Mieterhöhung

Mieterhöhung; Aufwendungsdarlehen; Wohnungsgrundbuch

1. Wird vom Eigentümer und Vermieter an den nach § 88 II. WoBauG durch Aufwendungszuschüsse oder Aufwendungsdarlehen geförderten Wohnungen seines im steuerbegünstigten Wohnungsbau errichteten Mistwohnhauses durch Teilung Wohnungseigentum begründet, so bleibt für die vermieteten Eigentumswohnungen die im Zeitpunkt der Anlegung der Wohnungsgrundbücher vom Vermieter in preisrechtlich zulässiger Weise jeweils geforderte Kostenmiete (bisherige Kostenmiete) bis zur Genehmigung der neuen Kostenmiete weiterhin verbindlich.

2. Eine vor der Anlegung der Wohnungsgrundbücher eintretende Erhöhung der laufenden Aufwendungen führt entsprechend § 4 NMV zu einer Erhöhung der bisherigen Kostenmiete, die vom Hauseigentümer und Vermieter aufgrund einer einheitlichen (für das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit aufzustellenden) Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ermitteln ist.

Hingegen berechtigt eine Erhöhung der laufenden Aufwendungen, die nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher eingetreten ist, nicht mehr zu einer Erhöhung der bisherigen Kostenmiete aufgrund einer einheitlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung. Sie kann vielmehr nur zu einer Erhöhung der neuen Kostenmiete führen, und zwar regelmäßig erst nachdem diese gemäß § 17 Abs. 5 in Verbindung mit § 5 a Abs. 1 Satz 2 NMV vom Wohnungseigentümer und Vermieter durch eine für jede einzelne Eigentumswohnung gesondert aufzustellende Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelt und von der Bewilligungsstelle genehmigt worden ist.

I. Das Landgericht Berlin hat mit Beschluß vom 4. Mai 1984 dem Kammergericht gemäß Art. III Abs. 1 3. MRÄndG folgende Rechtsfragen zum Rechtsentscheid vorgelegt.

1. Ist die bisherige Kostenmiete weiterhin verbindlich, wenn der Eigentümer eines nach §§ 88 f. II. WoBauG geförderten Mietwohngrundstücks die Teilungserklärung zur Begründung von Wohnungseigentum abgegeben hat und Wohnungsgrundbücher angelegt sind und eine neue Kostenmiete nach § 5 a Abs. 3 NMV für die jeweilige Eigentumswohnung noch nicht genehmigt worden ist?

Ist die bisherige Kostenmiete eventuell nur bis zur Abgabe der Teilungserklärung verbindlich?

2. Falls die Frage 1. verneint werden muß:

Welches ist die Grundlage für die gesetzliche Miethöhe bis zur Genehmigung der neuen Miete gemäß § 5 a Abs. 3 NMV?

3. Kann der Grundstückseigentümer nach Abgabe der Teilungserklärung bzw. als Wohnungseigentümer nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher die Kostenmiete weiterhin aufgrund einer einheitlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung erhöhen, bis gemäß § 5 a Abs. 3 NMV eine neue Kostenmiete genehmigt worden ist?

Dem Vorlagebeschluß liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Kl. waren vom 1. September 1979 bis 30. November 1983 Mieter einer Neubauwohnung in dem Mehrfamilienhaus H.-Straße in B., das zusammen mit den angrenzenden Mehrfamilienhäusern H.-Straße und in den Jahren 19.. im steuerbegünstigten Wohnungsbau errichtet worden ist. Sämtliche 22 Wohnungen der Wirtschaftseinheit sind gemäß § 88 II. WoBauG durch Gewährung von Aufwendungszuschüssen und Aufwendungsdarlehen gefördert worden. Die Bekl., die Grundstückseigentümerin und Vermieterin gewesen ist, hat am 1. September 1980 durch notarielle Teilungserklärung die genannten Grundstücke zur Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in der Weise in Miteigentumsanteile aufgeteilt, daß mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer Wohnung verbunden worden ist. Ein Wohnungsgrundbuch ist hinsichtlich der ehemaligen Mietwohnung der Kl. am 9. September 1981 angelegt worden.

