Mieterhöhung

Mieterhöhung; Stichtagsdifferenz; Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete

1. Im Mieterhöhungsrechtsstreit kann das Gericht wegen der Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die in der Zeit zwischen der Datenerhebung zum Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens eingetreten ist (sog. Stichtagsdifferenz), einen Zu-schlag zu dem für die Wohnung zutreffenden Mietspiegelwert machen.

2. Dabei kann es sich aber nicht um einen pauschalen Zuschlag handeln, z. B. im Wege der Schätzung auf Grund eines allgemeinen Preis-indexes für die Lebenshaltungskosten oder eines undifferenzierten Wohnungsmietenindexes. Vielmehr ist die Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu ermitteln, die bei vergleichbaren Wohnungen in der Gemeinde eingetreten ist.

I. Die Kl. hat an die Bekl. eine Drei-Zimmer-Altbauwohnung in Stuttgart-Z. vermietet. Unter Bezugnahme auf den am 13.12.1990 veröffentlichten Stuttgarter Mietspiegel verlangte die Kl. mit Schreiben vom 29.12.1990 Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses, der seit mehr als einem Jahr 630 DM betrug, auf 760 DM. In dem Erhöhungsverlangen ordnete die Kl. die Wohnung in die nach ihrer Ansicht zutreffenden Miet-spiegel-Kategorien ein und führte aus, aus der Spanne von 8,90 DM bis 10,60 DM/qm komme ein Mietpreis von 9,30 DM/qm in Betracht, so daß die Vergleichsmiete für die 81,73 qm große Wohnung ohne Betriebskosten monatlich 760 DM betrage.

Da die Bekl. lediglich einer Erhöhung auf 680 DM zustimmten, erhob die Kl. Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung über die anerkannten 680 DM hinaus auf 760 DM ab 1.3.1991. Während des Rechtsstreits gab die Kl. am 31.5.1991 ein erneutes Mieterhöhungsverlangen ab und beantragte Verurteilung zur Zustimmung zur Mieterhöhung auf 760 DM mit Wirkung ab 1.8.1991.

Das Amtsgericht holte über die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung ein schriftliches Sachverständigengutachten ein. Der Sachverständige ordnete die Wohnung in die Mietspiegelkategorien "Altbau bis 20.6.1948, mittlere Wohnlage, gute Ausstattung, Größe 61 bis 90 qm" ein und ging in-nerhalb der Spanne von 6,95 DM bis 8,35 DM/qm zunächst vom Mittelwert von 7,65 DM/qm aus. Wegen im einzelnen dargelegter Zuschläge für Teil modernisierung und Abschläge wegen Immissionen usw. setzte der Sachverständige per Saldo einen Zuschlag von 7 % zum Mittelwert an und kam auf 8,19 DM/qm im Mai 1990 (Zeitpunkt der Stichprobenerhebung für den Mietspiegel). Unter Berücksichtigung der Stichtagsdifferenz zwischen dem Erhebungszeitpunkt zum Mietspiegel und dem (vom Sachverständigen für maßgebend gehaltenen) Stichtag 1.8.1991 errechnete er nach dem "Teilindex Wohnungsmieten im Preisindex für die Lebenshaltung - alle privaten Haushalte - in Baden-Württemberg für Altbauwohnungen" eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,66 DM/qm x 81,73 qm = gerundet 708 DM/Monat.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es folgte dem Sachverständi-gen bezüglich der Ermittlung eines qm-Preises von 8,19 DM und führte aus, daß sich damit bei 81,73 qm eine ortsübliche Vergleichsmiete von mo-natlich 670 DM ergebe, also weniger als anerkannt. Dagegen lehnte es die Berücksichtigung der Stichtagsdifferenz ab und führte unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung der 13. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart (NJW-RR 1991, 1038) sowie OLG Hamburg (NJW 1993, 1803) und Ster-nel (MDR 1993, 356) aus, ein pauschaler Zuschlag zu den Werten des Mietspiegels sei nicht zulässig, wenn der Mietspiegel am Stichtag noch keine zwei Jahre alt sei.

Mit der Berufung verlangt die Kl. weiterhin Zustimmung zur Erhöhung auf 760 DM ab 1.8.1991.

