Mieterhöhung

Mieterhöhung; sozialer Wohnungsbau

1. Grundsätzlich läßt § 8 a Abs. 3 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) eine Erhöhung der Kostenmiete für im sozialen Wohnungsbau errichteten Wohnraum nicht zu, soweit die Erhöhung auf die Berücksichtigung solcher laufender Aufwendungen gestützt werden soll, die auch in ihrem Ansatz nicht in der der ursprünglich genehmigten Durchschnittsmiete zugrunde liegenden Wirtschaftlichkeitsberechnung - obwohl dies zulässig gewesen wäre - enthalten waren, deren umlageweise Geltendmachung mietvertraglich jedoch ausgeschlossen ist.

2. Eine Ausnahme bilden solche laufenden Aufwendungen, die nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel aufgrund baulicher Änderungen, die von der Bewilligungsstelle genehmigt worden sind, in berücksichtigungsfähiger Weise angefallen sind.

3. Von der unter Nr. 2 dargelegten Ausnahme abgesehen, können laufende Aufwendungen der unter Nr. 1 näher bezeichneten Art nur bei dem Vorliegen der Voraussetzungen des § 8 b Abs. 1 und 3 WoBindG (alte Fassung) beziehungsweise § 8 b Abs. 1 WoBindG (neue Fassung) zu einer Erhöhung der Kostenmiete führen.

Das Landgericht hat mit dem Beschluß vom 16. November 1981 dem Kammergericht gemäß Art. III Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 (BGBl. I S. 1248) in der Fassung des Gesetzes zur Änderung des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschritten vom 5. Juni 1980 (BGBl. I S. 657) folgende Rechtsfrage aus dem Wohnraummietrecht zur Entscheidung vorgelegt: Läßt § 8 a Abs. 3 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) die Erhöhung der Kostenmiete aufgrund der Änderung solcher laufenden Aufwendungen zu, die auch in ihrem Ansatz nicht in der ursprünglich genehmigten Durchschnittsmiete bzw. der dieser zugrunde liegenden Wirtschaftlichkeitsberechnung enthalten waren und die mietvertraglich nicht mittels Umlagen gemäß den §§ 20 ff. der Neubaumietenverordnung 1970 (NMV) neben der Einzelmiete geltend gemacht werden können? Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Bekl. ist Eigentümer des im sozialen Wohnungsbau errichteten Wohnhauses. Die Kl. ist aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 12. Oktober 1976 Mieterin (als Erstbezieherin) einer in diesem Hause gelegenen Zwei-Zimmer-Wohnung.

