Mieterhöhung

Mieterhöhung; preisgebundener Altbauwohnraum; Zinserhöhung

Ist der gegenwärtige Vermieter einer Wohnung erst im Laufe eines nach dem 31. Dezember 1972 begründeten Mietverhältnisses mit dem Erwerb der Ersteigerung des Mietgrundstückes in den Mietvertrag eingetreten und will er nach § 5 Abs. 1 MHRG erhöhte Kapitalkosten, die ihm durch Erhöhung des Zinssatzes für dinglich gesicherte Darlehen (i. S. v. § 5 Abs. 1 Nr. 1 MHRG) seit dem Erwerb des Mietgrundstückes erwachsen sind, anteilig auf die Mieter umlegen, so ist die für die Berechnung maßgebliche Erhöhung aus einem Vergleich des Zinssatzes bei Beginn des Mietverhältnisses mit dem im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens geltenden Zinssatz zu ermitteln. Sind an die Stelle eines bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen dinglich gesicherten Darlehens allein aus Anlaß einer Grundstücksveräußerung /-zwangsversteigerung, etwa durch Umschuldung, andere Darlehen getreten, so ist darauf abzustellen, welcher Zinssatz für das ursprüngliche Darlehen nunmehr gelten würde. Auf den - höheren - Zinssatz der später von ihm aufgenommenen Darlehen kann sich der Erwerber/Ersteher zu seinen Gunsten nicht berufen, vollends dann nicht, wenn das ursprüngliche Darlehen vor einer Neubelastung des Mietgrundstücks bereits getilgt war (§ 5 Abs. 3 S. 2 MHRG)

I. Das LG hat dem Senat mit Beschluß vom 21. Mai 1981 folgende Frage gem. Art. III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 (Bundesgesetzblatt I S. 657) zum Rechtsentscheid vorgelegt: Ist bei der Erhöhung des Mietzinses nach § 5 Abs. 1 Nr. 1 b MHRG auch dann auf den Kapitalzins bei Begründung des Mietverhältnisses abzustellen, wenn das Mietobjekt in der Zwischenzeit veräußert worden ist, oder kann der neue Eigentümer auf den Kapitalzins abstellen, den er bei dem Erwerb des Mietobjektes aufwenden mußte? Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Kl. ist Eigentümer des von den Bekl. angemieteten Wohnraumes. Die Bekl. mieteten die - preisfreie - Wohnung mit schriftlichem Mietvertrag vom 18. 9. 1976 vom Voreigentümer. Im Jahre 1978 ersteigerte der Kl. das Hausgrundstück. In diesem Zusammenhang löste er die vom Voreigentümer aufgenommenen dinglich abgesicherten Baudarlehn ab und nahm seinerseits dinglich abgesicherte Kredite auf, von denen er behauptet, er habe sie ausschließlich zum Erwerb des Hauses und zur Ablösung der darauf lastenden Hypotheken aufgenommen. Der Kl. hat die Bekl. mit einem am 16. 9. 1980 zugegangenen Schreiben aufgefordert, ab 1. 11. 1980 zusätzlich zu der bisherigen Monatsmiete von 584,14 DM weitere 139,26 DM zu zahlen. Er hat sein Mieterhöhungsverlangen unter Vorlage von Belegen damit begründet, daß die Zinsen für das von ihm aufgenommene dingliche Darlehn von ursprünglich 6,25% ab 1. 4. 1980 auf 9,5% erhöht worden seien. Die Bekl. sind der Ansicht, der Kl. sei nicht ohne weiteres berechtigt, als Ausgangspunkt für die neue Mietzinsberechnung statt des Beginns des Mietverhältnisses den Zeitpunkt des Grundstückserwerbs zu wählen. Das AG hat der Klage stattgegeben, das LG hat auf die Berufung der Bekl. die oben aufgeführte Frage, der es grundsätzliche Bedeutung beimißt, dem Senat zum Rechtsentscheid vorgelegt. Die Parteien hatten Gelegenheit zur Stellungnahme. II. 1. Die Vorlage ist zulässig. Der Vorlagefrage kommt grundsätzliche Bedeutung zu; sie ist - soweit ersichtlich - bislang von keinem Oberlandesgericht durch Rechtsentscheid beantwortet worden. 