Mieterhöhung

Mieterhöhung; Eingreifen der Kappungsgrenze

Bei einem vor dem 1.1.1983 nach § 2 MHG gestellten Mieterhöhungsverlangen greift die sogenannte Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MHG n. F. auch denn nicht ein, wenn die erhöhte Miete erstmals nach diesem Stichtag zu zahlen ist.

Die Wohnungsmiete, die die Bekl. an die Kl. als ihre Vermieterin zu zahlen hat, beträgt seit dem 28.12.1966 monatlich 68 DM. Unter Bezugnahme auf ein beigefügtes Sachverständigengutachten hat die Vermieterin mit einem der Mieterin am 29.12.1982 zugegangenen Schreiben die Zustimmung zur Mieterhöhung auf monatlich 172 DM verlangt. Die Bekl. weigert sich, mehr als 89 DM monatlich (= 130 % des bisher geschuldeten Mietzinses) zu zahlen. Das Amtsgericht hat die von der Kl. wegen des dann noch verbleibenden Betrages von 83 DM monatlich erhobene Klage abgewiesen, weil die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MHG n. F. eingreife. Das mit der hiergegen eingelegten Berufung der Kl. befaßte Landgericht hat dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Beurteilt sich ein Mieterhöhungsbegehren nach § 2 MHG, für das die Überlegungsfrist des Mieters und die Frist nach § 2 Abs. 4 MHG erst nach dem Inkrafttreten des neuen Rechts enden, das aber noch vor dem 1.1.1983 dem Mieter zugegangen ist, noch nach altem Recht oder unterliegt es der sogenannten Kappungsgrenze von 30 % nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG n. F?

Die Rechtsfrage, zu der das Landgericht den Parteien ausreichend Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben hat, ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Sie ist ausreichend klar gefaßt und mit einer Begründung versehen worden. Sie ist entscheidungserheblich, da das Landgericht alle anderen Anspruchsvoraussetzungen für das Mieterhöhungsverlangen bejaht, insbesondere das von der Kl. beigefügte Sachverständigengutachten als zur Rechtfertigung des Erhöhungsverlangens ausreichend erachtet. In Rechtsprechung und Literatur wird die vorgelegte Rechtsfrage unterschiedlich beantwortet. Für ein vor dem 1.1.1983 dem Mieter zugegangenes Mieterhöhungsverlangen für die Zeit nach dem 1.1.1983 wird die sogenannte Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MHG n. F. für durchgreifend gehalten von Gelhaar (DWW 83.58), Klas (WM 83.98) Lessing (DRiZ 1983, 461, 467) und den Amtsgerichten Charlottenburg (WM 83.147), Lörrach (WM 83.148), Hannover (WM 83.233 und 298), Winsen/Luhe (WM 83.232 und 295), Wuppertal (WM 83.295), Augsburg (WM 83.295),Freiburg (WM 83.298). Den gegenteiligen Standpunkt - dem das vorlegende Landgericht zuneigt - vertreten: Barthelmess (WM 83.63, 64), Gramlich (NJW 83.417, 421), Heitgreß (WM 83.148), Heublein/Kuda (WM 83.95), Köhler (ZMR 83.217, 218; anders wohl in Neues Mietrecht 1983, Seite 70), Landfermann (Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, Erläuterungen und Materialien, Seite 40), im Ergebnis wohl auch Vogel/Welter (NJW 83.432) sowie die Amtsgerichte München (WM 83.232), Fürstenfeldbruck (WM 83.232) und Hamburg (WM 83.147 und 232) und die Landgerichte Nürnberg-Fürth (WM 83.294), München (WM 83.232) und Regensburg (WM 83.114). Wenngleich diese Rechtsfrage nur für eine Übergangszeit bedeutsam ist, kommt ihr grundsätzliche Bedeutung zu, weil sie für eine unbestimmte Vielzahl von Fällen erheblich ist.

Die danach zulässigerweise vorgelegte Rechtsfrage beantwortet der Senat wie im Entscheidungssatz geschehen. Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde:

Ob auf Rechtsvorgänge, die unter Geltung des alten Rechts begonnen haben, deren Rechtsfolgen jedoch erstmals unter Geltung neuen Rechts eintreten, altes oder neues materielles Recht anzuwenden ist, richtet sich allein danach, ob das maßgebende Gesetz Übergangsfälle nach seinem zeitlichen Geltungswillen, Inhalt, Sinn und Zweck erfassen oder nicht erfassen will (BGHZ 9.101/103; 36.348, 355; LM Nr. 42 § 549 ZPO und Nr. 4 GG - allgemeine verfassungsrechtliche Grundsätze, Rückwirkung von Gesetzen) auf den Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung kommt es somit nicht an.