In § 4 Abs. 3 des Mietvertrages sind bei den vordruckmäßig enthaltenen einzelnen Nebenkostenarten nur die Heizungskosten mit einem Betrag von 62,- DM aufgeführt. Die übrigen Nebenkostenarten sind unausgefüllt; die Warmwasserkosten und die Fahrstuhlbetriebskosten sind maschinenschriftlich ausgestrichen worden. Der Mietzinsvereinbarung der Parteien lag der Bewilligungsbescheid der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin (WBK) vom 19. September 1975 zugrunde, in dem diese aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung des Bekl. vom 3. September 1975 für die geförderten Wohnungen eine Durchschnittsmiete von monatlich 4,50 DM/m2 Wohnfläche genehmigt hatte. Für die "sonstigen Betriebskosten" war ein Pauschbetrag von 7,- DM/m2/Jahr zugrunde gelegt worden (§ 27 Abs. 3 II. BV). Die Genehmigung war mit der Maßgabe erteilt worden, daß die genehmigte Durchschnittsmiete sich später entsprechend der Höhe der tatsächlichen jährlichen "sonstigen Betriebskosten" erhöht (§ 4 Abs. 3 NMV 1970) oder verringert. Nach einer Auskunft der WBK vom 9. August 1982 enthielt der im Bewilligungsbescheid enthaltene Pauschbetrag für die "sonstigen Betriebskosten" keinen Kostenanteil für den Fahrstuhlbetrieb und für die Warmwasserversorgung. Die WBK hat bisher die endgültige Abrechnung der Baukosten noch nicht vorgenommen und damit die endgültige Durchschnittsmiete noch nicht bewilligt. Der Bekl. hatte es nach Abschluß der Mietverträge unternommen, die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage und die auf den Betrieb des Fahrstuhls entfallenden Kosten im Umlageverfahren abzurechnen. Nachdem dies wegen des Mietwiderstandes auch im Prozeßwege nicht durchzusetzen war, hat der Bekl. den Mietern - auch der Kl. - mit einem Schreiben vom 9. April 1980 unter Beifügung des Bewilligungsbescheides der WBK und einer neuen Wirtschaftlichkeitsberechnung nebst Mietberechnung die neue Kostenmiete unter Berücksichtigung der anfallenden Betriebskosten einschließlich der Kosten für den Fahrstuhlbetrieb und die Warmwasserversorgung, mitgeteilt. Er hat die sich daraus ergebende erhöhte Miete rückwirkend ab Januar 1980 geltend gemacht. Er hat ferner angekündigt, nach der Genehmigung der Schlußabrechnung die auf der Grundlage aller Kostenfaktoren ermittelte Kostenmiete, also nebst den bisher nicht erhobenen Kosten für die Warmwasserversorgung und den Fahrstuhlbetrieb, von dem Beginn des Mietverhältnisses an nachzuerheben. Dagegen wendet sich die Kl., die in der Berufungsinstanz eine Feststellung dahingehend begehrt, daß der Bekl. nicht berechtigt sei, von ihr nach dem Mietvertrag vom 12. Oktober 1976 Warmwasser- und Fahrstuhlbetriebskosten seit dem Beginn des Mietverhältnisses bis zum Ende einer Preisbindung für ihre Wohnung anteilig zu verlangen, hilfsweise: daß der Bekl. nur berechtigt sei, Erhöhungen der Betriebskosten für Fahrstuhl und Warmwasser, die ab 1. Januar 1980 eingetreten sind, anteilig von ihr zu verlangen. Das Landgericht hat zur Begründung des Vorlagebeschlusses ausgeführt: Das jetzige Feststellungsbegehren der Kl. erscheine begründet. Der Bekl. dürfe nach §§ 8 Abs. 1 WoBindG die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Die danach allein maßgebende Kostenmiete sei nach den § 8 a und 8 b WoBindG zu ermitteln. Bei Wohnungen, die nach den Vorschriften des II. WoBauG gefördert worden seien, sei bei der Ermittlung der Kostenmiete von der Durchschnittsmiete auszugehen, die von der Bewilligungsstelle

erlassen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Die danach allein maßgebende Kostenmiete sei nach den § 8 a und 8 b WoBindG zu ermitteln. Bei Wohnungen, die nach den Vorschriften des II. WoBauG gefördert worden seien, sei bei der Ermittlung der Kostenmiete von der Durchschnittsmiete auszugehen, die von der Bewilligungsstelle genehmigt worden sei (§ 72 II. WoBauG, § 8 a Abs. 2 WoBindG, § 3 Abs. 2 NMV 1970). In der von der WBK genehmigten Durchschnittsmiete seien Kostenansätze für den Fahrstuhlbetrieb und die Warmwasserversorgung nicht enthalten gewesen, sie gehörten deshalb nicht zur zulässigen Kostenmiete nach § 8 Abs. 1 WoBindG. Nach § 8 a Abs. 3 WoBindG und § 4 Abs. 2 NMV 1970 trete nach der Überzeugung der Kammer die geänderte Durchschnittsmiete nur dann an die Stelle der bisherigen Durchschnittsmiete, wenn sich die laufenden Aufwendungen der genehmigten Durchschnittsmiete erhöht hätten. Eine Erhöhung der Durchschnittsmiete könne daher grundsätzlich nur insoweit eintreten, als diese von der Genehmigung gedeckt sei. Da dem Vermieter andererseits die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlichen Mittel zugebilligt werden sollten, stelle sich die Frage, ob die von der Kammer zu § 8 a Abs. 3 WoBindG vertretene Auffassung auch dann gelte, wenn die Geltendmachung von laufenden Aufwendungen in Form von Umlagen gemäß den §§ 20 NMV 1970 - wie hier - ausgeschlossen sei. II. Der Vorlagebeschluß ist zulässig.

