Mieterhöhung

Der Vermieter kann den Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses gemäß § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG durch die Benennung von drei Wohnungen aus dem eigenen Bestand begründen. Diese Wohnungen dürfen sich auch in demselben Haus wie die Wohnung des Mieters befinden.

I. Die Bekl. bewohnt eine Wohnung in dem Mehrfamilienhaus der Kl. Die Bekl. zahlte bis zum 30.6.1982 eine monatliche Grundmiete von 330 DM. Nach ihrer Ansicht ist am 1.7.1982 eine Mieterhöhung auf 335 DM zwischen den Parteien zustande gekommen.

Die Kl. hat mit Schreiben vom 30.3.1983 von der Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf 435 DM ab 1.7.1983 verlangt. Zur Begründung hat sie sich auf den Mietzins, der für drei weitere Wohnungen in demselben Haus bezahlt wird, berufen. Die Bekl. hat ihre Zustimmung nicht erteilt. Das Amtsgericht hat die daraufhin erhobene Klage durch Urteil vom 5.10.1983 als unzulässig abgewiesen, weil die Kl. die nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG geltende Sperrfrist von einem Jahr seit der letzten Mieterhöhung nicht eingehalten habe. Mit der Berufung verlangt die Kl. die Zustimmung der Bekl. zur Zahlung einer Miete von 429 DM ab 1.1.1983, hilfsweise zur Zahlung von 435 DM seit dem 1.10.1983.

Durch Beschluß vom 29.2.1984 hat das LG Mannheim dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Genügt es für die Begründung der Mieterhöhungserklärung gemäß § 2 Abs. 2 MHG, wenn der Vermieter in dem Erhöhungsschreiben drei Vergleichswohnungen benennt, die sämtlich in seinem Eigentum stehen und die im selben Haus gelegen sind wie die Wohnung des Mieters?

II. Die Vorlage ist zulässig.

Die zugrunde liegende Rechtsfrage ist erst aufgrund des § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG, der durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982 (BGBl. I Seite 1912) an die Stelle des bisherigen § 2 Abs. 2 Satz 3 MHG getreten ist, entstanden, denn nach der bis zum 31.12.1982 geltenden Gesetzesfassung war dem Vermieter die Benennung von eigenen Wohnungen zur Begründung seines Erhöhungsverlangens durch das Tatbestandsmerkmal anderer Vermieter zweifelsfrei versagt. Die Rechtsfrage hat grundsätzliche Bedeutung; denn sie wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt und voraussichtlich in einer Vielzahl von Fällen auftreten. Sie ist auch, soweit ersichtlich, durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden worden.

Das Landgericht hat hinreichend dargelegt, daß es nach einer den Senat grundsätzlich bindenden Rechtsauffassung für die Entscheidung des Rechtsstreits auf die vorgelegte Frage ankommt. Die Kammer geht davon aus, daß die verfrüht abgegebene Mieterhöhungserklärung zum zulässigen Termin wirksam geworden ist (vgl. dazu OLG Oldenburg RES. § 2 MHG Nr. 16), die Berufung also nicht mit der vom Amtsgericht gegebenen Begründung zurückgewiesen werden kann. Daher hängt die Entscheidung über die Zulässigkeit der Klage von der vorgelegten Frage ab.

Der Senat hat den Parteien Gelegenheit gegeben, zum Vorlagebeschluß des Landgerichts Stellung zu nehmen.

III. Der Senat bejaht die vorgelegte Rechtsfrage.

1. Begründet der Vermieter sein Erhöhungsverlangen mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, so genügt die Benennung von drei Wohnungen (§ 2 Abs. 2 Satz 4 MHG). Der Wortlaut dieser Vorschrift ist danach, was die Herkunft dieser Wohnungen angeht, eindeutig; insoweit bestehen keinerlei Beschränkungen. Der Vermieter kann jede Wohnung zur Begründung seines Anspruchs benennen, die hinsichtlich der in § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG genannten Kriterien die Voraussetzungen der Vergleichbarkeit erfüllt. Die Person des Vermieters der Vergleichswohnungen hat keine Bedeutung. Daher ist der Vermieter nicht gehindert, sich ausschließlich auf eigene Wohnungen als Vergleichsobjekte zu berufen (ebenso Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 3. Aufl., § 2 MHG Rn. 104; derselbe WuM 1983, 63; Gramlich NJW 1983, 420; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 2. Aufl., § 147 Rn. 6; Landfermann, Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, S. 44; Emmerich-Sonnenschein, Miete § 2 MHG Rn. 40).

2. Die Entstehungsgeschichte der Vorschrift zeigt, daß der Gesetzgeber der Norm auch den Inhalt hat geben wollen, wie ihn die reine Wortlautinterpretation nahelegt.

