Mieterhöhung

Mieterhöhung; Mietermodernisierung; Abwohnen; Ausstattungsmerkmal; Zentralheizung

Die Ersetzung der vom Mieter eingebauten Etagenheizung durch eine Zentralheizung des Vermieters rechtfertigt jedenfalls dann deren Berücksichtigung als Ausstattungsmerkmal des Berliner Mietspiegels, wenn die Aufwendungen für die Etagenheizung abgewohnt sind. (Leitsatz der Redaktion)

Zwischen den Parteien besteht ein 1988 abgeschlossener Mietvertrag über die Wohnung in Berlin.

Das Haus ist vor 1914 erstmals bezugsfertig geworden und verfügt über eine Zentralheizung sowie über ein Bad mit einem Innen-WC.

1994 bauten die Bekl. in die von ihnen gemietete Wohnung eine Etagenheizung ein. Der Einbau der Etagenheizung kostete 12.240 DM, die Bekl. erhielten einen einmaligen Baukostenzuschuß der Investitionsbank Berlin in Höhe von 5.000 DM.

1999 modernisierte die damalige Eigentümerin des Hauses das Anwesen. Mit Schreiben vom 17.2.1999 übersandte die damalige Eigentümerin den Bekl. eine Modernisierungsvereinbarung, nach der die Nettokaltmiete für die Wohnung aufgrund der Modernisierung um 330,30 DM erhöht werden sollte. Am 3.8.1999 schlossen die damalige Eigentümerin und die Bekl. eine Modernisierungsvereinbarung ab, nach der die Miete wegen der Modernisierung nur um 240,96 DM auf die derzeitige Miete von 311,59 € erhöht werden sollte. [...]

Mit Schreiben vom 23.12.2005 begehrte der Kl. die Zustimmung der Bekl. zur Erhöhung der Nettokaltmiete. [...]

Die Bekl. behaupten, bei dem Gespräch am 3.8.1999 hätten sie klargestellt, daß sie die Modernisierungsvereinbarung nur unterzeichnet haben, wenn die Ersetzung der Etagenheizung durch die Zentralheizung zu keinerlei Mieterhöhungen führte. Die damalige Eigentümerin habe dies akzeptiert. [...]

[...] Der Kl. kann von den Bekl. gem. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB die begehrte Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung verlangen.

1. a) Der Kl. hat die Mieterhöhung in seinem Schreiben vom 23.12.2005 ordnungsgemäß gem. § 558 a BGB begründet. Die Zustimmungs- und Klagefristen des § 558 b BGB sind eingehalten. Die Miete ist auch seit mehr als 15 Monaten unverändert, der Mietvertrag besteht seit 1999.

b) Der ortsübliche Mietzins für die von den Bekl. gemietete Wohnung beträgt mindestens 373,91 €.

aa) Auszugehen ist dabei davon, daß die Wohnung aufgrund des Baualters des Hauses, der Zentralheizung und des Bades mit Innen-WC in das Mietspiegelfeld H 2 des Berliner Mietspiegels 2005 einzuordnen ist.

Die Bekl. können sich nach § 242 BGB nicht darauf berufen, daß anläßlich der Unterzeichnung der Modernisierungsvereinbarung am 3.8.1999 möglicherweise etwas anderes vereinbart worden ist.

Dabei kann hier offenbleiben, ob die Vereinbarung nicht schon wegen des Verstoßes gegen das unter VIII (Allgemeine Bestimmungen) Abs. 1 S. 3 der Vereinbarung niedergelegte Schriftformgebot gem. den §§ 127, 125 BGB unwirksam ist.

Jedenfalls können sich die Bekl. jetzt nicht mehr auf diese Vereinbarung berufen. Gem. den §§ 133, 157 BGB sind Vereinbarungen so auszulegen, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern. Sinn und Zweck der mündlichen Vereinbarung war es, den Bekl. für ihre unstreitigen Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Einbau der Etagenheizung im Jahr 1994 einen Ausgleich zukommen zu lassen. Aus der Sicht eines verständigen Erklärungsempfängers kann diese Vereinbarung nur so ausgelegt werden, daß der Ausschluß der Mieterhöhung wegen des Einbaus der Etagenheizung nicht auf immer und ewig gelten soll, sondern nur so lange, bis die Aufwendungen, die den Bekl. durch den Einbau der Etagenheizung entstanden sind, abgegolten sind. Die Modernisierungsvereinbarung sollte insoweit erkennbar nicht zu einem Gewinn der Bekl. wegen des Einbaus der Heizung führen, sondern nur die damit verbundenen Aufwendungen ausgleichen. Die Bekl. haben aufgrund der Modernisierungsvereinbarung einen Anspruch auf die Zurverfügungstellung einer Zentralheizung und bei deren Ausfall auch sämtliche Mängelgewährleistungsrechte. Sie trifft nicht mehr die Pflicht zur Unterhaltung der eigenen Gasetagenheizung.

