Mieterhöhung

Mieterhöhung; Preisbindung; Verkürzung der Nachwirkungsfrist

1. Es besteht kein Anlaß, von dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm vom 9. Oktober 1980 - 4 Re Miet 2/80 - (NJW 1980, 234 - ZMR 1981, 56 - WM 1980, 262, GE 1980, 1015) abzuweichen. Ein Zustimmungsverlangen des Vermieters nach § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG ist nicht schon deswegen unwirksam, weil es dem Mieter noch während der Dauer der Preisbindung der Mietwohnung zugeht, wenn der Vermieter damit die Erhöhung des Mietzinses für die Zeit ab Beendigung der Preisbindung erreichen will.

2. § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG in der aufgrund des Wohnungsbauänderungsgesetzes 1980 geänderten, ab 1. Juli 1980 geltenden Fassung, die die Nachwirkungsfrist von zehn Jahren auf acht Jahre verkürzt hat, ergreift auch die bei Inkrafttreten der Neufassung des § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG bestehenden Mietverhältnisse.

I. Das LG hat mit dem Beschluß vom 5. Oktober 1981 dem Kammergericht gemäß Artikel lll Abs. l Satz l des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (BGBl. l S. 657/GVBl. f. Berlin S. 1131) folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt: 1. Ist ein Zustimmungsbegehren gemäß § 2 MHG wirksam, das dem Mieter zugeht, während seine Wohnung preisgebunden ist, das ihn nach § 2 Abs. 4 MHG zur Zahlung des erhöhten Mietzinses aber erst verpflichten würde, nachdem die Wohnung preisfrei geworden ist? Für den Fall, daß die Frage zu Nr 1 zu bejahen ist: 2. Welche Nachwirkungsfrist nach vorzeitiger Rückzahlung öffentlicher Mittel (§ 16 WoBindG) gilt, wenn die Rückzahlung unter der Geltung der bis zum 30. Juni 1980 in Kraft gewesenen Fassung des § 16 WoBindG erfolgte und die Wohnung zur Zeit der Rückzahlung und des Inkrafttretens der Neufassung des § 16 WoBindG vermietet war? Es liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Kl. sind seit 1977 Eigentümer des Hauses L....straße in Berlin 61 (Kreuzberg). Die Wohnungen des Hauses sind 1956 im sozialen Wohnungsbau geschaffen worden. Die Bekl. ist aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages vom 12. August 1965 Mieterin einer der Wohnungen des Hauses. Die als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel für die Mietwohnungen sind am 27. Dezember 1972 ohne rechtliche Verpflichtung und vollständig zurückgezahlt worden. Die Eigenschaft "öffentlich gefördert" sollte ursprünglich mit dem Ablauf des 31. Dezember 1982 enden (Bescheid des Landesamts für Wohnungswesen Berlin vom 22. Oktober 1973). Nachdem § 16 WoBindG in der 1980 geänderten Fassung die Nachwirkungsfrist von bisher zehn Jahren auf acht Jahre abgekürzt hat, teilte das Landesamt für Wohnungswesen Berlin den Kl. mit, daß die Eigenschaft "öffentlich gefördert" für die Wohnungen nunmehr mit dem Ablauf des 31. Dezember 1980 ende (Bescheid vom 17. September 1980). Im Auftrag der Kl. erstattete ein Sachverständiger ein schriftliches Gutachten vom 4. August 1980 über die angemessene und ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnungen des Hauses L.straße Die Kl. halten sich für berechtigt, auf der Grundlage des Gutachtens vom 1. Januar 1981 ab die Kaltmiete für die Wohnung der Bekl. um monatlich 166,97 DM zu erhöhen. Mit dem Schreiben vom 26. September 1980 haben sie die Bekl. aufgefordert, der Erhöhung des Mietzinses zuzustimmen; dem Schreiben vom 26. September 1980 waren das Gutachten und weitere Erläuterungen beigefügt. Das Schreiben ist der Bekl. am 27. September 1980 zugegangen. Die Bekl. hat der Erhöhung des Mietzinses nicht zugestimmt. Die Kl. begehren mit der am 23. Januar 1981 eingereichten, am 20. Februar 1981 zugestellten Klage die Verurteilung der Bekl. zur Erteilung der Zustimmung. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat die Klage abgewiesen. Mit der Berufung verfolgen die Kl. ihr Begehren weiter. Zur Begründung der Vorlage hat das LG ausgeführt: Zu Nr. 1