2. Die Vorlagefrage ist in der aus der Entscheidungsformel ersichtlichen - untergliederten - Fassung zu bescheiden. 2.1. § 5 Abs. 1 MHRG (Art. 3 des Zweiten Gesetzes über Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 18. 12. 1974 - BGBl. I S. 3603) gibt dem Vermieter preisfreien Wohnraumes unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, Erhöhungen der Kapitalkosten, die auf eine Anhebung des Zinssatzes für ein dinglich gesichertes Darlehen im Sinne von Abs. 1 Nr. 3 der vorgenannten Bestimmung beruhen, durch schriftliche Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen. Dem Landgericht ist zwar dahin zu folgen, daß § 5 Abs. 1 MHRG keine ausdrückliche Regelung für den - hier gegebenen - Fall des Eintritts eines Grundstückserwerbes/- ersteigerers in ein bereits bestehendes Mietverhältnis trifft. Einer ausdrücklichen Gesetzesregelung für eine solche Fallgestaltung bedarf es jedoch im Grundsatz auch nicht. Bereits aus der allgemeinen Regelung der §§ 571, 580 BGB folgt nämlich, daß § 5 Abs. 1 MHRG auch im Falle einer Grundstücksveräußerung während des laufenden Mietverhältnisses über preisfreien Wohnraum gilt. Nach diesen Bestimmungen tritt der Erwerber eines Grundstücks, wenn die Veräußerung nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter erfolgt ist, anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus

ß § 5 Abs. 1 MHRG auch im Falle einer Grundstücksveräußerung während des laufenden Mietverhältnisses über preisfreien Wohnraum gilt. Nach diesen Bestimmungen tritt der Erwerber eines Grundstücks, wenn die Veräußerung nach Überlassung des Wohnraums an den Mieter erfolgt ist, anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, d. h. der Erwerber tritt infolge gesetzlicher Anordnung in das gesamte Mietverhältnis für die Dauer seines Eigentums anstelle des Veräußerers ein (Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung, § 571 Rdz. 6). Gem. § 57 ZVG findet § 571 BGB - in dem durch § 580 BGB erweiterten Rahmen - auch dann Anwendung, wenn - wie hier - die auf dem zwangsversteigerten Grundstück befindliche Wohnung einem Mieter überlassen ist. Demgemäß ist, wenn ein Grundstückserwerber/-ersteher nicht nur das Grundstück, auf dem sich die preisfreie Mietwohnung befindet, erwirbt ersteigert, sondern auch das vom Voreigentümer aufgenommene dingliche Baudarlehn (im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 3 MHRG) übernimmt, bei der Berechnung des gem. § 5 Abs. 1 MHRG infolge Anhebung des Zinssatzes erhöhten Mietzinses auf die Kapitalkosten bei Begründung des Mietverhältnisses und nicht auf den für das Darlehn im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs zu zahlenden Zinssatz abzustellen. Nur dann wird dem gesetzgeberischen Sinn und Zweck dieser Gesetzesvorschrift, die Wirtschaftlichkeit des Mietzinses auch bei starken Bewegungen auf dem Kapitalmarkt durch Umlegung erhöhter Kapitalkosten zu wahren (RegE BT-Drs. 7/2011 S. 13 sowie Bericht des Rechtsausschusses BT-Drs. 7/2638 S. 4), hinreichend und angemessen Rechnung getragen, da allein dann die Zinsschwankungen zwischen der ersten Zinsberechnung bei Abschluß des Mietvertrages und dem Erhöhungszeitpunkt voll in die Berechnung des erhöhten Mietzinses einfließen. Das kann folgerichtig auch bedeuten, daß der Grundstückserwerber nach dem Prinzip des § 571 BGB dem Mieter ggf. umgekehrt auch spätere Ermäßigungen des Zinssatzes im Rahmen des § 5 Abs. 3 MHRG zugutekommen lassen muß; diese Frage mag hier aber, weil sie nicht zum Gegenstand dieses Rechtsentscheids gemacht worden ist, letztes Endes auf sich beruhen. 