Mieterhöhung

Mieterhöhung; Kappungsgrenze; Modernisierungskosten

Bezieht der Vermieter den Kostenaufwand für die Modernisierung einer preisfreien Mietwohnung dergestalt in ein Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG ein, daß er Anhebung der Miete auf die Vergleichsmiete nach dem Standard der durch die Modernisierung verbesserten Wohnung verlangt, so sind die an sich materiell-rechtlich nach § 3 MHG umlagefähigen Modernisierungskosten bei der Berechnung der Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG auszuklammern.

I. Die Kl. hat der Bekl. Wohnraum vermietet. Diese zahlt für den preisfreien Wohnraum seit 1980 eine Grundmiete von 228,48 DM monatlich. Ende 1988 ließ die Kl. in der Mietwohnung, die bis dahin mit einem Kohleofen beheizt wurde, eine Gasetagenheizung installieren. Nunmehr verlangt die Kl., gestützt auf § 2 MHG, von der Bekl. Zustimmung zur Anhe-bung der Grundmiete auf 375,10 DM monatlich (ortsübliche Vergleichsmiete nach dem verbesserten Standard für Wohnungen mit Sammelheizung und Bad). Die Kl. hält trotz der begehrten Anhebung der Miete um 64,17 % die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG für nicht über-schritten: Bei der Ermittlung jener Obergrenze für Mietzinserhöhungen nach § 2 MHG sei vorliegend nämlich nur der um den an sich nach § 3 MHG zulässigen Modernisierungszuschlag in Höhe von 91,67 DM reduzierte Er-höhungsbetrag in Höhe von (146,62 DM ./. 91,67 DM =) 54,95 DM (= 24,05 % von 228,48 DM) zu berücksichtigen. Die Bekl. ist dieser Rechtsansicht entgegengetreten; die Höhe des Modernisierungszuschlags hat sie bestritten. Das Amtsgericht hat dem Klagebegehren teilweise stattgegeben. Gegen das Urteil des Amtsgerichts haben beide Parteien Rechtsmittel beim Land-gericht eingelegt. Dieses hat dem Senat folgende Frage, der es grundsätzliche Bedeutung beimißt, zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"Ist bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG die bisher gezahlte Miete allein oder die um den Betrag der nach § 3 MHG fiktiv umlagefähigen Kosten erhöhte Miete als Basis zugrunde zu legen, wenn der Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 3 MHG von einem förmlichen Erhöhungsbegehren nach § 3 MHG absieht, vielmehr ausschließlich eine Erhöhung nach § 2 MHG auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum verlangt?"

II. Die Vorlage ist gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO zulässig.

1. Die vorgelegte Rechtsfrage ist jedenfalls vom materiell-rechtlichen Standpunkt des Landgerichts aus entscheidungserheblich. Das Landgericht will nämlich aus ihrer Beantwortung die Berechnungsgrundlagen für die gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG gebotene Prüfung der Einhaltung der Kap-pungsgrenze entnehmen.

2. Die aufgeworfene Frage ist auch von grundsätzlicher Bedeutung. Ob-wohl diese Rechtsfrage - soweit ersichtlich - in genau dieser Ausgestaltung in Rechtsprechung und Literatur nur vereinzelt diskutiert wird, kann unterstellt werden, daß sie zumindest in der Zukunft wiederholt auftreten wird. Mietzinsanhebungen wegen veränderter Vergleichsmieten und zugleich wegen durchgeführter Modernisierungen werden gerade im Hinblick auf den in Teilen des Wohnungsbestandes gegebenen Modernisierungsbedarf in steigender Zahl zusammentreffen.

Die Vorlagefrage ist bislang auch noch nicht durch Rechtsentscheid be-antwortet. Der Rechtsentscheid des hiesigen, vormals für die Bescheidung von Rechtsentscheidsvorlagen zuständigen 4. Zivilsenats vom 30. Oktober 1982 (NJW 1983, 289 = ZMR 1983, 102) verhält sich über die Zulässigkeit eines Nebeneinanders der Erhöhungsverfahren nach § 2 MHG einerseits und nach § 3 MHG andererseits; die Berechnung der Kap-pungsgrenze im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG wird dabei nicht ange-sprochen.

