Mieterhöhung

Mieterhöhung; Abwälzung gestiegener Betriebskosten auf den Mieter

Ist in einem Wohnungsmietvertrag ein bestimmter Betrag, der auch die an sich umlagefähigen Betriebskosten umfaßt, als Mietentgelt vereinbart (Inklusivmiete), so ist auch nach der Neuregelung in § 4 Abs. 5 MHG durch das am 1.9.1993 in Kraft getretene 4. Mietrechtsänderungsgesetz eine Mieterhöhung nach § 4 MHG wegen gestiegener Betriebskosten im Zweifel ausgeschlossen.

2. Zur zweiten Vorlagefrage wird der Erlaß eines Rechtsentscheides wegen Unzulässigkeit der Vorlage abgelehnt.

I. Die Bekl. mieteten von der Rechtsvorgängerin des Kl. mit Formularvertrag vom 19.4.1977 ein Einfamilienhaus mit Garten und Garage in Mönchengladbach.

Unter § 3 Ziffer 1 des Vertrages ist ein monatlicher Mietzins von 730,00 DM vereinbart. Die unter § 3 Ziffer 2 des Vertragsformulars vorgesehenen Spalten für die Aufschlüsselung der vom Mieter neben der Miete zu zahlenden Nebenkosten und für die Höhe auf die Nebenkosten zu leistender monatlicher Abschlagszahlungen sind mit Querstrichen versehen. Der insgesamt monatlich zu zahlende Betrag ist anschließend in der entsprechenden Spalte nochmals mit 730,00 DM angegeben.

Unter § 3 Ziffern 6 und 7 enthält der Mietvertrag folgende vorformulierte Klauseln:

"6. Erhöhen sich nach Abschluß dieses Mietvertrages die Betriebskosten, z. Z. gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung, so ist der Vermieter berechtigt, durch schriftliche Erklärung, die Grund und Berechnung bezeichnet und zu erläutern hat, die jährlich entstehende Mehrbelastung auf die beteiligten Mieter im Verhältnis der Wohnflächen umzulegen. Die Zahlung der Umlage hat monatlich zusammen mit der Miete im voraus zu erfolgen.

7. Alle allgemein oder im konkreten Fall eintretenden Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstückslasten jeder Art sind vom Zeitpunkt des Eintritts ab vereinbart und vom Mieter zu zahlen, ohne daß es einer Kündigung oder einer fristgerechten Mitteilung gemäß § 18 I. BMG bedarf. Unbeschadet bleibt das Kündigungsrecht des Mieters; für diesen Fall tritt eine Erhöhung der Miete nicht ein."

Der Kl. ist seit Juli 1990 als Eigentümer des Mietobjekts im Grundbuch eingetragen. Bis zu diesem Zeitpunkt haben die Bekl. unverändert die vereinbarte monatliche Miete von 730,00 DM gezahlt.

Mit Schreiben vom 22.12.1990 verlangte der Kl. von den Bekl. die Zahlung einer Monatsmiete von 1.022,90 DM ab 1.3.1991 und bat um Zustimmung bis zum 28.2.1991. Er begründete sein Erhöhungsverlangen, indem er einen Nebenkostenanteil von der bisher gezahlten Miete abzog, eine sich hieraus ergebende Nettomiete um 30 % erhöhte und die im Jahre 1990 gezahlten Nebenkosten mit dem errechneten monatlichen Betrag hinzurechnete. Mit weiteren Schreiben vom 26.1.1991, 9.2.1991, 13.2.1991, 13.1.1993, 27.12.1993 und 27.5.1994 berechnete der Kl. die monatlich zu zahlende Miete teilweise wegen Änderung der Nebenkosten und teilweise wegen Erhöhung der Nettomiete neu und verlangte Zahlung der sich ergebenden Beträge.

Die Bekl. zahlten ab 1.3.1991 eine monatliche Miete von 949,00 DM (730,00 DM zuzüglich 30 %) und ab 1.9.1994 von 1.233,70 DM (949,00 DM zuzüglich 30 %). Die Zahlung höherer Mietbeträge wegen gestiegener Nebenkosten lehnten sie ab.

