Mieterhöhung

1. Mieterhöhungen nach § 3 MHG sind nur in dem durch § 5 WiStG gezogenen Rahmen zulässig.

2. Das Landgericht ist grundsätzlich bereits dann befugt, eine Frage zum Rechtsentscheid vorzulegen, wenn die Berufung nur bei einer der möglichen Antworten zur Entscheidung reif ist, bei den übrigen Alternativen dagegen eine Beweisaufnahme erforderlich wird.

Die Bekl. sind Mieter einer Zweizimmerwohnung im Hause der Kl. Die Kl. haben in dem Hause eine Zentralheizungsanlage installieren lassen. Sie begehren deshalb mit der vorliegenden Klage eine Erhöhung des bisherigen Grundmietzinses von 330 DM monatlich um 59 DM ab 1.7.1982. Die Bekl. haben die Zulässigkeit der Mieterhöhung bestritten. Das Amtsgericht hat den Kl. eine Mieterhöhung um 17,26 DM zuerkannt und die Klage im übrigen abgewiesen, weil eine höhere Miete als 347,26 DM die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteige und daher nach § 5 WiStG unzulässig sei. Die Kl. haben dagegen Berufung eingelegt, soweit die Klage abgewiesen worden ist. Durch Beschluß vom 15. 6.1983 hat das LG Mannheim dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt: Wird eine Mieterhöhung nach § 3 MHG durch die Vorschrift des § 5 WiStG begrenzt? II. Die Vorlage ist zulässig. 1. Die vorgelegte Rechtsfrage, über die noch kein Rechtsentscheid ergangen ist, ist von grundsätzlicher Bedeutung; denn sie wird in Rechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich beurteilt und wird voraussichtlich noch in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen erheblich sein. Durch die aufgrund des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982 (BGBl. l Seite 1912 ff.) geltende Neufassung des § 5 WiStG ist die Rechtsfrage nicht bedeutungslos geworden. Zwar sind nach dem neu in Absatz 1 eingefügten Satz 3 der Vorschrift nunmehr solche Entgelte nicht unangemessen hoch, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind. Dies gilt aber einerseits nur wenn das Entgelt "nicht in einem auffälligen Mißverhältnis zu der Leistung des Vermieters" steht, wodurch im praktischen Ergebnis die Zulässigkeitsgrenze der Miethöhe von bisher 20 % (vgl. OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 7.7.1981, NJW 1981, 2365; OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 15.11.1982, RES. § 5 WiStG Nr. 4) auf 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben wird (vgl. BGHSt 30, 280 zu § 302 a StGB). Selbst solche Werte können, besonders im Altbau, in Zukunft durchaus erreicht werden (vgl. Gramlich NJW 1983, 421). Zum anderen gilt für alle die laufenden Aufwendungen übersteigenden Mietforderungen § 5 WiStG in der bisherigen Fassung weiter, welche lediglich in Abs. 1 Satz 2 dem nunmehr maßgebenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete angepaßt worden ist. 2. Die Rechtsfrage ist nach der für das Oberlandesgericht grundsätzlich bindenden Auffassung des vorlegenden Gerichts entscheidungserheblich. Die Kammer führt in der Begründung des Vorlagebeschlusses aus, bei Verneinung der Frage habe die Klage Erfolg, während bei Bejahung über die ortsübliche Miete Beweis erhoben werden müsse. Es steht also noch nicht positiv fest, daß die begehrte Miete mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Würde die Kammer zunächst Beweis erheben, käme es möglicherweise auf die vorgelegte Rechtsfrage für die Entscheidung über die Berufung nicht mehr an. In einem vergleichbaren Fall hat das Kammergericht (Beschluß vom 6.4.1983, Leitsatz abgedruckt in WuM 1983, 228) die Ansicht vertreten, bei einer derartigen Sachlage müsse das Landgericht zunächst Beweis erheben. Erst wenn aufgrund des Beweisergebnisses feststehe, daß die Rechtsfrage entscheidungserheblich ist, dürfe sie dem Oberlandesgericht zum Rechtsentscheid vorgelegt werden. Dem vermag der Senat nicht zu folgen. Gemäß § 300 ZPO ist das Endurteil zu erlassen, sobald der Rechtsstreit zur Entscheidung reif ist. Die Anordnung einer

