Mieterhöhung

1. Der Vermieter einer Wohnung, bezüglich der eine Erhöhung des Mietzinses auf bestimmte Zeit durch Vereinbarung ausgeschlossen ist, und bezüglich welcher sich das Mietverhältnis der Vertragsparteien um einen im Vertrage bezeichneten Zeitraum fortsetzt, wenn es nicht von einem Vertragsteil gekündigt wird, ist berechtigt, schon vor Ablauf der vertraglich bestimmten Zeit mit festem Mietzins nach § 2 MHRG zu verlangen, daß der Mieter einer Mieterhöhung, die nach Ablauf der vertraglich bestimmten Zeit wirksam werden soll, zustimmt.

2. In diesem Fall werden die in § 2 Abs. 3 und 4 MHRG bestimmten Fristen schon vor Ablauf der vertraglich bestimmten Zeit mit festem Mietzins in Lauf gesetzt, und zwar bei rechtzeitiger Geltendmachung des Erhöhungsverlangens in der Weise, daß ein eventuell geschuldeter erhöhter Mietzins für die Zeit alsbald nach Ablauf der vereinbarten Zeit zu leisten ist.

I. Dem Rechtsstreit, der zur Vorlage der Sache an den Senat geführt hat, liegt ein Streit der Parteien um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHRG) zugrunde. Der Rechtsvorgänger der Kl., welche Mitglieder einer ungeteilten Erbengemeinschaft sind, vermietete im Jahre 1971 den Bekl. eine Wohnung. Die Dauer des Mietverhältnisses wurde auf die Zeit vom 1.7.1971 bis zum 30.6.1981 bestimmt; es wurde ein Festmietzins von 400 DM vereinbart. Ferner ist u. a. vertraglich bestimmt, daß sich das Mietverhältnis jeweils um ein Jahr verlängert, falls der Vertrag nicht von einem der Vertragsteile mit der gesetzlichen Frist zu seinem Ablauftermin gekündigt wird. Mit Schreiben vom 23.6.1981, also ca. 1 Woche vor Ablauf der vertraglich bestimmten Mietzeit von zehn Jahren, haben die Kl. von den Bekl. Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab 1.10.1981 erbeten. Die Bekl. sind auf die Vorstellungen der Kl. nicht in vollem Umfang eingegangen. Die daraufhin von den Kl. erhobene Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab 1.10.1981 hat das Amtsgericht abgewiesen. Die Kl. verfolgen daraufhin nunmehr ihr Klagebegehren vor dem Landgericht als Berufungsgericht weiter. II. Das Landgericht hat dem Senat die folgenden Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt: 1. Ist bei Vermietung von Wohnraum ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 2 MHG wirksam, wenn bis zu einem bestimmten Zeitpunkt eine vertragliche Mietpreisbindung (Festmietzins) besteht und das Mieterhöhungsverlangen schon vor Ablauf der Mietpreisbindung gegenüber dem Mieter gestellt wird, wenn auch mit Wirkung nach Ablauf dieser Bindung? 2. Wenn ja, werden die Fristen nach § 2 Abs. 3 u. 4 MHG nicht früher in Lauf gesetzt als bei einer nach Ablauf der vertraglichen Mietpreisbindung abgegebenen Mieterhöhungserklärung? III. Die Vorlage ist gem. Art. III Abs. 1 des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes (MietRÄndG) zulässig. Die Vorlagefragen sind wie aus der Beschlußformel ersichtlich zu bescheiden. 1. Der Senat weicht mit und im Rahmen dieser Entscheidungen nicht ab von den Entscheidungen des Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 17.8.1981 (ergangen zu §§ 1 Satz 3, 2 bis 7, MHRG, vgl. WuM 81, 273) und des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 4.12.1981 (ergangen zu § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 3 u. 4 MHRG, vgl. WuM 82, 105), so daß kein Anlaß besteht, die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorzulegen; dazu wird auf die Ausführungen unten verwiesen. 