Mit der Klage macht der Kl. die Differenz zwischen den von den Bekl. im Zeitraum Februar 1991 bis Juni 1996 gezahlten Beträgen und den von ihm unter Berücksichtigung gestiegener Nebenkosten errechneten Beträgen geltend.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dem Kl. sei es verwehrt, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 MHG zu erhöhen, da im Mietvertrag vorbehaltlos ein Bruttobetrag als Mietzins vereinbart sei. Das mit der Berufung befaßte Landgericht hat dem Senat wegen grundsätzlicher Bedeutung folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:

1. Ist bei Vereinbarung einer Inklusivmiete eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten auch noch nach Neufassung des § 4 MHG durch das 4. Mietrechtsänderungsgesetz mit Wirkung ab 1.9.1993 ausgeschlossen?

2. Ist eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 MHG dann zulässig, wenn der Formularmietvertrag die oben zitierten Klauseln unter § 3 Ziffern 6 und 7 des Vertrages enthält?

Die Kammer hält diese Rechtsfragen für entscheidungserheblich und führt hierzu aus, mögliche Ansprüche des Kl. seien weder verjährt noch verwirkt. Die Klagefrist gemäß § 2 MHG habe der Kl. nicht wahren müssen. Er habe in seinen Erhöhungsschreiben deutlich zum Ausdruck gebracht, daß er zwischen der Erhöhung nach § 2 MHG und der Erhöhung der Betriebskosten nach § 4 MHG unterscheide. Abweichend von der Auffassung des Amtsgerichts sei § 3 Ziffer 6 des Vertrages nicht dahin auszulegen, daß eine Erhöhung von Betriebskosten voraussetze, daß die gesonderte Zahlung umlagefähiger Betriebskosten vertraglich vereinbart sei.

Das Landgericht beabsichtigt in der ersten Vorlagefrage nicht, von den Rechtsentscheiden des OLG Karlsruhe vom 4.11.1980 (ZMR 1981, 58), des OLG Zweibrücken vom 21.4.1981 (NJW 1981, 1622), des OLG Stuttgart vom 13.7.1983 (NJW 1983, 2329) und des Senats vom 3.12.1992 (ZMR 1993, 112) abzuweichen, mißt der Rechtsfrage jedoch grundsätzliche Bedeutung zu.

Hinsichtlich der zweiten Vorlagefrage ist das Landgericht der Auffassung, daß § 3 Ziffer 7 des Vertrages aus Sicht des Mieters als Erweiterung von Ziffer 6 sowie als Vereinbarung des Zeitpunkts, zu dem die erhöhten Betriebskosten zu zahlen sind, auszulegen sei. Der Ansicht des Kl., Ziffer 6 beziehe sich auf ein Mieterverhältnis über preisfreien Wohnraum, während Ziffer 7 sich auf Wohnraum beziehe, der der Sozialbindung unterliege, könne nicht gefolgt werden. Hiernach sei der Erhöhungsvorbehalt bereits mit Blick auf das Urteil des BGH vom 20.1.1993 (WM 1993, 109) unwirksam. Aber auch wenn man Ziffer 6 losgelöst von Ziffer 7 ansehe, verstoße diese Klausel gegen das Transparenzgebot. Da sie ersichtlich auf Anraten der Literatur in Formularmietverträge aufgenommen worden sei, sei aus grundsätzlichen Erwägungen eine Klärung der

Rechtswirksamkeit der Klauseln erforderlich.

II. Die Vorlage ist mit der ersten Frage gemäß § 541 Abs. 1 S. 1 ZPO zulässig.

Der Senat beantwortet die Vorlagefrage - ohne Veränderung ihres rechtlichen Kerns - wie aus dem Leitsatz ersichtlich.

1. Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt. Sie ist auf der Grundlage der Rechtsansicht der Kammer zu den übrigen Streitfragen für die Entscheidung über die Berufung erheblich.