unächst Beweis erheben. Erst wenn aufgrund des Beweisergebnisses feststehe, daß die Rechtsfrage entscheidungserheblich ist, dürfe sie dem Oberlandesgericht zum Rechtsentscheid vorgelegt werden. Dem vermag der Senat nicht zu folgen. Gemäß § 300 ZPO ist das Endurteil zu erlassen, sobald der Rechtsstreit zur Entscheidung reif ist. Die Anordnung einer Beweisaufnahme ist somit grundsätzlich unzulässig, wenn nach der Auffassung des erkennenden Gerichts bereits ein Urteil ergehen kann. Befindet sich der Prozeß, wie hier, in der Lage, daß es von der Beantwortung einer nach Art. III des 3. MÄG vorzulegenden Rechtsfrage abhängt, ob sofort ein Urteil ergehen kann, oder zunächst eine Beweisaufnahme erfolgen muß, so ist eine sofortige Vorlage zum Rechtsentscheid selbst dann sachgerecht, wenn das Landgericht bei Zugrundelegung der von ihm für zutreffend gehaltenen Rechtsansicht Beweis erheben muß, weil nur auf diese Weise sichergestellt wird, daß keine Beweisaufnahme stattfindet, die sich später als bedeutungslos erweist. Lehnt der Senat den Erlaß eines Rechtsentscheids im gegenwärtigen Zeitpunkt ab, bleibt die vorgelegte Rechtsfrage aber auch nach Durchführung der Beweisaufnahme entscheidungserheblich, so kann sich aufgrund des dann erst ergehenden Rechtsentscheids ergeben, daß die Beweiserhebung für die Entscheidung über die Berufung schon aus Rechtsgründen unerheblich gewesen ist, den Parteien also nutzlose Kosten von erheblichem Umfang entstanden sind, Die Verpflichtung des Gerichts, das Verfahren möglichst prozeßökonomisch zu führen, kann nicht eingeschränkt sein, wenn es um die Einholung eines Rechtsentscheids geht. Den Parteien ist es nicht zuzumuten, nur deshalb in erheblichem Umfang Kosten und Zeit aufzuwenden, damit eventuell die Vorlage zum Rechtsentscheid vermieden werden kann. Allerdings sind nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts Vorlagen gemäß Art. 100 Abs. 1 GG erst dann zulässig, wenn gegebenenfalls durch Beweisaufnahme geklärt ist, ob die Entscheidung in jedem Fall von der Verfassungswidrigkeit der vorgelegten Norm abhängt (BVerfGE 11, 330, 334 f.; 47, 146, 152 ff.). Dieser Grundsatz kann hier jedoch keine Anwendung finden; denn diese Einschränkung der Vorlagemöglichkeit an das Bundesverfassungsgericht ist nur wegen des Grundsatzes der Subsidiarität der Verfassungsgerichtsbarkeit sowie wegen der Schwerfälligkeit und erheblichen Zeitdauer des Normenkontrollverfahrens gerechtfertigt (BVerfGE a. a. o.). Das Landgericht ist daher grundsätzlich befugt, eine Frage zum Rechtsentscheid vorzulegen, sobald bei einer der möglichen Antworten die Berufung zur Entscheidung reif ist, bei den übrigen in Frage kommenden Alternativen dagegen eine Beweisaufnahme erforderlich wird (im Ergebnis ebenso OLG Schleswig, Rechtsentscheid vom 23. 11. 1981, RES. § 568 BGB Nr. 3; Landfermann-Herde, Sammlung der Rechtsentscheide in Mietsachen, Einführung II 3; Rödding NJW 1968, 2339).

III. Der Senat bejaht die vorgelegte Rechtsfrage. Die in Rechtsprechung und Literatur ganz überwiegende Meinung geht davon aus, daß Mieterhöhungen nach § 3 MHG unzulässig sind, wenn sie die von § 5 WiStG gezogene Grenze überschreiten (LG Duisburg WuM 1979, 221; LG Mannheim WuM 1980, 183; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., C 206; Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 2. Aufl., Einf. vor § 1 MHG Rn. 11 a; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., III 35; Staudinger-Emmerich, § 3 MHG Rn. 3, 60 a; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, § 155 Rn. 1; de Nocker WuM 1982, 216, Gramlich NJW 1983, 418; a. A. Voelskow in Münchener Kommentar, § 3 MHG Rn. 2 Fn. 2; Otto DWW 1981, 70; wohl auch OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 23.11. 1982, RES. § 5 MHG Nr. 4). Der Senat folgt dieser Ansicht, weil sie dem Wortlaut, Sinn und Zweck der §§ 5 WiStG, 3 MHG entspricht. 1. Vorliegend geht es darum, ob eine besondere Art der Mieterhöhung unbeschränkt möglich oder von einer bestimmten Höhe an untersagt ist. Diese Frage betrifft den Geltungsbereich eines gesetzlichen Verbots. Die Prüfung muß daher beim Tatbestand der Verbotsnorm ansetzen. Der Wortlaut des § 5 WiStG schließt auch Mieterhöhungen nach § a MHG ein.