Die Bekl. hat gegenüber den Kl. nach erfolgter Teilungserklärung mit Schreiben vom 12. März 1981 und nach Anlage des Wohnungsgrundbuches mit Schreiben vom 14. Januar 1982 Mieterhöhungserklärungen abgegeben. Die den Mieterhöhungserklärungen beigefügten Wirtschaftlichkeitsberechnungen vom 14. September 1973 nebst Zusatzberechnung, vom 12. März 1981 und vom 31. Dezember 1981 sind sämtlich für die Wirtschaftseinheit H. Straße aufgestellt worden.

Die Kl. haben Klage auf Rückzahlung angeblich in der Zeit vom 1. Februar 1980 bis 30. November 1981 preisrechtswidrig überzahlter Miete erhoben. Bei der Berechnung ihrer Klageforderung sind sie davon ausgegangen, daß weiterhin die im Mietvertrag vom 3. Mai 1979 für die Wohnung vereinbarte Miete, die sich infolge einer nachträglichen Korrektur um 10 DM auf insgesamt 703,46 DM ohne Heiz- und Warmwasserkostenvorschüsse erhöht habe, maßgeblich sei, da die Mieterhöhungserklärungen der Bekl. unwirksam seien. Die vertraglich vereinbarte Miete sei im übrigen unter anderem deshalb zu mindern, weil ihnen seit Februar 1980 der Zugang zu den vorhandenen beiden Trockenräumen, die sie seit Vertragsbeginn einverständlich mitbenutzt hätten, verwehrt werde.

Die Bekl. hat die Abweisung der Klage beantragt. Sie hat gegenüber einem Teil der Klageforderung mit Zahlungsansprüchen wegen angeblicher Mietzinsrückstände aufgerechnet und diese im übrigen für unbegründet gehalten. Wegen weiterer Zahlungsansprüche aus angeblichen Mietzinsrückständen aus der Zeit vom 1. April 1981 bis 31. Dezember 1982 hat die Bekl. Widerklage erhoben. Das Amtsgericht hat der Klage und Widerklage jeweils nur zum Teil stattgegeben und die weitergehenden Ansprüche der Parteien abgewiesen.

Gegen das amtsgerichtliche Urteil haben beide Parteien Berufung eingelegt. Sie verfolgen ihre im ersten Rechtszuge geltend gemachten Ansprüche vollen Umfanges weiter.

Die Kl. haben in der Berufungsinstanz eine Auskunft der WBK vom 22. März 1984 eingereicht, wonach bis zu diesem Tage von der Bekl. keine gesonderten Wirtschaftlichkeitsberechnungen hinsichtlich der einzelnen Eigentumswohnungen zur Genehmigung eingereicht und deshalb auch keine entsprechenden Mietgenehmigungen erteilt worden sind.

Zur Begründung seines Vorlagebeschlusses führt das Landgericht aus, für die Entscheidung über Klage und Widerklage komme es in erster Linie darauf an, welche Folgen die Teilungserklärung - ggf. erst mit der Anlage des Wohnungsgrundbuches - für denjenigen Vermieter habe, der nur die Kostenmiete verlangen dürfe. § 5 a NMV treffe keine Bestimmung darüber, welche Kostenmiete in Umwandlungsfällen bis zur Genehmigung der neuen Kostenmiete für die jeweilige Eigentumswohnung maßgeblich sei. Insoweit könne der Standpunkt vertreten werden, daß die bisherige Kostenmiete nur bis zur Abgabe der Teilungserklärung, eventuell bis zur Anlegung des Wohnungsgrundbuches verbindlich sei. Denkbar sei aber auch, daß sie bis zur Genehmigung der neuen Kostenmiete Grundlage für die Mietzinsforderung des Vermieters bleibe. Sofern die Grundlage für die bisherige Kostenmiete bereits mit der Abgabe der Teilungserklärung oder der Anlegung des Wohnungsgrundbuches entfalle, stelle sich weiter die Frage, zu welchem Entgelt der Vermieter die Wohnung dann in der Zeit überlassen dürfe, die bis zur Genehmigung der neuen Kostenmiete verstreiche. Weiter stelle sich die Frage, ob der Vermieter nach Abgabe der Teilungserklärung bzw. Anlegung der Wohnungsgrundbücher noch das Recht zu einer Mieterhöhung aufgrund der einheitlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung habe. Diese drei Rechtsfragen seien für den Rechtsstreit entscheidungserheblich. Sie seien auch von grundsätzlicher Bedeutung, weil sie sich bei Umwandlungen von öffentlich geförderten sozialen und steuerbegünstigten Wohnungen immer wieder stellten. Bis zur Genehmigung der neuen Kostenmiete nach Abgabe der Teilungserklärung und Anlage der Wohnungsgrundbücher werde auch ohne Zutun des Vermieters zwangsläufig geraume Zeit verstreichen, in der der Mieter für die Überlassung der Wohnung ein Entgelt zu entrichten habe und sich außerdem die Frage stellen könne, ob der Vermieter wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen den Mietzins unbeschadet der Umwandlung erhöhen dürfe.