Der Senat geht davon aus, daß der Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung zukommt. Allerdings ist durch die in dem Vorlagebeschluß zitierten Rechtsentscheide bereits entschieden, daß bei Vereinbarung einer Inklusivmiete die nachträgliche Erhöhung von Betriebskosten nach § 4 Abs. 2 MHG in der Regel ausgeschlossen ist. In der Literatur wird jedoch die Auffassung vertreten, daß sich durch die Neuregelung in § 4 Abs. 5 MHG zum 1.9.1993 durch das 4. Mietrechtsänderungsgesetz die Rechtslage geändert habe und daß die den Rechtsentscheiden zugrunde liegende Ansicht nicht mehr haltbar sei (so Börstinghaus, ZMR 1994, 198 f.; Köhler/Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 4. Auflage, § 167 Rdn. 4; vgl. auch: Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rdn. 684; Schläger ZMR 1994, 304, 305; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 2. Auflage, Rdn. 2042). Darüber hinaus ist auch unabhängig von der Neuregelung in § 4 Abs. 5 MHG in der Literatur die in der Rechtsprechung vertretene Auffassung auf Kritik gestoßen (vgl. Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Auflage, III A Rdn. 320 f.; Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Auflage, C 243; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, III Rdn. 809; Barthelmess, WKSchG, 5. Auflage, § 4 MHG Rdn. 18). Hiernach ist anzunehmen, daß die Diskussion fortgesetzt wird und die Gerichte auch unter dem Gesichtspunkt der Neuregelung hiermit befaßt werden. Die Frage der Zulässigkeit der Erhöhung von Inklusivmieten betrifft eine Vielzahl von Mietvertragsparteien. Sie hat deshalb über den Einzelfall hinaus Bedeutung.

Über die Frage, ob sich die Rechtslage, die den o. g. Rechtsentscheiden zugrunde lag, angesichts der Neuregelung in § 4 Abs. 5 MHG geändert hat, ist, - soweit ersichtlich - bisher durch Rechtsentscheid nicht entschieden worden.

2. In der Sache vertritt der Senat ebenso wie das vorlegende Landgericht die Auffassung, daß bei Vereinbarung einer Inklusivmiete auch nach der Neuregelung in § 4 Abs. 5 MHG durch das 4. Mietrechtsänderungsgesetz eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten im Zweifel ausgeschlossen ist.

Vereinbaren die Parteien vorbehaltlos einen Bruttobetrag als Mietzins, ist mangels abweichender Anhaltspunkte davon auszugehen, daß die nicht genannten Nebenkosten pauschal mit der Miete abgegolten sein sollen (vgl. auch Senat ZMR 1993, 112). Diese Auslegung ist deshalb gerechtfertigt, weil nach § 546 BGB grundsätzlich der Vermieter die Lasten der Mietsache zu tragen hat. Eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 4 Abs. 2 MHG setzt daher voraus, daß abweichend von der Grundregel eine Umlage der Betriebskosten vereinbart ist. Bei Vereinbarung einer Inklusivmiete ist hiernach eine Mieterhöhung nach dieser Vorschrift im Zweifel gemäß § 1 S. 3 MHG ausgeschlossen (vgl. Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer, 13. Bearbeitung, Art. 3 WKSchG II § 4 MHG Rdn. 87). Im übrigen wird auf die Begründungen der Rechtsentscheide des OLG Karlsruhe vom 4.11.1980, des OLG Zweibrücken vom 21.4.1981, des OLG Stuttgart vom 13.7.1983 und des Senats vom 13.12.1992 (jeweils a. a. O.) verwiesen.