2. Zur Vorlagefrage 1. Sie ist wie aus der Beschlußformel zu 1. ersichtlich zu beantworten. 2.1. Die Vorlagefrage ist in dem vom Landgericht zu entscheidenden Fall nach dem derzeitigen Sachstand entscheidungserheblich, weil das Landgericht seiner im Vorlagebeschluß geäußerten Annahme gemäß das Gesetz zur Regelung der Miethöhe anzuwenden haben wird. Der Senat folgt insoweit dem OLG Zweibrücken, welches in seinem Rechtsentscheid vom 17.8.1981 entschieden hat (vgl. WuM 81, 273), daß das Recht des Vermieters, eine Erhöhung des Mietzinses nach Maßgabe der §§ 2 bis 7 MHRG zu verlangen, nicht nach § 1 Satz 3 MHRG ausgeschlossen ist, wenn sich das Mietverhältnis nach Ablauf der zunächst vereinbarten Mietzeit automatisch auf bestimmte Zeit verlängert; auf die Gründe des Beschlusses des OLG Zweibrücken, denen sich der Senat anschließt, wird verwiesen. Dem vorliegenden Verfahren liegt der gleiche Sachverhalt zugrunde wie der, über welchen das OLG Zweibrücken zu befinden hatte: Auch im vorliegenden Fall ist das Mietverhältnis nach

st vereinbarten Mietzeit automatisch auf bestimmte Zeit verlängert; auf die Gründe des Beschlusses des OLG Zweibrücken, denen sich der Senat anschließt, wird verwiesen. Dem vorliegenden Verfahren liegt der gleiche Sachverhalt zugrunde wie der, über welchen das OLG Zweibrücken zu befinden hatte: Auch im vorliegenden Fall ist das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten zehnjährigen Mietzeit mit festem Mietzins automatisch um ein Jahr verlängert worden (§ 2 Nr. 1 des Mietvertrages), weil es zum ersten Ablauftermin von keiner der Parteien gekündigt worden ist. 2.2. Der Sachverhalt, welcher der Vorlagefrage zu 1. zugrunde liegt, ist im Ergebnis nicht anders zu beurteilen als der, welcher dem Rechtsentscheid des beschließenden Senats vom 9. 10. 1980 zugrunde liegt (4 Re Miet 2/80; abgedruckt in NJW 81, 234 mit Anmerkung Köhler; WuM 80, 262 mit krit. Anmerkung Herpers; diesem Rechtsentscheid des Senats hat sich das Kammergericht [vgl. WuM 1982, 102] angeschlossen). Der beschließende Senat hat mit diesem Rechtsentscheid erkannt, daß der Vermieter einer Wohnung, die preisgebunden im Sinne von § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHRG ist, berechtigt ist, schon vor dem Ablauf der Preisbindung vom Mieter nach § 2 MHHG zu verlangen, daß dieser einer Mieterhöhung, die nach Ablauf der Preisbindung wirksam werden soll, zustimmt. Der vorliegende Sachverhalt ist in dem mit der Vorlagefrage bezeichneten Punkt rechtlich gleich zu bewerten. Auch im vorliegenden Fall steht wie im Falle einer zunächst für den Mietzins bestehenden Preisbindung im Hinblick auf das Gesetz zur Regelung der Miethöhe ein (Ausschluß-) Tatbestand - hier der Fall des vereinbarten befristeten Ausschlusses einer Erhöhung - in Rede, für den das Gesetz (§ 1 Satz 2 MHRG) eine Erhöhung nach Maßgabe der §§ 2 bis 7 MHRG zeitweilig ausschließt, und zwar, so der Wortlaut des § 1 Satz 2 MHRG "soweit und solange eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist". Auch im vorliegenden Fall folgt aus dem Zweck des § 2 MHRG die Berechtigung des Vermieters, schon vor dem Ablauf des Laufs der bezeichneten Vereinbarung zu verlangen, einer Mieterhöhung, die alsbald nach dem Ablauf der Zeit mit festem Mietzins wirksam werden soll, zuzustimmen; der Wortlaut des § 1 Satz 2 MHRG ("soweit und solange eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist"), interpretiert