III. Die vorgelegte Frage ist wie aus der Entscheidungsformel ersichtlich zu beantworten.

1. Hat der Vermieter in der Mietwohnung Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 3 MHG durchgeführt, so ist er berechtigt, diese Maßnahmen zur Grundlage einer Mietzinserhöhung zu machen. Er kann dabei zwischen zwei Wegen wählen: Zum einen wird dem Wohnraumvermieter die Möglichkeit eröffnet, diese Mietzinsanhebung in dem vereinfachten Umlageverfahren nach § 3 MHG, das eine Zustimmung des Mieters zur Erhö-hung selbst nicht erfordert, geltend zu machen. Falls die Vergleichsmiete in dem gemäß § 2 MHG relevanten Zeitraum gestiegen ist, kann der Ver mieter daneben in einem gesonderten Verfahren nach § 2 MHG Zustimmung des Mieters zur Mietzinserhöhung auf der Basis für vergleichbaren nicht modernisierten Wohnraum verlangen (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 30. Oktober 1982, a. a. O.). Zum anderen kann der Vermieter, wofür sich die Kl. des Vorlagefalles nach den Feststellungen im Vorlagebeschluß entschieden hat, ausschließlich nach § 2 MHG vorgehen und die Moderni-sierung der Mietwohnung dergestalt in das Zustimmungsverfahren einbeziehen, daß er Anhebung der Miete auf die Vergleichsmiete nach dem Standard der durch die Modernisierung verbesserten Wohnung verlangt (OLG Hamm, a. a. O.; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 1989, III A Rz. 590; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 3 MHG Rz. 13; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 556; Pergande in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Anm. 4.1 zu § 2 MHG und Anm. 8.1 zu § 3 MHG). Mit einer weiteren Erhöhung nach § 3 MHG wegen derselben Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter dann allerdings ausgeschlossen (Bub/Treier/Schultz, a. a. O.; Emmerich/Sonnenschein, a. a. O.; Sternel, a. a. O., III 765; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., C 160).

2. Macht der Vermieter von der vorstehend angeführten ersten Möglichkeit Gebrauch, verlangt er also nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen nebeneinander Mietzinsanhebung sowohl im Verfahren nach § 2 MHG als auch im Verfahren nach § 3 MHG, so gilt für die Mietzinsanhebung nach § 2 MHG auf die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbaren nicht modernisierten Wohnraum die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG, während diese Begrenzung der Mietzinsanhebung im Rahmen des gleichzeitig eingeleiteten Erhöhungsverfahrens nach § 3 MHG wie bei Anhebungsverfahren dieser Art allgemein nicht eingreift (OLG Karlsruhe, Rechts-entscheid vom 29. August 1981, NJW 1984, 62 = ZMR 1984, 201; Emme-rich/Sonnenschein, a. a. O., § 3 MHG Rz. 21). Nach Abschluß beider ne-beneinander betriebenen Erhöhungsverfahren darf damit der insgesamt erhöhte Mietzins die Summe aus Mietzins vor der Anhebung + 30 % + Mo-dernisierungszuschlag gemäß § 3 MHG nicht überschreiten.

Dieser Betrag darf, da es sich bei § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG um eine Schutz-vorschrift zugunsten des Mieters handelt (Sternel, a. a. O., III 625; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., C 80 a) und der Umfang des Mieterschutzes nicht von der vom Vermieter unter mehreren Möglichkeiten gewählten Form der Mietzinsanhebung abhängig sein darf, auch bei einer Mietzinserhöhung nach Modernisierung allein im Verfahren nach § 2 MHG nicht überschritten werden. Bereits aus diesem Grunde scheidet die im landgerichtlichen Vor-lagebeschluß angesprochene zweite Alternative, nämlich bei der Berechnung der Kappungsgrenze von der um den Betrag der nach § 3 MHG fiktiv umlagefähigen Kosten erhöhten Miete auszugehen, aus. Denn dabei könnte die Summe aus altem Mietzins + 30 % + Modernisierungszuschlag zu Lasten des Mieters überschritten werden.

