Mieterhöhung

Mieterhöhung; preisgebundener Altbauwohnraum; Ertragsberechnung; Modernisierungszuschläge

Bei einer Mieterhöhung aufgrund einer Ertragsberechnung gemäß § 2 XI. Bundesmietengesetz sind als Erträge gemäß § 12 ErtragsberechnungsVO nur die Grundmieten zugrunde zu legen und Modernisierungszuschläge insoweit unberücksichtigt zu lassen.

Die Kl. hat Anspruch darauf, daß der Bekl. ihr eine Er-höhung der Grundmieten der Wohnungen um 18,07 % genehmigt.

Rechtsgrundlage für die Erhöhung der Grundmiete aufgrund einer Ertragsberechnungsverordnung ist § 2 des XI. Bundesmietengesetzes vom 24. Juli 1979 (BGBl. I S. 1202/GVBl. S. 1344) - XI. BMG - in Verbindung mit der Verordnung über die Ertragsberechnung nach § 2 Abs. 2 des XI. BMG vom 24. März 1981 (GVBl. S. 511) - ErtrBerVO -.

Nach der ErtrBerVO werden die laufenden Aufwendungen ermittelt und den Erträgen gegenübergestellt (§ 2 Abs. 1). Erträge sind nach § 12 Abs. 1 ErtrBerVO XI. BMG die preisrechtlich zulässigen Jahreskaltmieten, das sind die zwölffachen monatlichen Sollkaltmieten des antragsbegünstigten Altbauwohnraumes nach einer Erhöhung aufgrund des § 1 des XI. Bundesmietengesetzes. Zwar ist grundsätzlich davon auszugehen, daß auch der Wertverbesserungszuschlag Bestandteil der preisrechtlich zulässigen Miete ist. Diese nur am Wortlaut von § 12 ErtrBerVO ausgerichtete Be trachtungsweise wird aber nicht dem Sinn dieser Vorschrift gerecht. Dies ergibt sich aus der der ErtrBerVO zugrunde liegenden gesetzlichen Er-mächtigung in § 2 Abs. 2 XI. BMG und der Systematik der Ertragsberechnungsverordnung.

§ 2 Abs. 1 XI. BMG bemißt die Mieterhöhung nach der Differenz zwischen der Grundmiete und der nach der Ertragsberechnungsverordnung ermittelten Miete. Grundmiete in diesem Sinne ist gemäß § 1 Abs. 3 XI. BMG die preisrechtlich zulässige Miete abzüglich einiger im einzelnen angeführter Beträge, zu denen Mieterhöhungen für Modernisierungen nach § 11 der Altbaumietenverordnung Berlin gehören (Nr. 6, a.a.O.). Diese Beträge dürfen neben der nach Absatz 1 erhöhten Grundmiete erhoben werden (§ 1 Abs. 3 Satz 2 XI. BMG). Diese Ausrichtung der Mieterhöhung gemäß § 2 XI. BMG an der Grundmiete ist auf die Ertragsberechnungsverordnung zu übertragen, um eine Übereinstimmung zwischen beiden herzustellen. Anderenfalls würde die Verordnung über die gesetzliche Ermächtigungsgrundlage hinausgehen.

Diese Auffassung stimmt auch mit dem System der Ertragsberechnungsverordnung XI. BMG überein. Die Verordnung sieht keine Möglichkeit vor, die Kosten wertverbessernder Maßnahmen im Sinne von § 11 AMVOB den Erträgen gegenüberzustellen, während zum Beispiel Instandhaltungskosten berücksichtigungsfähig sind (§ 9 ErtrBerVO). Demgegenüber schließen die Wertverbesserungszuschläge gemäß der Altbaumietenverordnung die Instandhaltungskosten für die Baumaßnahmen zur Modernisierung schon mit ein (§ 11 Abs. 2 Satz 1 AMVOB). Daraus wird die rechtliche Selbständigkeit beider Bestandteile der preisrechtlich zulässigen Miete deutlich.