Mieterhöhung

Mieterhöhung; befristeter Mietvertrag mit Verlängerungsklausel; Kündigung

Das Merkmal "Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit" des § 1 Satz 3 2. Alternative MHG betrifft nicht den Fall, daß sich ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis entsprechend einer im Mietvertrag vereinbarten Verlängerungsklausel mangels Kündigung fortsetzt, auch wenn der Verlängerungszeitraum im Mietvertrag auf eine Zeit von mehr als einem Jahr festgesetzt ist (Anschluß an Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 17.8.1981 - 3 W RE - 66/81 -).

I. Mit Vertrag vom 21.3.1981 überließ der Kl. den Bekl. mietweise eine Vier-Zimmer-Wohnung. Der auf ein Formular "Einheitsmietvertrag" gesetzte Vertrag umfaßt unter § 20 Nr. 5 die angefügte Bestimmung:

"Der Mietvertrag wird abgeschlossen auf die Dauer von 10 (i. W.: zehn) Jahren. Er verlängert sich, sofern von keiner Seite Widerruf erfolgt unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Jahr immer jeweils 5 (i. W.: fünf) Jahre. Diese Vereinbarung ist für jeden Rechtsnachfolger aus diesem Vertrag bindend."

§ 3 Nr. 8 des Mietvertrages bestimmt:

"Sonstige Mietzinserhöhungen sind im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften und Fristen möglich, also unter den folgenden Voraussetzungen:

a) Eine Kündigung zum Zwecke der Mietpreiserhöhung ist ausgeschlossen.

b) Der bisherige Mietzins muß seit einem Jahr unverändert sein."

Daneben befindet sich der Randvermerk "siehe § 20 Nr. 5".

Der Mietzins ist mit 650,00 DM angegeben. Durch Vereinbarung der Parteien wurde er zu Beginn der ersten Verlängerungsperiode sowie während dieser Periode insgesamt dreimal auf letztlich 860,00 DM erhöht. Der Kl. begehrt nun - bei zweifelsfreiem Vorliegen der Voraussetzung des § 2 Abs. 2 MHG - von den Bekl. die Zustimmung zur Mieterhöhung von 860,00 DM auf 998,78 DM. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben.

Das Landgericht will die Klage abweisen. Es vertritt die Auffassung, § 1 Satz 3 MHG wolle sicherstellen, daß dem Mieter vertraglich erworbene Rechte auch nach dem Inkrafttreten des MHG erhalten bleiben. Habe der Vertrag für den Vermieter keine Möglichkeit einer Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung vorgesehen, so müsse daraus folgen, daß auch nach Inkrafttreten des MHG die Möglichkeit zur Mieterhöhung nur zu den jeweils vertraglich vereinbarten Beendigungszeitpunkten eröffnet sei. Zu anderen Zeitpunkten sei eine Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn ein vertraglicher Erhöhungsvorbehalt fehle.

Das Landgericht sieht sich an der beabsichtigten Entscheidung jedoch durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 17.8.1981 (DWW 1981, 238 = WuM 1982, 294 = ZMR 1982, 115; diesem folgend: OLG Hamm Rechtsentscheid vom 9.9.1982 - 4 ReMiet 8/82 -, DWW 1982, 313 = NJW 1983, 829 = WuM 1982, 294 = ZMR 1983, 71) gehindert. Dort wird bestimmt:

"Das Recht des Vermieters, eine Erhöhung des Mietzinses nach Maßgabe der §§ 2 bis 7 MHG zu verlangen, ist nicht nach § 1 Satz 3 MHG ausgeschlossen, wenn sich das Mietverhältnis nach Ablauf der zunächst vereinbarten Mietzeit automatisch auf bestimmte Zeit verlängert."

