Mieterhöhung

Mieterhöhung; frei finanzierter Wohnraum; Mietspiegel

Der Vermieter von preisfreiem Wohnraum kann ein Mieterhöhungsbegehren nach § 2 MHG wirksam durch die Bezugnahme auf einen von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellten Mietspiegel begründen, selbst wenn der mitgliederstärkste Interessenvertreter der Mieter diesem Mietspiegel nicht zugestimmt hat.

I. Der Kl. ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, in welchem die Bekl. aufgrund eines seit dem 1. August 1979 bestehenden Mietverhältnisses eine Wohnung innehaben.

Mit Schreiben vom 25. April 1988 bat der Kl. die Bekl. um Zustimmung bis zum 1. Juli 1988 zur Anhebung des Grundmietzinses für ihre Wohnung auf 567 DM monatlich, entsprechend 6,30 DM je qm Wohnfläche. Dieses Miet erhöhungsverlangen stützte er auf den "Mietwertspiegel für nicht preisgebundene Wohnungen in ..." nach dem Stand vom 1. Januar 1988, welcher auf einer nach empirisch-statistischen Methoden durchgeführten Repräsentativbefragung des FORSA-Institutes aufgrund von Angaben der Vermieter beruht. Miterstellt wurde der Mietwertspiegel auf seiten der Interessenvertreter der Mieter von dem Verein Deutscher Mieter und Pächter e.V. (ca. 6.500 Mitglieder), während der Mieterverein (ca. 11.000 Mitglieder), in dessen Einvernehmen die Auftragsvergabe an das FORSA-Institut erfolgt war, im Erstellungsverfahren ausdrücklich seine Zustimmung zum Mietwertspiegel verweigerte. Grund für die Zustimmungsverweigerung war im wesentlichen, daß keine Einigung darüber erzielt werden konnte, ob und in welchem Umfang die Mietwerte für Wohnungen gemeinnütziger Wohnungsunternehmen in die Mietwerttabelle einfließen sollten. Der Mietwertspiegel ist in den amtlichen Bekanntmachungen der Stadt veröffentlicht worden.

Der Kl. hat sein Mieterhöhungsverlangen klageweise geltend gemacht, nachdem die Bekl. die erbetene Zustimmung zur Mieterhöhung nicht erteilt hatten.

Das Amtsgericht hat durch Urteil vom 2. November 1988 (veröffentlicht in WuM 1989, 26) einen Anspruch des Kl. auf Zustimmung zur Mieterhöhung mit der Begründung verneint, es fehle an den Inhaltserfordernissen für ein wirksames Erhöhungsverlangen, da der Kl. sich zu dessen Begründung nicht auf einen Mietspiegel gemäß § 2 II Satz 2 MHG berufen habe, der von den Gemeinden oder den Interessenverbänden der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden sei. Die Zustimmung des kleineren Vereins Deutscher Mieter und Pächter e.V. falle gegenüber der fehlenden Zustimmung des mitgliederstärkeren und bedeutenderen Mietervereins ... und Umgebung e.V. nicht ins Gewicht.

Gegen dieses Urteil hat der Kl. Berufung eingelegt. Er vertritt die Auffassung, zur Wirksamkeit des Mietpreisspiegels reiche die Erstellung unter Mitwirkung des Vereins Deutscher Mieter und Pächter e.V. aus, da dieser trotz der geringeren Mitgliederzahl ebenso über ausreichende Sachkunde verfüge wie der Mieterverein ... und Umgebung e.V.

Demgegenüber meinen die Bekl., zur Wirksamkeit des Mietpreisspiegels sei auch die Zustimmung des mitgliederstärkeren Mietervereins erforderlich, der aber zu Recht die Zustimmung wegen der dem Umfang nach nicht ausreichenden Einbeziehung von Mietpreisen für frei finanzierte Wohnungen der gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften verweigert habe.