Die Parteien haben Gelegenheit erhalten, zu dem Vorlagebeschluß Stellung zu nehmen. II. Die Vorlage ist zulässig. Sie hat Rechtsfragen, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergeben und von grundsätzlicher Bedeutung sind, zum Gegenstand. Die zur Entscheidung vorgelegten Rechtsfragen sind - soweit ersichtlich - noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden worden; insbesondere sind sie nicht Gegenstand des Rechtsentscheides des Hanseatischen Oberlandesgerichts zu Hamburg vom 20. Dezember 1982 - 4 U 1/82 - (WuM 1983, 50; NJW 1983, 828; Müller/Oske/Becker/Blümmel, Rechtsentscheide im Mietrecht, Seiten 853 f.; Thieler/Frantzioch/Uetzmann, Rechtsentscheide Mietrecht, Hanseatisches Oberlandesgericht zu Hamburg Nr. 14) gewesen.

III. In der Sache selbst beantwortet der Senat die ihm vorgelegten Rechtsfragen wie aus der Beschlußformel ersichtlich.

1. Wird an einer gemäß § 88 II. WoBauG durch Aufwendungszuschüsse und Aufwendungsdarlehen geförderten und aufgrund der bei der Bewilligung abzugebenden Verpflichtungserklärung des Bauherrn gemäß § 88 b II. WoBauG für die Dauer ihrer Zweckbestimmung preisgebundenen Wohnung eines im steuerbegünstigten Wohnungsbau errichteten Mietwohnhauses nach der erstmaligen Ermittlung der Kostenmiete durch Teilung gemäß § 8 WEG Wohnungseigentum begründet, so führt dies zu einer Änderung der Kostenmiete.

Vor der Begründung des Wohnungseigentums ist bei der Ermittlung der preisrechtlich zulässigen Kostenmiete der gemäß § 88 II. WoBauG geförderten Wohnung eines Gebäudes oder einer Wirtschaftseinheit von der sogenannten Durchschnittsmiete auszugehen, d. h. der Miete, die sich für den Quadratmeter Wohnfläche der geförderten Wohnungen durchschnittlich ergibt und aufgrund einer einheitlich für das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit aufzustellenden Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ermitteln ist. Auf der Grundlage dieser Durchschnittsmiete, die bei ihrer erstmaligen Ermittlung der Genehmigung der Bewilligungsstelle bedarf, sind sodann für die einzelnen Wohnungen die Einzelmieten nach deren Wohnfläche und unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Wohnwertes zu berechnen (§ 88 b Abs. 3 § 72 Abs. 1 und 2 II. WoBauG in Verbindung mit § 8 a Abs. 2 und Abs. 5 WoBindG, § 17 Abs. 1, 3 und 4 und § 3 Abs. 1, 3 und 4 NMV).

Erhöhen sich nach der erstmaligen Ermittlung der Durchschnittsmiete aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, die laufenden Aufwendungen, so kann der Vermieter gemäß § 17 Abs. 5 in Verbindung mit § 4 NMV eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung einheitlich für das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit aufstellen. Die sich daraus ergebende erhöhte Durchschnittsmiete bildet vom Zeitpunkt der Erhöhung der laufenden Aufwendungen an die Grundlage der Kostenmiete.

