Mieterhöhung

Mieterhöhung; Ausschluss durch Vereinbarung

1. Ein Rechtsentscheid nach Art. 3 Abs. 1 des 3. MRÄndG kann auch dann in den Gerichtsferien erlassen werden, wenn das Ausgangsverfahren keine Feriensache ist.

2. Das Recht des Vermieters, eine Erhöhung des Mietzinses nach Maßgabe der §§ 2 bis 7 MHG zu verlangen, ist nicht nach § 1 Satz 3 MHG ausgeschlossen, wenn sich das Mietverhältnis nach Ablauf der zunächst vereinbarten Mietzeit automatisch auf bestimmte Zeit verlängert.

In dem Mietvertrag der Parteien vom 12. Mai 1975 ist bestimmt, daß das Mietverhältnis am 1. August 1975 beginne und am 28. Februar 1976 ende, sich jedoch jeweils um 6 Monate verlängere, wenn eine der Parteien nicht spätestens 3 Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspreche (§ 2 des Vertrags). Eine derartige Erklärung ist bislang von keiner der Parteien abgegeben worden. Der Kl. verlangt Zustimmung zu einer Mieterhöhung mit Wirkung vom 1. August 1980. Das AG hat seine Klage durch Urteil vom 4. Dezember 1980 abgewiesen, weil es sich um ein befristetes Mietverhältnis handele und dem Erhöhungsverlangen deshalb der Gedanke des § 1 Satz 3 MHG entgegenstehe. Durch Beschluß vom 16. Juni 1981 hat das LG beschlossen, eine Entscheidung zu folgender Rechtsfrage einzuholen: . "Kann der Vermieter vom Mieter gemäß §§ 1, 2 MHRG (Art. 3 des 2. WKSchG) Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn das Mietverhältnis über Wohnraum zunächst auf einen bestimmten Zeitraum hin vereinbart war und sich vertragsgemäß nach dessen Ablauf mangels Widerspruchs einer der Mietvertragsparteien um den nämlichen Zeitraum einmal oder mehrmals verlängert hat, dieser aber noch nicht abgelaufen ist?" Die Vorlage ist zulässig, der Senat ist berechtigt zu prüfen, ob die vorgelegte Rechtsfrage in den Rahmen des Art. 3 Abs. 1 des 2. MRÄndG fallt, ob sie von grundsätzlicher Bedeutung ist und für die Sachentscheidung im konkreten Fall erheblich sein kann (BayObLGZ 1970, 169, 170 f; 1971, 363, 365; OLG Köln NJW 1968, 1834; NJW 1980, 1777, 1778 m. z. w. Nw.). Der Vorlagenbeschluß ist grundsätzlich zu begründen, damit der Senat überprüfen kann, ob die oben angegebenen Zulässigkeitsvoraussetzungen vorliegen. Die vom LG beigefügte formelhafte Begründung genügt hierzu nicht. Der Senat entscheidet trotzdem selbst in der Sache, weil er die grundsätzliche Bedeutung der Rechtsfrage und ihre Entscheidungserheblichkeit nach dem Vorlagebeschluß, dem Urteil des AG und den vorangegangenen Ausführungen der Parteien ohne weiteres beurteilen kann (BayObLGZ 1970, 169, 171). Bedenken bestehen insoweit nicht. Der Senat ist befugt, den Rechtsentscheid während der Gerichtsferien zu erlassen, obwohl das Ausgangsverfahren, in dem es lediglich um eine Mieterhöhung geht, keine Feriensache nach § 200 Abs. 2 Nr. 4 GVG ist (vgl. Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 39. Aufl., 200 GVG Anm. 4). Nach § 200 Abs. 1 GVG dürfen während der Ferien zwar nur in Feriensachen Termine abgehalten und Entscheidungen erlassen werden; der Erlaß eines Rechtsentscheides ist aber keine Entscheidung im Sinne dieser Vorschrift. Die Einrichtung der Gerichtsferien dient in erster Linie den Interessen der Rechtssuchenden, die in der Erntezeit mit gerichtlichen Geschäften nicht belästigt werden sollten (vgl. Nachweise zur Entstehungsgeschichte bei Kissel, GVG, § 199 Randnr. 1). Die Rücksichtnahme auf die Parteien des Ausgangsverfahrens, deren Schutz hier allenfalls in Frage stehen könnte, erfordert es nicht, auch den Erlaß von Rechtsentscheiden während der Gerichtsferien zu verbieten. Die Parteien des Ausgangsverfahrens sind an dem Verfahren vor dem Senat nicht beteiligt. Ihre Stellungnahmen haben sie dem Landgericht gegenüber abzugeben, das sie dem Vorlagebeschluß beizufügen hat (Art. 3 Abs. 1 3. MRÄndG). Eine mündliche Verhandlung vor dem Senat darf nicht stattfinden (Art. 3 Abs. 1 Satz 4 3. MRÄndG). Bei dem Erlaß des Rechtsentscheides handelt es sich lediglich um eine - allerdings bindende - "gutachtliche