Die vorlegende 5. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart hält die Auffassung der Vorinstanz und der 13. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart für unzutreffend, daß Preissteigerungen bis zum Stichtag der Mieterhöhung außer Betracht zu bleiben hätten. Sie hat dem Oberlandesgericht fol-gende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist es zulässig, im Mieterhöhungsrechtsstreit bei der Prüfung, ob ein Miet-erhöhungsbegehren begründet ist, eine sogenannte Stichtagsdifferenz zwischen dem Zeitpunkt der Erhebungen zum Mietspiegel und dem Zu-gang des Mieterhöhungsverlangens zu berücksichtigen?

II. 1. Die Vorlage ist gem. § 541 ZPO zulässig.

Die Rechtsfrage ergibt sich aus einem Wohnraummietverhältnis und ist von grundsätzlicher Bedeutung. Soweit ersichtlich, ist sie durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden. Es geht hier um die Frage, ob das Gericht bei der Prüfung der materiell-rechtlichen Begründetheit eines Mieterhöhungsverlangens einen Zuschlag zu den Mietspiegelwerten machen darf wegen der seit der Datenerhebungen zum Mietspiegel eingetretenen Miet preissteigerungen. Rechtsentscheide liegen dagegen lediglich zu der hier-mit nicht zu verwechselnden Frage vor, ob es zulässig ist, daß der Vermie-ter, der sein schriftliches Mieterhöhungsverlangen gem. § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründet, zu den Mietspiegelwerten einen Mietsteigerungszuschlag macht. Hierzu hat der Senat in seinem Rechtsentscheid vom 2.2.1982 (NJW 1982, 945) entschieden, daß es unzulässig ist, zu den Werten eines Mietspiegels wegen sei-nes Alters einen pauschalen Zuschlag zu machen, weil der Vermieter da-mit die ihm vom Gesetz erlaubte Bezugnahme auf einen den Anforderungen des § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG genügenden Mietspiegel verläßt. Auch die Leitsätze der beiden Rechtsentscheide des OLG Hamburg (NJW 1983, 1803 + 1805) betreffen die Frage der formellen Wirksamkeit des vorprozessualen Mieterhöhungsverlangens. Das OLG Hamburg, das der Ansicht des OLG Stuttgart folgt, hat nämlich ausgesprochen, daß ein unter Bezug-nahme auf einen Mietspiegel begründetes Mieterhöhungsverlangen, das einen prozentualen Aufschlag wegen der seit Erhebung der Daten zum Mietspiegel verstrichenen Zeit enthält, nur bis zu dem Betrag formell wirk-sam ist, von welchem ab der Vermieter den prozentualen Aufschlag vor-genommen hat. Gegenstand der vorliegenden Rechtsentscheide war also die Funktion des Mietspiegels als vorprozessuales Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen. Durch Rechtsentscheid ist deshalb noch nicht die Frage entschieden, ob es die Funktion des Mietspiegels als Er-kenntnismittel über die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozeß zuläßt, daß das Gericht wegen der Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete einen Zuschlag zu den Mietspiegelwerten macht. Diese Frage stellt sich z. B. dann, wenn der Vermieter, wie im vorliegenden Fall, im Mieterhöhungsverlangen eine zu hohe Mietspiegelkategorie zugrunde legt und im Prozeß dann (hilfsweise) geltend macht, daß der von ihm verlangte Mietzins je-denfalls wegen der in der Zeit zwischen den Erhebungen zum Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens eingetretenen Mietpreissteigerungen begründet sei.

2. Der Senat beantwortet die Frage wie aus dem Leitsatz Ziffer 1 ersichtlich.

a) Die Frage, ob das Gericht bei Prüfung der materiell-rechtlichen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens wegen der sogenannten Stichtagsdifferenz einen Zuschlag zum Mietspiegelwert machen kann, ist in Recht-sprechung und Literatur streitig. Die Frage bejahen z. B. LG München I, WuM 1992, 25; AG Frankfurt/M., NJW-RR 1992, 972; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III Rdz. 411; VIII Rdz. 86; Barthelmess, 2. WKSchG, 4. Aufl., § 2 MHG Rdz. 174; Voelskow, ZMR 1992, 326.