Ferner sieht sich das Landgericht mit seiner beabsichtigten Entscheidung in Widerspruch zum Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 31.5.1994 - 3 ReMiet 5/93 - (ZMR 1994, 401; WuM 1994, 420). Das Oberlandesgericht Stuttgart hat entschieden:

"Ist in einem befristeten Mietverhältnis über Wohnraum im Formularmietvertrag (Einheitsmietvertrag) unter ‚Mietzins' ohne jeden sonstigen, auf die Vereinbarung eines festen Mietzinses hindeutenden Hinweis handschriftlich lediglich ein bestimmter Geldbetrag eingesetzt worden, so wird hierdurch das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters (§ 2 MHG) nicht ausgeschlossen.

In einer solchen vertraglichen Regelung ist keine, das Erhöhungsverlangen ausschließende ‚Vereinbarung eines Mietzinses auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins' im Sinne von § 1 Satz 3 MHG zu erblicken."

Das Landgericht hat, weil es von den genannten Rechtsentscheiden abweichen will, folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

"Ist das Recht zur Mieterhöhung nach § 2 MHG ausgeschlossen, wenn sich das Mietverhältnis entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen nach Ablauf der zunächst vereinbarten Mietzeit auf eine Zeit von mehr als einem Jahr verlängert?"

II. Die Vorlage an den Senat ist gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO zulässig, da das Landgericht mit der von ihm beabsichtigten Entscheidung von Rechtsentscheiden abweichen will.

Allerdings ist die Vorlagefrage mißverständlich formuliert. Sie wird in dieser Form dem Regelungsgehalt des § 1 Satz 3 MHG nicht gerecht. Festzuhalten ist nämlich, daß § 1 Satz 3 MHG keinen gesetzlichen Ausschluß der Mieterhöhung nach §§ 2 ff. MHG enthält. § 1 Satz 3 MHG eröffnet den Mietvertragsparteien lediglich die Möglichkeit, im Wege der Vereinbarung zu Gunsten des Mieters von den gesetzlichen Regelungen abzuweichen. Der Vermieter kann auf die ihm durch Gesetz eingeräumten Rechte, eine Erhöhung des Mietzinses zu verlangen, durch Rechtsgeschäft verzichten (vgl. Barthelmess, Wohnraumkündigungsgesetz MHG 5. Aufl. § 1 MHG Rdn. 27 ff.; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 2. Aufl. Rdn. 301; MünchKomm/Voelskow, 2. Aufl. § 1 MHG Rdn. 5; Palandt/Putzo, 54. Aufl. § 1 MHG Anm. 4; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze 6. Aufl., § 1 MHG Rdn. C 31; Blank, WuM 1994, 421).

§ 1 Satz 3 1. Alternative MHG betrifft dabei die ausdrückliche Vereinbarung eines Ausschlusses. § 1 Satz 3 2. Alternative MHG bestimmt ergänzend, daß ein Ausschluß auch schlüssig vereinbart werden kann. § 1 Satz 3 MHG ist deshalb so zu lesen, daß das Recht dem Vermieter nicht zusteht, soweit und solange eine Erhöhung durch ausdrückliche Vereinbarung ausgeschlossen ist oder die Vereinbarung eines Ausschlusses sich aus den Umständen, insbesondere der Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit mit einem festen Mietzins ergibt. Auch in der 2. Alternative des §1 Satz 3 MHG folgt der Ausschluß nicht konstitutiv aus dem Vorliegen bestimmter Umstände, was sich bereits daraus ergibt, daß die Vereinbarung eines festen Mietzinses auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins lediglich als Regelbeispiel angegeben ist. Vielmehr ist aus solchen Umständen auf den Parteiwillen bei Abschluß des Mietvertrages zu schließen. Allein der übereinstimmende Parteiwille bei Vertragsschluß vermag den Ausschluß zu bewirken (Blank, aaO.).

Dies entspricht allgemeiner Meinung, wobei unterschiedliche Auffassungen lediglich darüber bestehen, ob das Gesetz mit dem Bezug auf die Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins lediglich eine Klarstellung (Bub/Treier/Schultz, aaO. Rdn. III 302) vornimmt, eine Auslegungsregel beinhaltet (MünchKomm/Voelskow, aaO.; Schmidt-Futterer/Blank, aaO. Rdn. C 32; unklar: Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdn. 533, 547) oder eine widerlegbare gesetzliche Vermutung begründet (OLG Stuttgart aaO.; Barthelmess, aaO Rdn. 34 a; Herpers, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. Rdn. 705).