Das 4. Mietrechtsänderungsgesetz mit der Regelung in § 4 Abs. 5 MHG gibt keinen Anlaß zu einer abweichenden Bewertung. Zwar wird dem Vermieter darin das Recht eingeräumt, nachträglich durch schriftliche Erklärung zu bestimmen, daß die Kosten der Wasserversorgung, der Entwässerung und der Müllabfuhr für die Zukunft verbrauchsabhängig abgerechnet werden, und zwar auch wenn diese Kosten im Mietzins enthalten sind (§ 4 Abs. 5 S. 3 MHG). Die Gesetzesänderung belegt jedoch als Ausnahmeregelung gerade, daß der Gesetzgeber die Rechtslage, wie sie durch die zuvor ergangenen Rechtsentscheide geschaffen worden ist, akzeptiert hat (so auch Palandt-Putzo, BGB, 56. Auflage, § 4 MHG Rdn. 3 und 16; MünchKomm-Voelskow, 2. Auflage, § 4 MHG Rdn. 10; Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer a. a. O.). Wenn nämlich der Gesetzgeber in Kenntnis der Rechtsprechung aus ökologischen Gründen nur für bestimmte Nebenkosten eine Vertragsdurchbrechung zuläßt und dem Gesetz keine klare Stellungnahme gegen die in der Rechtsprechung herrschende Auffassung zu entnehmen ist, spricht dies dafür, daß der Gesetzgeber keine grundsätzliche Regelung über die Zulässigkeit der Erhöhung von Inklusivmieten aufgrund gestiegener Betriebskosten treffen wollte.

Im übrigen deutet auch, worauf Sonnenschein/Weitemeyer (Staudinger/Sonnenschein/Weitemeyer a. a. O.) zutreffend hinweisen, § 7 Abs. 3 und 4 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnsituation im Land Berlin (GVW) vom 14.7.1987 darauf hin, daß der Gesetzgeber die in der Rechtsprechung vertretende Auffassung billigt. Mit dieser Vorschrift wird nämlich für ehemals preisgebundenen Wohnraum in Berlin die Erhöhung der Inklusivmiete nach Wegfall der Preisbindung ausdrücklich zugelassen, um für diesen speziellen Fall hinsichtlich der Erhöhung von Betriebskosten eine der Rechtsprechung entgegenstehende Rechtslage herbeizuführen (vgl. hierzu im einzelnen: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Auflage, § 7 GVW Rdn. 3 ff.).

III. Hinsichtlich der zweiten Vorlagefrage ist die Vorlage unzulässig. Die Voraussetzungen des § 541 Abs. 1 S. 1 ZPO für den Erlaß eines Rechtsentscheids sind nicht erfüllt.

1. Der Senat hat erwogen, ob die zur Entscheidung vorgelegte Frage für die Entscheidung des Landgerichts über die Berufung erheblich ist. Angesichts der hier vorliegenden Vertragsgestaltung spricht - auch mit Rücksicht auf die Unklarheitsregel in § 5 AGBG - einiges für eine Auslegung entsprechend der Ansicht des Amtsgerichts, wonach die Formularklauseln in § 3 Ziffern 6 und 7 des Vertrages eine Regelung nur für den Fall treffen wollten, daß in den dafür vorgesehenen Spalten die Zahlung von Nebenkosten gesondert neben der Miete überhaupt vereinbart worden ist. Im Rahmen der Auslegung könnte hier auch der Umstand zu berücksichtigen sein, daß die Rechtsvorgängerin des Kl. über einen Zeitraum von ca. 13 Jahren keine Mieterhöhung aufgrund gestiegener Betriebskosten verlangt hat, obwohl die Betriebskosten nach der Lebenserfahrung in dieser Zeit gestiegen sind. Der Senat sieht sich jedoch auch insoweit an die Rechtsauffassung des Landgerichts, da nicht offensichtlich unhaltbar, gebunden (vgl. Baumbach/Albers, ZPO, 55. Auflage, § 541 Rdn. 9 m.w.N.).

2. Die Rechtsfrage hat jedoch keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne von § 541 Abs. 1 S. 1 2. Halbs. ZPO.

Die Vorlagefrage verhält sich über die Auslegung des Mietvertrages. Grundsätzlich ist die Auslegung rechtsgeschäftlicher Bestimmungen Sache des Tatrichters. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn es sich um typische, häufig wiederkehrende Bestimmungen eines Mietvertrages handelt (BGHZ 84, 345; Senat in ZMR 1991, 219).

