I S. 411/GVBL. f. Bln. S. 623)). Eine vierte Ausnahme gilt für den Fall, daß der Vermieter nach § 2 des Zehnten Bundesmietengesetzes (10. BMietG) vom 17. November 1975 (BGBL. I S. 2867/GVBL. f. Bln. S. 2718) bei der Preisbehörde (Preisstelle für Mieten) die Genehmigung einer Mieterhöhung aufgrund einer Ertragsberechnung beantragt hat. Ist über einen solchen Antrag am 30. November 1980 noch nicht entschieden worden oder ist die Entscheidung bis dahin noch nicht unanfechtbar geworden, so bleibt § 2 10. BMietG weiter anwendbar (Artikel 7 § 2 Abs. 1 2. MRÄndG Berlin).