Das Erhöhungsverlangen der Kl. sei unwirksam. Es sei der Bekl. zu einer Zeit zugegangen, als die Wohnung noch preisgebunden gewesen sei. An den Zugang des Erfüllungsverlangens seien der Lauf der Überlegungs- und Klagefrist (§ 2 Abs. 3 MHG) sowie das Kündigungsrecht des Mieters nach § 9 Abs. 1 MHG geknüpft. § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHG schließe aber für preisgebundenen Wohnraum die Anwendung des § 2 Abs. 3 und des § 9 Abs. 1 MHG aus. Das Gesetz zur Regelung der Miethöhe enthalte für Fälle der vorliegenden Art keine Übergangsregelung, so daß angesichts des klaren Wortlauts des § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHG nicht unterstellt werden könne, der Gesetzgeber habe bei Änderung des Status der Wohnung entgegen dem Wortlaut des § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHG dennoch die §§ 2 bis 9 für preisgebundenen Wohnraum für anwendbar erklären wollen. Die vorlegende Kammer beabsichtige daher, vom Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm vom 9. Oktober 1980 abzuweichen, nach welchem in Fällen der vorliegenden Art das Zustimmungsbegehren nicht - als verfrüht geltend gemacht - unwirksam sei. Zu Nr. 2 Wäre dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm zu folgen, so hinge die Entscheidung des Rechtsstreits von der Frage ab, ob die Nachwirkungsfrist in Fällen der vorliegenden Art zu Lasten des Mieters von bisher zehn Jahren auf acht Jahre abgekürzt worden sei. Dabei handele es sich um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung. II. 1. Die dem Kammergericht vom Landgericht Berlin vorgelegte Rechtsfrage zu Nr. 1 ist vom Oberlandesgericht Hamm in dessen Rechtsentscheid vom 9. Oktober 1980 (NJW 1981, 234 mit Anm. v. Köhler = ZMR 1981, 56 = WM 1980, 262 mit Anm. v. Herpers = GE 1980, 1015) beantwortet worden. Das Kammergericht folgt dem Oberlandesgericht Hamm. Gründe, die es rechtfertigen könnten, von der Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm abzuweichen und die Rechtsfrage somit dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorzulegen, sind nicht gegeben. Mit den Bedenken, die das vorlegende LG aufgrund des § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHG gegen die Wirksamkeit eines Erhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 1 MHG vor Beendigung der Preisbindung für die betroffene Wohnung äußert, hat sich bereits das Oberlandesgericht Hamm befaßt. Die Bestimmung des § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHG, wonach die Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHG nicht für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum gelten, enthält eine an sich selbstverständliche Regelung; denn für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum gibt es die entsprechenden Sonderregelungen, vor allem im Wohnungsbindungsgesetz, in der Neubaumietenverordnung 1970 und der Zweiten Berechnungsverordnung sowie in den für Berlin noch geltenden Bundesmietengesetzen und der Altbaumietenverordnung Berlin. Zu Unrecht meint das LG, es hätte einer besonderen Bestimmung des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe bedurft, wenn es dem Vermieter angesichts der Bestimmung des § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHG erlaubt sein solle, schon vor Ablauf der Preisbindung für die Wohnung die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung des Mietzinses für die unmittelbar anschließende Zeit zu verlangen. § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHG enthält nicht ein gesetzliches Verbot, das die Nichtigkeit (Unwirksamkeit) des Erhöhungsverlangens zur Folge hätte (§ 134 BGB). Vielmehr regelt § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHG den Anwendungsbereich der §§ 1 bis 9 MHG, indem - durch negative Abgrenzung - bestimmt wird, daß die §§ 1 bis 9 MHG nicht für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum gelten. Positiv ausgedrückt besagt dies: Die §§ 1 bis 9 MHG

