Mieterhöhung

Mieterhöhung; Ermittlung der Kappungsgrenze

Bei Ermittlung der Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG n. F. sind auch Erhöhungen des Mietzinses vor dem 1. Januar 1983 zu berücksichtigen.

Die ursprünglich 600 DM monatlich betragende Wohnungsmiete, die die Bekl. an die Kl. zu zahlen haben, ist ab 1. April 1980 auf 698 DM und ab 1. August 1981 auf 744 DM erhöht worden. Unter dem 2. Februar 1983 haben die Kl. Erhöhung auf 960 DM verlangt. Das Amtsgericht hat mit Rücksicht auf die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG n. F. die Bekl. lediglich verurteilt, einer Mieterhöhung auf 780 DM ab 1. Mai 1983 zuzustimmen. Wegen des abgewiesenen Differenzbetrages von 180 DM monatlich haben die Kl. Berufung eingelegt, weil ihrer Ansicht nach Mieterhöhungen vor dem 1. Januar 1983 bei der Kappungsgrenze nicht zu berücksichtigen seien.

Das Berufungsgericht hat dem Senat folgende Frage zur Rechtsentscheidung vorgelegt:

Bezieht der Zeitraum von drei Jahren gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG n. F. auch solche Mieterhöhungen in die 30-% Kappungsgrenze ein, die vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen am 1. Januar 1983 erfolgt sind, oder berechnet sich der 3-Jahres-Zeitraum ab Stellung des ersten Erhöhungsverlangens nach neuem Recht?

Die Vorlage ist zulässig. Die Rechtslage ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Sie ist durch Rechtsentscheid - soweit ersichtlich - noch nicht entschieden worden (vgl. aber Vorlagebeschluß LG Hannover in WM 1984, 34). Sie ist ohne Rücksicht darauf entscheidungserheblich, ob die Frist von drei Jahren vom Erhöhungsverlangen oder von der Mieterhöhung ab zu berechnen ist (eine Streitfrage, die für das Urteil des Landgerichts bedeutsam ist, für die aber kein Rechtsentscheid begehrt wird). Die vorgelegte Rechtsfrage hat auch grundsätzliche Bedeutung; sie ist in Rechtsprechung und Literatur wiederholt erörtert worden, auch ist zu erwarten, daß sie - wie bisher - weiterhin wiederholt zu entscheiden sein wird. Während die überwiegende Meinung Mieterhöhungen vor dem 1. Januar 1983 bei der Ermittlung der Kappungsgrenze berücksichtigen will (LG München NJW 1984, 243; Emmerich-Sonnenschein, Miete, § 2 MHG Rdn. 19; Heitgreß WM 83, 44; Barthelmess WM 1983, 63; Sternel MDR 1983, 358, ZMR 83, 75/76; Leasing DRiZ 1983, 461/467; Scholz NJW 1983, 1822; Röbbert DB 1983, 161, 162 und wohl auch Derleder WM 83, 221 Rdn. 58), vertreten das vorlegende Landgericht, Barthelmess (2. WKSchG, MHG, 1984; § 2 MHG Rn. 48 weil sonst verfassungswidrig), Gelhaar (DWW 1983, 58) und im Ergebnis auch Vogel-Welter (NJW 1983, 433) die gegenteilige Ansicht.

Die vorgelegte Rechtsfrage wird vom Senat wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich beantwortet. Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde:

Nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung des Mietzinses verlangen, wenn der Mietzins sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nicht um mehr als 30 vom Hundert erhöht. Dieser Wortlaut läßt keinen Anhaltspunkt dafür erkennen, daß sein materieller Geltungsbereich und damit auch derjenige der Kappungsgrenze beschränkt sein sollte. Für eine Auslegung, daß diese Regelung nur für die Zukunft gelten solle, spricht auch nicht, daß die am 1. Januar 1983 in Kraft getretene Gesetzesänderung keine ausdrückliche Bestimmung enthält, daß vor diesem Zeitpunkt vereinbarte Mieterhöhungen berücksichtigt werden sollen. Nur eine gewollte Nichtberücksichtigung hätte einer ausdrücklichen Anordnung bedurft. Auch die Gesetzesmaterialien (Bundestagsdrucksache 9/2079 zu Art. 2 Nr. 1 a auf S. 16) enthalten keinen Hinweis darauf, daß vor Inkrafttreten der Neuregelung erfolgte Mietzinserhöhungen unberücksichtigt bleiben sollten. Aus dem Wort "erhöht" ist nicht sicher zu folgern, daß nur künftige Erhöhungen zu berücksichtigen seien; denn nur bei dieser Wortwahl wird dem Willen des Gesetzgebers, im Laufe von drei Jahren eine Erhöhung bis zu 30 % des bisherigen Mietzinses zuzulassen, Rechnung getragen; wären die Worte "erhöht hat" gewählt worden, wäre nicht sichergestellt, daß die höchstzulässige Mieterhöhung 30 % nicht übersteigt.