Das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982 beruht im wesentlichen auf einem Entwurf der Fraktion der CDU/ CSU und FDP vom 5.11.1982 (BT-Drucksache 9/2079). In der Begründung zu diesem Entwurf wird ausdrücklich hingewiesen (Teil A II b; Teil B Art. 2 Nr. 1 Buchstabe b), daß zur Begründung des Erhöhungsverlangens auch Wohnungen aus dem Bestand des Vermieters herangezogen werden können. Diesem Bestreben wurde gesetzestechnisch gerade dadurch Rechnung getragen, daß das Tatbestandsmerkmal "anderer Vermieter" in § 2 Abs. 2 Satz 3 MHG a. E entfiel. Der Begründung läßt sich nicht der geringste Hinweis dafür entnehmen, daß diese dem Vermieter neu gewährte Befugnis zugleich aber eingeschränkt, etwa auf nur eine Wohnung begrenzt werden, soll.

Im Gegenteil gehörte es gerade zu den Hauptabsichten der Novellierung, das Mieterhöhungsverfahren zu vereinfachen. In der Begründung des Gesetzentwurfs heißt es dazu (Teil A II b):

Ein Hauptmangel des geltenden Rechts ist die unpraktikable Gestaltung des vorprozessualen Mieterhöhungsverfahrens. Aufgabe der Begründung des Mieterhöhungsverlangens ist es, dem Mieter gewisse Hinweise für die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu geben. Die hierbei dem Vermieter auferlegte Pflicht darf jedoch nicht überspannt werden und wegen übertriebener formeller Erfordernisse dazu führen, daß die Durchsetzung marktgerechter, d. h. materiell berechtigter Erhöhungsverlangen verhindert wird.

Demgemäß ist die Rechtsstellung des Vermieters mit der Neufassung von § 2 MHG in zahlreichen Punkten verbessert worden, insbesondere durch die neue Begriffsbestimmung der Vergleichsmiete (Abs. 1 Satz Nr. 2), Vereinfachungen bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel (Abs. 2 Satz 2), das Nachholen des Erhöhungsverlangens im Rechtsstreit (Abs. 3) und die Verkürzung der Frist für das Wirksamwerden von Mieterhöhungen (Abs. 4). Der Gesetzgeber hat daher durch § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG eine wesentliche Erleichterung bei der Benennung von Vergleichswohnungen gerade den Vermietern einräumen wollen, die über einen größeren Wohnungsbestand verfügen. Eine solche tritt aber nur dann ein, wenn sie uneingeschränkt befugt sind, auf eigene Wohnungen zur Begründung von Mieterhöhungsverlangen zurückzugreifen.

3. Indessen wird der dargelegten Auffassung von einzelnen Stimmen in der Literatur und auch einigen Amtsgerichten entgegengehalten, sie sei mit dem Sinn und Zweck des Vergleichsmietverfahrens unvereinbar (Derleder WuM 1983, 223; Sternel MDR 1983, 359; derselbe ZMR 1983, 78; Zimmermann WuM 1984, 64; AG Homburg v.d.H. WuM 1983, 291; AG Langenfeld WuM 1983, 321; AG Meldorf WuM 1984, 27). Aus diesem Grunde wird der Versuch unternommen, die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Satz 3 MHG einschränkend auszulegen, mit der Folge, daß entweder der bisherige Rechtszustand weitergelten soll (Sternel a.a.O.), der Vermieter lediglich eine Wohnung aus dem eigenen Bestand benennen darf (Zimmermann a.a.O.), die Bezugnahme auf eigene Wohnungen nur gestattet sein soll, wenn die Angabe anderer Vergleichsobjekte besondere Schwierigkeiten bereitet (Derleder a.a.O.), oder wenigstens die Wohnungen in dem Hause, in dem der Mieter wohnt, ausgenommen bleiben sollen (AG Homburg v.d.H. a.a.O.).

Alle diese Auslegungen scheitern daran, daß ihnen sowohl der Wortlaut der Bestimmung als auch die Absicht des Gesetzgebers und der mit der Vorschrift objektiv verfolgte Zweck zweifelsfrei entgegenstehen. Einem insoweit eindeutigen Gesetz darf aber nicht ein entgegengesetzter Sinn verliehen werden, der den normativen Gehalt neu bestimmt und das gesetzgeberische Ziel in einem wesentlichen Punkt verfehlt. Jede Auslegung findet dort ihre Grenze, wo sie mit dem Wortlaut der Norm und dem klar erkennbaren Willen des Gesetzgebers in Widerspruch treten würde (BVerfGE 8, 28, 34; 18, 97, 111; 54, 277, 299).