Es mag dahinstehen, ob die Regelung in § 3 Ziffer 6 des Vertrages, die mit ähnlichem Wortlaut auch dem negativen Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 22.4.1993 (ZMR 1993, 331) zugrunde liegt, eine in Mietverträgen häufig wiederkehrende, typische Bestimmung ist. Jedenfalls in der vorliegenden Konstellation, insbesondere angesichts des Zusammentreffens mit der Regelung in § 3 Ziffer 7 und angesichts der oben unter III 1. angesprochenen Vertragsgestaltung, mit der eine Inklusivmiete vereinbart worden ist, kann nicht von einer häufig wiederkehrenden, typischen vertraglichen Regelung ausgegangen werden. Auslegungsfragen, wie sie die Kammer unterbreitet, sind bisher - soweit ersichtlich - weder in der Rechtsprechung noch in der Literatur erörtert worden. Auch die Kammer hat nicht dargelegt, daß sie über den vorliegenden Einzelfall hinaus mit diesen Fragen befaßt worden ist.

Soweit in dem Vorlagebeschluß ausgeführt ist, § 3 Ziffer 6 des Vertrages sei ersichtlich auf Anraten der Literatur in den Formularvertrag aufgenommen worden, vermag dies eine grundsätzliche Bedeutung nicht zu begründen. In der angegebenen Literaturstelle (Schultz in: Bub/Treier a. a. O. III A Rdn. 325) werden weder die hier streitgegenständlichen Klauseln vorgeschlagen, noch sind den Ausführungen Anhaltspunkte für deren Auslegung und Wirksamkeitsbewertung zu entnehmen.

Hinzu kommt, daß nach der Rechtsauffassung des Landgerichts, an die der Senat gebunden ist, die isolierte Auslegung und Wirksamkeitsbewertung von § 3 Ziffer 6 des Vertrages nicht entscheidungserheblich ist. Die Kammer legt nämlich § 3 Ziffer 7 des Vertrages als Erweiterung von Ziffer 6 aus und hält deshalb - wohl zutreffend - die Klauseln bereits entsprechend dem Urteil des BGH vom 20.1.1993 (NJW 1993, 1061) wegen eines Verstoßes gegen § 4 Abs. 2 MHG aufgrund der umfassenden Rückwirkungsmöglichkeit für unwirksam (vgl. hierzu auch Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rdn. 753). Wenn die Vertragsklauseln, so wie sie nach Auffassung des Landgerichts auszulegen sind, bereits mit Blick auf zu diesen Fragen ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung unwirksam sind, kann erst recht eine grundsätzliche Bedeutung nicht angenommen werden.

Hiernach war der Erlaß eines Rechtsentscheides über die zweite Vorlagefrage abzulehnen.

In vielen Mietverträgen findet sich der Hinweis, daß der Mieter Betriebskosten nach der Anlage 3 zu § 27 II. BV zu tragen habe. Ob dies alleine ausreicht, die Verpflichtung des Mieters in einem Formularmietvertrag zu begründen, war in letzter Zeit zweifelhaft geworden. Das OLG Schleswig hat in einem Rechtsentscheid zu § 568 BGB gemeint, die schlichte Verweisung auf das Gesetz könne gegen das Transparenzgebot verstoßen. Im Anschluß daran hatte das Amtsgericht Dortmund auch die bloße Bezugnahme auf die gesetzliche Regelung des § 27 II. BV für unzureichend erachtet.

Mit Rechtsentscheid vom 22. August 1997 meinte das OLG Hamm, die Begriffe "Betriebskosten" und "Nebenkosten" gehörten inzwischen zum allgemeinen Sprachgebrauch, und deren Inhalt sei dem durchschnittlichen Mieter bekannt. Eine besondere Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten im Mietvertrag sei also nicht nötig.

In einem weiteren Rechtsentscheid vom 20. August 1997 meinte das OLG Hamm, bei einer Bruttomiete sei ohne besonderen Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag die Umlage gestiegener Betriebskosten im Wege der Mieterhöhung nicht möglich. Der Beschluß steht zwar im Einklang mit zwei Uralt-Rechtsentscheiden aus den Jahren 1980 und 1981, verstößt aber gleichwohl gegen Wortlaut und Sinn der gesetzlichen Regelung (siehe dazu die eingehende Urteilsanmerkung von Beuermann in diesem Heft Seite 1134).