Dagegen wird die Frage verneint z. B. vom LG Hamburg, WuM 1985, 324; 1992, 146; LG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1038; LG Frankfurt/M., ZMR 1991, 391; WuM 1992, 629; AG Münster, WuM 1993, 66; Sternel, MDR 1983, 356, 359; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 2 MHG Rdz. 30.

b) Ausgangspunkt für die Beantwortung der Frage ist für den Senat, daß der Vermieter gem. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG einen Anspruch auf Zu-stimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete hat. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt sich nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG aus den Entgelten, die für vergleichbare Wohnungen in den letzten drei Jahren vereinbart oder geändert worden sind (die Verlängerung auf vier Jahre durch Gesetz vom 21.7.1993, BGBl. I S. 1257 trifft für den vorliegenden Fall noch nicht zu).

Das Mieterhöhungsverlangen ist materiell-rechtlich begründet, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens den bisher zu zahlenden Mietzins übersteigt. Im Rechtsstreit ist deshalb die ortsübliche Vergleichsmiete für den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens zu ermitteln. Zwar kann dabei ein Mietspiegel als wichtige Informationsquelle dienen. Die für den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens maßgebende ortsübliche Vergleichsmiete gibt der Mietspiegel aber dann nicht wieder, wenn sich zwischen dem Zeitpunkt der Datenerhe-bung zum Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens das Mietpreisniveau geändert hat.

Auch ein Mietspiegel, der erst ein oder zwei Jahre alt ist, und für den die zweijährige Aktualisierungsfrist des § 2 Abs. 5 Satz 3 MHG noch nicht ab-gelaufen ist, stützt sich auf vier bis fünf Jahre lang unverändert gebliebene Mieten. Diese sind aber für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht mehr maßgebend, während die für die ortsübliche Vergleichsmiete maßgebenden Mietzinsveränderungen der letzten ein bzw. zwei Jahre von diesem Mietspiegel nicht erfaßt werden.

Da der Vermieter einen Anspruch auf die ortsübliche Vergleichsmiete hat, wie sie sich für den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens ergibt, muß deshalb vom Gericht ermittelt werden, welche Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete seit den Datenerhebungen zum Mietspiegel eingetreten ist. Diese Steigerung ist dann durch einen Zuschlag zu dem für die Wohnung zutreffenden Mietspiegelwert zu berücksichtigen.

c) Um Mißverständnissen vorzubeugen, hält es der Senat für angezeigt, im Leitsatz 2 klarzustellen, daß es sich bei dem wegen der Stichtagsdifferenz vorzunehmenden Zuschlag nicht um einen pauschalen Zuschlag handeln kann, der im Wege der Schätzung z. B. aus einem für die Ermittlung der Mietsteigerung ungeeigneten Lebenshaltungskostenindex oder einem un-differenzierten Wohnungsmietenindex entnommen ist. Vielmehr ist die Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu ermitteln, die bei vergleichbaren Wohnungen in der Gemeinde eingetreten ist. Für den Beweis stehen dem Gericht dabei, auch wenn das Mieterhöhungsverlangen mit ei-nem Mietspiegel begründet wurde, wie sonst im Prozeß alle Erkenntnismittel zur Verfügung, also insbesondere Sachverständigengutachten und/oder die Mieten einer genügenden Zahl von Vergleichswohnungen. Greift der Sachverständige für die Darlegung der eingetretenen Mietsteigerung auf statistisches Material zurück, ist erforderlich, daß er nachvollziehbar und zur Überzeugung des Gerichts darlegt, daß dieses Statistikmaterial beweiskräftige Aussagen über die ortsübliche Vergleichsmiete gerade für vergleichbare Wohnungen in der betreffenden Gemeinde zuläßt.

d) Die Begründungen, mit denen die Gegenmeinung die Zulässigkeit von Stichtagsdifferenzzuschlägen durch das Gericht verneint, vermögen den Senat nicht zu überzeugen.

Sternel, MDR 1983, 356 und ihm folgend z. B. LG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1038 stützen ihre ablehnende Ansicht auf die Regelung in § 2 Abs. 5 Satz 3 MHG, wonach die Mietspiegel von den Gemeinden im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepaßt werden sollen. Sie folgern hieraus, daß die Mietspiegel jedenfalls für zwei Jahre das Mietniveau repräsentieren würden und daß das Gericht deshalb nicht befugt sei, eine Fortschreibung der Werte des Mietspiegels durch sogenannte Zeitzuschläge vorzunehmen.