Andererseits darf vorgenannter bei gleichzeitigem Betreiben der Erhöhungsverfahren nach §§ 2 und 3 MHG zulässige Höchstbetrag (alter Miet-zins + 30 % hiervon + Modernisierungszuschlag) beim Vorliegen der tat-sächlichen Voraussetzungen hierfür auch bei einer Einbeziehung von Mo-dernisierungskosten in ein einheitliches Erhöhungsverfahren nach § 2 MHG durchaus erreicht werden. Würde man in einem einheitlichen Erhöhungsverfahren nach § 2 MHG bei der Berechnung der Kappungsgrenze anders verfahren, würde man also wegen § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG nur eine Anhebung des alten Mietzinses um insgesamt allenfalls 30 % (ohne zu-sätzlichen Modernisierungszuschlag) zulassen, so würde dies gegenüber dem zeitgleichen Betreiben je eines Verfahrens nach § 2 und § 3 MHG trotz gleicher Anhebungsursachen (Anstieg der Vergleichsmiete und Modernisierung) zu einer auch durch ein nachfolgendes Anhebungsverfahren nicht ausgleichbaren Schlechterstellung des Vermieters führen. Der Vermieter, der die Modernisierung zur Grundlage eines Verfahrens nach § 2 MHG gemacht hat, kann nämlich, wie bereits aufgezeigt, den Modernisierungszuschlag nicht - auch nicht teilweise - nochmals geltend machen (OLG Hamm, a. a. O.; MK-Voelskow, 2. Aufl., § 3 MHG Rz. 16; Emmerich/Sonnenschein, a. a. O., § 3 MHG Rz. 13; Bub/Treier/Schultz, a. a. O., III A Rz 590). Durchschlagende Argumente für eine unterschiedliche Behandlung des Vermieters je nach Wahl der ihm vom Gesetz bei gleichen Anhebungsgrundlagen zur Verfügung gestellten Erhöhungsverfahren sind aber nicht ersichtlich. Das gegenüber § 3 MHG (rechtsgestaltende Willens-erklärung des Vermieters) unterschiedlich ausgestaltete Erhöhungsverfahren nach § 2 MHG (Vertragskonstruktion) erfordert eine solche Schlech-terstellung des Vermieters jedenfalls nicht. Die Kappungsgrenze entspringt nicht dem Wesen des Zustimmungsverfahrens, sondern gilt für das Verfahren nach § 2 MHG allein aufgrund der Einfügung des Abs. 1 Nr. 3 in § 2 MHG. § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG relativiert die Kappungsgrenze indes selbst, indem nämlich Erhöhungen nach §§ 3 bis 5 MHG aus den letzten drei Jahren bei der Berechnung der Kappungsgrenze ausdrücklich ausgeklammert werden. Daß dies ausschließlich für bereits abgeschlossene iso-lierte Erhöhungsverfahren nach §§ 3 bis 5 MHG, nicht aber für in einem ein-heitlichen Verfahren nach § 2 eingeführte, die materiell-rechtlichen Umlagevoraussetzungen des § 3 MHG dennoch erfüllende Modernisierungskosten gelten soll (so aber Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 2 MHG Rz. 64; Heitgreß, WuM 1983, 44/45; differenzierter Sternel, a. a. O., III 629), wird nicht deutlich. Der Zweck der tatbestandlichen Einschränkung des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG geht, soweit sie sich auf Modernisierungsmaßnahmen bezieht, vielmehr dahin, Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen bei der Berechnung der Kappungsgrenze als Sonderfälle der Mieterhöhung auszuklammern, um die gebotene Mo-dernisierung von Wohnraum weder zu behindern noch gar zu verhindern. Demgemäß kann es nicht darauf ankommen, in welcher Form die Erhöhung zustande gekommen ist; entscheidend ist allein die materielle Rechtslage, ob und in welchem Umfang der Erhöhungsbetrag nach § 3 MHG umlagefähig gewesen wäre (so vornehmlich für den Fall einer einver-nehmlichen Mietzinsanhebung nach Modernisierung: Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz - Miethöhegesetz, 4. Aufl., § 2 MHG Rz. 54; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., C 80 k; diffenzierter Sternel, a. a. O., III 629).