chtigkeit (Unwirksamkeit) des Erhöhungsverlangens zur Folge hätte (§ 134 BGB). Vielmehr regelt § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHG den Anwendungsbereich der §§ 1 bis 9 MHG, indem - durch negative Abgrenzung - bestimmt wird, daß die §§ 1 bis 9 MHG nicht für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum gelten. Positiv ausgedrückt besagt dies: Die §§ 1 bis 9 MHG gelten für Mietverhältnisse über Wohnraum, der von der Preisbindung ausgenommen ist. Wenn der Vermieter den Mietzins für die unmittelbar an das Ende der Preisbindung anschließende Zeit erhöhen will, so betrifft das nicht mehr ein Mietverhältnis über preisgebundenen Wohnraum, wie es von § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHG erfaßt wird. Schon daraus ergibt sich, daß diese Bestimmung der Geltendmachung des Erhöhungsverlangens vor Ablauf der Preisbindung des betreffenden Mietverhältnisses nicht entgegensteht. § 10 Abs. Z Nr. 1 MHG enthält kein zeitliches Verbot, wie es in einer Reihe anderer Bestimmungen zu finden ist, zum Beispiel in § 18 Abs. 21. BMietG. § 12 Abs. 1 3. BMietG, § 3 6. BMietG, § 4 8. BMietG, § 4 10. BMietG, § 4 11. BMietG, auch in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG. Die von dem vorlegenden LG und von anderen geltend gemachten Bedenken haben aber ihre Grundlage ersichtlich darin, daß § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHG als zeitliches Verbot verstanden wird, anstatt diese Bestimmung als eine Regelung des Anwendungsbereichs für die §§ 1 bis 9 MHG zu begreifen. - Die Auffassung der vorlegenden Kammer hätte überdies - zumindest faktisch - zur Folge, daß die Preisbindung des Mietverhältnisses trotz rechtlicher Beendigung noch eine gewisse (nicht ganz kurze) Zeit weiterbestünde. Den Ausführungen von Köhler (NJW 1981, 235) in seiner Anmerkung zu dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm ist nicht zu entnehmen, daß er damit die Entscheidung für rechtsfehlerhaft hält. Sein Hinweis, daß der Mieter prüfen können muß, ob die Preisbindung tatsächlich beendet ist, ist an sich zutreffend; doch berührt die Frage, ob und wie sich der Mieter Gewißheit über den Zeitpunkt der Beendigung der Preisbindung verschaffen kann, nicht die hier interessierende Rechtsfrage, ob der Vermieter schon vor der Beendigung der Preisbindung die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung für die unmittelbar anschließende Zeit verlangen kann. Regelmäßig wird der Vermieter von der zuständigen Stelle - in Berlin vom Landesamt für Wohnungswesen - die schriftliche Bestätigung gemäß § 18 Abs. 1 WoBindG darüber erhalten haben, von welchem Zeitpunkt an die Wohnung nicht mehr als öffentlich gefördert gilt. Der Vermieter wird schon im eigenen Interesse die schriftliche Bestätigung der zuständigen Stelle dem Mieter zur Kenntnis bringen. Im übrigen wird man dem Mieter aufgrund des § 242 BGB einen Anspruch gegen den Vermieter auf urkundlichen Nachweis über das Ende der Eigenschaft "öffentlich gefördert" einzuräumen haben. Unter diesen Umständen kann unentschieden bleiben, ob der Mieter selber - etwa in entsprechender Anwendung des § 18 Abs. 2 WoBindG - eine Auskunft der zuständigen Stelle über das Ende der Preisbindung einholen kann. Nach Herpers (WM 1980, 263, 264) begegnet der Rechtsentscheid des Oberlandesgerlchts Hamm erheblichen Bedenken. Auch Herpers stützt seine Bedenken aber in erster Linie darauf, daß § 2 MHG nach § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHG nicht gilt, "solange die Preisbindung andauert". Dazu ist oben bereits ausgeführt worden, daß § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHG kein zeitlich befristetes Verbot (im Sinne des § 134 BGB) enthält, sondern eine Regelung des

esgerlchts Hamm erheblichen Bedenken. Auch Herpers stützt seine Bedenken aber in erster Linie darauf, daß § 2 MHG nach § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHG nicht gilt, "solange die Preisbindung andauert". Dazu ist oben bereits ausgeführt worden, daß § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHG kein zeitlich befristetes Verbot (im Sinne des § 134 BGB) enthält, sondern eine Regelung des Anwendungsbereichs der §§ 1 bis 9 MHG. So gesehen, erweist sich dann die Annahme von Herpers, daß die Überlegungsfristen des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG nicht beginnen können, "solange" die Preisbindung besteht, als unzutreffend. Der