Dem ist entgegenzuhalten, daß dann, wenn das Gericht an die Mietspiegelwerte gebunden wäre, dies einem Mietenstopp für zwei Jahre gleichkäme. Diese Wirkung ist dem Mietspiegel aber durch das Gesetz nicht ein-geräumt.

Dem Zeitraum von zwei Jahren in § 2 Abs. 5 Satz 3 MHG kommt nicht die Wirkung einer gesetzlichen Sperrfrist zu (Schultz in Bub/Treier, VIII Rdz. 86).

Gegen die Richtigkeit dieser Ansicht spricht auch, daß die ortsübliche Ver-gleichsmiete für den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens auch unabhängig von einem Mietspiegel z. B. durch Sachverständigengutachten und/oder Vergleichswohnungen nachgewiesen werden kann. Hält sie das Gericht für beweiskräftig, kann es die hierdurch nachgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete zusprechen, auch wenn sie über den Miet-spiegelwerten liegt.

Der Senat vermag auch nicht der z. B. vom Landgericht Frankfurt/M. (ZMR 1991, 391) vertretenen Ansicht zu folgen, daß die sogenannte Stichtagsdifferenz nicht durch prozentuale Zuschläge auszugleichen sei, weil für derartige Zuschläge jede rechtliche und tatsächliche Basis fehle; sie be-ruhten auf reiner Willkür; die Forderung nach einer Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens sei naturgesetzlich unerfüllbar.

Der Senat verkennt nicht, daß die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens mit praktischen Schwierigkeiten verbunden ist und in manchen Fällen nicht zur Überzeugung des Gerichts gelingen wird. Vergleichbare Schwierigkeiten müssen aber auch in Prozessen aus anderen Rechtsgebieten bewältigt werden. Es läßt sich nicht sagen, daß es generell unmöglich ist, verläßliche Grundlagen für die Bestimmung der Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete während der Stichtagsdifferenz zu ermitteln.

Der Zulässigkeit eines Zuschlags des Gerichts zu den Mietspiegelwerten zur Berücksichtigung der Stichtagsdifferenz steht die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (NJW 1992, 1377) nicht entgegen. In dieser Entscheidung war die Frage zu beantworten, ob der Vermieter dadurch in seinen Grundrechten verletzt ist, daß das Fachgericht die Anwendung ei-nes zeitnäheren, aber für eine Zeit nach Abgabe der Erhöhungserklärung aufgestellten Mietspiegels wegen der Schwierigkeiten abgelehnt hat, die sich für eine Rückrechnung ergeben. Das Bundesverfassungsgericht, das einen Grundrechtsverstoß verneinte, verwehrt dem Fachgericht nicht, ei-nen Zuschlag zu den Mietspiegelwerten zur Berücksichtigung der Stichtagsdifferenz zu machen, wenn es hierfür verläßliche Grundlagen ermitteln konnte.

Maßgeblicher Zeitpunkt zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 2 MHG ist der Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Wenn, wie häufig, der Vermieter sich dabei auf den Mietspiegel stützt und das Gericht den Mietspiegel auch als Beweismittel verwendet, sind notwendigerweise die Daten veraltet. Das heißt aber, daß ein niedrigeres Mietpreisniveau zugrunde gelegt wird, als es den tatsächlichen Verhältnissen entspräche, denn in Zeiten des schwindenden Geldwerts haben nicht nur Lebenshaltungskosten allgemein, sondern auch Mieten eine steigende Tendenz. Es fragt sich daher, ob ein Zuschlag zu den Mietspiegelwerten vorgenommen werden darf.

Während im wesentlichen unstreitig ist, daß der Vermieter dies nicht tun darf, hat entgegen der wohl herrschenden Meinung das OLG Stuttgart mit seinem Rechtsentscheid vom 15. Dezember 1993 festgestellt, daß das Gericht einen solchen Zuschlag vornehmen darf. Dieser Zuschlag darf aber nicht pauschal aus dem Lebenshaltungskostenindex oder einem Wohnungsmietenindex entnommen werden. Damit ist im Ergebnis der Mietspiegel als Beweismittel wohl entwertet, denn seine Hauptvorzüge, die ortsübliche Vergleichsmiete schnell und billig zu ermitteln, fallen weg, wenn für den Zuschlag ein Sachverständigengutachten eingeholt werden muß. Wir sind gespannt, wie die Berliner Rechtsprechung sich dazu stellt.