2 2. Der dargelegte Grundsatz, daß nämlich auch im Falle des Vermieterwechsels die Mieterhöhung nach § 5 Abs. 1 MHRG aus einem Vergleich des Zinssatzes bei Mietbeginn mit dem gegenwärtigen Zinssatz zu ermitteln ist, erfährt jedoch die aus der Beschlußformel ersichtliche Einschränkung für den - hier vorliegenden - Fall, daß allein aus Anlaß der Grundstücksveräußerung / der Grundstücksversteigerung während der Mietzeit an die Stelle der bei Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen dinglich gesicherten Darlehen andere ebenfalls dinglich gesicherte Kredite getreten sind. 2.2.1. Ausgangspunkt ist dabei die Erwägung, daß allerdings eine während des Mietverhältnisses vom Vermieter eingeleitete Umschuldung/Umfinanzierung der ursprünglichen Darlehen, obwohl dies in § 5 Abs. 1 MHRG keine Erwähnung gefunden hat, eine Mieterhöhung nach der genannten Bestimmung jedenfalls grundsätzlich nicht ausschließt. Dies folgt entgegen der offensichtlich vom Kl. vertretenen Ansicht ferner noch nicht aus § 5 Abs. 1 Nr. 3 MHRG, wo unter den für eine Mieterhöhung nach § 5 Abs. 1 MHRG maßgeblichen Fremdmitteln auch "das Darlehen zum Zwecke des Erwerbs des Gebäudes" aufgeführt ist. Denn § 5 Abs. 1 MHRG stellt nach seinem Wortlaut und dem Gesamtzusammenhang ersichtlich

folgt entgegen der offensichtlich vom Kl. vertretenen Ansicht ferner noch nicht aus § 5 Abs. 1 Nr. 3 MHRG, wo unter den für eine Mieterhöhung nach § 5 Abs. 1 MHRG maßgeblichen Fremdmitteln auch "das Darlehen zum Zwecke des Erwerbs des Gebäudes" aufgeführt ist. Denn § 5 Abs. 1 MHRG stellt nach seinem Wortlaut und dem Gesamtzusammenhang ersichtlich darauf ab, daß die in seiner Nr. 3 genannten Fremdmittel bereits bei Beginn des Mietverhältnisses aufgenommen und dinglich gesichert sind. Später aufgenommene dinglich gesicherte Darlehen können dem gegenüber bei einer Mieterhöhung nach § 5 Abs. 1 MHRG allenfalls im Rahmen der Umschuldung/Umfinanzierung alter bereits bei Beginn des Mietverhältnisses bestehender Darlehnsverbindlichkeiten im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 3 MHRG Bedeutung erlangen. Freilich trifft das MHRG für den Fall einer solchen Umschuldung der ursprünglichen Fremdmittel im Verlaufe eines nach dem 31. 12. 1972 begründeten Mietverhältnisses keine ausdrückliche Regelung. Jedoch schließt - wie auch das Landgericht angenommen hat - der Umstand, daß das ursprünglich gesicherte Darlehen i. S. d. § 5 Abs. 1 Nr. 3 MHRG im Verlaufe der Mietzeit durch ein anderes dinglich gesichertes Darlehen ersetzt wird (Umfinanzierung/Umschuldung) eine Mieterhöhung nach § 5 Abs. 1 MHRG wegen Steigens des Zinssatzes grundsätzlich nicht aus. Dies ergibt sich für preisgebundenen Wohnraum - soweit bei diesem eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zu erstellen ist - eindeutig aus § 23 Abs. 4 II. BV (Zweite Berechnungsverordnung). Gründe dafür, insoweit bei preisfreiem Wohnraum anders als bei preisgebundenem Wohnraum zu verfahren, sind nicht ersichtlich, zumal es der Rechtsausschuß des Deutschen Bundestages (BT-Drs. 7/2638 S. 4) in seinem Bericht zu dem von der Bundesregierung eingebrachten Entwurf eines Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum als ein Gebot der Gerechtigkeit angesehen hat, den Vermieter von preisfreiem Wohnraum im Falle der Veränderung der Kosten des Fremdkapitals grundsätzlich nicht schlechter zu stellen als den Vermieter preisgebundenen Wohnraums. 