Auch Sinn und Zweck dieser Vorschrift sprechen dafür, Mietzinserhöhungen vor dem 1. Januar 1983 zu berücksichtigen. Bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen (MWAEG) vom 20. Dezember 1982 war es nach der zu § 2 Abs. 1 MHG a. F. ganz überwiegend vertretenen Auffassung zulässig, den Mietzins ohne jede quotenmäßige Begrenzung an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Dies führte in einer ganzen Reihe von Fällen dazu, daß Mietanhebungen in einem Schritt um mehr als 50 % erfolgten (vgl. den Bericht der Bundesregierung über die Auswirkung des 2. WKSchG in BT-Drucksache 8/2610 S. 32-34 und Tabelle 26). Einer solchen abrupten Mietsteigerung in Einzelfällen sollte die Kappungsgrenze entgegenwirken (vgl. die amtliche Begründung in BT-Drucksache 9/2079 S. 16). Es fehlt an jedem Anhaltspunkt dafür, daß der Gesetzgeber einen solchen Schutz des Mieters nur für nach dem 1. Januar 1983 erfolgende Mietzinserhöhungen für erforderlich hielt, einen Mieter aber, dessen Miete kurz vor dem 1. Januar 1983 um 30 % oder mehr erhöht worden war, für nicht in gleicher Weise schutzbedürftig betrachten wollte. Sein Schutzbedürfnis ist nicht geringer. Auch er könnte sonst genötigt sein, die bisherige Wohnung wegen zu schlagartiger Erhöhung des Mietzinses aufzugeben. Gerade einer solchen Verdrängung sollte aus sozialstaatlicher Intention entgegengetreten werden.

Es bestehen auch keine verfassungsrechtlichen Schranken, dem Mieter Schutz auch wegen vor dem 1. Januar 1983 erfolgter Mieterhöhungen zu gewähren.

Die Ablösung der alten Rechtslage durch die neue enthält hinsichtlich der Kappungsgrenze nur eine unechte Rückwirkung; denn die neue Rechtslage knüpft lediglich Rechtsfolgen an Tatsachen, die sich vor dem Inkrafttreten des Gesetzes ereignet haben. Eine solche unechte Rückwirkung eines Gesetzes ist zulässig (BVerfGE 11. 139, 146). Dieser Auffassung stimmt auch fast das gesamte Schrifttum zu (vgl. Heitgress WM 83.44, Barthelmess a. a. O. § 2 MHG Rn. 50 und WM 83. 63, 65, Heublin-Kuda in WM 83.95, Klas WM 83.98, Köhler ZMR 83.217, Scholz NJW 83.1823, 1825; anderer Ansicht Vogel-Welter a. a. O. und Deggau NJW 1984, 218; zur Gültigkeit der Kappungsgrenze im allgemeinen vgl. auch LG Darmstadt WM 1984.27). Die Neuregelung der Mieterhöhung durch das MWAEG ist für den Vermieter günstiger, weil die Vergleichsmiete, bis zu deren Höhe der Mietzins angehoben werden kann, im Regelfall nun beträchtlich höher liegt als zuvor. Weil der dem Vermieter grundsätzlich zustehende Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. Bundesverfassungsgericht in BVerfGE 37, 132/140; 49, 244/249; 53, 352/357) der Sozialbindung des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 S. 1 GG) unterliegt, war der Gesetzgeber u. a. verpflichtet, bei der Ausgestaltung mietrechtlicher Vorschriften auch die Belange des Mieters zu berücksichtigen (vgl. BVerfGE 37, 132/140). Dies ist durch Einführung der Kappungsgrenze geschehen. Dem Vermieter ist damit nur ein von vornherein eingeschränktes weitergehendes Recht als bisher gewährt worden. Die Ablösung des bisherigen Rechts durch das neue Recht wirkt sich im Einzelfall allerdings nachteilig auf den Vermieter aus, der es unterlassen hat, rechtzeitig vor dem 1. Januar 1983 eine nicht durch eine Kappungsgrenze eingeschränkte Mietpreiserhöhung zu fordern. Diesen Nachteil aber hat er allein seiner Säumnis zuzuschreiben.

Auch der Gesichtspunkt der Gleichbehandlung spricht für die Berücksichtigung von vor dem 1. Januar 1983 erfolgten Mieterhöhungen; denn eine Beschränkung der Kappungsgrenze nur auf neuem Recht unterliegende Mieterhöhungen ist nicht erträglich. Wie der Senat in seinem Rechtsentscheid 20 REMiet 1/83 (WM 84.26 = DWW 84.19 = ZMR 84.48) dargelegt hat, gilt die Kappungsgrenze zwar nicht für Mieterhöhungen auf Grund eines vor dem 1. Januar 1983 gestellten Mieterhöhungsverlangens. Soweit die höhere Miete aber wegen der Bestimmung des § 2 Abs. IV MHG erst von einem Zeitpunkt nach dem 1. Januar 1983 an zu zahlen war, ist sie bei künftigen Mieterhöhungen in Anbetracht der eindeutigen Bestimmung des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG zu berücksichtigen, obwohl sie noch auf altem Recht beruhte. Wenn aber einige altem Recht unterliegende Mieterhöhungen bei der Kappungsgrenze zu berücksichtigen sind, entspricht es der Billigkeit, auch die übrigen Mieterhöhungen auf Grund alten Rechts bei der Ermittlung der Kappungsgrenze mitzuerfassen.