weitere Hinweis von Herpers, daß die Auffassung des Oberlandesgerichts Hamm zu einer Konsequenz führe, die einen offenbaren Widerspruch zur gesetzlichen Regelung ergäbe, ist allerdings nicht von vornherein als belanglos abzutun. Doch ist der - angebliche - Widerspruch in Wahrheit nicht vorhanden. Der Mieter, der einer Mieterhöhung nach § 2 MHG entgehen will, ist nach § 9 Abs. 1 Satz 1 MHG berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen. Er muß die Kündigung bis zum Ablauf des zweiten Monats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, erklärt haben, also innerhalb der Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG, damit unter Umständen noch vor dem Auslaufen der Preisbindung, und zwar mit Wirkung zu demselben Zeitpunkt, zu dem die Preisbindung endet. Herpers sieht einen Widerspruch zur gesetzlichen Regelung darin, daß § 9 MHG auf ein Mietverhältnis angewandt werde, "welches bis zum Schluß preisgebundenen Wohnraum betrifft, also zu keiner Zeit in den Geltungsbereich des MHG eingetreten ist". Ein Widerspruch wäre jedoch nur vorhanden, wenn § 10 Abs 2 Nr. 1 MHG, der das Kündigungsrecht des § 9 MHG mit erfaßt, eine ausschließliche Regelung der zeitlichen Geltung enthielte. Wie dargelegt, betrifft § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHG aber den Anwendungsbereich. Der Mieter, der das Mietverhältnis aufgrund des § 9 Abs. 1 Satz 1 MHG kündigt, bewirkt richtigerweise lediglich, daß das Mietverhältnis nicht über den Zeitpunkt der Preisbindung hinaus fortgesetzt wird. Das aber bedeutet - entgegen Herpers - nicht, daß § 9 MHG auf ein Mietverhältnis angewendet wird, das dann noch preisgebundenen Wohnraum betrifft. Der Senat beantwortet hiernach die ihm vorgelegte Rechtsfrage zu Nr. 1 wie das Oberlandesgericht Hamm in dessen Rechtsentscheid vom 9. Oktober 1980. 2. Die Vorlage in bezug auf die Rechtsfrage zu Nr. 2 ist zulässig. Die Entscheidung des Rechtsstreits hängt davon ab, ob die Nachwirkungsfrist des § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG, die im konkreten Falle mit dem 1. Januar 1973 begonnen hat, gemäß der alten Fassung des § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG erst nach zehn Jahren endet oder gemäß der neuen Fassung bereits nach acht Jahren. Da die Kl. von der Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses vom 1. Januar 1981 an verlangen, müßte es bei einer Nachwirkungsfrist von zehn Jahren bei der Abweisung der Klage bleiben; dagegen wäre bei einer Nachwirkungsfrist von acht Jahren der Klage stattzugeben, da die sonstigen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung ersichtlich erfüllt sind. Die Parteien haben zu dem Vorlagebeschluß Stellung genommen. Die vorgelegte Rechtsfrage hat grundsätzliche Bedeutung. Die hier maßgebliche Änderung des Wohnungsbindungsgesetzes greift in bestehende Vertragsverhältnisse ein, und zwar zu Lasten des Mieters. Allerdings hätte der Mieter auch bei einer Nachwirkungsfrist von zehn Jahren im neunten und zehnten Jahr mit Mieterhöhungen rechnen müssen (§ 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG), da der

frage hat grundsätzliche Bedeutung. Die hier maßgebliche Änderung des Wohnungsbindungsgesetzes greift in bestehende Vertragsverhältnisse ein, und zwar zu Lasten des Mieters. Allerdings hätte der Mieter auch bei einer Nachwirkungsfrist von zehn Jahren im neunten und zehnten Jahr mit Mieterhöhungen rechnen müssen (§ 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG), da der Vermieter die Kostenmiete beanspruchen kann (§ 8 Abs. 1 WoBindG). Doch wird die Kostenmiete regelmäßig niedriger sein als eine nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG ermittelte Miete. Durch die Abkürzung der Nachwirkungsfrist von zehn Jahren auf acht Jahre wird der Mieter mithin stärker belastet, als es sonst der Fall wäre. Bei der Änderung des Wohnungsbindungsgesetzes im Jahre 1980 sind für bestehende Mietverhältnisse keine Ausnahmen von der Abkürzung der Nachwirkungsfrist gemacht worden. Daher stellt sich die Frage, ob ein solcher unmittelbarer Eingriff in ein bestehendes Rechtsverhältnis