Die in dem Beschluß bezeichnete Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung. Von ihrer Beantwortung hängt die Entscheidung über die Klage ab. Die Stellungnahmen der Parteien zu dem Vorlagebeschluß liegen vor. III. Die Rechtsfrage ist, wie aus der Beschlußformel ersichtlich, zu beantworten. Nach § 8 Abs. 1 WoBindG darf der Vermieter von Sozialwohnungen höchstens die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche sogenannte Kostenmiete erheben. Ist der Mieter nur zur Entrichtung einer niedrigeren Miete verpflichtet, kann der Vermieter grundsätzlich durch einseitige schriftliche Erklärung gegenüber dem Mieter die Miete bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöhen (§ 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG). Für die Ermittlung des danach zulässigen Entgelts sind die §§ 8 a und 8 b WoBindG maßgebend (§ 8 Abs. 1 Satz 2 WoBindG). Gegebenenfalls sind die zur ihrer Durchführung erlassenen Rechtsverordnungen heranzuziehen (§ 8 a Abs. 8, § 28 WoBindG). Hier stellt sich als das entscheidende Problem die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter laufende Aufwendungen in einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ansetzen darf, wenn deren Berücksichtigung in einer früheren, ersten Wirtschaftlichkeitsberechnung, die Grundlage der genehmigten Durchschnittsmiete war, unterblieben ist. Für die Einbeziehung solcher laufender Aufwendungen in eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung gemäß § 8 a Abs. 3 WoBindG wäre die Annahme erforderlich, daß auch diese Fallgestaltung unter den Begriff der Änderung laufender Aufwendungen in § 8 a Abs. 3 WoBindG gebracht werden kann. Diese Annahme verbietet sich jedoch, wie eine Betrachtung des § 8 b WoBindG und der mit ihm in Verbindung stehenden §§ 4, 4 a II. BV zeigt. § 8 b WoBindG ist durch Art. l. Nr. 3 des Gesetzes zur Fortführung des sozialen Wohnungsbaues (Wohnungsbauänderungsgesetz 1968 - WoBauÄndG 1968 -) vom 17. Juli 1968 (BGBl. I S. 821 ff.) in das WoBindG eingefügt worden und am 1. August 1968 in Kraft getreten. Maßgebend für die vom Bekl. vorgenommene Mieterhöhung gemäß seinem Schreiben vom 9. April 1980 ist die Vorschrift gemäß der Bekanntmachung der Neufassung des Gesetzes vom 31. Januar 1974 (BGBl. I S. 137 ff.). Die mit dem Gesetz zur Förderung von Wohnungseigentum und Wohnbesitz im sozialen Wohnungsbau vom 23. März 1976 (BGBl. S. 737 ff.) vorgenommenen Änderungen des WoBindG betreffen die Regelungen in den §§ 8 bis 9 WoBindG nicht. Die Regelung des § 8 b WoBindG in der hier maßgebenden Fassung lautet:

(1) Bei Wohnungen, für welche die öffentlichen Mittel erstmalig vor dem 1. Januar 1957 bewilligt worden sind, dürfen bei der Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Ermittlung der Kostenmiete laufende

Aufwendungen, insbesondere Zinsen für die Eigenleistungen, auch dann angesetzt werden, wenn sie in einer früheren Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht oder nur in geringer Höhe in Anspruch genommen oder anerkannt worden sind oder wenn auf ihren Ansatz ganz oder teilweise verzichtet worden ist. (3) Bei Wohnungen, für welche die öffentlichen Mittel erstmalig nach dem 31. Juli 1968 bewilligt worden sind, dürfen, wenn die Kostenmiete nach Ablauf von sechs Jahren seit Bezugsfertigkeit der Wohnungen ermittelt wird, laufende Aufwendungen, insbesondere Zinsen für die Eigenleistungen, in der in Absatz 1 bezeichneten Weise angesetzt werde...

Die Vorschrift besagt also, daß laufende Aufwendungen bei der Aufstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Ermittlung der Kostenmiete unter Umständen auch dann angesetzt werden dürfen, wenn sie in einer früheren Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht oder nur in einer geringeren Höhe in Anspruch genommen oder anerkannt worden sind oder wenn sogar auf ihren Ansatz ganz oder teilweise verzichtet worden ist. Das Gesetz koppelt diese Befugnis aber mit einer zeitlichen Schranke dergestalt, daß diese Berechtigung erst und nur dann gegeben ist, wenn die Kostenmiete nach Ablauf von sechs Jahren seit der Bezugsfertigkeit der Wohnung neu ermittelt wird. Diese Regelung bezieht sich auf alle laufenden Aufwendungen, die in einer früheren Wirtschaftlichkeitsberechnung hätten angesetzt werden können, aber nicht angesetzt worden sind (vgl. Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Kommentar, WoBindG § 8 b Anm. 1 und 4). Die Hervorhebung einer einzelnen Aufwendungsart geschieht lediglich beispielhaft.