2.2.2. Selbst auf dem Boden dieser Ausgangsüberlegung - die mangels einer entsprechenden Vorlagefrage als solche nicht Gegenstand dieses Rechtsentscheides ist - darf aber hier nicht auf die Zinserhöhungen der vom Kl. zum Zwecke der Ersteigerung aufgenommenen Fremdmittel abgestellt werden; denn der derzeitige Zinssatz eines später umgeschuldeten/umfinanzierten - dinglich abgesicherten - Darlehens kann im Rahmen eines Mieterhöhungsbegehrens nach § 5 Abs. 1 MHRG allenfalls insoweit Berücksichtigung finden, als die Erhöhung der Darlehnszinsen lediglich auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 5 Abs. 1 Nr. 2 MHRG). Soweit aber die Erhöhung der Darlehnszinsen auf einer vom neu eingetretenen Vermieter allein aus Anlaß des Grundstückserwerbs / der Grundstücksersteigerung durchgeführten Umschuldung beruht, vermag sie eine Mieterhöhung nach § 5 Abs. 1 MHRG jedenfalls deshalb nicht zu begründen, weil eine so bedingte Kapitalkostenerhöhung ihre Ursache im Wechsel des Vermieters hat und damit allein auf Umständen beruht, die der Vermieter i. S. d. § 5 Abs. 1 Nr. 2 MHRG zu vertreten hat. Die Frage, welche zu einer Kostenerhöhung führenden Umstände vom Vermieter zu vertreten sind,- kann im Rahmen des § 5 Abs. 1 Nr. 2 MHRG eben sowenig allein aus § 276 BGB beantwortet werden wie im Rahmen der entsprechenden preisrechtlichen Vorschrift des § 23 Abs. 1 S.

änden beruht, die der Vermieter i. S. d. § 5 Abs. 1 Nr. 2 MHRG zu vertreten hat. Die Frage, welche zu einer Kostenerhöhung führenden Umstände vom Vermieter zu vertreten sind,- kann im Rahmen des § 5 Abs. 1 Nr. 2 MHRG eben sowenig allein aus § 276 BGB beantwortet werden wie im Rahmen der entsprechenden preisrechtlichen Vorschrift des § 23 Abs. 1 S. 211. BV (so zur letzteren Bestimmung: BGH in LM Nr. 12/13 2. WoBauG = DB 1971, 769/ 771). Sie ist vielmehr, da der Gesetzgeber durch § 5 Abs. 1 MHRG bezüglich der Kapitalerhöhung nur eine Gleichstellung mit preisgebundenem Wohnraum, nicht aber eine darüber hinausgehende Besserstellung des Vermieters bewirken wollte (vgl. Bilda in ZMR 1975, 161), in Anlehnung an die preisrechtliche Bestimmung des § 23 Abs. 1 S. 2 II. BV dahin zu beantworten, daß vom Vermieter nur solche Kostensteigerungen nicht zu vertreten sind, die bei einer ordnungsgemäßen, wirtschaftlichen Verwaltung des Grundstücks auch im Hinblick auf das Interesse des Mieters an möglichst geringen Kosten unvermeidbar sind (Staudinger-Sonnenschein a. a. O. § 5 MHRG Rz. 19; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., C 324; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., III Rz. 318; Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz Miethöhegesetz, 2. Aufl., § 5 MHRG Rz. 15: AG Hamburg WuM 1981, 112). Durch eine Berücksichtigung allein der nicht der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnenden Umstände wird einerseits dem berechtigten Mieterinteresse an der Vermeidung unnötiger Kostenerhöhungen Rechnung getragen, andererseits aber auch das mit § 5 MHRG angestrebte Ziel des Gesetzgebers nicht gefährdet, nämlich "die zum Teil erheblichen und in dieser Höhe kaum vorhersehbaren Kostensteigerungen, die infolge der Hochzinspolitik durch Erhöhungen des Zinssatzes eingetreten sind, auf den Mieter in angemessenem Umfang umzulegen" (so der bereits oben angeführte Bericht des Rechtsausschusses BT-Drs. 7/2638 S. 4).