Wird nach der erstmaligen Ermittlung der Kostenmiete an den nach § 88 II. WoBauG geförderten Wohnungen eines Gebäudes oder einer Wirtschaftseinheit Wohnungseigentum begründet, ist die für die einzelnen Eigentumswohnungen preisrechtlich zulässige Kostenmiete neu zu ermitteln. Dies kann nicht mehr auf der Grundlage einer einheitlich für das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit aufgestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung und der sich daraus ergebenden Durchschnittsmiete geschehen. § 5 a Abs. 1 Satz 2 NMV schreibt vielmehr für diesen Fall vor, daß der Eigentümer und Vermieter unverzüglich für jede einzelne Wohnung eine gesonderte Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen hat.

Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß § 5 a Abs. 1 Satz 2 NMV auch auf Wohnungen anzuwenden ist, die im steuerbegünstigten Wohnungsbau errichtet und gemäß § 88 II. WoBauG gefördert worden sind. Dies folgt aus § 17 Abs. 5 NMV. Danach sind die Bestimmungen der §§ 4 bis 6 und 9 NMV unter anderem dann auf diese Wohnungen entsprechend anzuwenden, wenn sich nach der Genehmigung der Durchschnittsmiete durch Änderung der Wirtschaftseinheit Änderungen der Kostenmiete ergeben. Auch die nachträgliche Begründung von Wohnungseigentum an einzelnen Wohnungen eines Gebäudes oder einer Wirtschaftseinheit führt zu einer derartigen Änderung, denn die jeweiligen Eigentumswohnungen erlangen gegenüber dem Gebäude oder der Wirtschaftseinheit, der sie bis dahin angehört haben, rechtliche und wirtschaftliche Selbständigkeit. Bei der Ermittlung ihrer Wirtschaftlichkeit können das Gebäude oder die bisherige Wirtschaftseinheit infolgedessen auch nicht mehr unmittelbar als Berechnungsgrundlage herangezogen werden. Dieser Änderung trägt § 5 a Abs. 1 Satz 2 NMV, der erst nachträglich durch Art. 2 Ziff. 3 der Verordnung zur Änderung der II. Berechnungsverordnung und der Neubaumietenverordnung 1970 vom 22. Juni 1979 (BGBl. I Seite 711/GVBl. Berlin Seite 1035) in die Neubaumietenverordnung eingefügt worden ist, nunmehr ausdrücklich Rechnung.

Die genannte Verordnung findet ihre Ermächtigungsgrundlage in § 105 Abs. 1 II. WoBauG i. d. F. der Bekanntmachung vom 1. September 1976 (BGBl. I S. 2673/GVBl. Berlin S. 2203). Dort ist die Bundesregierung u. a. dazu ermächtigt worden, für steuerbegünstigte Wohnungen durch Rechtsverordnung Vorschriften zur Durchführung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes zu erlassen, und zwar auch über die Wirtschaftlichkeit, ihre Berechnung und ihre Sicherung. Die Bundesregierung konnte mithin die Art und Weise, in der die Berechnung der Wirtschaftlichkeit einer derartigen Wohnung zu erfolgen hat, durch Rechtsverordnung regeln.

Die oben dargestellte Änderung der Kostenmiete tritt jedoch erst mit der Begründung des Wohnungseigentums ein. § 5 a Abs. 1 Satz 2 NMV sieht daher die Verpflichtung des Vermieters, gesonderte Wirtschaftlichkeitsberechnungen für jede einzelne Wohnung aufzustellen, auch erst für den Zeitpunkt vor, in dem das Wohnungseigentum begründet worden ist, und knüpft - im Gegensatz zu § 2 a WoBindG - nicht schon an den Beginn der Umwandlung (Abgabe der Teilungserklärung) an.