man ihn gemäß dem unten darzulegenden Willen des Gesetzgebers, steht damit in Einklang. Zweck des § 2 MHRG ist es, dem Vermieter einen angemessenen, marktorientierten Ertrag zu garantieren, zugleich aber den Mieter vor erhöhten Mietzinsforderungen des Vermieters, die nur aufgrund einer Mangellage am Markt durchsetzbar wären, zu schützen (vgl. dazu Rechtsausschuß BT-Dr. VI/2421, S. 4). Dieser Wille des Gesetzgebers gilt ungeteilt. Es ist deshalb nicht gerechtfertigt, dem Vermieter zu verwehren, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß den in § 2 Abs. 2 bis 4 MHRG vorgesehenen Regelungen so rechtzeitig zu verlangen, daß die Mieterhöhung für die Zeit alsbald nach Ablauf der vereinbarten Zeit mit festem Mietzins wirksam wird: Denn nur bei Bejahung der vom Landgericht vorgelegten Frage wird dem Willen des Gesetzgebers, dem Vermieter einer nicht preisgebundenen Wohnung einen marktorientierten Ertrag zu ermöglichen, Rechnung getragen; nur so wird ein systemwidriges Ergebnis, die Parteien des Mietvertrages noch eine gewisse Zeit nach Ablauf einer wie oben bezeichneten Ausschlußvereinbarung an den ursprünglich vereinbarten Mietzins zu binden, vermieden;

esetzgebers, dem Vermieter einer nicht preisgebundenen Wohnung einen marktorientierten Ertrag zu ermöglichen, Rechnung getragen; nur so wird ein systemwidriges Ergebnis, die Parteien des Mietvertrages noch eine gewisse Zeit nach Ablauf einer wie oben bezeichneten Ausschlußvereinbarung an den ursprünglich vereinbarten Mietzins zu binden, vermieden; letzteres, nämlich ein solches systemwidriges Ergebnis zu vermeiden, erscheint insbesondere auch in Fällen wie dem vorliegenden geboten, in denen die Parteien zehn Jahre lang an einen Festmietzins gebunden waren. Auf die Erwägungen des Senats im einzelnen in seinem Beschluß vom 9.10.1980 (a. a. O.), die hier im wesentlichen entsprechend gelten, wird verwiesen. 2.3. Die Entscheidung des Senats widerspricht nicht, wie oben bereits angedeutet worden ist, der des OLG Zweibrücken vom 17.8.1981 (WuM 81, 273). Die Beschlußformel der Entscheidung des OLG Zweibrücken befaßt sich mit der oben zu 2.2. behandelten Vorlagefrage gar nicht, ebensowenig zielt die dem OLG Zweibrücken vorgelegte Frage in diese Richtung, aber auch wenn man die Gründe der Entscheidung des OLG Zweibrücken in Betracht zieht, ist ein Widerspruch zur Entscheidung des erkennenden Senats nicht zu erkennen. Zwar spricht das OLG Zweibrücken aus (vgl. Abdruck der Gründe in WuM a. a. O. im Eingang des letzten Absatzes), § 1 Satz 3 MHRG stehe dem Verlangen auf Zustimmung zur Mieterhöhung bei Mietverträgen mit fester Laufzeit und Verlängerungsklausel nur entgegen, solange die zunächst vereinbarte Mietzeit laufe. Wertet man die Beschlußgründe des bezeichneten Gerichts indes im Zusammenhang, wird deutlich, daß damit eine Entscheidung zu der dem beschließenden Senat vorliegend angetragenen Frage nicht beabsichtigt war: Das OLG Zweibrücken hatte darüber zu befinden, ob bei Mietverhältnissen, die sich nach Ablauf der zunächst vereinbarten Zeit automatisch auf bestimmte Zeit verlängern (wenn sie nicht gekündigt werden), die in § 1 Satz 3 MHRG ausgesprochene Bindung nur für die vereinbarte Mietzeit gilt, oder auch für die automatisch auf bestimmte Zeit verlängerte Dauer des Mietverhältnisses. Die im vorliegenden Verfahren angesprochene spezielle Frage, ob das Erhöhungsverlangen so rechtzeitig geltend gemacht werden kann, daß die Mieterhöhung für die Zeit alsbald nach Ablauf der Zeit mit festem Mietzins wirksam wird, verhält sich die Entscheidung des OLG Zweibrücken nicht; mit dem oben wiedergegebenen, hier erörterten Satzteil (vgl. § 1 Satz 2 MHRG "solange die hier vereinbarte Mietzeit läuft") greift das OLG Zweibrücken in Wahrheit im Rahmen der ihm vorgelegten Frage nur den Gesetzeswortlaut auf, ohne - wie gesagt - die dem beschließenden Senat hier vorgelegte Frage (mit-) entscheiden zu wollen. 