iligt. Ihre Stellungnahmen haben sie dem Landgericht gegenüber abzugeben, das sie dem Vorlagebeschluß beizufügen hat (Art. 3 Abs. 1 3. MRÄndG). Eine mündliche Verhandlung vor dem Senat darf nicht stattfinden (Art. 3 Abs. 1 Satz 4 3. MRÄndG). Bei dem Erlaß des Rechtsentscheides handelt es sich lediglich um eine - allerdings bindende - "gutachtliche Hilfestellung des Senats für das Landgericht (Schmidt/Futterer, NJW 1968, 919, 922). Eine unmittelbare Beteiligung der Parteien des Ausgangsverfahrens an dem Verfahren vor dem Senat ist im 3. MRÄndG nicht vorgesehen. Die Interessen der Justizbediensteten, die bei der Übernahme der Gerichtsferien durch das GVG auch erwogen worden sind (vgl. Kissel, aaO) hindern diese Auslegung des § 200 Abs. 1 GVG nicht. Es ist allgemein anerkannt, daß durch die Vorschrift nicht jede Tätigkeit in Nichtferiensachen und während der Ferien unterbunden werden soll. So ist der gesamte innere Justizbetrieb (Tätigkeit der Geschäftsstellen, Beratung und Abfassung der Entscheidungen) von den Gerichtsferien nicht betroffen; es dürfen prozeßleitende Anordnungen nach § 273 ZPO erlassen werden. Für zulässig erachtet worden ist auch die Bestimmung des zuständigen Gerichts nach § 36 ZPO und die Ernennung eines Schiedsrichters (Kissel, aaO, §199 GVG Randnr. 11 f). Da der Richter es selbst in der Hand hat, ob er während der Gerichtsferien in einer Nichtferiensache tätig werden will, bedarf er des Schutzes durch ein Verbot einer Entscheidung nicht. In der Sache folgt der Senat der wohl herrschenden Auffassung, wonach § 1 Satz 3 MHG dem Verlangen nach Zustimmung zur Mieterhöhung bei Mietverträgen mit fester Laufzeit und Verlängerungsklausel nur entgegensteht, solange die zunächst vereinbarte Mietzeit läuft. Hiervon ist der Senat (Grundeigentum 1981, 487; insoweit in NJW 1981,1622 nichtabgedruckt) schon in seinem Beschluß vom 21. April 1981-3 W 29/81-ausgegangen (ebenso LG Kiel WUM 1979 128, Voelskow in MünchKomm. BGB, § 1 MHG Randnr. 6; Palandt/Putzo, BGB, 40. Aufl., § 1 MHG Anm. 3 b; Barthelmess, 2. WKSchG und MHG, 2. Aufl., § 1 MHG Randnr. 35; a. A.: Sternel, Mietrecht, 2. Aufl. III 94 - weil sich aus dem Gesetz nichts anderes ergebe - und wohl auch Schmidt/Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., C 34 unter Hinweis auf AG Stuttgart DWW 1972, 314 - Entscheidung des 1. WKSchG -). Der Wortlaut des § 1 Satz 3 MHG ist insoweit allerdings nicht eindeutig. Für die vom Senat vertretene Auffassung spricht aber zunächst die Entstehungsgeschichte der Vorschrift. In den Beratungen des Rechtsausschusses hatte die CDU/CSU-Fraktion beantragt, im Satz 3 den Satzteil "insbesondere der Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins" zu streichen, um klarzustellen, daß bei Mietverhältnissen, die sich nach Ablauf der zunächst vereinbarten Mietzeit automatisch auf bestimmte Zeit verlängerten - wenn sie nicht gekündigt werden-, die Bindung nur für die ursprünglich vereinbarte Mietzeit gilt. Dieser Antrag ist abgelehnt worden, weil sich diese Rechtsfolge bereits aus dem Wort "so lange" mit hinreichender Klarheit ergebe (BTDrucksache 7/26381116 [Seite 3]). In der abschließenden Beratung des Gesetzes ist diese Frage nicht mehr erörtert worden. Das Gesetz ist schließlich entsprechend dem Vorschlag des Rechtsausschusses-mit einer Gegenstimme-angenommen worden (vgl. stenografische Berichte des Deutschen Bundestages, 7. Wahlperiode, 125. Sitzung am 17. Oktober 1974). Es kann demnach davon ausgegangen werden, daß der

ließenden Beratung des Gesetzes ist diese Frage nicht mehr erörtert worden. Das Gesetz ist schließlich entsprechend dem Vorschlag des Rechtsausschusses-mit einer Gegenstimme-angenommen worden (vgl. stenografische Berichte des Deutschen Bundestages, 7. Wahlperiode, 125. Sitzung am 17. Oktober 1974). Es kann demnach davon ausgegangen werden, daß der Bundestag die Auslegung des Rechtsausschusses teilte. Diese Auslegung entspricht auch Sinn und Zweck der Vorschrift. Haben die Parteien ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit zu einem festen Mietzins abgeschlossen, so müssen sie sich für diesen bestimmten, überschaubaren Zeitraum an der vereinbarten Miethöhe festhalten lassen. Das kann ihnen zugemutet werden, weil sie bei Abschluß des Mietvertrages die vorgesehene Dauer des Mietverhältnisses kannten. Dieser Gesichtspunkt trägt nicht mehr, wenn das Mietverhältnis zwar auf bestimmte Zeit abgeschlossen worden ist, sich aber - wie vorliegend - nach Zeitablauf jeweils um den gleichen Zeitraum verlängern soll. In diesem Fall steht das Ende des Mietverhältnisses nicht fest. Es kann nicht durch Zeitablauf enden, sondern nur durch Kündigung im Sinne des § 565 a Abs. 1 BGB (vgl. Sonnenschein in Staudinger, BGB, 12. Aufl., § 565 a Randnr. 8). Das Mietende ist daher nicht voraussehbar. Es besteht deshalb für die Zeit nach Ablauf der ursprünglich vereinbarten Mietzeit kein Grund, der es rechtfertigen könnte, das Mieterhöhungsverlangen nach den §§ 2 bis 7 MHG auszuschließen. Auf die Vorlage war daher zu entscheiden, daß der Ausschluß der Mieterhöhung nur für die ursprünglich vereinbarte Mietzeit gilt.