Eine Änderung dieser Kernaussage des § 8 b WoBindG bringt auch die Neufassung des § 8 b WoBindG gemäß dem Gesetz zur Änderung des Wohnungsbindungsgesetzes und des Zweiten Wohnungsbaugesetzes vom 20. Februar 1980 (BGBl. I S. 159 ff.) nicht, wenn die bisherigen Absätze 1 bis 6 dieser Vorschrift durch den folgenden Absatz 1 ersetzt worden sind: (1) Wird die Kostenmiete nach Ablauf von sechs Jahren seit Bezugsfertigkeit der Wohnungen ermittelt, dürfen bei der Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung laufende Aufwendungen, insbesondere Zinsen für

die Eigenleistungen, auch dann angesetzt werden, wenn sie in einer früheren Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht oder nur in geringerer Höhe in Anspruch genommen oder anerkannt worden sind oder wenn auf ihren Ansatz ganz oder teilweise verzichtet worden ist. § 27 ist nicht anzuwenden. In diesem Zusammenhang ist auf § 4 a II. BV hinzuweisen, der nähere Erläuterungen über die Verfahrensweise bei der Aufstellung späterer Wirtschaftlichkeitsberechnungen enthält und Aussagen über die Übernahme der verschiedenen Berechnungselemente macht. Seine Heranziehung ergibt sich aus der Verweisungsregelung in § 8 a Abs. 8 WoBindG. Die Vorschrift des § 4 a II. BV ist durch die Verordnung zur Änderung der Berechnungsverordnungen vom 19. Dezember 1962 (BGBl. I S. 738) eingefügt und in der Folgezeit mehrfach geändert worden. Hier maßgebend ist die Vorschrift in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. Dezember 1970 (BGBl. I S. 1681 ff.), geändert durch die Verordnung vom 26. Mai 1972 (BGBl. S. 857 ff.) und lautet: (1) Ist im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau der Bewilligung der öffentlichen Mittel eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde gelegt worden, so sind die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden Aufwendungen, die bei der Bewilligung auf Grund dieser Berechnung zugrunde gelegt worden sind, in eine spätere Wirtschaftlichkeitsberechnung zu übernehmen, es sei denn, daß

1. sie sich nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel geändert haben und ein anderer Ansatz in dieser Verordnung vorgeschrieben ist oder 2. nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel bauliche Änderungen vorgenommen worden sind und ein anderer Ansatz in dieser Verordnung vorgeschrieben oder zugelassen ist oder 3. laufende Aufwendungen nicht oder nur in geringerer Höhe, als in dieser Verordnung vorgeschrieben oder zugelassen ist, in Anspruch genommen oder anerkannt worden sind oder auf ihren Ansatz ganz oder teilweise vernichtet worden ist oder 4. der Ansatz von laufenden Aufwendungen nach dieser Verordnung nicht mehr oder nur in geringerer Höhe zulässig ist. In den Fällen der Nummern 3 und 4 bleiben die Gesamtkosten und die Finanzierungsmittel unverändert. Nummer 3 ist bei Wohnungen, für welche die öffentlichen Mittel erstmalig vor dem 1. August 1968, jedoch nach der Mietpreisfreigabe oder erstmalig nach dem 31. Juli 1968 bewilligt worden sind, erst nach dem Ablauf von 6 Jahren seit der Bezugsfertigkeit anzuwenden, es sei denn, daß eine kürzere Frist bei der Bewilligung der öffentlichen Mittel vereinbart worden ist ...