zu Lasten einer Vertragspartei verfassungsrechtlich zulässig ist. Die Abkürzung der Nachwirkungsfrist des § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG von bisher zehn Jahren auf acht Jahre beruht auf dem Wohnungsbauänderungsgesetz 1980 vom 20. Februar 1980 (BGBI. I S. 159/GVBI. f. Berlin S. 513). Die Vorschrift des § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG in der neuen Fassung ist vom 1. Juli 1980 an anzuwenden (vgl. § 34 Abs. 7 Satz 2 WoBindG in der neuen Fassung der Bekanntmachung vom 30. Juli 1980 [BGBI. I S. 1120/GVBI. f. Berlin S. 1842]). Von der Änderung des § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG sind auch bestehende Mietverhältnisse betroffen, das lag in der Absicht des Gesetzgebers und hat im Gesetz auch seinen Ausdruck gefunden. Das Wohnungsbauänderungsgesetz 1980 hat dies durch die entsprechende Regelung in der neuen Fassung des § 34 Abs. 7 WoBlndG eindeutig normiert. Unzutreffend ist daher die Annahme, man habe versehentlich unterlassen, auch solche Hauseigentümerin den Genuß der Abkürzung der Nachwirkungsfrist kommen zu lassen, die die öffentlichen Mittel vor dem Inkrafttreten des Wohnungsbauänderungsgesetzes 1980 bereits zurück gezahlt hätten (so u. a. "-ierth", GE 1980, 181). Auf eine parlamentarische Anfrage im Deutschen Bundestag (Drucksache 813792 Frage A 78) hat die Bundesregierung ausgeführt: Die Abkürzung der Nachwirkungsfrist habe auch den Eigentümern von Sozialmietwohnungen zugute kommen sollen, die die öffentlichen Förderungsmittel bereits vor Inkrafttreten des Wohnungsbauänderungsgesetzes 1980 vollständig zurückgezahlt hätten. Das ergebe sich sowohl aus der Interpretation des Wortlauts der Vorschrift als auch aus der zugrunde liegenden Absicht des Gesetzgebers (vgl. Antwort der Bundesregierung, Anlage 16 zum Stenografischen Bericht über die 209. Sitzung des Deutschen Bundestages am 21. März 1980, S. 16786). Daß bestehende Mietverhältnisse von der Abkürzung der Nachwirkungsfrist betroffen werden, begegnet keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Eine etwaige - teilweise - Unwirksamkeit des § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG neuer Fassung käme nur in Betracht, wenn insoweit ein Verstoß gegen das Grundgesetz festzustellen wäre. Das ist zu verneinen. Soweit bestehende Mietverhältnisse erfaßt werden mit der Folge, daß sich für den einen Vertragsteil stärkere finanzielle Belastungen ergeben können, als es ohne die Gesetzesänderung der Fall gewesen wäre, handelt es sich darum, ob eine unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes verfassungsrechtlich unzulässige Einwirkung auf gegenwärtige, noch nicht abgeschlossene Sachverhalte gegeben ist

en mit der Folge, daß sich für den einen Vertragsteil stärkere finanzielle Belastungen ergeben können, als es ohne die Gesetzesänderung der Fall gewesen wäre, handelt es sich darum, ob eine unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes verfassungsrechtlich unzulässige Einwirkung auf gegenwärtige, noch nicht abgeschlossene Sachverhalte gegeben ist (sogenannte unechte Rückwirkung). Dazu hat das Bundesverfassungsgericht wiederholt und bis in die jüngste Zeit Stellung genommen. Insbesondere hat es in ständiger Rechtsprechung festgestellt. Der (Bundes-)Gesetzgeber hat das Recht, bestehende Sachverhalte, Rechte und Rechtsbeziehungen durch eine Gesetzesänderung einer neuen Rechtslage zu unterwerfen. Die Möglichkeit, durch neue Gesetze auf bestehende Rechtslagen und Rechtsverhältnisse einzuwirken, ist jeder Gesetzgebung immanent. Sie würde nur dann vermieden, wenn sich der Gesetzgeber dieser Einwirkung begäbe, sich also gewissermaßen einer absoluten "Übergangsvorschrift" unterwerfen würde. Eine derartige gesetzgeberische Handhabung würde jedoch zum einen da zu führen, daß die Gesetzgebung ihre politischen, wirtschaftlichen, finanziellen und sozialen Aufgaben nicht erfüllen könnte; zum anderen würde es erhebliche Ungleichheiten mit sich bringen, wenn neues Recht nur auf neu entstehende Rechtsverhältnisse angewendet würde. Unvertretbaren Härten, die diese Notwendigkeit erneuter