Das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen (MWAEG) enthält in Art. 4 eine ausdrückliche Übergangsregelung nur für wenige dort geregelte Fälle; § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 3 MHG n. F. ist dabei nicht genannt. Das läßt den Schluß zu, daß in den übrigen Fällen eine rückwirkende Regelung nicht gewollt ist (vgl. BGH LM Nr. 4 zu GG - allgemeine verfassungsrechtliche Grundsätze, Rückwirkung von Gesetzen). Dann aber kann die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG n. F. für einem Mieter vor dem 1.1.1983 zugegangenes Mieterhöhungsverlangen nur eingreifen, wenn es rechtlich nicht auf den Zugang dieses Verlangens ankommt, sondern auf die zeitlich danach liegende freiwillige oder gerichtlich erzwungene Vertragsänderung oder auf den Ablauf der Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 MHG. Mit dem vorlegenden Landgericht ist der Senat der Auffassung, daß allein auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens abzustellen ist.

Das Gesetz unterscheidet ausdrücklich zwischen dem Erhöhungsverlangen einerseits (§ 2 Abs. 2 MHG) und dem Fälligkeitszeitpunkt andererseits (§ 2 Abs. 4 MHG). Ein Mieterhöhungsverlangen ist berechtigt, wenn im Zeitpunkt seines Zugangs beim Mieter die rechtlichen (materiellen und formellen) Voraussetzungen für ein solches Verlangen vorliegen. Dieser Zeitpunkt ist maßgebend für den Zustand, in dem sich die Wohnung befindet, ob seit der letzten Mieterhöhung ein Jahr verstrichen ist und ob Vergleichsobjekte vorhanden und benannt sind. Liegen diese Anspruchsvoraussetzungen vor, muß der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nachkommen. Denn § 2 MHG begründet unter den dort näher bezeichneten Voraussetzungen einen Anspruch des Vermieters, dem der Mieter entsprechen muß. Die ihm eingeräumte Frist des § 2 Abs. 3 MHG soll ihm lediglich ausreichend Zeit zur Prüfung gewähren, ob das Verlangen berechtigt ist. Ein einmal begründeter Anspruch kann durch eine nachfolgende Gesetzesänderung dann nicht beeinträchtigt werden. Auf den Zeitpunkt der Fälligkeit des Anspruchs kommt es nicht an. Gelhaar (a.a.O.) weist zwar zutreffend darauf hin, daß der Gesetzgeber die Verwirklichung eines Erhöhungsverlangens als Mieterhöhungsvereinbarung konzipiert hat; andererseits kann das Mieterhöhungsverlangen nicht als bloßes, der Annahme bedürftiges Angebot gewertet werden. Es stellt sich vielmehr als ein besonders formalisierter Antrag dar, dessen Rechtsfolgen nicht durch den Willen des Handelnden, sondern durch das Gesetz bestimmt werden (OLG Hamm NJW 1982, 2076); es löst abweichend von der normalen Vertragsofferte auf Grund Gesetzes die in § 2 Abs. 3 S. 1, 2 MHG genannten besonderen Rechtsfolgen aus, es kann vom Mieter auch nicht frei abgelehnt werden (OLG Hamm, a.a.O., das demzufolge die für einseitige Rechtsgeschäfte geltende Regelung des § 174 BGB auf Mieterhöhungsverlangen entsprechend anwendet).

Es ist auch nicht erkennbar, daß das MWAEG etwas anderes beabsichtigt haben könnte. Die Neuregelung läßt eine Mietzinserhöhung in weiterem Umfang (die Vergleichsmiete ist in der Regel höher als bisher) und unter erleichterten formellen Bedingungen (Anforderungen an das Sachverständigengutachten, Vergleichswohnungen, verkürzte Fristen) als bisher zu. Von diesen für ihn günstigen vereinfachten und verbesserten rechtlichen Bestimmungen kann der Vermieter erst ab 1.1.1983 Gebrauch machen. Will er aber ein vor dem 1.1.1983 gestelltes Mieterhöhungsverlangen aufrecht erhalten, muß er für dieses noch die alten Voraussetzungen erfüllen. Hält man ihn hier an den strengeren, ihm daher nachteiligen Voraussetzungen der alten Rechtslage fest, darf man ihm nicht zusätzlich auch die Nachteile der neuen Rechtslage aufbürden. Nur wer die Vorteile der gesetzlichen Neuregelung in Anspruch nimmt, muß umgekehrt auch die Kappungsgrenze hinnehmen. Die Kappungsgrenze ist nur deshalb eingeführt, weil die Neuregelung eine Mieterhöhung in erheblich erweitertem Umfang zuläßt. Sie verbindet Erleichterungen mit materieller Verschlechterung. Sie auch auf solche Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, die den strengeren Voraussetzungen alten Rechts unterliegen, fehlt dann jeder rechtfertigende Grund. Solange die alte Rechtstage gilt, kann von ihr auch Gebrauch gemacht werden.

Bei dieser Auslegung bedarf es keiner Erörterung, ob ein gegenteiliger Wille des Gesetzgebers mit dem Verfassungsrecht vereinbar wäre, was von Vogel und Welter (NJW 1983.432) und wohl auch vom Landgericht Nürnberg/Fürth (WM 83.294) sowie Gramlich (a.a.O. Seite 421) und Heublein/Kuda (a. a. O.) bezweifelt worden ist.