Durch die Verordnung zur Durchführung des Wohnungsbauänderungsgesetzes 1980 vom 1 Juli 1980 (BGBl. I S. 785 ff.) hat lediglich der Satz 3 in § 4 a Abs. 1 folgende neue Fassung erhalten: Nummer 3 ist erst nach dem Ablauf von 6 Jahren seit der Bezugsfertigkeit der Wohnungen anzuwenden, es sei denn, daß eine kürzere Frist bei Bewilligung der öffentlichen Mittel vereinbart worden ist. Die übrigen Teile der Vorschrift sind unverändert geblieben. Diese Regelung stellt deutlich den eigentlichen Änderungen bereits in früheren Wirtschaftlichkeitsberechnungen vorhandener Ansätze (§ 4 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 4 II. BV) solche Änderungen gegenüber, die darauf beruhen, daß bisher nicht berücksichtigte Ansätze neu eingefügt werden sollen (§ 4 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und 3 II. BV). Im Grundsatz (sogenannter Einfrierungsgrundsatz) schreibt § 4 a Abs. 1 II. BV die Übernahme der Ansätze vor, von denen bei der der Bewilligung zugrunde gelegten und dabei geprüften Berechnung ausgegangen worden ist (vgl. § 4 Abs. 1 Satz 1, § 4 a Abs. 5 II. BV). § 4 a Abs. 1 Nr. 1 bis 4 II. BV läßt jedoch zugleich Ausnahmen von diesem Grundsatz zu, die aber nur eingreifen, soweit die Voraussetzungen dieser Ausnahmen gegeben sind. Im übrigen bleibt es bei dem Einfrierungsgrundsatz. Nach diesem Grundsatz soll der Bauherr vorbehaltlich einer abweichenden gesetzlichen Regelung an seine Kostenansätze im Bewilligungsverfahren gebunden werden, weil schon im Antragsverfahren über die Eignung und Förderungswürdigkeit seines

Bauvorhabens entschieden wird und diese Entscheidung nicht durch später nachgeschobene höhere Kostenansätze unterlaufen werden soll (vgl. BVerwG Buchholz 454.42 Nr. 2 zu II. BV = ZMR 1975, 124 = DWW 1974, 164 = FWW 1974, 183 [185]). Dieser Grundsatz bindet die Ausübung des Eigentums als Folge des Einsatzes öffentlicher Mittel; er führt nicht zu einer verfassungswidrigen entschädigungslosen Enteignung (vgl. BVerwG a. a. O.). Die Erörterung des § 8 b WoBindG unter Berücksichtigung der näheren Erläuterungen in § 4 a II. BV zeigt, daß die vom Landgericht aufgeworfene Rechtsfrage nicht uneingeschränkt verneint werden kann. Es gibt laufende Aufwendungen, die, obwohl in einer ersten Wirtschaftlichkeitsberechnung auch ansatzweise nicht enthalten, gleichwohl auch gemäß § 8 a Abs. 3 WoBindG in eine spätere Wirtschaftlichkeitsberechnung eingeführt werden können. Dabei geht es um solche Aufwendungen, die im Zusammenhang mit baulichen Änderungen angefallen sind, die nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel von der Bewilligungsstelle genehmigt worden sind. Es handelt sich damit um Kosten aus dem Kostenkomplex, der mit der Regelung in § 4 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 II. BV erfaßt wird. Kosten aus diesem Bereich können, sofern die sonstigen Voraussetzungen vorliegen, auch gemäß § 8 a Abs. 3 WoBindG in einer späteren Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigt werden (vgl. Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, a. a. O., § 8 a Anm. 5 WoBindG). Die Herausnahme dieser Kostenansätze aus der Regelung in § 8 b WoBindG ist auch gerechtfertigt, weil für diese Kosten die hinter dem sogenannten Einfrierungsgrundsatz stehenden - oben dargelegten - Überlegungen nicht maßgebend sein können. Neben der dargelegten ausdrücklich geregelten Ausnahme weitere Ausnahmen zuzulassen, besteht jedoch angesichts der Regelung in § 8 b WoBindG weder ein Bedürfnis noch die Möglichkeit dafür. Das bedeutet, daß sowohl nach der alten Fassung des § 8 b WoBindG als auch nach seiner neuen Fassung eine Erhöhung der Kostenmiete aufgrund von solchen laufenden Aufwendungen, wie sie in § 4 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 II. BV näher bezeichnet sind, erst nach Ablauf der gesetzlich festgelegten oder aber im Einzelfall mit der Bewilligungsstelle vereinbarten zeitlichen Beschränkung (§ 4 a Abs. 1 Satz 3 II. BV [alte und neue Fassung]) erfolgen kann. Nach Wegfall der zeitlichen Schranke steht einer Erhöhung der Kostenmiete aufgrund der zur Erörterung stehenden laufenden Aufwendungen jedoch nichts mehr im Wege.