a) Abs. 1 Satz 1 der Vorschrift untersagt in umfassender Form, unangemessen hohe Entgelte für das Vermieten von Wohnraum zu fordern, anzunehmen und sich versprechen zu lassen. Eine Differenzierung danach, wie diese Miete berechnet worden ist und auf welchen Gründen die Höhe beruht, nimmt die Vorschrift nicht vor. Irgendein Anhaltspunkt dafür, daß bestimmte Teile oder Erhöhungen der Miete von der Norm ausgenommen bleiben sollen, liefert die Fassung dieser Vorschrift nicht. In dem Absatz 1 Satz 1 an den Gesamtmietzins, also das rechnerische Endergebnis anknüpft, bezieht er sich allgemein auf alle Faktoren, aus denen sich die Miete zusammensetzt.

b) Die strafrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHSt 30, 280) versteht § 5 WiStG ebenfalls in dem Sinne, daß er lückenlosen Rechtsschutz gegen wesentlich überhöhte Mieten gewährleisten soll. Der BGH hat dem Vermieter deshalb generell die Berufung auf die Höhe der eigenen Aufwendungen versagt.

c) Die Fassung des neu eingeführten § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG, der erstmals eine Ausnahme von der allgemeinen Wesentlichkeitsgrenze des Abs. 1 Satz 1 bringt, bestätigt diese Auffassung. Indem die Vorschrift nunmehr das zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters notwendige Entgelt aus dem allgemeinen Anwendungsbereich der Verbotsnorm herausnimmt, befreit sie nicht bestimmte Teile des Mietzinses generell von der Geltung des § 5 WiStG, sondern knüpft den Ausnahmetatbestand allein am Kostendeckungsprinzip für die Gesamtmiete an (Sternel MDR 1983, 363).

2. Auch aus der Vorschrift des § 3 MHG kann nicht gefolgert werden, daß die dort genannten Erhöhungen von dem Verbot nach § 5 WiStG ausgenommen bleiben sollen.

a) Die Bestimmung läßt die Erhöhung zwar ohne Bindung an die ortsübliche Vergleichsmiete zu, durchbricht also für die dort genannten Investitionen das Prinzip des § 2 MHG. Irgendein Hinweis darauf, daß die auf diesem Wege möglichen Erhöhungen nicht der in einem anderen Gesetz stehenden allgemeinen Zulässigkeitsnorm unterfallen sollen, läßt sich dem Wortlaut jedoch nicht entnehmen.

b) Auch die Gesetzesgeschichte gestattet eine solche Schlußfolgerung nicht. Allerdings war nach dem Regierungsentwurf zum 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz (BT-Drucksache 7/2629) in § 3 MHG zunächst eine Bestimmung vorgesehen, daß der erhöhte Mietzins die üblichen Entgelte für vergleichbare Wohnungen nicht mehr als 10% übersteigen darf. Zur Begründung wurde darauf verwiesen, daß dieser Prozentsatz in den Richtlinien der Länderwirtschaftsminister zur wirksamen Bekämpfung von Mietpreisüberhöhungen als Wesentlichkeitsgrenze im Sinne von § 2 b Abs. 1 Satz 2 WiStG 1965, der der bis Ende 1982 geltenden Fassung des § 5 WiStG entsprach, festgelegt war (vgl. BT-Drucksache 7/2011 zu Art. 3 § 3). Diese sogenannte Kappungsgrenze wurde auf die Stellungnahme des Bundesrates hin gestrichen, welcher ihr mit der Begründung entgegengetreten war, dadurch werde die Durchsetzung von Mieterhöhungen so erschwert, daß der Anreiz zu notwendigen Modernisierungen für den Vermieter weitgehend entfalle. Hieraus kann jedoch nicht gefolgert werden, daß § 5 WiStG für Mieterhöhungen nach § 3 MHG nicht gilt (a. A. für § 5 MHG OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 23.11.1982, a. a. O.). In Gegensatz zu der damals vorgesehenen Kappungsgrenze bezeichnet § 5 WiStG den verbotenen Bereich nicht mit einem festen Wert, sondern einem ausfüllungsbedürftigen allgemeinen Rechtsbegriff. Als das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz beraten wurde, hatte sich in Rechtsprechung und Literatur noch keine feste Meinung herausgebildet, von welchem über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Prozentsatz an das Entgelt als unangemessen hoch im Sinne von § 5 WiStG anzusehen ist. Schon damals wurde aber die Toleranzschwelle bei Werten von 20 bis 30 % angesetzt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 1. Aufl., III 27). Auch in der Folgezeit sind nur Werte von 20 % und höher diskutiert worden. Aus dem Verzicht auf die vorgeschlagene Kappungsvorschrift in § 3 MHG kann daher nicht mit hinreichender Sicherheit die Absicht des Gesetzgebers hergeleitet werden, Mieterhöhungen nach dieser Vorschrift auch den Anwendungsbereich des § 5 WiStG zu entziehen. Selbst wenn jedoch damals ein solcher Wille des Gesetzgebers bestanden haben sollte, wäre er für die Gesetzesanwendung unbeachtlich, weil er aus den genannten Gründen in der Fassung der maßgebenden Vorschriften keinerlei Niederschlag gefunden hat. 3. Schließlich sprechen rechtssystematische Gründe ebenfalls für die hier vertretene Auffassung. a) Die Vorschriften der §§ 3-5 MHG durchbrechen das das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz ansonsten bestimmende Prinzip der ortsüblichen Vergleichsmiete. Als Ausnahmetatbestände sind sie daher grundsätzlich eng auszulegen (Senat, Rechtsentscheid vom 23.12.1981, NJW 1982, 893 = Justiz 1982, 154 = WuM 1982, 68 - RES. § 5 MHG Nr. 1) Die Wirksamkeit der Mieterhöhung nach § 3 MHG ist nicht davon abhängig, daß der Mieter der Modernisierungsmaßnahme zugestimmt hat. Voraussetzung ist jedoch, daß er zur Duldung verpflichtet war (OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 27.4.1981, NJW 1981,1622; Staudinger-Emmerich, § 3 MHG, Rn. 8-11).