3. Zur Vorlagefrage zu 2. Sie ist wie aus der Beschlußformel zu 2. ersichtlich zu beantworten. Dies folgte zwingend aus der oben zu 2. 2. vertretenen Auffassung und der dazu gegebenen Begründung; das war bei wohlverstandener Interpretation des Beschlusses des Senats vom 9.10.1980 (a. a. O.) auch für den dort behandelten Fall bereits entsprechend entschieden: Wenn es darum geht, zu gewährleisten, daß eine Mieterhöhung alsbald nach Ablauf der vertraglich bestimmten Zeit, für die ein Festzins vereinbart ist, Platz greifen kann, so kann dies nach Maßgabe der in § 2 Abs. 3 u. 4 vorgesehenen Fristen nicht geschehen, wenn diese Fristen erst nach Ablauf der vertraglich bestimmten Zeit mit Festmietzins in Lauf gesetzt werden. Vielmehr beginnen die Fristen schon vor

ung alsbald nach Ablauf der vertraglich bestimmten Zeit, für die ein Festzins vereinbart ist, Platz greifen kann, so kann dies nach Maßgabe der in § 2 Abs. 3 u. 4 vorgesehenen Fristen nicht geschehen, wenn diese Fristen erst nach Ablauf der vertraglich bestimmten Zeit mit Festmietzins in Lauf gesetzt werden. Vielmehr beginnen die Fristen schon vor diesem Zeitpunkt zu laufen; werden sie allerdings, zumal wie in dem im vorliegenden Verfahren zu entscheidenden Fall, zwar vor Ablauf der vertraglich bestimmten Zeit mit festem Mietzins, aber nach Maßgabe der in § 2 Abs. 3 u. 4 MHRG bezeichneten Zeiträume nicht rechtzeitig vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeit geltend gemacht, kann die Mietpreiserhöhung nicht schon mit diesem Ablauf, sondern nur entsprechend später Platz greifen. 3.2. Diese Entscheidung (Beginn des Laufs der Fristen) widerspricht nicht der des OLG Oldenburg vom 4.12.1981 (WuM 82, 105). Das OLG Oldenburg hat entschieden, daß ein vor Ablauf der Jahresfrist nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHRG gestelltes Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam ist, daß aber die Fristen nach § 2 Abs. 3 u. 4 MHRG nicht früher in Lauf gesetzt werden als bei einer unmittelbar nach Ablauf der Jahresfrist abgegebenen Erklärung. Der im vorliegenden Verfahren zu entscheidende Fall ist durch die Entscheidung des OLG Oldenburg nicht berührt. Die Entscheidung jenes Gerichts betrifft den im Gesetz zur Regelung der Miethöhe behandelten Regelfall, daß bezüglich der Wohnung eine gesetzliche Mietpreisbindung und auch der in § 1 Satz 2 bezeichnete Ausschlußtatbestand nicht vorliegen. Der zuletzt bezeichnete Ausschlußtatbestand, der Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist, unterscheidet sich grundlegend von jenem vom OLG Oldenburg behandelten Regelfall; das wird noch einmal ganz deutlich, wenn man darauf hinweist, daß im vorliegenden Fall der Mietzins für die Dauer von zehn Jahren fest vereinbart war; wertet man Anlaß wie Inhalt und Begründung jener Entscheidung, hat das OLG Oldenburg über eine Fallgestaltung, wie sie im vorliegenden Verfahren ansteht, nicht entschieden.