Das Berufungsgericht, das im Ausgangsfall einen wirksam erstellten Miet-preisspiegel annehmen und damit die Voraussetzen eines wirksamen Er-höhungsverlangens bejahen möchte, hat dem Senat gemäß Artikel III des 3. MÄG folgende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist ein Mieterhöhungsbegehren gemäß § 2 MHG, das sich zur Begründung auf einen Mietwertspiegel bezieht, wirksam, wenn diesem Mietwertspiegel nicht alle oder nicht der mitgliederstärkste Interessenvertreter der Mieter zugestimmt haben?

II. Die Vorlage ist zulässig gemäß Artikel II Abs. 1 Satz 1, 2. Halbsatz des 3. MÄG. Sie bezieht sich auf eine Rechtsfrage aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Die Vorlagefrage ist, soweit ersichtlich, bisher durch Rechtsentscheid nicht entschieden worden. Sie ist auch von grundsätzlicher Bedeutung. Das ergibt sich zwar nicht allein daraus, daß in den ver schiedenen Abteilungen für Mietsachen des Amtsgerichts die Anwendbarkeit des fraglichen Mietpreisspiegels in der Vergangenheit unterschiedlich beantwortet worden ist. Jedoch ist zu erwarten, daß die Vorlagefrage auch in zukünftigen Fällen - auch über den Bereich von ... hinaus - erneut auftreten und unterschiedlich beurteilt werden kann.

Die vorgelegte Rechtsfrage ist auch entscheidungserheblich. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens und damit die Zulässigkeit der Zu-stimmungsklage hängen nämlich davon ab, ob zur Begründung des Erhö-hungsverlangens auf einen wirksam zustande gekommenen Mietspiegel Bezug genommen worden ist.

III. In der Sache ist die Frage zu beantworten, wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich.

1. Nach § 2 II MHG kann sich der Vermieter gegenüber dem Mieter bei der schriftlichen Geltendmachung des Mieterhöhungsanspruchs u. a. auf eine Übersicht über die üblichen Entgelte nach Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 in der Ge-meinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage beziehen, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt und anerkannt worden ist (Mietspiegel). Dieser Gesetzeswortlaut gibt nichts dafür her, daß sämtliche Interessenvertretungen zustimmen müssen. Es ist dort lediglich von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter die Rede. Wenn der Gesetzgeber das Zustimmungserfordernis aller Interessenvertreter einer Seite oder einer irgendwie gearteten Mehrheit hiervon hätte vorschreiben wollen, hätte er Formulierungen wie "von allen Interessenvertretern" oder "von den Interessenvertretern" oder "von der Mehrheit der Interessenvertreter" gewählt. Eine zahlenmäßige oder prozentuale Min-destanforderung der Repräsentanz einer an der Erstellung des Mietspiegels beteiligten Seite hat der Gesetzeswortlaut gerade nicht festgelegt (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 2 MHG Rz. 85).

2. In § 2 V Satz 4 MHG wurde die Bundesregierung ermächtigt, durch Rechtsverordnung Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen. Hiervon hat die Bundesregierung bis heute jedoch keinen Gebrauch gemacht. Viel-mehr gibt es Hinweise für die Aufstellung von Mietspiegeln im Bericht der Bundesregierung betreffend die Ermöglichung einer vermehrten Aufstellung von Mietspiegeln durch die Gemeinden vom 10. Mai 1976 (Bundestagsdrucksache 7/5160, abgedruckt in Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rz. C 156 t) und eine hierzu vom Bundesmini-ster für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau vom 7. Mai 1976 her-ausgegebene Fortschreibung (abgedruckt in Schmidt-Futterer/Blank Rz C 156 u). Darin wird die Aufstellung des Mietspiegels durch die Gemeinde empfohlen, wobei es für zweckmäßig gehalten wird, daß die Gemeinde mit den beteiligten Verbänden Verfahren und Ergebnis der Aufstellung von Mietspiegeln erörtert, um eine möglichst breite Zustimmung zu erreichen und günstige Voraussetzungen für deren Anwendung zu schaffen. Zu der Frage, inwieweit bei einem nicht von der Gemeinde, sondern von Interessenverbänden aufgestellten Mietspiegel zu dessen wirksamem Zustandekommen alle oder jedenfalls der mitgliederstärkste Interessenvertreter der Mieter oder der Vermieter zugestimmt haben müssen, äußern sich die er-wähnten Berichte nicht ausdrücklich. Immerhin läßt sich aber aus dem ge-nannten Ziel einer möglichst breiten Zustimmung folgern, daß die Zustimmung aller Interessenverbände nicht in jedem Fall als erreichbar und auch nicht als erforderlich angesehen wird.