Die Begründung des Wohnungseigentums richtet sich nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Erfolgt sie durch Abgabe einer Teilungserklärung gemäß § 8 Abs. 1 WEG, so wird von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch) angelegt (§ 9 Abs. 2 Satz 1 WEG in Verbindung mit § 7 Abs. 1 und Abs. 3 bis 5 WEG). Erst mit der Anlegung des Wohnungsgrundbuches wird die Teilung wirksam (§ 8 Abs. 2 Satz 2 WEG). Wohnungseigentum durch Teilung ist mithin erst mit der Anlegung des Wohnungsgrundbuches wirksam begründet. Vor der Anlegung des Wohnungsgrundbuches kann kein Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung bestehen (vgl. Röll, Münchner Kommentar zum BGB, 1981, Bd. 4, Sachenrecht, Rdn. 5 zu § 8 WEG und Rdn. 29 und 30 zu § 5 WEG; Palandt-Bassenge, Kommentar zum BGB, 42. Aufl., Überblick 2 c vor § 1 WEG; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 3.2, Wohnungseigentumsgesetz, Anmerkung 2 zu § 8 WEG; Weitnauer, Wohnungseigentumsgesetz, Kommentar, 6. Aufl., Rdn. 3 zu § 8 WEG).

Soweit in der Rechtsprechung vereinzelt die Auffassung vertreten wird, Wohnungseigentum im Sinne von § 5 a Abs. 1 Satz 2 NMV sei bereits mit der richterlichen Verfügung, die Wohnungsgrundbücher anzulegen, begründet (vgl. Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 6. Februar 1984, 5 C 77/83, Mietrechtliche Mitteilungen 1984, Heft 4 Seite 17 f.), kann dem mit Rücksicht auf § 8 Abs. 2 Satz 2 WEG, der ausdrücklich auf die Anlegung der Wohnungsgrundbücher als den rechtserheblichen Vorgang abstellt, nicht gefolgt werden.

Die sich aus § 5 a Abs. 1 Satz 2 NMV ergebende Verpflichtung des Vermieters, für die einzelne Eigentumswohnung unverzüglich eine gesonderte Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen und die sich daraus für die Eigentumswohnung ergebende Kostenmiete neu zu ermitteln, entsteht mithin erst bei Anlegung des Wohnungsgrundbuches.

Bis zu diesem Zeitpunkt ist die für die jeweilige Wohnung preisrechtlich zulässige Kostenmiete weiter wie bisher auf der Grundlage der Durchschnittsmiete zu ermitteln, die sich aus der für das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit einheitlich aufgestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung ergibt.

Die zuletzt bei Anlegung der Wohnungsgrundbücher auf der Grundlage der Durchschnittsmiete in preisrechtlich zulässiger Weise für die einzelne Wohnung ermittelte und geforderte Kostenmiete (= bisherige Kostenmiete) bleibt so lange verbindlich, bis die neue Miete, die sich aus der für jede einzelne Eigentumswohnung gesondert aufzustellenden Wirtschaftlichkeitsberechnung jeweils für diese ergibt, von der Bewilligungsstelle genehmigt worden ist, denn diese bedarf der Genehmigung und kann erst von der Genehmigung an die Grundlage der neuen für die vermietete Eigentumswohnung preisrechtlich zulässigen Kostenmiete bilden (§ 17 Abs. 5 in Verbindung mit der entsprechenden Anwendung von § 5 a Abs. 3 Sätze 1 und 2 NMV).

Soweit in § 5 a Abs. 3 NMV in diesem Zusammenhang zwischen einer Durchschnitts- und einer Einzelmiete unterschieden wird, ist dies erkennbar darauf zurückzuführen, daß § 5 a Abs. 1 NMV in seiner ursprünglichen Fassung nur die Aufteilung von Wirtschaftseinheiten in Gebäude oder neue Wirtschaftseinheiten vorsah, für die es ebenso wie für den in § 5 a Abs. 2 NMV geregelten Fall der Zusammenfassung von Gebäuden oder Wirtschaftseinheiten zu den neuen Wirtschaftseinheiten wieder eine neue Durchschnittsmiete geben konnte. Für den Fall, daß an einer vermieteten Wohnung nach der erstmaligen Ermittlung der Kostenmiete nachträglich Wohnungseigentum gebildet wird, kann es keine Durchschnittsmiete mehr geben. Hier fallen die Begriffe Durchschnittsmiete und Einzelmiete im Rechtssinne zusammen, wie das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg in seinem oben näher bezeichneten Rechtsentscheid vom 20. Dezember 1982, auf dessen Begründung insoweit Bezug genommen wird, bereits im einzelnen ausgeführt hat. Die sich aus der für jede einzelne Eigentumswohnung gesondert aufzustellenden Wirtschaftlichkeitsberechnung für diese Wohnung ergebende Miete ist Grundlage für die neue Kostenmiete.