Der Senat ist an die Formulierung des Vorlagebeschlusses jedoch nicht gebunden (BGHZ 105, 71, 76). Er kann die vorgelegte Frage berichtigen, ergänzen oder sonst neu fassen, sofern dies zweckmäßig erscheint, wenn hierdurch der rechtliche Kern der Vorlagefrage nicht verändert wird (BayOb-LGZ 1987, 260, 263). Auf dieser Grundlage erscheint es dem Senat zweckmäßig, die Vorlagefrage, die ersichtlich auch die Abweichung vom Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 31.5.1994 betreffen soll, wie folgt umzuformulieren:

"Betrifft das Merkmal ‚Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit' des § 1 Satz 3 2. Alternative MHG auch den Fall, daß sich ein auf bestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis entsprechend einer im Mietvertrag vereinbarten Verlängerungsklausel mangels Kündigung fortsetzt, auch wenn der Verlängerungszeitraum im Mietvertrag auf eine Zeit von mehr als einem Jahr festgesetzt ist (Abweichung vom Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 17.8.1981) und genügt zur Annahme eines ‚festen Mietzinses' im Sinne dieser Vorschrift, daß im Mietvertrag ein bestimmter Betrag als Mietzins angegeben wird (Abweichung vom Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 31.5.1994)?"

III. Der Senat beantwortet die so umformulierte Vorlagefrage in der aus dem Tenor ersichtlichen Weise. Einer weitergehenden Beantwortung der Vorlagefrage bedarf es nicht, weil die vom Landgericht beabsichtigte Abweichung vom Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 31.5.1994 aufgrund des getroffenen Ausspruchs keine Entscheidungserheblichkeit besitzt.

Der Senat schließt sich mit seiner Entscheidung dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 17.8.1981 an. Die Gesichtspunkte, mit denen das Landgericht eine Abweichung von diesem Rechtsentscheid rechtfertigen will, tragen nicht. Entgegen der Auffassung des Landgerichts kann § 1 Satz 3 MHG nicht lediglich als Übergangsvorschrift angesehen werden, die sicherstellen soll, dem Mieter vertraglich erworbene Rechte auch nach Inkrafttreten des MHG zu erhalten. Der Anwendungsbereich des § 1 Satz 3 MHG ist viel weiter. Er bestimmt auch für neue Mietvertragsverhältnisse, daß durch Parteivereinbarung Mieterhöhungsansprüche des Vermieters ausgeschlossen werden können. Zudem berücksichtigen die Erwägungen des Landgerichts nicht in hinreichender Weise die Regelungen des § 564 b BGB über die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter. Diese Regelungen sind nach allgemeiner Auffassung auch auf Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel anwendbar. Gleichgültig, ob die Verlängerung auf bestimmte oder unbestimmte Zeit, einmalig oder mehrmalig vereinbart ist, sind befristete Mietverhältnisse, soweit es nicht die vertragliche Mietzeit selbst betrifft, unbefristeten Mietverhältnissen gleichzusetzen (vgl. Barthelmess, aaO. BGB § 564 b Rdn. 8 a m. w. N.). Wenn nun in § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 BGB die Möglichkeit, den Wohnraum anderweitig zu höherem Mietzins als Wohnraum, d. h. zu Wohnzwecken zu vermieten, aus dem Kreis der berechtigten Interessen des Vermieters an einer Kündigung ausgenommen ist, so stellt dies eine Ergänzung zu § 1 Satz 1 MHG dar, wonach eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausgeschlossen ist. Daher ist die Gleichsetzung der befristeten Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel im Stadium der Verlängerung mit unbefristeten Mietverhältnissen auch bei § 1 Satz 3 MHG zu beachten (vgl. Schmidt-Futterer, aaO. C 34 b).