3. Desweiteren erfordert auch der Sinn und Zweck des § 2 MHG nicht die Zustimmung der jeweils größten Gruppe der Interessenvertreter beider Seiten. Der Mieter soll vor unberechtigten, über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehenden Mieterhöhungen geschützt werden, indem der Vermieter verpflichtet wird, sein Erhöhungsverlangen zu begründen. Der Vermieter soll daran gehindert werden, willkürliche und voreilige Erhöhungen geltend zu machen; der Mieter soll andererseits in die Lage versetzt werden, die vom Vermieter zugrunde gelegten Sachgründe zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, wie er sich zu dem Verlangen des Vermieters stellen will (BVerfGE 49, 244, 249 = DWW 1978, 240, 241; Emmerich/Sonnenschein, Miete Artikel 3 WKSchG § 2 MHRG Rz. 24). Als ausreichend ist daher anzusehen, daß der Mietspiegel aufgrund eines Zu-sammenwirkens von Interessenverbänden von Vermietern und Mietern erstellt wurde und dem Mieter die Überprüfung ermöglicht, ob der geforderte höhere Mietzins die Entgelte übersteigt, die in der Gemeinde für die Ver-mietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gezahlt werden.

Diese Anforderungen erfüllt auch ein Mietspiegel, dem nicht alle oder je-denfalls nicht der mitgliederstärkste Interessenvertreter der Mieter zugestimmt haben. Wie sich aus der gesetzlich vorgesehenen Beteiligung bei-der Seiten - der Vermieter und der Mieter - ergibt, soll sichergestellt sein, daß der Mietspiegel nicht von einseitig interessierter Seite verfälscht wird. Der zur Begründung herangezogene Mietspiegel muß also hinsichtlich der Erstellung objektiven Kriterien genügen. Einwände gegen die Objektivität bei der Erstellung des Mietspiegels ließen sich aber nur dann erheben, wenn sich aus der (geringen) Größe eines Verbandes eine Beeinflussung durch einen Verband der Gegenseite begründen ließe oder etwa auf sach-liche Inkompetenz bei der Beurteilung der Höhe der ortsüblichen Miete ge-schlossen werden könnte. Typischerweise gehört es zu den satzungsmäßigen Aufgaben eines Mieter- oder Vermietervereins, die Interessen der jeweiligen Mitglieder wahrzunehmen. Die Interessenwahrnehmung besteht auch darin, daß der Interessenvertreter in der Lage ist, die für die Ob-jektivität und Richtigkeit eines Mietspiegels sprechenden Maßstäbe zu be-urteilen. Dann ist aber auch grundsätzlich davon auszugehen, daß die Be-teiligung nur jeweils eines im Geltungsbereich des Mietspiegels tätigen Mieter- und Vermieterverbandes ausreicht (vgl. Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 145 Anm. 2; Grote DWW 1989, 250, 252; wi-dersprüchlich Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 4. Aufl. § 2 MHG, Rz. 79 unter Hinweis auf AG Dortmund DWW 1989, 332 und AG Dortmund DWW 1989, 26; anderer Ansicht Em-merich/Sonnenschein a.a.O. § 2 MHG Rz. 30, zweifelnd aber Rz. 29).

Jedenfalls ist die erforderliche Objektivität dann gewahrt, wenn - wie im Vorlagefall - an der Erstellung des Mietspiegels ein nicht ganz unbedeutender Interessenverband der Mieterseite beteiligt war, so daß das notwendige Gegengewicht gegenüber dem Einfluß der anderen Seite gegeben war.