Auch ohne ausdrückliche Regelung ist aus § 5 a Abs. 3 Sätze 2, 4 und 5 NMV in Verbindung mit § 17 Abs. 5 NMV zu entnehmen, daß der Verordnungsgeber von einer Fortgeltung der bisherigen Kostenmiete bis zur Genehmigung der neuen Kostenmiete ausgegangen ist. § 17 Abs. 5 NMV spricht ausdrücklich von einer nach der Genehmigung der Durchschnittsmiete eintretenden "Änderung" der Kostenmiete, und § 5 a Abs. 3 Satz 2 NMV bestimmt, daß die nach Satz 1 zu genehmigende Miete erst "vom Zeitpunkt der Genehmigung an" die Grundlage der - neuen - Kostenmiete bildet. § 5 a Abs. 3 Satz 4 NMV verweist für den Fall, daß sich die "zulässige Einzelmiete gegenüber dem Zeitpunkt vor der Genehmigung" erhöht, auf § 4 Abs. 7 und Abs. 8 Satz 1 NMV, die die Durchführung und das Wirksamwerden einer nachträglichen Mieterhöhung betreffen. § 5 a Abs. 3 Satz 5 NMV schließlich verpflichtet den Vermieter für den Fall, daß sich die "zulässige Einzelmiete gegenüber dem Zeitpunkt vor der Genehmigung" verringert, die Miete unverzüglich zu senken und dies dem Mieter unverzüglich mitzuteilen. Der Verordnungsgeber stellt somit deutlich auf eine bis zur Genehmigung der neuen Miete geschuldete Miete ab, die von der Genehmigung an zu erhöhen oder zu senken ist. Dabei kann es sich aber denknotwendig nur um die bisherige Kostenmiete und mithin diejenige Kostenmiete handeln, die zuletzt in preisrechtlich zulässiger Weise vom Vermieter ermittelt und gefordert worden ist, bevor dieser gemäß § 5 a Abs. 1 Satz 2 NMV eine gesonderte Wirtschaftlichkeitsberechnung für die einzelne Eigentumswohnung aufzustellen und zur Genehmigung der sich daraus ergebenden Miete bei der Bewilligungsstelle einzureichen hatte. 2. Die Beantwortung der Vorlagefrage zu 2. erübrigt sich, weil sie nur für den Fall der Verneinung der Vorlagefrage zu 1. gestellt worden ist. 3. Die Vorlagefrage zu 3. ist je nach dem Zeitpunkt, zu welchem eine Erhöhung der laufenden Aufwendungen eingetreten ist, auf die das Mieterhöhungsverlangen gestützt wird, unterschiedlich zu beantworten.

Ist die Erhöhung der laufenden Aufwendungen bereits vor der Anlegung der Wohnungsgrundbücher eingetreten, so führt sie entsprechend § 17 Abs. 5 NMV in Verbindung mit § 4 NMV zu einer Erhöhung der bisherigen Kostenmiete, die der Hauseigentümer und Vermieter auch wie bisher aufgrund einer einheitlich (für das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit aufzustellenden) Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ermitteln hat. Die Verpflichtung zur Erstellung gesonderter Wirtschaftlichkeitsberechnungen und zur Ermittlung der sich daraus ergebenden neuen Kostenmiete entsteht - wie oben ausgeführt - erst von der Begründung des Wohnungseigentums an und mithin nicht vor der Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Sie wirkt auch nicht auf den Zeitpunkt vor der Anlegung der Wohnungsgrundbücher zurück und kann infolgedessen Änderungen der bisherigen Kostenmiete, die sich bis dahin ergeben haben, nicht berühren.