aktueller Gestaltung der Gesetzeslage mit sich bringen würde, ist unter dem Blickwinkel des Vertrauensschutzes zu begegnen. Der Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes kann, je nach der besonderen Fallgestaltung, einer gesetzlichen Regelung in Anknüpfung an aus der Vergangenheit herrührende, noch nicht abgeschlossene Sachverhalte, Schranken setzen, wenn damit zugleich die vom Gesetz betroffene Rechtsposition des Bürgers nachträglich im ganzen entwertet würde. Ob die Nachteile, die der einzelne durch die neue Regelung erleidet, ein solches Gewicht haben, daß dadurch die neue Regelung als verfassungswidrig anzusehen ist, verlangt eine Abwägung des Einzelinteresses mit der Bedeutung des gesetzgeberischen Anliegens für das Wohl der Allgemeinheit. Nur wenn diese Abwägung ergibt, daß das Vertrauen auf die Fortdauer der bestehenden Lage den Vorrang verdient, ist die neue gesetzliche Regelung unzulässig. Zum Vorstehenden wird verwiesen auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 20. Juni 1978 (BVerfGE 48, 403, 15 f mit weiteren Nachweisen; vgl. auch BVerfGE 50, 394, 394 f; 51, 356, 362f; 55, 185, 203f). Fälle der sogenannten unechten Rückwirkung sind mithin verfassungsrechtlich grundsätzlich nicht zu beanstanden und müssen von dem Betroffenen hingenommen werden. Etwas anderes gilt nur, wenn die betroffene Rechtsposition für die Zukunft entwertet würde. Insoweit ergeben sich für die "unechte Rückwirkung" verfassungsrechtliche Grenzen aus dem rechtsstaatlichen Prinzip der Rechtssicherheit, was für den Bürger in erster Linie Vertrauensschutz bedeutet. Auch bei "unechter Rückwirkung" ist das Vertrauen enttäuscht, wenn das Gesetz einen "entwertenden Eingriff" vornimmt, mit dem der Betroffene nicht zu rechnen brauchte, den er also bei seinen Dispositionen nicht berücksichtigen konnte (BVerfGE 51, 356, 362 f mit weiteren Nachweisen; vgl. auch BVerfGE 55, 185, 203f) Es kann keine Rede davon sein, daß die Abkürzung der Nachwirkungsfrist von bisher zehn Jahren auf acht Jahre die Rechtsposition der betroffenen Mieter im ganzen entwertet. Gesetzgeberisches Motiv für die Abkürzung

bei seinen Dispositionen nicht berücksichtigen konnte (BVerfGE 51, 356, 362 f mit weiteren Nachweisen; vgl. auch BVerfGE 55, 185, 203f) Es kann keine Rede davon sein, daß die Abkürzung der Nachwirkungsfrist von bisher zehn Jahren auf acht Jahre die Rechtsposition der betroffenen Mieter im ganzen entwertet. Gesetzgeberisches Motiv für die Abkürzung der Nachwirkungsfrist - dies sogar auf eine Dauer von eventuell nur fünf Jahren war es, den vom Wohnungsbauänderungsgesetz 1980 eingeschlagenen Weg einer Marktöffnung und einer langsamen Überführung des Sozialwohnungsbestandes in die soziale Marktwirtschaft konsequenter auszugestalten (dazu u. a. Wienicke WM 1980, 117, 119), somit also auch, sonst bestehende Ungleichheiten abzubauen. Dieses Anliegen des Gesetzgebers kann nicht ohne weiteres negativ beurteilt werden. Werden unter diesen Umständen Mietverhältnisse etwas früher aus der Mietpreisbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz in das Mietrecht nach dem Gesetz zur Rettung der Miethöhe überführt, so stellt das nicht eine "Entwertung" der Rechtsposition des Mieters dar. Auch das Gesetz zur Regelung der Miethöhe verfolgt den Zweck, den Mietzins auf einer angemessenen zumutbaren Höhe zu halten (vgl. § 1, 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG). Soweit bei bestehendem Mietverhältnis nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr 2 MHG Mieterhöhung zugelassen sind, darf der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte, die der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit der Lage gezahlt werden, nicht übersteigen. Nach alledem gilt die Nachwirkungsfrist von jetzt acht Jahren aufgrund des § 16 Abs. 1 Satz 1 WoBindG neuer Fassung auch dann, wenn die Rückzahlung unter der Geltung der bis zum 30. Juni 1980 in Kraft gewesenen Fassung des § 16 WoBindG erfolgte und die Wohnung zur Zeit der Rückzahlung der öffentlichen Mittel und des Inkrafttretens der Neufassung des § 16 WoBindG vermietet war.