4. Gegen das Erfordernis der Zustimmung aller Interessenvertreter oder auch nur des mitgliederstärksten Verbandes läßt sich weiter anführen, daß es sonst in der Macht auch nur eines Verbandes läge, die wirksame Erstel-lung eines - nach der Intention des Gesetzgebers für möglichst viele Ge-meinden gewünschten - Mietspiegels zu verhindern. Da die Zustimmung oder Anerkennung im freien Belieben jedes einzelnen Verbandes steht, könnte die Erstellung eines Mietspiegels selbst mit sachlich nicht angezeigten Erwägungen verhindert werden, wie gerade der vorliegende Fall zeigt, in dem der mitgliederstärkste Mieterverein seine Zustimmung im we-sentlichen wegen fehlender oder seiner Ansicht nach nicht ausreichender Berücksichtigung der Mietwerte für Wohnungen gemeinnütziger Wohnungsunternehmen verweigert. Nach § 2 V Satz 2 MHG sollen indes Ent-gelte, die aufgrund gesetzlicher Bestimmungen an Höchstbeträge gebunden sind, bei der Aufstellung von Mietspiegeln außer Betracht bleiben. Da-zu gehören aber nach allgemeiner Meinung auch die Wohnungen gemeinnütziger Wohnungsbauunternehmen, auch wenn diese nicht öffentlich ge-fördert sind, deren Mieten jedoch - obgleich § 7 Abs. 2 WGG keine recht-lichen Wirkungen im Verhältnis Vermieter/Mieter zeitigt (OLG Hamm, RE v. 14. Juli 1981, NJW 1981, 2262) - wegen Anerkennung als gemeinnützi-ges Unternehmen nach Kostengesichtspunkten und nicht nach Marktgesichtspunkten kalkuliert sind (Bundestagsdrucksache 9/2079 S. 17; Em-merich/Sonnenschein a.a.O., § 2 MHG, Rz. 17 und 28; Schmidt-Futterer Blank a.a.O. Rz. C 156 i; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Anm. III 663; Palandt/Putzo, 49. Aufl., § 2 MHG Anm. 9 c; Barthelmess a.a.O. Rz. 80; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl. § 145 Rz. 16; derselbe in "Das neue Mietrecht 1983" S. 69).

5. Selbst wenn Bedenken gegen die Richtigkeit der in dem Mietspiegel ent-haltenen Tabellenwerte vorliegen würden, wäre dies für die Frage der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht von Bedeutung. Dies ergibt sich daraus, daß zwischen dem vorprozessualen Erhöhungsverfahren ei-nerseits und der Beweispflicht im anschließenden Mieterhöhungsprozeß andererseits zu unterscheiden ist. Die Begründungspflicht des § 2 II MHG ist nur ein formales Erfordernis für die Zulässigkeit der Erhöhungsklage (vgl. BVerfGE 53, 352 = DWW 1980, 123, 124 = NJW 1980, 1617; Bundes-tagsdrucksache 9/2079 S. 16; Sonnenschein a.a.O., § 2 MHG Rz. 25; Pa-landt/Putzo § 2 MHRG Anm. 5; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 145 Rz. 4 a). Ob der Mietspiegel als Beweis für den materiell-recht lichen Erhöhungsanspruch ausreicht, ist vielmehr im Mieterhöhungsprozeß zu klären (Emmerich/Sonnenschein, a.a.O., § 2 MHG, Rz. 25; Beuermann a.a.O. § 2 MHG, Rz. 78). Dafür spricht auch die Überlegung, daß der einzelne Vermieter im allgemeinen nicht sofort erkennen kann, ob ein Miet-spiegel die ortsübliche Vergleichsmiete in jeder Hinsicht zutreffend wiedergibt. Anderenfalls müßte er das Risiko tragen, daß seine Mieterhöhungsklage bereits aus formalen Gründen abgewiesen wird.

Gleiches gilt auch hinsichtlich der gesetzlich vorgeschriebenen Mitwirkung von Interessenverbänden. Es ist dem Vermieter nicht zuzumuten, vor Gel-tendmachung seines Erhöhungsverlangens eigene Ermittlungen darüber anzustellen, ob auch quantitative oder qualitative Anforderungen für die Beteiligung beider Interessengruppen an dem Erstellungsverfahren erfüllt sind. Vielmehr muß es ausreichen, wenn aus dem Mietspiegel für den Ver-mieter zu erkennen war, daß an der Erstellung zumindest ein Vertreter beider Seiten beteiligt war.