Daß befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel nach Ablauf der vertraglichen Mietzeit nicht den befristeten Mietverhältnissen im Sinne des § 1 Satz 3 MHG gleichzustellen sind, folgt aus dem Zweck dieser Vorschrift. Diese bestimmt - wie bereits ausgeführt -, daß ein Ausschluß auch in konkludenter Weise vereinbart werden kann, und benennt einen Regelfall für die Annahme eines derartigen konkludenten Ausschlusses. § 1 Satz 3 MHG enthält neben der Bestimmung, daß auf die Mieterhöhungsrechte gemäß §§ 2 ff. MHG zu Gunsten des Mieters verzichtet werden kann, somit noch eine Regelung über die Verteilung der Darlegungs- und Beweislast für den Fall, daß der Ausschluß nicht ausdrücklich vereinbart worden ist. Nach der regelmäßigen Beweislastverteilung trägt grundsätzlich der Mieter die Beweislast dafür, daß das gesetzliche Mieterhöhungsrecht des Vermieters kraft Parteiwillens ausgeschlossen worden ist. Hiervon macht § 1 Satz 3 MHG eine Ausnahme für die Fälle, in denen die Parteien ein befristetes Mietverhältnis mit festem Mietzins eingegangen sind. In diesen Fällen obliegt es dem Vermieter, der Mieterhöhungsrechte geltend macht, zu widerlegen, daß sich der übereinstimmende Parteiwille bei Abschluß des Mietvertrages auch auf einen Ausschluß des Mieterhöhungsrechtes richtete. Der Vermieter wird deshalb in diesen Fällen andere erhebliche Umstände, die eine gegenteilige Auslegung rechtfertigen, darlegen und gegebenenfalls beweisen müssen.

Diese Regelung findet ihre Berechtigung in dem Umstand, daß der Vermieter, der sich für eine bestimmte Zeit an einen festen Mietzins bindet, regelmäßig das Festschreiben der Mietzinshöhe für den vorbestimmten Zeitraum in seine Erwägungen beim Vertragsschluß einfließen läßt. Verhält es sich ausnahmsweise nicht so, wird er seine abweichenden Vorstellungen in geeigneter Form dem Mieter spätestens bei Vertragsabschluß erkennbar machen müssen, da andernfalls diese nicht in den Empfängerhorizont des Mieters gelangen und somit den Inhalt der Vereinbarungen nicht mitbestimmen können.

Im Einzelfall mag ein Vermieter die Festlegung der Mietzinshöhe auch für klauselmäßig vorgesehene Verlängerungszeiten bereits berücksichtigen. Ein Regelfall kann hierin jedoch nicht gesehen werden (a. A. wohl: Sternel, aaO. III Rdn. 539). Im allgemeinen werden die Erwägungen des Vermieters insoweit geleitet werden von der - oft nur vermeintlich gegebenen - Möglichkeit einer Beendigung des Mietverhältnisses zum Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Zudem wird der Mieter bei Abschluß des Mietvertrages unter gebotener Einbeziehung der Vermieterinteressen nicht ohne weiteres davon ausgehen dürfen, daß der Vermieter die Festschreibung des Mietzinses auch für die kaum absehbare Verlängerungszeit hinnehmen will. Hierbei macht die Dauer der vertraglich vorbestimmten Verlängerungsperiode keinen Unterschied.

Mit dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 17.8.1981 ist daher festzuhalten, daß das befristete Mietverhältnis im Verlängerungsstadium nicht mehr als befristetes Mietverhältnis im Sinne von § 1 Satz 3 2. Alternative MHG anzusehen ist. Dieses Ergebnis entspricht auch der weit überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur (OLG Hamm Rechtsentscheid vom 9.9.1982, DWW 1982, 313 = NJW 1983, 829 = WuM 1982, 294 = ZMR 1983, 91; Palandt/Putzo, aaO. Rdn. 8; MünchKomm/Voelskow, aaO. Rdn. 6; Barthelmess, aaO. § 1 MHG Rdn. 35; Bub/Treier/Schultz, aaO. III Rdn. 303; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 1 MHG Rdn. 24; Schmidt Futterer/Blank, aaO. Rdn. C 34 b, a. A.: Herpers, aaO. Rdn. 706; Sternel, aaO. III Rdn. 539).