Die Aufwendungen der Bekl. für den Einbau der Etagenheizung sind mittlerweile abgewohnt bzw. abgegolten. Die eigenen Aufwendungen der Bekl. beim Einbau der Etagenheizung betrugen 7.240 DM. Geht man von der durchschnittlichen Haltbarkeit einer Etagenheizung von 20 Jahren aus, hatten die Aufwendungen der Bekl. 1999 noch einen Wert von 5.430 DM. In der Modernisierungsvereinbarung wurde eine Herabsetzung der Modernisierungszulage von 330,30 DM auf 240,96 DM vereinbart. Für den Zeitraum von November 1999 bis Februar 2006 ergibt sich hieraus ein Vorteil von insgesamt 5.722,76 DM.

[...]

Die Ersetzung der vom Mieter eingebauten Etagenheizung durch eine Zentralheizung des Vermieters rechtfertigt jedenfalls dann deren Berücksichtigung als Ausstattungsmerkmal des Berliner Mietspiegels, wenn die Aufwendungen für die Etagenheizung abgewohnt sind.

Die Mieter bauten im Jahre 1994 eine Etagenheizung für 12.240 DM ein, von denen 5.000 DM durch die IBB als Baukostenzuschuß übernommen wurden. Am 3. August 1999 schlossen die Mieter mit dem damaligen Eigentümer eine Vereinbarung ab, daß die Etagenheizung durch eine Zentralheizung des Vermieters ersetzt werden sollte, aber statt eines Modernisierungszuschlages von 330,30 DM die Miete wegen der Modernisierung nur um 240,96 DM auf 311,59 € erhöht werden sollte; die näheren Einzelheiten der Vereinbarung sind streitig. Mit Schreiben vom 23. Dezember 2005 begehrte der jetzige Vermieter die Zustimmung der Mieter zur Erhöhung der Nettokaltmiete von dem damals vereinbarten Betrag in Höhe von 311,59 € auf 373,91 €, wobei er das Ausstattungsmerkmal Zentralheizung zugrunde legte. Die Mieter wendeten dagegen ein, sie hätten die Modernisierungsvereinbarung von 1999 nur unterzeichnet, weil der damalige Eigentümer akzeptiert habe, daß die Ersetzung der Etagenheizung durch die Zentralheizung zu keinerlei Mieterhöhungen führe.

Das AG Mitte hielt dieses Argument nicht für durchgreifend, weil die Vereinbarung nur so ausgelegt werden könne, daß der Ausschluß der Mieterhöhung wegen des Einbaus der Etagenheizung nur so lange gelten sollte, bis die Aufwendungen, die dem Mieter durch den Einbau der Etagenheizung entstanden waren, abgegolten seien. Das sei der Fall, da bei einer durchschnittlichen Haltbarkeit der Etagenheizung die Aufwendungen der Mieter - ausgehend von dem von ihnen aufgewendeten Betrag von 7.240 DM - 1999 noch einen Wert von 5.430 DM gehabt hätten. Diesen Aufwendungen stünden die durch die Herabsetzung des Modernisierungszuschlages erzielten Ersparnisse für November 1999 bis Februar 2006 in Höhe von 5.722,76 DM gegenüber. Zudem hätten die Mieter aufgrund der Modernisierungsvereinbarung auch sämtliche Gewährleistungsrechte bei Ausfall der Heizung und ersparten die Unterhaltung der eigenen Gasetagenheizung.

Aufgrund der im Jahre 1999 geschlossenen Vereinbarung ist ohnehin das vom Mieter geschaffene Ausstattungsmerkmal (Etagenheizung) durch eines des Vermieters (Zentralheizung) ersetzt worden, so daß darauf die Mieterhöhung gestützt werden konnte.

Auf die Frage der Abwohnbarkeit des ursprünglich vom Mieter geschaffenen Ausstattungsmerkmals dürfte es daher nicht mehr angekommen sein.

Mieterinvestitionen stehen im übrigen der Mieterhöhung auch dann nicht entgegen, wenn die Mieterinvestitionen abgegolten sind, z. B. weil diese bei den monatlich zu zahlenden Mieten verrechnet wurden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 8. Aufl., § 558 BGB Rn. 83). Das dürfte hier aufgrund der Modernisierungsvereinbarung vom 3. August 1999 zu bejahen sein.

Fraglich ist nur, ob bei der Berechnung der Abgeltung von den Gesamtkosten der Mietermodernisierung (einschließlich des Baukostenzuschusses der IBB - dafür LG Berlin, MM 1999, 169, dagegen LG Berlin, ZMR 1999, 554) oder nur von den vom Mieter selbst getragenen Kosten auszugehen ist: Richtigerweise wird man für die Abwohndauer von dem Gesamtbetrag einschließlich der öffentlichen Mittel auszugehen haben (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 8. Aufl., § 554 BGB Rn. 203 für Härteeinwand).