In diesem Sinne hat der Vermieter die mit einer durch einen Grundstücksverkauf / eine Grundstücksersteigerung bedingte Umschuldung /Umfinanzierung verbundene Kapitalkostenerhöhung grundsätzlich immer zu vertreten. Dies gilt auch dann, wenn es zur Veräußerung/Zwangsversteigerung allein aufgrund einer wirtschaftlichen Notlage des - vormaligen - Vermieters gekommen ist. Denn die wirtschaftliche Situation des Vermieters und die hieraus resultierende Veräußerung / Zwangsversteigerung gehören zu den Umständen, die der Risikosphäre der Vermieterseite zuzuordnen sind (Staudinger-Sonnenschein a.a.O. § 5 MHRG Rz. 18; Schmidt-Futterer/ Blank a. a. O. C 324 a. E.; für preisgebundenen Wohnraum: OLG Hamburg MDR 1975, 493 - DWW 1975, 140). Zwar hat der Kl. des diesem Rechtsentscheid zugrunde liegenden Rechtsstreits als Ersteher die Zwangsversteigerung des Hausgrundstücks und damit die Umschuldung/Umfinanzierung nicht durch eigenes Verhalten notwendig gemacht. Jedoch liegen - wie aufgezeigt - die zur Kapitalerhöhung führenden Umstände in der Risikosphäre des (alten) Vermieters, in die der Ersteher gem. § 57 ZVG i. V. m. §§ 571, 580 BGB eingetreten ist. Der nachträgliche Erwerber/Ersteher kann insoweit im Falle einer Umschuldung im Grundsatz nicht besser stehen als in dem Falle, daß der ursprüngliche Vermieter die zu Beginn des Mietverhältnisses vorhandenen Belastungen, deren Zinserhöhungen nach § 5 Abs. 1 MHRG ggf. umlagefähig gewesen wären, vor der Veräußerung/Versteigerung des Mietgrundstücks voll getilgt hat. Mit der Tilgung entfällt für den restlichen Kauf des Mietverhältnisses jede weitere Mieterhöhung nach § 5 Abs. 1 MHRG (§ 5 Abs. 3 MHRG). Diese Regelung muß auch ein nachträglich in das Mietverhältnis eintretender Erwerber/Ersteher nach dem Grundsatz des § 571 BGB gegen sich gelten lassen, gleich viel, ob er aus Anlaß des Grundstückserwerbs neue Kreditbelastungen aufgenommen hat und ob sich seine Zinsbelastung aus diesem Kredit im weiteren Verlauf gesteigert hat. Da der Mieter nach Sinn und Zweck des § 5 Abs. 1 Nr. 2 MHRG lediglich mit den vom Vermieter zu vertretenden Kostenerhöhungen nicht belastet werden soll, bleibt selbstredend auch nach einer allein aus Anlaß der Grundstücksveräußerung/-zwangsversteigerung erfolgten Umschuldung/Umfinanzierung die Erhöhung der Kapitalkosten insoweit und bis zu dem Betrag umlagefähig i. S. d. § 5 Abs. 1 MHRG wie sie ohne Umschuldung infolge Erhöhung des für das ursprüngliche Darlehen maßgeblichen Zinssatzes eingetreten wäre. Denn mit einer solchen Mieterhöhung mußte der Mieter hier nach der bestehenden Gesetzeslage, bereits bei Beginn des Mietverhältnisses (1976) rechnen; mit einer solchen Umlage wäre er auch ohne die vorzeitige Ablösung des ursprünglichen Darlehens belastet worden. Dem gemäß ist jedenfalls im Falle einer allein aus Anlaß der Grundstücksveräußerung/-zwangsversteigerung erfolgten Umschuldung die Höhe der gem. § S Abs. 1 MHRG umlagefähigen erhöhten Kapitalkosten weiterhin durch einen Vergleich des Zinssatzes bei Beginn des Mietverhältnisses mit dem - nunmehr fiktiven - Zinssatz des ursprünglichen Darlehns, der ohne die Umschuldung im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens zu zahlen wäre, zu ermitteln. 2.2.3. Die vom Landgericht vorgebrachten Bedenken, der Erwerber/Ersteher müsse dann ja, um sein Erhöhungsbegehren nach § 5 Abs. 1 MHRG zu begründen, nach dem hier vertretenen Standpunkt die Konditionen des vom Voreigentümer aufgenommenen Darlehns darlegen, könne dies aber nicht aus eigenem Wissen,