Klarstellend ist festzuhalten, daß der Tatrichter durch diese Regelung nicht gehindert ist, im Einzelfall festzustellen, daß bei einem befristeten Mietverhältnis mit festem Mietzins während der vorgesehenen Mietzeit von den Parteien gleichwohl kein Ausschluß einer Mieterhöhung nach den Vorschriften der §§ 2 ff. MHG gewollt ist bzw. bei einem befristeten Mietverhältnis die Parteien einen Ausschluß auch für das Verlängerungsstadium vereinbart haben. In beiden Fällen wird der Tatrichter sämtliche für die Auslegung des Mietvertrages maßgebenden Umstände zu würdigen haben, wobei im erstgenannten Fall den Vermieter, im zweitgenannten den Mieter die Darlegungs- und Beweislast trifft.

Da es nach diesem Ergebnis für den vom Landgericht zu entscheidenden Fall bereits an einem befristeten Mietverhältnis im Sinne des § 1 Satz 3 MHG fehlt, bedarf die weitere Frage, ob die bloße Angabe eines Mietzinses schon die Vereinbarung eines festen Mietzinses darstellt, mangels Entscheidungserheblichkeit keiner Entscheidung. Der Senat hat sich daher einer Stellungnahme zum Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 31.5.1994 zu enthalten.

Nach § 1 MHG kann durch Vereinbarung zugunsten des Mieters das Mieterhöhungsrecht des Vermieters ausgeschlossen werden. Das liegt im Zweifel vor, wenn ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins abgeschlossen wurde. Das OLG Stuttgart hatte jedoch schon durch Rechtsentscheid vom 31. Mai 1994 (GE 1994, 807) klargestellt, daß bei einem befristeten Mietvertrag mit Verlängerungsklausel die Angabe eines bestimmten Geldbetrages als Mietzins kein "fester Mietzins" im Sinne des § 1 MHG ist und also ein Mieterhöhungsrecht nicht ausschließt. Schließlich ist ja in jedem Mietvertrag festzuhalten, wie hoch die Miete sein soll; es wäre lebensfremd, daraus auch einen Verzicht des Vermieters auf ein Mieterhöhungsrecht zu konstruieren.

Mit Rechtsentscheid vom 27. November 1995 stellt das OLG Karlsruhe fest, daß dies auch dann gelten müsse, wenn der Verlängerungszeitraum mehr als ein Jahr betragen soll. Nur bei Vorliegen besonderer Umstände kommt eine andere Auslegung in Betracht.

Ursache für den Meinungsstreit ist letztlich der Paragraphendschungel auf dem Gebiet des Mietrechts, wie es der Gesetzgeber selbst anläßlich des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes formuliert hat. Bei Inkrafttreten des MHG waren befristete Mietverhältnisse zulässig, während später § 564 c BGB eingefügt wurde, der nur in Ausnahmefällen gegen den Willen des Mieters ein Mietverhältnis mit Fristablauf enden läßt. Damit wird eine Verlängerungsklausel letztlich überflüssig. Nach den Rechtsentscheiden des OLG Stuttgart und des OLG Karlsruhe ist das Mieterhöhungsrecht auch während der ersten befristeten Vertragsdauer nicht ausgeschlossen (so der Sachverhalt beim Rechtsentscheid des OLG Stuttgart). Die spannende Frage ist nun, was bei einem befristeten Mietverhältnis ohne Verlängerungsklausel gelten soll, bevor der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 564 c BGB verlangt hat. Unsere Meinung: Auch in diesen Fällen ist eine Mieterhöhung nicht stillschweigend ausgeschlossen; dies wäre nur dann der Fall, wenn es sich um ein Mietverhältnis i. S. d. § 564 c Abs. 2 BGB handelt.