Das Miethöhegesetz gibt dem Vermieter von preisfreiem Wohnraum mehrere Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen. Nach § 2 MHG kann eine Anhebung bis zum Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden, allerdings mit der Einschränkung, daß die Miete sich nicht um mehr als 30 % im Vergleich zu der vor drei Jahren geschuldeten Miete erhöhen darf (Kappungsgrenze).

Nach § 3 MHG kann der Vermieter einen Modernisierungszuschlag von 11 % jährlich verlangen, ohne daß hierfür eine Kappungsgrenze gilt. Nach Modernisierungen hat der Vermieter ein Wahlrecht hinsichtlich der Mieterhöhungen:

Methode 1: Geltendmachung des Modernisierungszuschlags nach § 3 MHG,

Methode 2: Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG, berechnet für eine nicht modernisierte Wohnung und zusätzlich Geltendmachung des Modernisierungszuschlags und

Methode 3: Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG, wobei die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung zugrunde gelegt wird.

Die Berechnung der Kappungsgrenze bei der Methode Nr. 2 ist unproblematisch, denn die ortsübliche Vergleichsmiete für die nicht modernisierte Wohnung ist als Rechengröße unter Beachtung der Kappungsgrenze zunächst zu ermitteln und dann der Modernisierungszuschlag zu addieren. Zweifelhaft ist die Berechnung jedoch bei der Methode Nr. 3, wie folgendes Beispiel zeigt: Die Miete beträgt seit mehr als drei Jahren unverändert 600 DM; der Vermieter läßt die Wohnung umfassend modernisieren, wofür ein Modernisierungszuschlag von 150 DM monatlich gerechtfertigt wäre. Die ortsübliche Vergleichsmiete der modernisierten Wohnung soll 1.000 DM betragen. Wählt dann der Vermieter den Weg Nr. 3 (ortsübliche Vergleichsmiete für modernisierte Wohnung), kämen folgende Berechnungsmethoden in Betracht:

a) 600 DM + 30 %, also 180 DM als Mieterhöhungsbetrag; neue Miete also 780 DM;

b) 600 DM + Modernisierungszuschlag von 150 DM = 750 DM + 30 % Kappungsgrenze 225 DM; neue Miete also 975 DM;

c) 600 DM + 30 % Kappungsgrenze 180 DM, also 780 DM + Modernisierungszuschlag 150 DM; neue Miete also 930 DM.

In seinem Rechtsentscheid vom 30. Dezember 1992 hält das OLG Hamm die Berechnungsmethode c) für zutreffend. Die Methode a) verstößt gegen § 2 MHG, wonach Erhöhungen nach § 3 bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht zu berücksichtigen sind, während die Methode b) zuungunsten des Mieters eine Kombination aus den Erhöhungsmöglichkeiten der §§ 2 und 3 MHG vorsieht, weil die Summe aus dem alten Mietzins zuzüglich der Kappungsgrenze und dem Modernisierungszuschlag nicht überschritten werden darf. Um einem Mißverständnis vorzubeugen: Die ortsübliche Vergleichsmiete bleibt stets die Obergrenze für das Mieterhöhungsverlangen, so daß im Beispielsfall bei einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 900 DM für die modernisierte Wohnung der Vermieter statt der 930 DM (600 DM + Kappungsgrenze von 180 DM + Modernisierungszuschlag von 150 DM) nur 900 DM verlangen kann.

Der Rechtsentscheid ist von großer Bedeutung auch für Berlin, wo bis zum 31. Dezember 1994 nach § 2 GVW eine besondere Kappungsgrenze von 5 % jährlich gilt. Die Berechnung würde dann so aussehen: 600 DM + 5 % = 630 DM + 150 DM Modernisierungszuschlag, neue Miete also 780 DM.