Erhöhungsverlangens zu zahlen wäre, zu ermitteln. 2.2.3. Die vom Landgericht vorgebrachten Bedenken, der Erwerber/Ersteher müsse dann ja, um sein Erhöhungsbegehren nach § 5 Abs. 1 MHRG zu begründen, nach dem hier vertretenen Standpunkt die Konditionen des vom Voreigentümer aufgenommenen Darlehns darlegen, könne dies aber nicht aus eigenem Wissen, sondern müsse diese - ggf. unter großen Schwierigkeiten - erst einmal ermitteln, dringen nicht durch. Die mit dem Ankauf der Ersteigerung des Grundstücks verbundenen Schwierigkeiten und Risiken liegen - wie oben bereits aufgezeigt - in der Vermietersphäre und dürfen demgemäß im Rahmen des § 5 Abs. 1 MHRG nicht auf den Mieter, der den Verkauf/ die Zwangsversteigerung des Grundstücks und die dadurch bedingte Umschuldung in keiner Weise zu vertreten hat, abgewälzt werden . Im übrigen würde sich - wie das Landgericht selbst hervorhebt - der Mieter, würde man bei der Berechnung des gem. § 5 Abs. 1 MHRG erhöhten Mietzinses entgegen dem hier vertretenen Standpunkt auf den Zinssatz im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs bzw. der Umfinanzierung abstellen, je nach Entwicklung der Zinssätze bis zu dem zuletzt genannten Zeitpunkt u. U. schlecht erstehen als beim Abstellen auf die Kapitalkosten im Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses mit dem Voreigentümer. Hierfür läßt sich in § 5 Abs. 1 MHRG indes keine Rechtfertigung finden. Sinn und Zweck dieser Bestimmung ist es, die Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes bei starken Bewegungen des Kapitalmarkts durch eine Umlegung - tatsächlich erhöhter Kapitalkosten zu wahren (RegE BT-Drs. 7/2011 S. 13), nicht aber was bei einem Abstellen auf einen anderen Zeitpunkt als den der Begründung des Mietverhältnisses durchaus der Fall sein könnte - dem Vermieter (und insoweit muß die Vermieterseite auch im Falle des Vermieterwechsels nach § 571 BGB i. V. m. § 57 ZVG als Einheit gesehen werden) darüber hinaus auf Kosten des Mieters zu einer höheren Rendite zu verhelfen. 2.2.4. Zu einer Erörterung der Frage, ob das auf § 5 Abs. 1 MHRG gestützte Mieterhöhungsbegehren im Falle einer allein aus Anlaß des Grundstückserwerbs / der Grundstücksersteigerung erfolgten Umschuldung unter besonderen Umständen weiteren als den vorstehend angeführten und sich aus § 5 Abs. 3 S. 2 MHRG ergebenden Einschränkungen unterliegt - etwa wenn die Kapitalzinssteigerung vom Zeitpunkt der Ersteigerung bis zur Gegenwart geringer ist als die (fiktive) Steigerung vom Zeitpunkt des Mietvertragsbeginns bis zur Gegenwart - , gibt die dem Senat vorliegend unterbreitete Vorlagefrage keine Veranlassung.