Schon im Rahmen der Zumutbarkeitsprüfung nach § 541 a Abs. 2 a. F. BGB war die nach Durchführung der Maßnahmen in Betracht kommende Mieterhöhung mitzuberücksichtigen (Kammergericht, Rechtsentscheid vom 22.6.1981, NJW 1981, 2307). Der seit dem 1.1.1983 geltende § 541 b BGB erwähnt die Höhe der nach der Modernisierung zu erwartenden Miete ausdrücklich als ein für die Entscheidung über die Duldungspflicht des Mieters maßgebendes Kriterium. Alles dies deutet ebenfalls darauf hin, daß der Vermieter durch § 3 MHG nicht die Möglichkeit erhalten soll, beliebig hohe Kosten der dort beschriebenen Art auf die Miete umzulegen. b) Bei Nichtbeachtung der Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG ergäbe sich zudem eine widersinnige Diskrepanz zwischen der in einem laufenden Vertragsverhältnis rechtlich möglichen und der bei Neuabschluß eines Vertrags zulässigen Miete. § 3 MHG gestattet nur Mieterhöhungen, setzt also einen schon bestehenden Mietvertrag voraus. Dürften Mieterhöhungen nach § 3 MHG über die nach § 5 WiStG zulässige Grenze hinaus erfolgen, so würde im Falle der Vertragsbeendigung der Vermieter, der von seinem neuen Mieter den bisherigen, mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins verlangt, nunmehr eine Ordnungswidrigkeit begehen, mit der zusätzlichen zivilrechtlichen Folge, daß die Preisvereinbarung nichtig ist, soweit sie die ortsübliche Miete übersteigt (vgl. OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 7.7.1981, NJW 1981, 2365; Senat, Rechtsentscheid vom 2.2.1982, NJW 1982,1161 = Justiz 1982, 228 = WuM 1982,128 = RES. § 5 WiStG Nr. 2). Das gäbe keinen vernünftigen Sinn. Es kann nicht angenommen werden, daß das Gesetz dem Vermieter innerhalb eines laufenden Mietvertrages einen Anspruch auf einen Mietzins gewährt, den zu fordern es ihm bei Neuabschluß eines Mietvertrages verbietet und als Ordnungswidrigkeit ahndet. IV. Eine Vorlage an den Bundesgerichtshof gemäß Art. III Abs. 1 Satz 3 3. MÄG wegen Abweichung von dem Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 23.11.1982 kommt nicht in Betracht. Die genannte Entscheidung betrifft allein Mieterhöhungen nach § 5 MHG, hat also die hier gestellte Rechtsfrage nicht beantwortet. Beide Rechtsfragen sind auch nicht so miteinander verbunden, daß sie aus denkgesetzlich zwingenden Gründen im Ergebnis gleich beurteilt werden müssen.