Im übrigen trifft es auch nicht zu, daß § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG in seinem durch Wortlaut und Entstehungsgeschichte zwingend bestimmten Inhalt sich mit dem System der Vergleichsmiete nicht vereinbaren läßt. Die Vorschrift hat einen ausschließlich verfahrensrechtlichen Inhalt. Die allein in § 2 Abs. 1 MHG geregelten materiellen Anspruchsvoraussetzungen werden durch sie ebensowenig verändert wie die volle Beweislast des Vermieters im Rechtsstreit über die Höhe des begehrten Anspruchs. Zwar trifft es zu, daß die ortsübliche Vergleichsmiete niemals nur unter Einbeziehung aller Wohnungen eines Vermieters oder gar eines Hauses bestimmt werden kann. Aber auch drei beliebige andere vergleichbare Wohnungen genügen in der Regel nicht zur Klärung der von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG geforderten Voraussetzungen. Eine solche Aufgabe kann und braucht die Begründung des Erhöhungsverlangens unter Bezugnahme auf einzelne Wohnungen nicht zu erfüllen. Deren Funktion besteht lediglich darin, dem Mieter Hinweise auf vergleichbare Wohnungen zu geben, die es ihm ermöglichen, sich eine Meinung über die Berechtigung der Mietzinserhöhung zu bilden. Dabei ist es dem Mieter zumutbar, selbst weitere Informationen einzuholen (vgl. BVerfGE 49, 244, 250; 53, 352, 358; BGHZ 84, 392, 396 f.). Dieser Sinn und Zweck wird im Prinzip nicht angetastet. Allerdings ist der lnformationswert einer Wohnung des Vermieters aus den vom Senat in seinem Rechtsentscheid vom 7.11.1981 (OLGZ 1982, 335 = NJW 1982, 242 = Justiz 1982, 86 = WuM 1982, 16 = DWW 1981, 323 = RES. § 2 MHG Nr. 15 = 13 in RE-Miet) dargelegten Gründen in der Regel geringer als derjenige der Wohnung eines Dritten zu veranschlagen. Diese Tatsache rechtfertigt es jedoch nicht, Hinweise des Vermieters auf eigene Wohnungen als für den Mieter generell ungeeignetes Begründungsmaterial anzusehen; denn es besteht kein Erfahrungssatz, daß ein Vermieter in der Regel versuchen wird, auf diese Weise über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Entgelte zum Gegenstand seiner Begründung zu machen. Wo dies im Einzelfall doch geschehen sollte, wird dem Mieter der Mißbrauch durch Nennung eigener Wohnungen gerade dadurch häufig erkennbar sein, daß er weiß, wo sich weitere, nicht benannte vergleichbare Wohnungen des Vermieters befinden und er Informationen über die dort gezahlten Entgelte einholt.

Der Gesetzgeber hat dadurch, daß er dem Vermieter in dieser Weise die Begründung des Erhöhungsverlangens bei Bezugnahme auf einzelne Wohnungen erleichtert hat, den Informationswert der Erklärung für den Mieter zwar unverkennbar eingeschränkt, jedoch vorwiegend in dem Bestreben, im Falle eines Rechtsstreit den Schwerpunkt der Auseinandersetzung von der Zulässigkeit der Klage in die Begründetheit zu verlagern, um in möglichst weitgehendem Umfang eine Prüfung des materiell-rechtlichen Anspruchs zu ermöglichen. Diese eindeutige Entscheidung des Gesetzgebers ist ohne Rücksicht darauf hinzunehmen, ob die Gründe, die ihn zur Novellierung des § 2 Abs. 2 Satz 3 MHG a. F. bewogen haben, überzeugend erscheinen oder nicht.

Mit dieser Auffassung setzt sich der Senat nicht in Widerspruch zu seinem bereits erwähnten Rechtsentscheid vom 7.11.1981 (a.a.O.). Die Auffassung, daß zur Wirksamkeit eines nach § 2 Abs. 2 Satz 3 MHG a. F. begründeten Mieterhöhungsverlangens die Benennung der Wohnungen von drei verschiedenen Vermietern erforderlich war, wurde maßgeblich aus dem Tatbestandsmerkmal "anderer Vermieter" hergeleitet. Gerade das Vorhandensein dieses Merkmals ermöglichte die Einbeziehung der Erwägungen über die Abhängigkeit des Informationswerts einer vergleichbaren Wohnung von der Personenverschiedenheit der Vermieter. Durch die Neufassung von § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG hat der Gesetzgeber diesen Auslegungsgesichtspunkten die Grundlage entzogen.