Tritt die Erhöhung der laufenden Aufwendungen hingegen erst nach der Anlegung der Wohnungsgrundbücher ein, so kann dies nicht mehr zu einer Erhöhung der bisherigen Kostenmiete führen, auch wenn diese vorläufig - d. h. bis zur Genehmigung der neuen Kostenmiete - weiterhin verbindlich ist. Eine Mietberechnung auf der Grundlage einer einheitlich für das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit aufgestellten Wirtschaftlichkeitsberechnung kann es angesichts der zwingenden Vorschrift des § 5 a Abs. 1 Satz 2 NMV nicht mehr geben.

Eine Erhöhung der laufenden Aufwendungen nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher kann vielmehr nur zu einer Erhöhung der neuen Kostenmiete führen. Wenn sie vom Wohnungseigentümer und Vermieter nicht mehr in der gemäß § 17 Abs. 5 in Verbindung mit § 5 a Abs. 1 Satz 2 NMV für die einzelne Eigentumswohnung aufzustellenden Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt werden kann, die der Bewilligungsstelle zur Genehmigung der neuen Kostenmiete einzureichen ist, kann die Erhöhung der laufenden Aufwendungen nur noch durch einseitige Erhöhung der neuen Kostenmiete nach deren Genehmigung geltend gemacht werden. Eine andere Lösung ist mit der zwingenden Vorschrift des § 5 a Abs. 1 Satz 2 NMV nicht zu vereinbaren. Diese schreibt dem Vermieter und Wohnungseigentümer vor, unverzüglich - d. h. ohne schuldhaftes Zögern (entsprechend § 121 BGB) - für die jeweilige einzelne Eigentumswohnung eine gesonderte Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen. In dieser hat der Vermieter die laufenden Aufwendungen in sinngemäßer Anwendung der für die Aufstellung einer Teilwirtschaftlichkeitsberechnung geltenden Bestimmungen der §§ 34 - 36 II. BVO jeweils anteilig für die einzelnen Wohnungen anzusetzen (vgl. § 88 b Abs. 3 II. WoBauG In Verbindung mit § 2 Abs. 5 Sätze 2 und 3 II. BVO). Sobald die sich aus der gesonderten Wirtschaftlichkeitsberechnung für die einzelne Eigentumswohnung ergebende neue Miete genehmigt ist, kann der Vermieter, soweit sich gegenüber dem Zeitpunkt vor der Genehmigung eine Mieterhöhung ergibt, diese gemäß § 5 a Abs. 3 Satz 3 NMV in Verbindung mit § 4 Abs. 7 und Abs. 8 Satz 1 NMV gegenüber dem Mieter durch eine schriftliche Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG geltend machen.

Die entsprechende Mieterhöhungserklärung wird - je nach dem Zeitpunkt ihres Zuganges beim Mieter - vom ersten des nächsten bzw. übernächsten Monats an wirksam (§ 5 a Abs. 3 Satz 4 In Verbindung mit § 4 Abs. 7 NMV und § 10 Abs. 2 WoBindG). Ist die jeweils preisrechtlich zulässige Miete als vertraglich geschuldete Miete vereinbart, so ist nach § 5 a Abs. 3 Satz 4 in Verbindung mit § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV nur §10 Abs. 1 WoBindG (also nicht § 10 Abs. 2 WoBindG) entsprechend anzuwenden. Das bedeutet, daß die in § 10 Abs. 2 WoBindG enthaltenen Fristen für den Fall nicht maßgebend sind und die Miete mithin bereits vom Ersten des auf die Genehmigung der neuen Kostenmiete folgenden Monats an erhöht werden kann (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 4, Neubaumietenverordnung, Anm. 4 zu § 5 a NMV).

Eine Mieterhöhung vor Genehmigung der neuen Kostenmiete ist dagegen nicht möglich. Daß zwischen der Erstellung der gesonderten Wirtschaftlichkeitsberechnung und der Genehmigung der neuen Kostenmiete möglicherweise eine gewisse Zeit verstreicht, muß nach dem Inhalt der Bestimmung des § 5 a Abs. 3 NMV in Kauf genommen werden.